区域开发(产业园区)PPP操作实务及投融资案例解析

【区域开发（产业园区）PPP操作实务及投融资案例解析】区域开发（产业园区）PPP操作实务及投融资案例解析区域开发PPP项目参于方关心的问题问题1：区域开发有哪几种模式，具体表现形式是如何?问题2：什么样的区域开发项目适宜采用PPP模式?问题3：如何理解区域开发采用PPP模式的必要性与合理性?问题4：采用PPP模式进行区域开发有什么优劣势?问题5：PPP区域开发会涉及哪些主体?各主体的角色如何?问题6：区域开发大体上可分为几个阶段，社会资本在各阶段的利益点在哪里?问题7：在公私合营的方式下，土地市场一级开发的分工是怎样的?问题8：区域开发PPP项目如何对接投资基金?33课件目录一、区域开发（产业园区）的PPP理解及操作实务二、区域开发（产业园区）PPP项目的融资模式和要求三、基金融资方式在PPP项目融资中的应用四、区域开发（产业园区）PPP项目的风险管理五、产业园区PPP操作实务方面的答疑交流4一、区域开发（产业园区）PPP理解及操作实务【区域开发（产业园区）PPP操作实务及投融资案例解析】5•1.我国产业园区运营的几种模式•2.园区开发模式在PPP框架下的审视•3.产业园区需要PPP模式下的创新融资•4.园区PPP的整体运作模式和成功条件•5.园区PPP的赢利点和收益率分析•6.园区PPP的投融资操作要领•7.案例分析华夏幸福固安产业园区的PPP模式建设融资方案•8.案例分析上海重固镇新型城镇化“1+3+X”模式回报机制【区域开发（产业园区）PPP操作实务及投融资案例解析】中国迎来PPP时代：中国经济和产业园区领域的又一个风口和新蓝海PPP的优势在于能整合更多的社会资源（资本资源，技术、专业、管理和人力资源等），实现多元主体合作供给公共服务的新格局，通过这种合作供给带来的竞争，改进公共服务的供给质量和效率（更多体现在土地开发和基础设施的BOT模式---建设+运营+移交）。PPP模式无疑会带来新的动力。产业园区PPP尚缺乏真正精准的对标案例，河北、湖南等地的很多园区PPP也还是停留在基建BT层面。产业园区PPP，需要精密的策划和组合，复杂、综合、系统、专业的一体化服务对园区开发运营商的资源整合能力、资本运作能力、综合运营管理能力提出了极高的要求。中国政府正在大规模的推进PPP模式的发展，预计未来产业园区PPP的市场规模将以万亿计，占到片区开发类项目总数的50%以上。1.我国产业园区运营的几种模式1.我国产业园区运营的几种模式中国产业园区运营模式传统模式创新模式完全政府操控模式PPP模式由BOT向PPP过渡模式二级开发运营模式新加坡裕廊模式政企一体，一个班子两块牌子，管委会直属管理运营苏州高新区北京经开区完全市场化操作，土地招拍挂，企业完全控制政企分开，国有平台公司运营管理，相对市场化运作蛇口工业区苏州工业园张江高科技园区天津开发区联东集团天安数码城亿达集团光谷联合华夏幸福固安产业新城成都置信青羊工业园万科前海企业公馆重庆盈田宏泰发展廊坊龙河高新区中信汕头滨海新区政企合作，民营企业主导，类似特许经营权，更加市场化操作政企契约式合作，捆绑运营，收益共享案例我国的园区开发PPP特点：产业与运营是核心增量类PPP：社会资本依托土地与政府合作，把土地一二级联动开发、基建项目、招商引资等进行集成。产业新城、特色小镇等多属此类项目。存量类PPP：一线城市、省会城市等的旧城开发改造、园区与城市更新等项目。此类项目更看重创新产业和业态的导入，以及对传统产业的升级转型。（混杂了一些：原BT项目的包装版）园区PPP是运营加建设，在运营的基础上进行建设，不是先建设后再来考虑怎么运营。首先要确定社会资本对园区公共服务的提升和运营的实效怎么体现，再来谈在这个目标之下，如何推进建设和投资。园区PPP的两种理解：一、整个园区的建设运营（产业规划、招商引资、土地一级开发、配套设施建设运营等），类似华夏幸福基业股份有限公司综合开发的固安产业新城项目；二、采用PPP模式整体打造基础设施和公共服务，提升园区的配套功能，一般理解为仅指土地一级开发及园区的基础配套设施“建设+运营+移交”。2.园区开发模式在PPP框架下的审视为什么说PPP模式的出现对于中国式的产业园区是一个巨大的福音？2.园区开发模式在PPP框架下的审视为什么产业园区需要PPP模式？产业园区最适合以PPP模式来运作的三大原因：为何PPP模式的产业园区，政府和企业往往是一种囚徒博弈的关系？2.园区开发模式在PPP框架下的审视产业园区以PPP模式运作的主要原因和限制：(1)、产业园区具有很强的社会公益和公共产品与服务属性；(2)、产业园区总体投资规模大，运作周期长，总体利润水平不高；(3)、过往政府重资产、大投入、高优惠、行政化的运营效果逐渐进入瓶颈期，亟需市场化、高效率的社会资本力量的进入。(4)、园区PPP动辄上亿乃至百亿的规模，所需财政支出很容易突破财政部“每一年度本地全部PPP项目从预算中安排的支出责任，占一般公共预算支出比例应当不超过10%”的规定，从而限制PPP模式在园区开发类项目上运用。PPP模式解决了以往部分质疑：中国产业地产是一种畸形的产物，是中国国有土地制度、财政制度和政绩思想下的一种怪胎。园区的产业集聚本应该是政府的分内之事，具有强烈的公共产品和公共服务属性，但政府缺乏经验、能力、实力及资金，只好让渡给市场来解决。在这种怪异的框架下，政府和企业往往会存在一种囚徒博弈的关系。政府合作政府短视企业合作政府可以最大化地解决GDP、税收、就业等问题，见效快，持续性；企业也可以最大化地盈利，成本低，循环度高政府短期获得一定的政绩利益；企业则完全处于劣势，出现盈亏不平衡的状态企业短视企业追求短期利益，出现骗取土地指标、财政收益等一系列问题；政府因信息不对称处于被动地位政府急于求成，见好就收；企业短视逐利，舍本逐末，园区运营成为双方逐利的牺牲品，出现烂尾甚至荒置现象2.园区开发模式在PPP框架下的审视2.园区开发模式在PPP框架下的审视为何PPP模式的产业园区，政府和企业是一种囚徒博弈的关系？政府希望最大化地解决GDP、税收、就业等问题，见效越快越好，持续越长越好，企业则希望最大化地盈利，赚钱越快越好，持续越长越好。在合适的时间段与激励机制下，双方的利益诉求是可以一致的，但因政府急于求成，求全责备，企业短视逐利，舍本逐末，导致了博弈关系中最坏的结果——园区运营远远达不到理想状态，甚至烂尾荒置，形成巨大的资源浪费和负面效应。中国的产业园区存在这样一个棘手的问题，就是园区开发建设热火朝天，但真正到园区的具体运营时就无人问津。PPP框架建立了一种长效均衡机制：主要问题在短期回报：园区开发建设看视热火朝天，但真正到具体的运营时，就无人问津。短期开发有利可图，长期运营缺乏资金支撑，成为一个难以解开的死结。原因：缺乏一个政企合作的长效法律保障的均衡机制，社会资本运营方既缺乏束缚，也缺乏激励！存疑分析：产业应该放在城市化的大背景下，特色小镇、特色乡村等都可以看做产业。打破以前的同质化，因地制宜--切实根据每个地方的优势资源、禀赋、特色、发展定位来制定园区规划，导入相应的产业进行培育。园区PPP做的是产业服务和产业运营，对运营能力的要求会越来越高，建设和投资能力反而次要一些。2.园区开发模式在PPP框架下的审视问题如何解决：园区前期规划必须要让社会资本介入！1.园区项目具有更强的综合性、系统性，合理的规划是园区未来良性运作、吸引企业落户的根基，唯有社会资本真正参与到策划和规划环节，才能发挥其主观能动性，充分利用其专业能力和前瞻眼光，优化产业规划与定位，为促进园区产业聚集效应、长期可持续发展奠定基础。2.PPP项目的回报：三种回报方式均包括其中，其中规划咨询、基建及运营、土地整理等多为政府付费，经营性项目则多采用使用者付费。最为特殊的是产业招商和企业产业发展服务：未来回报中最大一部分是产业导入、对园区的提升产生的服务等带来的收益，远远大于土地开发整理、基础设施建设带来的收入（在园区PPP全生命周期，土地开发整理的回报只占到非常小的一部分，决非主要收入来源）。2.园区开发模式在PPP框架下的审视问题如何解决：“华夏幸福模式”的利弊1.华夏幸福在固安产业新城项目的回报中，规划咨询、土地整理、基础设施和公共设施建设运营四项服务一般为经审计的成本上浮一定比例（一般为10%-15%）；2.产业发展服务费为当年落地投资额的一定比例（一般为45%）。除了在常规的基础设施或公共运营服务项目中是使用者付费外，主要是政府通过增量财政收入付费。3.华夏幸福在固安的操作模式，是从规划、建设到招商、运营全过程深度介入，相当于“二政府”(谋长远--像政府制定中长期规划一样制定PPP协议；讲大局--多照顾到政企双方外的利益群体，减少项目实施阻力)。整体授权？还是通过具体项目授权?因地制宜，因城综合施策!2.园区开发模式在PPP框架下的审视问题如何解决：“华夏幸福模式”的经验分享“产城融合”是固安工业园区PPP项目的主心骨，引来哪些产业？如何让其做大做强，这是项目可持续盈利的重中之重。一、如何结缘？做实项目规划，企业要有“市长思维”（像政府制定中长期规划一样制定PPP协议。）和许多PPP项目匆匆上马不同，固安新城的项目论证了一年多，完善具体规划的时间更是长达三四年之久。仅2002年，华夏幸福就邀请了9个国家的40多位规划、城建、环境、产业等不同领域的顶尖专家来出谋划策，最终确立了“产城融合”整体开发机制，固安县政府采购华夏幸福在产业新城提供的设计、投资、建设、运营一体化服务。一张科学规划管到底，面对任何外部挑战都按规划办事，政企双方都足够硬气。“社区意识”，多照顾到政企双方外的利益群体，就能减少项目实施阻力。（多照顾到政企双方外的利益群体，如公园及道路）华夏幸福“牺牲”了13万平方米居住用地建成的湖景公园，不知让多少开发商瞠目结舌，却为百姓津津乐道。截至2015年底，华夏幸福在固安建成8个公园，新建170公里的柏油路，为固安工业园项目赢得了更多公众支持：尽管作为基建项目，涉及大量的土地征收与村民搬迁，但固安工业园区PPP项目至今没有发生过一起上访事件。2.园区开发模式在PPP框架下的审视问题如何解决：“华夏幸福模式”的经验分享“产城融合”是固安工业园区PPP项目的主心骨，引来哪些产业？如何让其做大做强，这是项目可持续盈利的重中之重。二、怎么赚钱？不要指望捡一枚金蛋，而应该借力养一窝金鸡（养鸡需要能力，专业化招商并提供全产业链服务就是其核心竞争力。）1.处理好“髓”和“形”的关系。(华夏幸福平台公司--三浦威特扮演了提供产业服务的投资人角色，提供从规划、咨询到辅助融资、审批在内的全产业链资源整合服务，旗下有80多个产业服务公司提供“管家”兼“导师”式服务，)2.处理好“点”和“面”的关系。（主动培育农产品加工龙头企业，盘活农业资源，也增加税收，解决农民进城后的就业，“一子落，满盘皆活”。）案例：---“小参花面粉厂”追加了1.5亿元投资，成为京津冀食品业的龙头企业北京太东生物科技有限公司：2012年入驻固安产业新城，2014已拿到A轮融资1.5亿元。公共平台免费使用，GMP标准的车间三年免租金，除了注册、财税、政府优惠项目申报等普遍服务，华夏幸福帮助企业对接各融资机构。这些专业的产业服务契合了初创企业的需求!2014-2015年，固安肽谷生物医药产业园已吸纳了20多个生物医药项目签约。2.园区开发模式在PPP框架下的审视问题如何解决：“华夏幸福模式”的经验分享3.拿捏好“取”与“舍”的关系。（三顾茅庐请来的“航天振邦”，每年保持着约2亿元的新增投资，解决了上千人的就业。工业园引得众多“金字塔尖”项目纷纷入驻）三、如何化解风险?让社会资本追加投资时“不红脸”，让政府在看到民企赚钱时“不红眼”（固安工业园项目历经了4任县委书记、5位县长，换了10任经理，却依然顺利推进至今。）A.明确的风险分担机制;B.常态化的政企沟通机制，第三方机构的定期监管，让外部挑战降到最小。C.做PPP项目的企业家还要有点干事业的情怀