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————个案简析恒大华府项目地址：长沙市岳麓区金星北路二段89号所在版块：麓北版块项目开发商：恒大集团长沙置业有限公司项目物业类别：住宅、空中花园别墅项目建筑类别：塔楼小高层高层占地面积：210001平方米建筑面积:529216平方米绿化率：40.32%容积率：3.00总栋数：45栋物业公司：戴德梁行物业费用：1.6元/㎡——项目概况恒大华府——项目规划三期、四期三期、四期一期、二期五期恒大华府分五期开发，由17栋11层小高层、5栋28层高层、23栋32层高层、7200平米超豪华会所及1.6万平米商业街组成，规划居住总户数约3200户。是集商业与住宅为一体的高档楼盘。恒大华府现在在售的为第五期，共4栋高层，临近金星大道，底层设有沿街商铺，现在在推37#、39#，预计五月开盘。恒大华府——区域配套项目外部配套教育配套：长郡中学丶长茅岭小学医疗配套：望城县医院、湘雅附三医院丶湖南省肿瘤医院市政资源：岳麓区政府、市政府文化休闲：八方山生态公园丶王陵公园生态绿化：岳麓山风景区交通道路：金星大道、北二环、岳麓大道综合商场：新一佳超市，华银旺和超市酒店配套：时代帝景大酒店丶茉莉花国际酒店项目自身配套超大室内恒温游泳池，7000平方米超五星顶级会所丶3600平方米活水人工湖丶30000平方米花园景观。恒大华府——园林规划项目整体景观规划设计结构严谨。绿地系统分公共绿地和组团绿地，环状的楼间绿地随小区主要交通道路布置，达到小区处处充满绿色，移步换景的效果；项目景观规划设计因地制宜，掇山理水。充分利用场地现有的景观资源，后天加工，使人工构筑与自然环境有机融合，而且重新梳理园林的山水关系，水系贯穿整个小区，成为景观中亮点；项目采取以人为本，植物造景自然式设计典雅尊贵的意大利皇家园林风格，加之恒大标志性的大型喷泉广场设计，灵动而清新，大面积的花园景观点缀其中，自然而又富有美感。大型的五级商务娱乐会所，赋予了项目高端的商业文化气息。项目注重于生态与人文的有机结合，强调与自然和谐相处的人居概念。恒大华府——建筑设计以新古典主义风格为主，建筑上是以新古典精神进行设计，将古典和现代建筑的精华相融合，延承经典的建筑比例和精致的细节，与现代建筑简洁的线条有机结合，为现代都市生活注入一个新的理念。三段式的建筑立面精致、典雅，有天有地稳重，极具层次感；楼体凹凸有致，飘窗、角飘窗、落地窗、阳台结合色彩搭配，产生立体丰富光影效果，横纵韵律感强，挺拔且稳重；丰富多折皱立面附加较高建筑成本；色调运用将就，整体色彩典雅精致，温暖富有亲和力。恒大华府——户型配比户型面积（㎡）套数占比二房93.294414三房91.79—135.8320468四房153.17—153.725418合计/302100%恒大华府的高档楼盘的定位，所以主力户型为91—135㎡的三房为主，并兼顾了刚性需求和改善性客户所青睐的经济两房和舒服四房。在推36、37、38、39#栋户型配比恒大华府——价格走势2009年1月1号恒大一期开盘，推出366套，销售220套，均价约4600元/㎡，销售率为60%，08年的经济危机阴影还未散去，恒大华府能取得如此的销售量可见其推广和项目定位的精准。2010年10月16号三期开盘，项目采取“低开高走”的策略，价格约6000元/㎡，而后价格一路走高，现在对外报价已达到7500元/㎡左右。6000元/㎡6200元/㎡6000元/㎡6400元/㎡6700元/㎡恒大华府价格走势（单位：元/㎡）恒大华府——户型特点紧凑两房：约86㎡舒适三房：约135㎡户型特点：•全明设计，舒适居住•大进深阳台，舒适度高•户型方正实用，科学分区•主卧大转角飘窗，采光极佳户型特点：•户型周正，分区合理•入室花园，倍感温馨•南北通透，通风采光极佳•双阳台设计，赏景休闲，居住舒适恒大华府——优势分析品牌优势恒大集团长沙置业有限公司隶属于中国地产十强之一的恒大地产集团，并拥有中国一级资质的房地产开发企业、中国甲级资质的建筑设计规划研究院、中国一级资质的建筑施工公司、中国一级资质的物业管理公司。现已发展为中国最具影响力的房地产企业之一。项目优势项目定位为大河西高端楼盘，精装修产品在装修标准上采用了九大精装体系，精品化施工，豪华品质材料，创新家装工艺等，塑造了项目高端品质的市场形象，赢得了很好的市场反应。市场优势恒大集团在长沙的在建在售的有恒大绿洲、恒大雅苑、恒大城、恒大名都，强大的品牌优势、高端楼盘形象以及强势的广告推广，使得恒大产品在市场上拥有很高的号召力和影响力，为恒大华府的销售铺开了局面。区位优势恒大华府位于长沙市政府新区板块金星大道，是长沙市政府政要所在之地。临近地铁2号线的谷山站，拥有大河西先导规划得天独厚的区域优势，未来发展潜力大。恒大华府——营销亮点09年1月，邀请范冰冰、任贤齐助阵，火爆开盘09年7月，恒大华府•广本潇湘，广本新车试驾活动。10年9月玩美乐翻天之感恩教师节趣味砸金蛋”活动。11年4月，恒大地产邀请熊倪，举办激情恒大，快乐生活的恒大运动中心开放暨首届长沙业主运动会。恒大华府——推广策略恒大营销策略：高品质低价格开盘必特价特价必升值恒大地产集团“开盘必特价，特价必升值”的全国战略性方针，所有项目开盘时均以开盘大折扣、送豪装等优惠吸引客户。造成客户越早购买，越早升值的市场效应。少量多推，制造供需紧张以少推多售的推盘策略，项目分为多批次密集的推出，并频繁更换子案名，以加大购房者的好奇感，反正恒大的品牌早已经确立。密集的少量推盘十分有利于将项目的价格炒高，赚取更大的利润。广告轰炸+客户把控+临场现杀=旺销强势的广告推广，大范围的媒体宣传，极大提升品牌认知度和市场影响力，塑造项目高品位品牌形象；摸底客户预期价格，开盘时以大优惠，制造价格惊喜，促进客户成交。恒大华府——客户分析年龄：35—45岁居多，多为夫妻看房，区域来源：岳麓区市府板块，是其核心客源。另外其他版块、外省投资客等占了一定比重。望城客户较少。客户类型：高级职员、公务员、个体私营业主。置业目的：刚需和改善型比例较大，投资型占比小恒大华府——个案小结恒大华府凭借恒大地产的品牌优势，以及长沙几大标志项目的热烈的市场反应和良好口碑。为项目的销售确定了基础。极富增值潜力的区位优势。市府版块，市政资源、人文环境、岳麓景观、便捷的交通以及日益成熟的配套设施，给项目的外销提供了优越的区位条件。强势的媒体推广和不计成本的广告铺排，是恒大的一大特色，当然也是借助恒大的品牌优势，在市场上形成极大的认知度和极高的市场影响力。富有个性的建筑设计，园林化的景观配套，提升了项目品质，强化了市场认同度。恒大华府的持续畅销得益于市府版块独特的区位优势和无限的升值潜力,以及恒大品牌成功的营销推广策略。