滨海团泊土地合作开发模式策划报告

滨海团泊土地合作开发模式策划报告北京思源置地房地产顾问有限公司2012年4月滨海团泊天津湖区生态之城报告目录土地开发模式概要一二级联动开发模式研究二级开发模式研究2019/8/23在土地一级开发阶段便引入投资商，参与到土地一级开发和进行二级开发投资者在二级市场上获得建设用地使用权，进行土地转让、开发、经营、管理、销售。一二级联动开发二级开发按投资者进入房地产开发的阶段，房地产开发有两种基本模式：滨海团泊天津湖区生态之城企业投资赢利模式土地增值型•拿地→土地升值→转让•土地周边市政配套设施建设不断完善，从而令土地升值，投资者在土地升值后溢价出手而获得额外收益。这种投资开发赢利模式是最传统、也是最为消极的，政府是限制的开发物业销售型•拿地→开发→销售•该运作模式对土地的依赖性强，对企业物业经营管理水平要求较低，受制市场影响波动较大，企业经营业绩不稳定经营管理物业增值型•拿地→开发→经营→管理→（出售）•获得稳定现金流、受市场波动影响小、长期享受项目升值利润，实现城市土地可持续发展，如九龙仓、凯德置地开发的项目也都归由自己经营，即使出售，也要“通过公司专业管理，使物业价值充分体现出来”后再出售2019/8/23目前房地产投资开发赢利模式主要有如下三种：滨海团泊天津湖区生态之城2019/8/23开发方案选取原则符合国家土地管理法律法规；通过市场化运作实现价值最大化；保证项目开发的可操作、可持续；根据政策变化可灵活调整，保障项目快速启动。合法、效益、便利、灵活滨海团泊天津湖区生态之城报告目录土地开发模式概要一二级联动开发模式研究二级开发模式研究2019/8/23一级开发二级开发一级开发实施方案规划设计方案园林、环保、市政评估确定一级开发主体实施征地、拆迁、整理土地验收、成本审核收回国有土地使用权土地交易入市准备土地出让价格评估制定土地出让方案市场交易签订土地出让合同缴纳土地出让金、税费支付一级开发费、移交土地办理建设、规划许可证确定施工单位、施工许可证项目建设、监理项目综合验收办理房产证和入住手续项目销售、移交、运营通过开发流程分解，土地一二级联动有那些合作模式！！滨海团泊天津湖区生态之城一二级联动开发策略投资商自主开发投资商与第三方联合开发土地方与投资商联合开发出让于第三方开发2019/8/23注：A：滨海团泊公司B：投资商C：第三方投资者G：政府部门B整体运营AB协同ABCG联合总公司负责制项目公司负责制合资公司权责分工合资公司权责分工公司组织形式总体开发方式土地一二级联动开发目前房地产投资开发赢利模式主要有如下三种：滨海团泊天津湖区生态之城2019/8/23合作模式之一投资商整体运营模式滨海团泊天津湖区生态之城投资商整体运营模式投资商整体运营模式：由投资商全权负责协议地块的一级开发，包括征地拆迁、基础设施建设及报规法律程序；在二级市场上也可参与公开竞价摘地进行二级开发。2019/8/23总公司负责制「由投资商分公司或总公司负责土地开发」投资商整体运营模式项目公司负责制「单独注册成立项目公司负责项目运作」宗地达到上市交易和建设条件居住用地商业用地公共设施用地公司组织形式用地性质开发模式①投资商自主开发②投资商与第三方联合开发③土地方与投资商联合开发④出让于第三方开发⑥建设、运营、移交⑦招标、建设、移交开发方案操作要点方案总述方案评估一级开发二级开发案例评析滨海团泊天津湖区生态之城操作模式方案选比总公司负责制：由投资商的母公司或分公司负责该土地的一级开发及后续二级开发，总公司对该项目承担无限责任。项目公司负责制：由投资商组建项目公司负责该土地的一级开发及后续二级开发，对该项目公司承担无限责任，母公司承担有限责任。2019/8/23开发方案操作要点方案总述方案评估责任主体由总公司负责该项目开发，有利于调动集团公司资源，保证项目启动运营；但在工作对接、人员组织上存在复杂性和多变性，会受到公司内部各部门牵制；土地二级开发阶段可选择方案较多。因此较为适合大规模土地一二级联动开发项目。项目公司是专门负责该项目进行的公司，人员相对稳定、工作目标任务相对明确，有利于工作顺利快速推进；在二级开发通常由项目公司自己进行。因此较为适合小规模的、项目公司能够内部消化的一二级联动开发项目。案例评析滨海团泊天津湖区生态之城操作模式选比方案2019/8/23开发方案操作要点方案总述方案评估由于国家用地性质划分比较复杂，我们且从建筑形态和经营角度可将启动区用地划分为：•居住用地：主要指销售的住宅项目•商业用地：主要指可销售和持有经营的商业项目（体育用地暂不纳入该范围）•公共设施用地：上两类之外不能盈利且由滨海公司或投资商承担的公建公益物业用地，如配套幼儿园、体育场馆等；本报告主要考虑的是上述三类用地组合出让，如场馆搭配居住用地出让。居住用地商业用地公共设施用地销售型物业持有经营型物业公建公益型物业注：公共设施用地中公建公益型物业包括医疗、行政、学校、文物、工业、市政等非盈利的土地和物业，体育场馆用地也纳入到公共设施用地，建设完成后可移交或运营。案例评析滨海团泊天津湖区生态之城操作模式选比方案销售型物业销售型物业持有经营型物业持有经营型物业公建公益型物业2019/8/23开发方案操作要点方案总述方案评估居住用地商业用地公共设施用地投资商自主摘牌开发投资商联合第三方开发投资商联合滨海公司开发土地公开出让投资商自主摘牌开发投资商联合第三方开发投资商联合滨海公司开发土地公开出让投资商自主建设、（运营）、移交发包第三方建设、（运营）、移交物业类型开发方案根据物业类型差异，项目在二级开发阶段可有多种开发方案；案例评析滨海团泊天津湖区生态之城开发操作2019/8/23操作要点开发方案方案总述方案评估投资商整体运营模式的关键在于场馆和经营性建设用地投资利润平衡和滨海的收益平衡滨海公司与投资商签订土地开发协议书明确加以双方权力义务、标的四至、以及收益分配投资商组建公司实施一级开发，土地达到上市、建设条件自主摘牌开发投资商联合第三方开发投资商与滨海联合开发或部分交地土地公开出让投资商自主建设、移交发包第三方建设、移交一级开发主要由投资商负责组建项目公司或分公司项目组利润平衡按比例在土地出让金中提取投资成本、公建成本和利润预期按比例在土地出让金中提取投资成本、公建成本和利润预期滨海按预期利润入股或投资商退还部分经营性用地作补偿滨海、政府和投资商按比例分享土地出让金收益主要针对非经营性用地的体育场馆，由投资商负责场馆建设和运营案例评析滨海团泊天津湖区生态之城场馆类公建开发模式2019/8/23操作要点开发方案方案总述方案评估场馆根据其建设和后续运营的性质，通常需要通过招标由专业建筑公司负责建设，后续可由政府回收或由单独项目公司负责营运。综合配套项目建设投资方案如：场馆、医疗及其他配套设施滨海团泊负建设职责投资商负建设职责政府负建设职责自主建设发包第三方建设移交营运投资责任主体建设主体通常由政府下属公司负责场馆的后续运营，也可由滨海团泊公司或单独项目公司负责营运案例评析滨海团泊天津湖区生态之城开发操作流程2019/8/23操作要点开发方案方案总述方案评估案例评析投资商摘地开发滨海团泊公司与投资商签订签订土地一级开发协议总公司负责制项目公司负责制明确双方权责及收益分配政府收回国有建设用地使用权，进行公开招拍挂出让投资商摘得地块缴纳土地交易金土地一级开发成本土地出让金投资商组建项目公司或团队实施土地一级开发达到土地上市或建设条件二级开发政府土地收益滨海团泊土地收益注：投资商联合第三方摘地开发或土地公开出让的流程与此类似滨海团泊天津湖区生态之城开发操作流程2019/8/23操作要点开发方案方案总述方案评估案例评析滨海公司与投资商联合摘地滨海团泊公司与投资商签订签订土地一级开发协议总公司负责制项目公司负责制明确双方权责及收益分配政府收回国有建设用地使用权，进行公开招拍挂出让滨海公司与投资商摘得地块土地一级开发成本土地出让金投资商组建项目公司或团队实施土地一级开发达到土地上市或建设条件二级开发政府土地收益滨海团泊土地收益折价滨海团泊天津湖区生态之城开发方案评析2019/8/23方案评估操作要点方案总述开发方案滨海团泊公司负责整个片区运营，区域基础设施投入提升整个片区的土地价值，故需根据整个片区基础设施投资进行片区平衡、分摊及土地升值利润分享，收益分配在初期的土地一级开发协议书须明确；由于滨海公司不参与一级开发，因此在投资商的一级开发成本上，除按规范标准之外，对拆迁、整理的成本需形成一套完整的评估、监督体系；滨海团泊公司的土地收益主要从土地出让金中获得，因此在土地一级开发协议中，需明确土地收益的分配比例、支付办法等；投资商整体负责土地一二级开发，对团泊来说资金投资少、风险小，但对未来土地升值利润分享有限；投资商在所运营的特定项目运作完成后自然注销退出。建议主要应用于：土地一级开发投资大、建设难度大（如农村住宅集中区），定位于普通居住区的地块案例评析滨海团泊天津湖区生态之城案例：北京万年花城2019/8/23北京西南区域超大盘万年花城通过一、二级联动开发的模式，长期持续运营，获得更多利润一级开发商获得利润较多；操作要点方案总述开发方案方案评估案例评析万年花城投入情况：项目基本情况：总占地面积：1200亩；总建筑面积：200万平米；一二级开发总投资：60亿元；万年花城收益情况：项目自2012年初起售，不同时间的价格分别为2012年1月4200元/平米，目前11500元/平米保守估算项目均价：8000元/平米保守估计，整个项目售价：200万x8000=160亿元滨海团泊天津湖区生态之城2019/8/23合作模式之二协同合作模式滨海团泊公司～投资商滨海团泊天津湖区生态之城协同合作模式协同合作模式：指滨海团泊公司与投资商协同配合，通过成立联合项目公司或分工协作方式，协同进行土地一级开发和二级土地市场的合作模式。2019/8/23协同合作模式项目公司制「只负责该项目运营，项目建设完成后公司自然注销」开发方案方案总述方案评估合资公司负责制「单独注册成立项目公司负责项目运作」权责分工责任制「滨海公司与投资商达成分工合作协议负责项目运营」公司运营制「除特地项目开发外可进行其他项目投资，持续运营」方案一滨海招标投资商负责一级开发，滨海负责二级出让方案二滨海负责一级开发，投资商进行二级开发方案三滨海公司与投资商联合分工进行一二级联动开发一级开发二级开发分用地性质类比前述整体运营模式分类出让案例评析滨海团泊天津湖区生态之城操作模式方案选比合资公司负责制：滨海团泊公司与投资商成立联合公司负责土地的一级开