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树立强势品牌树立强势品牌打造莱州新高度打造莱州新高度————莱州文化东路地块项目前期策划探讨莱州文化东路地块项目前期策划探讨————谨谨呈：莱州新越房地产开发有限公司呈：莱州新越房地产开发有限公司20072007年年55月月PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion卖得要快？卖得要快？（提前回笼资金、现金流收益最大化）卖得价格高？卖得价格高？（兑现价值、利润最大化）发展商品牌？发展商品牌？（品牌决定市场）规避潜在风险？规避潜在风险？（提高成功率，风险最小化）明确目标明确目标PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionØØ生机勃勃的城市，先后跨入生机勃勃的城市，先后跨入““全国综合实力百强县市全国综合实力百强县市””ØØ莱州莱州0606年经济情况年经济情况——居烟台县市第居烟台县市第44位位ØØ区域区域经济稳步增长经济稳步增长区域环境介绍PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion、千万元以上在建项目数量13.95.75.0亿元2、房地产开发投资16.2143.0123.0亿元1、规模以上固定资产投资————固定资产投资13.22421.2万人建成区居住人口35.68.05.9亿元商品房实际销售额21.442.535.0万平方米3、商品房实际销售面积49.195.363.9万平方米房屋建筑竣工面积40.7162.7115.6万平方米2、房屋建筑施工面积6.313.512.7亿元1、建筑业总产值比上年增长(%)20062005单位建筑业、房地产2006年莱州房地产数据PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion、两条经济带，加快新兴产业培育，提高占全市经济总量的比重；、两条经济带，加快新兴产业培育，提高占全市经济总量的比重；22、、中心城区服务业聚集区，中心城区服务业聚集区，重点发展商贸、房地产、文化娱乐、信息重点发展商贸、房地产、文化娱乐、信息服务等服务业；服务等服务业；33、、优化城市空间布局，完善城市功能；优化城市空间布局，完善城市功能；44、按照、按照““开发中心区、提升老城区、建设临港区、膨胀中心镇开发中心区、提升老城区、建设临港区、膨胀中心镇””的工作的工作思路，协调推进城市组团建设；思路，协调推进城市组团建设；44、以中心城为核心，、以中心城为核心，继续推进城区继续推进城区““东进南扩东进南扩””，完善城市功能，扩大，完善城市功能，扩大城市规模，提升城市形象；城市规模，提升城市形象；55、加快中心城市发展。、加快中心城市发展。完善旧城改造政策，加快旧城改造步伐，打造完善旧城改造政策，加快旧城改造步伐，打造一批高品位娱乐场所、城市公园、城市广场、商业街区一批高品位娱乐场所、城市公园、城市广场、商业街区。到。到20102010年，建成区面积达到年，建成区面积达到4040平方公里，人口达到平方公里，人口达到3030万人。万人。莱州规划前景PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion—44.890—160280023万莱州新一中对面多层、复式联排别墅文苑·星城1幢20F小高层2幢21F小高层主体封顶30%35.3—44.3126-158280020万小高层：6万云峰北路与掖县路交汇处小高层紫景花园4幢17F小高层2幢21F小高层配以2层裙楼商场主体封顶前期预定47.3—52.5住宅：135—150住宅：3500底商：未定价10万住宅：6万酒店式公寓1.5万商场面积：2.5万莱州北路与掖县路交汇处小高层、裙楼底商奥城·国际4幢13F小高层配以2层裙楼底商准备施工前期预定30.7—48.2住宅：93—146住宅：3300临街门面：90004.5万住宅：2.4万商场：2.1万莱州南路东侧小高层、裙楼底商梅苑华庭备注工程进度销售率总价区间(万元)面积区间(㎡)平均价格(元/㎡)总建（㎡）所处位置产品类型案名资料来源：广德信市场部07.05PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionØØ莱州房地产市场莱州房地产市场处于初期阶段和良性运行态势处于初期阶段和良性运行态势，但消费者的购房观念需要转变；，但消费者的购房观念需要转变；ØØ建筑形式处在变化中，建筑形式处在变化中，小高层、高层项目不断增加小高层、高层项目不断增加；；ØØ从住宅开发区域分布看，中心区将成为城市未来的居住中心区，从住宅开发区域分布看，中心区将成为城市未来的居住中心区，市场放量逐步市场放量逐步增大，增大，未来未来22--33年的时间内将有较多个复合型楼盘出现年的时间内将有较多个复合型楼盘出现；；ØØ户型种类较少，户型种类较少，创新设计应用较少创新设计应用较少；；ØØ中小户型去化速度理想，中小户型去化速度理想，中小户型的中小户型的9090——110110㎡㎡大两房、小三房与大两房、小三房与120120——140140㎡㎡的三房仍将持续热销的三房仍将持续热销。。莱州房地产市场总结PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionØØ操作项目的价格呈不规则分布，操作项目的价格呈不规则分布，中心区与外围区的价差在中心区与外围区的价差在500500--700700元之间元之间；；ØØ环境理念深入人心。环境理念深入人心。消费者购房时，更加注重小区内部环境配套等硬件条件和物消费者购房时，更加注重小区内部环境配套等硬件条件和物业管理等软性服务。业管理等软性服务。一些具有超前意识的发展商，已充分认识到一些具有超前意识的发展商，已充分认识到““以人为本以人为本””环环境设计理念对项目成功与否的决定性作用，表现明显的有在市场运作中的奥城境设计理念对项目成功与否的决定性作用，表现明显的有在市场运作中的奥城际、文苑星城；际、文苑星城；ØØ开发商在产品营销上开发商在产品营销上开始由粗放经营转向集约化经营的道路，注重公司形象宣开始由粗放经营转向集约化经营的道路，注重公司形象宣传，注重品牌意识的提高传，注重品牌意识的提高。。莱州房地产市场总结PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion地块南面文化东路，两侧经营类别比较杂乱，但人气比较理想，经营良好的利地块南面文化东路，两侧经营类别比较杂乱，但人气比较理想，经营良好的利群商场距项目群商场距项目200200米，东为农机公司，北侧府前街，西为住宅区，规划用地面积米，东为农机公司，北侧府前街，西为住宅区，规划用地面积1515亩左右。亩左右。项目南侧的垃圾处理站成为本案的最大潜在威胁点，直接影项目南侧的垃圾处理站成为本案的最大潜在威胁点，直接影响项目的地块连续性规划，底层商业裙楼的布局将会非常的困难，并对响项目的地块连续性规划，底层商业裙楼的布局将会非常的困难，并对住宅购房群产生心理压力感。住宅购房群产生心理压力感。项目概况PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion随着市政对随着市政对““完善旧城改造政策，加快旧城改造步伐完善旧城改造政策，加快旧城改造步伐””的总体发的总体发展，本案两侧的地块将会成为今后拆迁的重点区域，此区域有机会成为展，本案两侧的地块将会成为今后拆迁的重点区域，此区域有机会成为项目概况莱州未来中央核心居住区（莱州未来中央核心居住区（CLDCLD））PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion政府对于本区域发展本区域发展的强力推动，的强力推动，各种配套设施的规划引入市政对中心老城区加快改老城区加快改造，造，势必会形成以商业为中心的高档居住区城市主干线，交通便交通便利，可通达性强，昭利，可通达性强，昭示性好。示性好。居住人群的集中，连居住人群的集中，连锁反应为对商业的需锁反应为对商业的需求；求；近邻商业中心，未来商业部分价值斐然。本案地块价值—4大关键驱动力PartPart22PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion地块缺陷建议改善地块考核后之思考纳入二期规划与市政协商转移西侧因为农机公司地块的限定，导致地块极为不规整，将会为规划布局及建筑指数产生一定的限定。南侧垃圾处理站成为本案的最大潜在威胁点，直接影响地块连续性规划，底层商业裙楼的布局将会非常的困难，并对住宅购房群产生心理压力感。PartPart22PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion◆建议与市政规划部门协商将垃圾处理站转移，将后期的商业部分整体前移，以良好的商业形象吸引客户，提高地块利用率和市场竞争力。◆将农机公司地块纳入整体规划，将会减轻规划的参数难度，社区整体布局更为合理，不但是规模的扩大，更为高档社区的内部配套提供很好的发挥基础。地块运作建议详解PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionØ政府的大力扶持，政府的大力扶持，本案建成后，将成为旧城改造的标杆及亮点工程；Ø地段居住环境完善，地段居住环境完善，便于在区域市场形成影响力，引导市场；Ø位于莱州核心商业区，