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上海上实置业投资咨询有限公司2008年11月10日湘潭【国际商贸城】项目发展策划报告背景：美国次贷越陷越深，国内市场紧缩不展，经济增长被迫放缓，通货膨胀阴霾不散……购房者持续观望，今年上半年，地产市场首次出现了自1998年以来销售面积和销售额同时下降的情况，有些城市甚至进入成交量和均价大幅下跌的困境……国内地产的冬季来得很突然，突然地让那些限死在“不上市就上吊”的困境者，被商业银行要求提前还贷者，2007年不惜血本疯狂拿地后储备规模急速膨胀者，举债能力脆弱净负债率偏高者，短期借款比重占总借款比重过高者，开发区域单一者等等，都很容易在这个冬天中被冻伤，甚至被冻死。在锅里，还是在水里？当下，在国内地产市场这口“大锅里”，连“大鱼”们都在忙着求生，而“小鱼小虾”更是步履维艰。但无论大鱼小鱼，似乎都对宏观经济和调控政策共同煎熬下的这堆旺火无可奈何。究其原因，处在锅里的鱼虾们永远都只有被烹食的命。只有在水里，鱼跟虾才能自在畅游……【引子】整体汇报脉络壹·宏观背景分析贰·房地产市场分析叁·各类型物业市场和案例分析肆·国内外重要案例引荐伍·项目定位陆·产品建议柒·小结壹、宏观背景分析1、湘潭市宏观环境分析湘潭城市概况湘潭城市经济湘潭人民生活总体概况典型三线城市，城市化进程较慢名人故乡确立“强工富市”的发展战略•湘潭位于中国湖南省的中部，这里人杰地灵、物华天宝，是一代伟人毛泽东、著名军事家彭德怀、黄公略、陈赓、谭政的故乡，也是世界文化名人齐白石的故乡。两个世纪以来，一直被史学家称为“中国内地商埠之巨者”，有“金湘潭”的美誉。如今，经过40多年的时间，这座千年古城已经成为中国长江流域开放开发带中颇具经济实力的开放城市。为加速经济的发展，湘潭市确立了以开放带动推进“强工富市”实施的发展战略，正以良好的投资环境展示在国内外友人面前，吸引着众多的有识之士来湘潭投资兴办企业。•湘潭整个地域面积是5016平方公里，城市化进程较慢，是一个典型的三线城市。湘潭辖一县、两市、两个城市区，属于湖南省“金三角”区域•湘潭市与省会长沙和株洲相互间距离40余公里，并呈“品”字状分布，使这一地区成为湖南省交通、文化、科技、经济最发达的“金三角”地区，也成为广大内陆地区发展外向型经济，通往广州、上海等沿海地区的重要通道之一。•湘潭市下辖湘潭县、湘乡市、韶山市和岳塘、雨湖两个城市区，总面积5016平方公里，其中市区面积282平方公里。市区人口较少，外来人口少，且增长以自然增长为主，牵制房地产发展速度湘潭市市区土地面积282平方公里总人口292.7万市区常住人口70万市区流动人口15万全市总人口(万人)282.8289293.6292.72762782802822842862882902922942962004年2005年2006年2007年•由于人口基数小，增加较慢，且外来人口相对较少，房产开发量受到牵制。湘潭是重要的工业基地，工业门类齐全，基础雄厚•湘潭是中国和湖南重要的工业基地。工业门类齐全，基础雄厚。是全国重要的机电、电缆、锰、氟化盐、系列塔式起重机、精细化工等产品的生产基地，冶金工业、纺织工业、建材工业在全省同行业中也具有极其重要地位。•经过40多年的建设，湘潭已形成了带动经济增长和结构升级的6大支柱产业：机电工业、冶金工业、化学工业、纺织工业、建材工业、汽车工业。•随着市场经济的发展，各企业的经济管理体制正加紧改革，迅速与现代化企业制度接轨。农村乡镇企业和城市个体私营经济也得到迅猛发展。交通与通讯非常便利•水路：湖南省最大的河流湘江穿城而过，常年可行驶千吨级货轮；湘潭距岳阳城陵矶港200多公里，出口货物可从那里转装大船由长江出海。•公路：北京至深圳的107国道和上海至昆明的320国道均在市区交汇，并分别穿越全境，北京至珠海的高速公路湘潭到长沙部分已完成。•空港：市中心距长沙黄花国际机场60公里，由高速公路至机场只需30分钟。•铁路：中国南北大动脉北京至广州的京广铁路和东西大动脉上海至昆明的湘黔铁路通过市境，市内十余家大中型企业均有专线铁路与它们相连。湘黔铁路的复线和电气化工程正在施工之中。•通讯：程控电话已达19万门，可直拨世界各地。光线通讯、转移传呼、图像传输都已具备，其他各项国际通讯业务业已开通。1、湘潭市宏观环境分析湘潭城市概况湘潭城市经济湘潭人民生活GDP连续五年15%以上增长，经济保持较快发展。2001-2007湘潭市GDP一览表GDP523.1亿元01002003004005006002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年亿元0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%•07年GDP总量已达到523.1亿元，首次突破500亿元大关，07年较06年上涨了22.2%，经济持续较快发展。2007年湘潭全社会固定资产投资达248.8亿元，增长18.5%。•固定资产投资在调控中实现稳步增长。07年全社会固定资产投资达248.8亿元，增长18.5%。其中城镇以上固定资产投资225.8亿元，增长19.4%。重点工程建设进展顺利，89个重点工程项目累计完成投资128.2亿元。北二环西引线、富洲路拓宽、醴潭高速、湘江四大桥等全线通车，板塘大道基本具备通车条件，交通得到大大改善。产业结构持续优化，第三产业比重突出，城市经济趋于活跃和繁荣。•湘潭市作为为工业城市，工业产值占生产总值较大比重，但是我们也可以看到起产业结构在近几年来的不断调整优化，第一产业逐步降低比重，工业产业比重则相对降低，趋于合理，而第三产业比重大幅提升。•第三产业的繁荣代表了城市的消费水平和活跃程度，湘潭市的产业结构体现了城市经济活力的高速发展，作为第三产业的龙头——房地产业也相应体现了很好的发展，第三产业对城市经济的带动日趋明显。消费市场日益活跃，消费结构加速升级。•消费市场日益活跃。全年实现社会消费品零售总额153.2亿元，同比增长17.2%。按城乡市场分，城市消费品零售额97.1亿元，增长16.6%；县及县以下消费品零售额56.1亿元，增长18.4%。按行业分，批发业实现销售额33.9亿元，增长16.3%；零售业实现销售额86.4亿元，增长16.6%；住宿和餐饮业实现零售额27.2亿元，增长22.0%；其他行业实现零售额5.7亿元，增长11.0%。•消费结构加速升级。限额以上批发零售贸易业中，汽车类零售额增长2.7倍，通信器材类零售额增长1.2倍，家具类增长18.2%。1、湘潭市宏观环境分析湘潭城市概况湘潭城市经济湘潭人民生活2007年人均GDP接近2万元大关，较06年增长32.4%，表明房地产处于快速发展期。人均GDP(元)792588491005611767125001437519036020004000600080001000012000140001600018000200002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年人均GDP与房地产发展关系:800-4,000US$4,000-8,000US$8,000-20,000US$0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期居民人均可支配收入快速提升，消费者购买能力持续加强。•湘潭城市居民人均消费性支出与人均可支配收入之比都在70%以上，消费特征明显；•近几年城市居民人均消费性支出与人均可支配收入稳步增长。居民生活质量得到了明显的改善，同时相应地也刺激了居民的消费欲望，促进了其对各类物品尤其是高价值商品和奢侈品的需求，如住房等消费。2、城市发展规划长株潭一体化规划湘潭整体规划河东整体规划长株潭“两型社会”一体化建设发展•2007年12月14日召开的全国发展和改革工作会议决定，长株潭城市群经国务院批准，成为“全国资源节约型和环境友好型社会（简称“两型社会”）建设综合配套改革试验区”。•在长株潭建设“两型社会”可以促进工业转型，推动我们的产业结构调整和节能减排，改善人居环境，提升人们的生活品质。•“长株潭”城市群获批国家级两型社会实验区，对长株潭一体化的建设有着很大的推动作用，同时将更加加快南城的土地市场的开发，城市融城的进程将进一步体现，从而给长沙楼市带来新的需求及竞争。长株潭“两型社会”一体化规划目标•2020年总城市人口为1000-1500万人，GDP达到4542.8万元，人均GDP约为4万元。•长株潭城市群将成为我国中西部地区具有综合优势和强大竞争力的主要城市密集区之一。•成为辐射与服务中南地区的经济引擎之一。•成为湖南省经济发展的核心增长极、高新技术产业集聚区和现代化、生态型的网状城市群。2、城市发展规划长株潭一体化规划湘潭整体规划河东整体规划湘潭总体规划湘潭市城市总体规划提出：将在建设富裕湘潭、生态湘潭、文化湘潭、诚信湘潭、和谐湘潭5个方面着手，建设好“一江两岸三中心四公园五广场六道路”，打造湘潭精美名片。•一江：就是湘江城区段；•两岸：即湘江东岸的经济生态风光带，湘江西岸的历史文化风光带；•三中心：即市政府东移后形成的行政中心以及体育中心、齐白石文化艺术中心；•四公园：即雨湖公园、和平公园、菊花塘公园、白石公园；•五广场：指的是市政中心附近的东方红广场、建设路口的君子莲广场，丝绸广场、护潭广场以及湘潭西大门的砂子岭广场；•六道路：即韶山路、建设路、芙蓉路、河东大道、丝绸路、吉安路。城镇化发展战略目标和分步实施的规划㈠市域总人口和城镇化水平规划市域总人口2020年为250－350万人左右，城镇化水平达到52%左右，城镇人口达到150万人左右，其中中心城区人口达到90万人左右。㈡城镇发展总体战略采取“政策引导、市场运作、梯级推进、产业兴镇”和“中心极化、结构优化、点轴增长、网络演进、促进市域城镇集约式、非均衡发展”的总体战略。㈢城镇发展目标培育产业特色突出、竞争能力强、就业空间大的新型城镇经济体系；组建人口规模合理、等级有序、设施完善、生活居住环境良好的城镇结构体系；营造与长株潭城镇群接轨的开放式的城镇格局，建设城镇之间联系快捷通畅的开放型、生态化的区域交通网络体系。㈣市域城镇等级结构规划建设成为生态园林式的现代化工业城市。湘潭市主城区按功能区划分为三大块：河东城区、河西城区、昭山开发区。河东城区：主要定位为政治、经济、文化中心区，河西城区：主要定位为商贸中心区，并配套建设产学研基地和高新技术产业“孵化区”。昭山开发区：主要定位为休闲旅游会展中心区，力争五年内建设成为长株潭的生态休闲中心。2、城市发展规划长株潭一体化规划湘潭整体规划河东整体规划湘潭市中心东移河东新区将扩大到12平方公里•目前，湘潭河东新区占地2.4平方公里，主要分为行政中心、文化中心、商贸中心和住宅小区四大部分。今后5年将主要是根据长株潭城市群发展规划和要求，突出“打造一个中心(中心区)，贯通一条环线(二环线)，构建一道景观(湘江景观道)”。在城市建设方面的投入力争突破300亿元，重点抓一批带动性、框架性、标志性的重大城市建设项目，将河东新区拓展到12平方公里。•目前境内有湘钢、湘机、湘缆、发电厂等大、中型企业单位140多家。河东组团功能规划“一区、一带、两城、三园”•河东组团：规划“一区（城市新中心区）、一带（湘江生态经济带）、两城（钢城、电城）、三园（双马机电工业园、高新生物医药园和新材料工业园）”。•湘江生态经济带河东部分：西起东坪船厂，东至湘黔铁路桥，南至东湖路，北临湘江。全长4475米，平均面宽350米，总面积约169公顷。河东地段是城市的新城区，规划为富有湘潭历史文化特色，集休闲、游览、娱乐、购物、居住和商业服务的滨江胜地，是城市中心区景观轴的重要组成部分。河东地段开发总用地面积2547亩，其中可开发利用的土地1981亩，建筑面积197万平方米。投资5300万美元，目前湘潭城区两岸开发建设规划已经出台，正在做详规，且建设前期工作已经展开，河东一大桥至三大桥段3.3公里长的河堤加高增厚及堤面改造工程已经开工建设。计划整个项目分5--8年实施完成。本篇总结从湘潭市的宏观经济发展现状看，其绝对值相对全国平均水平仍显略低，但基于其良好的工