滨水地段住区策划设计初探

滨水地段住区策划设计初探顾洁摘要:过去滨水地段住区在城市设计阶段往往仅关注建筑形体、景观视廊等表象性问题，而缺乏对地区住宅产品需求和开发经济性作较深入的探讨，由此带来设计成果与实际开发不符，使城市设计在一定程度上对市场化运作的开发行为导控失效。滨水地段拥有不可多得的自然资源，如何最大程度的用好这些资源，达到经济、社会、环境三者效益平衡，规划师需要在设计中融入策划思想，加强产品策划和空间设计的互动，从区域及项目基地环境条件进行专业性分析，依据市场需求和城市规划导向确定客户人群、需求及产品自身的定位和特色，在此基础上进行空间设计构思，并需在过程中反复校核优化，才能使成果更贴近实际开发的需求。本文以常州西太湖生态休闲区环湖地区城市设计为例介绍城市滨水地段住区的策划设计，以期能给各地类似的项目起到一定的启示作用。关键词:滨水住区产品策划空间设计1滨水地段住区策划设计的提出滨水地段因其特有的环境和景观优势吸引着城市居民的目光，同时也是政府和房地产商开发建设的热点。过去城市设计中的住区规划往往仅关注建筑形体、景观等表象性问题，而缺乏对地区住宅产品需求和开发经济性作较深入的探讨，由此带来设计成果与实际开发的不符，进而使城市设计在一定程度上对市场化运作的开发行为导控失效。为了达到住区开发中社会、经济、环境三者效益平衡，笔者在此提出城市设计层面的住区策划设计概念，即规划师不仅要从本专业范围，更要从政府、开发商和居民等角度进行多维思考，整体统筹计划，使住宅区设计从原来的静态构思转化为动态筹划，从单一设计转化为产品策划+空间设计的互动过程。需要指出的是，这里的策划设计即规划策划中城市设计阶段所作的策划设计研究，包括目标建构、功能定位、项目策划、空间构想以及进一步深化拓展形成的规划控制指标的过程。此阶段所能提供的规划控制指标仅具有引导性，但其能直观反应开发意向及相应的空间效果，是下层次规划设计的重要参考。本文强调策划设计概念，目的在于拉近城市设计与现实开发的距离，促进空间理想转化为现实。以产品策划为导向构筑空间设计的目标和构想，可以使城市设计更加贴近开发运作的现实要求，进而提升市场经济下城市设计工作的实效性和成果的可操作性。2住区策划设计的内涵及一般流程2.1住区策划设计的内涵虽然策划设计仅有两个关键词，但其内涵除了产品策划和空间设计以外，更重要的是两者4478的互动，具体如下。2.1.1产品策划——完善区域住宅结构体系，提升区域整体品质。滨水住区城市设计要考虑整体性和平衡性，正如美国著名城市设计师巴奈特所述：“每个城市设计项目都应放在比该项目高一层次的空间背景去审视”。（1）一方面，住宅产品策划能从大处着眼，从区域层面的功能性和经济性角度分析居住需求，依托滨水资源特色与区域内其他地区错位发展，避免因产品同质化而可能导致的开发不顺利；并能将目标客户群细分，使各层次客户都能得到等价值而满意的住宅产品，以利于未来开发建设；进而不断完善区域住宅产品结构，最大程度的挖掘地段商业和生态价值。另一方面，居住作为人生活的重要功能构成，不仅能形成人类聚居点，人类生活需求的复合性还能产生积极的连锁效应，为周边的商业、教育、休闲业等带来大量客流，商业等的繁荣又能带来更多的居住人群，从而避免缺乏市民参与的公共设施失去空间吸引力。因此，科学的产品策划能促进合理住宅产品结构尽快形成，从而聚集大量且多层次消费群体，使滨水地段开发规模迅速形成，从而有效提升区域整体品质。2.1.2空间设计——打造丰富空间景观效果，指引下层次建设开发方向。空间设计中要用好用足优势性水景资源，组织有特色的住宅空间布局和丰富多样的景观效果，做到细而有位才有实际的指导意义。利用多种住宅类型打造纵深多层次的滨水空间，在给市民带来多样化水景体验的同时，能充分发挥自然资源的景观潜质。此外，住宅群体也为具有广阔视野的滨水地段带来展示人工景观的条件。另一方面，城市设计中的住宅规划能通过下阶段的技术手段转化为管理语言——控制性详细规划，能为规划管理主体提供实质性建议，便于其科学决策，对下层次建设开发提供行之有效的引导措施。2.1.3产品策划和空间设计的互动产品策划是整个过程的孕育环节，其结论和品质决定了空间设计的效果。策划阶段的各类产品作为控制空间的基本要素，在方案设计、成果编制及开发实施等阶段，有效地传递最初的策划目标和构思。此外，除了常规的经济性、交通性、区位性等因素外，策划阶段同样要借助空间设计思维，依据地块不同现状条件找寻最适合的产品开发类型。同样，只有通过设计将策划结论切实地落入空间层次，借助其在空间形态体系研究方面的优势，延续上阶段构思并加以反馈、校正，才能切实发挥对开发行为的导控效能。2.2住区策划设计一般流程基于住区策划设计的两个关键词，笔者认为其一般流程也分前后两阶段，即产品策划和4479空间设计阶段。首先分别从城市和市场角度研究，即从区域角度分析——找坐标，结合自身条件分析——定角色，以产品定位为导向——定功能，在发展目标和市场化运作间建立现实可行的联系；其次在空间上落实为建议性布局方案，从平面和三维角度进行空间研究，具体反映为总体结构、高度控制及开发强度控制，最后在此基础上进行人口容量测算。另外，笔者在此要强调空间设计的反馈校核作用，即通过在城市设计结构框架和整体空间景观体系中进行形态研究，结合核心区域和重要节点设置对初步空间布局进行优化，对既有的策划构思加以反馈并完善。需要指出的是，在整个策划设计过程中规划师作为唯一的执行主体，能方便及时的进行前后两阶段的协调修正，保证构思的一致性和连贯性，避免出现因两个阶段、两个主体而导致脱节情况的发生。（表1）3住区策划设计运用常州西太湖生态休闲区环湖地区（下文简称“环湖地区”）城市设计项目在住区设计部分运用策划设计理念，从产品策划到规划设计均进行了全面思考，在科学分析现状资源和市场需求基础上，做出较为细致的产品策划，确定具体功能分区并在空间层面具体落实。笔者在下文进产品策划找坐标区域需求分析定角色定功能基地分析产品定位及分类空间设计空间形成建议性布局人口容量测算总体结构高度控制强度控制表1：住区策划设计一般流程表4480行详细阐述，以期能给类似的项目提供一定的借鉴。3.1项目概况从项目定位而言，环湖地区拥有丰富的自然和人文资源，南临“苏南明珠”西太湖，东接有三千年历史的春秋淹城，西靠未来的武进花木基地，未来将成为长三角地区休闲旅游目的地之一、武进RBD，集生态、游憩、休闲、度假、科研、高档居住于一体的滨湖新城。（图1）从项目特点而言，环湖地区基本处于待开发状态，具有较广阔的设计构思空间，对规划师来说既是机遇也是挑战。（图2）从项目过程而言，环湖地区城市设计是以开发策划为引导的设计过程，对可能开发的项目有细致考虑，使设计成果有理可依，更具有实际意义。图1：区位及周边关系图图2：土地利用现状图44813.2住区策划设计过程3.2.1产品策划3.2.1.1区域需求分析（1）商品房需求总量大、品质要求高随着经济发展，常州市房地产市场总体呈现活跃、理性的良性态势，消费者理性购房需求渐趋增长。经过分析，笔者认为目前住宅需求主要为以下五类：拆迁安置购房、结婚购房、改善居住条件购房、投资性购房以及城市化进程带来的购房需求，整体需求总量比较庞大，值得一提的是随着经济的进一步增长，投资性住宅需求量应呈上升趋势。随着住房制度改革的稳步推进，促进了城镇住房商品化水平的提高，居民的住房消费观念逐步开始由“居者有其屋”向“居者优其屋”转变，商品房消费成为许多家庭实现住房梦想的主要途径，对于住宅品质的要求也日趋提高。一些高品质高价格的住宅如银河湾星苑、乾盛兰庭、嘉宏盛世销售火爆充分说明高档住宅市场的良好发展势头，笔者认为只要找到了这部分需求并给予准确定位，未来的高档住宅市场将令人期待。（2）旅游住宅地产需求的兴起“旅游地产”是房地产发展的一个新思路，也是政府在滨水地段开发建设中的新方向，作为未来长三角地区休闲旅游目的地之一的环湖地区也不例外。按照国际惯例，当人均GDP达到3000—5000美元，旅游形态开始向度假旅游升级；达到5000美元以上则开始进入成熟的度假经济时期。（2）长三角地区作为我国经济最重要的增长极之一，发展活跃，潜力巨大，长三角地区人均GDP4153美元，常州人均超过5600美元，多样性的高品味、个性化、健康化的休闲度假需求必会快速增长。度假更注重的是在固定旅游目的地的停留，因此对住宿及其配套要求较高，是属于休闲的高级形式。广义的旅游地产包括旅游景点地产、旅游商业地产、旅游住宅地产。笔者在此仅讨论旅游住宅地产（依靠旅游景区、景点、主题公园或者度假区的各种资源而发展起来的住宅物业，包括为游客提供度假需求的公寓、度假别墅等物业类型），这一类属于第二住所（3）。在距常州方圆两小时的车程内，拥有4千万几乎是全国最高收入和消费的人口群落。这些都为环湖地区旅游住宅地产开发带来广阔的市场前景。3.2.1.2环湖地区住宅开发优势分析一体两翼、双翼共振，托起常州特大城市的新格局。“大市区”成就大楼市，加之常州市新农村建设的起跑，楼市外扩、延展的态势明显。环湖地区发展将为整个房地产市场持续平稳发展注入活力。4482环湖地区交通条件便捷，南部有沿江高速公路连接长三角地区城市，并有多条公路与常州市区沟通，周围还有多条航道武宜运河和滆湖，区位优势十分明显。滨湖地区紧邻西太湖，西太湖是目前苏南地区唯一没有开发的天然资源，有着良好且适宜人居的优美自然环境。滨湖地区周边旅游资源丰富，拥有武进区的古今“两城”——大学城和淹城，人文底蕴深厚，西部毗邻未来的花木基地，极大增强环湖地区作为长三角最佳生态休闲目的地之一的吸引力。当然，环湖地区住宅将面临中心城区、武进中心城区及武南分区楼盘的竞争：因此如何发挥基地优势，打造有特色的住宅产品才是关键所在！3.2.1.3住宅产品定位及类型（1）服务对象基于上述分析，笔者认为环湖地区的住宅服务对象主要包括两大类四小类人群。两大类为购买住宅作为第一居所以及作为第二居所的消费群体。其中第一大类又可分为本地普通居民、高层次住宅消费人群；第二大类为休闲度假人群以及投资性购房群体。（表２）具体又可分为如下4类：本地普通居民：指本地区有实际居住需求的居民。高层次住宅消费人群：主要指未来滨湖地区商务办公人群、周边工业区及常州国家动画产业西太湖基地研发人员以及常州大学城的师生，上述人群都是对住宅品质有独特需求的高知识高层次创新群体。休闲度假人群：度假区的客户不局限于所在地的中心城市，除了常州本市，更涵盖周边地区的表2：环湖地区住宅产品服务对象分类表第一住所第二住所商品房旅游住宅地产普通居民高层次住宅消费人群投资性购房人群休闲度假人群4483休闲度假人群。投资性购房人群：环湖地区未来将建成一片城市功能化、景观化、生态化、人文化、商业化并存的经济硅谷，这里尽揽优美的湖岸和城市风景，具有较大的增值空间和发展前景，也必将成为常州南部最适宜投资购房的区域。投资者依据层次，其感兴趣的不仅包括一般商品住宅，还应有回报更高的旅游住宅地产。（2）住宅产品定位及类型综上所述，笔者认为滨湖地区住宅产品开发应以创造“最佳人居环境”为目标，着力打造生态、宜居、富有滨水景观特色的高品质高档次住宅，由此确定的住宅类型为：打西太湖生态牌——“城市花园住宅”，打西太湖产业牌——“创意服务住宅”，打西太湖休闲牌——“休闲度假住宅”。城市花园住宅:“城有水则秀、居有水则灵。”现代人也越来越意识到真正高品质的生活在于融入自然和谐的生态环境。水景住宅以其独有的慑人魅力迅速成为市场亮点，也成为高档楼盘的标志。在环湖地区营造以“水”为主题的城市花园住宅，能较好的突出该地区特质。创意服务住宅:创意服务住宅主要面向高级人才，他们对户型面积没有过多的苛求，但是对环境和设施配套要求颇高。一般具有以下四个特点：交通便捷，四通八达；内部会所、设施齐备；物业管理、服务精良；环境优良，周边设施齐全。鉴于对需求人群的细分，我们在环湖地区策划的创意服务住宅又可分为两种：soho住宅、酒店式公寓。休闲度假住宅:就休闲度假住宅我们采用