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第一章澳门大西洋公司简介澳门大西洋国际集团（中国）投资顾问有限公司1989年成立于香港。公司曾先后在香港、北美、东南亚成功运作过200多个项目。在中国大陆，我公司与国内知名企业深圳万科集团、中国新希望集团、中国房地产集团都进行过广泛而深入地合作。2002年3月，澳门大西洋国际集团（中国）投资顾问有限公司正式登陆辽宁省会沈阳。2002年8月依托自己的专业优势，主办了辽宁省首届房地产峰会；同年11月由我公司全案策划的沈阳大径街鼎嘉府邸盛大开盘，创造了当天开盘当天售罄的业内奇迹；相继沈阳龙泉花园、辽东鑫龙湾特色商业街、辽东金世纪国贸大厦、邢台亿德隆特色商业街等项目也脱颖而出，这些项目均因太平洋的经典创意成为当地的代表作。第二章报告编制依据及说明本报告在编制过程中充分考虑了以下几个方面：我国国民经济走势，房地产业发展趋势及产业政策，金融政策等宏观情况。辽东市近两年的国民经济生产总值、人均GDP指数、居民购买力、物业市场需求情况及消费群体分析情况。辽东市在全国中等城市中所处的位置、规模、开放程度、人文地理情况。目前辽东市以及本项目区域内商业、住宅市场的现状及发展趋势。辽东市新市区目前商业、住宅市场存有量；商品房的需求量、价格水平等。业态定位方面考虑到既要满足物业销售的需要，同时也要满足今后经营的需要。规划方面在符合辽东市的整体规划要求前提下，还要在交通、空间序列等方面做重点考虑。在经营方面为了避开与其他商家的恶性竞争，主要采取了错位化、差异化的经营理念，同时实现市场资源共享，构筑双赢平台。招商组市方面，采取统一分行划市、统一招商组市、统一经营理念、统一广告宣传、统一服务标准等国际先进运营模式。改善辽东市现有商业格局，提升和完善本区域商业地位。整合多方面的优势资源和营销手段，确保开发商实现开发周期最短、开发成本最低、获取利润最大的目标。因此，本策划报告对该项目的业态功能、规划设计、市场营销、资金回笼、招商组市等开发运作的各个环节，提出了系统的、超前的、可行的和具有充分应变能力的总体要求。同时，也提出了分期开发和目标营销相匹配的项目运营模式。做到在适当的时间，适当的地方以适当的价格，适当的信息沟通和手段，向适当的消费者提供适当的产品和服务。为此,在审查论证此报告时要从业态定位、总体规划、房地产营销、市场经营等诸多因素综合考虑细分，做出科学的评估和论证。第三章项目介绍第一节项目简介“辽东华联广场”由辽东京海房地产开发有限公司投资、开发建设，该项目总占地面积30多亩，总建筑面积7万余平方米。其中一期占地面积为20亩，建筑面积4.4万平方米，建筑结构为地上四层，地下一层：地下1.1万平方米，地上3.3万平方米。二期占地10亩（即为现在的京海超市所占地），商场部分建筑面积3万平方米（计划建设高层面积约3万平方米）。该项目一期地上停车位168个，二期地下建设为停车场，项目建成后停车位可达500个。该项目目前已经开工建设，一期计划8月20日主体竣工，并开始内外初装修。11月20日开始细装修并开始准备商家入住工作。2005年元旦开始营业，届时京海超市将迁到一期地下部分，二期工程开始建设。该项目建成后总建筑面积将达7万多平方米，是集休闲、购物、餐饮、娱乐于一体的超大型购物中心，将打造成古城辽东第一家SHOPPING—MALL项目，成为高开区的商业中心，辽东市新的商业坐标。第二节项目区位图第四章项目建设意义第一节政府“赢”城市“名片”效应项目地处辽东市高开区入口处，是高开区的商业中心。本项目作为辽东市的第一个SHOPPING—MALL项目，不但将改变辽东市现有的商业格局，而且会极大改善辽东市的投资环境，成为辽东市对外交流的一张名片，引爆辽东市新一轮的投资热潮。安置就业人口，增加财政收入项目建成后将为社会提供7万余平方米的经营面积，可一次性解决数千人的就业问题，大大减轻政府就业问题方面的压力，稳定社会不安定因素。同时，建成后的华联广场将吸引包括周边县市在内的数百万消费人口，形成繁荣的经营状况，产生稳定的经济效益，实现可观的财政收入，促进城市经济的快速发展。第二节开发商“赢”有形资产——利润价值最大化项目规模较大，可挖掘的商业价值潜力较高，如果项目运作成功，可以带给开发商丰厚的市场回报，实现项目利润的最大化。无形资产——企业品牌形象、价值的提升作为辽东市第一个SHOPPING--MALL项目，项目的建设必将产生巨大的经济效益和社会效益。华联广场项目的成功，在大大提高京海公司品牌知名度和美誉度的同时，也为其今后向全国其他城市的发展和扩张奠定了良好的基础。第三节投资者、经营者“赢”放水养鱼，启动市场本项目在招商组市阶段，政府应给予适当减免工商税费，扶持企业发展，提供“一站式”服务等方面的政策。提升投资和经营档次项目所处的高开区，虽然经营环境较好，经营条件便利，但除部分餐饮业外，商业项目缺口较大，不能满足城市长远发展的需要。项目建成后，超大的经营规模、时尚的消费环境、过硬的配套设施、国际化的商业管理和全方位的物业服务必将打造古城的消费新天地，从根本上改变这一区域的经营现状。增强投资、经营信心，提高经济收入项目处于高开区的核心位置，保百购物广场、万家福超市、恒信通讯、亚太通讯、美食山等商业项目均汇聚于此。随着国际俱乐部、星光大厦等新项目的落成，这里的商业氛围日益浓厚，这无疑会加强投资者、经营者的投资经营信心。项目的建设有利于市场的做大做活，可以极大的带动项目及周边地产的升值，投资者和经营者都将在这里获得更大的经济收入。第五章全国宏观经济分析第一节我国经济增长率分析自1999年以来，我国国民经济增长速度稳步增长，连续五年经济增长率保持在7%以上，2003年经济增长率达到9.2%。如此高的经济增长速度表明我国强劲的经济发展态势，也说明我国消费潜力很大，这为扩大市场需求，增加居民消费，尤其是房地产消费提供了有力的保证。第二节金融政策分析2003年6月14日中央银行下达的121号文件，对开发商的开发贷款有了严格的限制，投资融资的门槛被提高了，这就增加了房地产公司项目运作的难度，中小规模的开发企业很容易陷入资金链条断裂的困境，但是这对优化我国房地产市场起到了一定的积极作用。同年8月13号国务院下发的18文件除了要求加强房地产贷款的监管以外，对符合条件的房地产开发企业和房地产项目加大了支持力度，再次明确了房地产业作为支柱产业的地位，对那些资金实力雄厚的房地产开发企业来说这无疑是一个春风送暖的好消息。第三节物业税开征的影响国家物业税的开征将对开发商产生巨大影响，土地市场将因各种税费的减免降低开发商获取土地的门槛，从而加剧房地产业的竞争。另外，物业税的开征将直接影响以投资为主的商业项目的销售前景。第四节2004年宏观经济调控的影响2004年初在温家宝总理、黄菊副总理主持的全国经济会议上，重点对钢材、电解铝、水泥、房地产投资过热进行了讨论，并强调将加强对这些行业的宏观调控。目前对待建的钢材、电解铝项目已停止了立项审批；房地产业作为我国的支柱产业，一系列宏观调控政策也将陆续出台。预计政府将会在开发贷款、个人信贷、税收征取等领域加强宏观调控力度。第五节产权式商场接连遭遇政策阻击据悉，“产权式商场”在深圳、上海等城市已经开始遭遇“政策壁垒”。2004年1月9日上海市房屋土地资源管理局、上海市建设和管理委员会联合发布了《关于商场和办公楼分割转让问题的通知（沪房地资权［2004］19号）》文件，该通知规定：为进一步维护本市房地产交易市场秩序，保障房地产交易安全，商场、办公楼转让应当以权属单元为转让标的。权属单元是指经有关管理部门批准建造，符合房屋权属登记条件，具有封闭、永久、固定维护结构为四至界限的幢、层、套（间）等基本单位。房地产开发企业和房地产权利人不得擅自将权属单元分割转让；苏州市也将于2004年7月1日开始发布实施《苏州市城镇房屋权属登记条例（草案）》，并对产权式商场的销售进行政策干预，这也就意味着以后在上海、深圳、苏州等地将权属单元分割买卖将属违法行为。第六章辽东市宏观经济分析第一节辽东市人口分析据辽东市统计局提供的数字显示截止2003年5月份，辽东市区人口为70万左右，随着2001年辽宁省户籍政策的放开，会有越来越多的外来人口来辽东市投资，这将会对房地产市场起到极大的拉动作用。第二节辽东市人均GDP指数分析2003年，辽东市在我省经济技术指标排名中名列第四名，人均GDP指数为760美元左右（全国人均1090美元）,人均收入水平低于全国平均水平，但在辽宁省处于中上水平。第三节辽东市消费状况分析辽东市消费水平分析2003年辽东市城镇居民人均可支配收入达到了7139元，比上年同期增长7.1%。收入决定着消费，收入提高了,辽东人消费观念也日趋时尚,消费层次不断提高，具体来说体现在以下几个方面：大件耐用消费品增幅显著近年来,家电价格一降再降,着实让老百姓获益匪浅。彩电越看越大,由原来的21英寸普及到29英寸；大部分居民家庭由空调取代电扇；由全自动洗衣机取代了普通双缸洗衣机；生活节奏逐渐加快,微波炉、家用电脑、私家汽车开始步入寻常百姓家。2003年,全市平均每百户居民家庭拥有微波炉、家用电脑、汽车、移动电话分别达到27台、13台、3辆、69部,分别比上年同期增长42.1%、18.2%、50%、25.5%,生活质量显著提高。医疗保健理念推陈出新“大病上医院、小病进药店”的就医观念日益普遍，居民自我保健意识加强,家用医疗器具、保健用品、滋补药品的消费势头显露，常用医疗器具、健身器材进入寻常百姓家。2003年,全市居民人均滋补保健品花费2.5元,比上年同期增长1.4倍,保健器具支出同比增长11%。出行要有车、通讯要快捷据抽样调查资料显示，2003年全市城镇居民家庭人均交通费用支出达到42.2元。居民人均出租车费用较上年增长15.4%;品种日益增多的经济型家用汽车驶入寻常百姓家,全市平均每百户居民家庭平均拥有汽车3辆。计算机与通讯技术的创新和全球化浪潮,推动通信和网络空前繁荣；固定电话初装费的取消,手机价格的连连跳水,入网费、通话费的大幅下调,种种利好消息刺激着通讯费用不断增长,“一户多部电话、一人多种联络方式”日趋平常。截止到2003年底,全市城镇居民家庭每百户拥有固定电话95部、移动电话59部,同比分别增长3.5%、25.5%;人均通讯费用支出27.1元,比上年同期增长13%。文化、娱乐性支出成消费亮点据有关部门统计，随着计算机网络的飞速发展，电脑类产品已成为城市居民家庭的新宠。人们认识到家用电脑既可上网开拓视野,又可配合教学软件促进孩子学习。2003年,全市每百户居民拥有电脑13台,比上年同期增长18.2%。辽东市民消费习惯分析辽东市作为古城，历史文化渊源颇深，在长年的历史沉淀中也形成了一定的特色，但人们的消费水平与消费意识也是息息相关的，辽东市民具有超前的消费意识。比如说：辽东人“好”吃辽东饮食文化光彩夺目，渊源流长，已有三千多年的悠久历史。有过明清时代的繁荣昌盛，又有今天的空前壮观。辽东是辽宁菜肴即冀菜的发源地，辽东菜肴是冀菜主要流派的代表。“辽东人爱吃”是人们对辽东人的一个评价，这就是历史文化的继承，现在辽东的饮食文化已经发展到了一定的水平，尤其高开区是辽东饮食娱乐业最为繁荣的区域，在此区域聚集了美食山、国际俱乐部、星光大厦、老城根、金水湾等多家辽东的知名餐饮企业，本项目就被这些项目所包围，处于一个饮食文化氛围较深的区域。辽东人“好”穿辽东人形成一个习惯，不管男女大多偏爱名牌服装，且从不吝啬，当然这里仅指部分消费人群，但是这种消费风气时间长了就成了大多数人的消费习惯。随着消费意识日益成熟，辽东人在“穿”方面，开始了消费结构升级。通过我们对青年路和永华路服装市场的调查，数据显示辽东服装消费已经开始从产品消费走向品牌消费，但是，缺乏国际知名女装品牌，是辽东女装市场长期以来的缺陷，购买名牌到北京，已经成为不少高收入阶层、白领阶层的时尚行为，这等于将高档女装的市场拱手让给了外地。吸引国际知名女装品牌进入辽东，已成为当务之急。在这一点上，辽东男装市