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平谷金海湖镇中心区1.项目区位及背景规划范围东起规划环镇东路，西至规划环镇西路，南临规划环镇南路，北达规划环镇北路，同时包括外围土门石河西侧的独立市政用地一处（占地约1.85公顷），总建设用地规划控制规模约300.19公顷。规划范围以韩庄原村址为主，还涉及到胡庄、滑子、土门等村部分村域范围。平谷金海湖镇中心区小镇中心区总建设用地规模约3公顷，总建筑规模200万平方米。规划到2020年，金海湖镇人口规模为2.8万人。小镇中心区物业定位：建设主题休闲度假酒店、艺术馆、博物馆、小镇综合体、特色商街、度假式商务会所、养生养老街区、考试院、党校等一批引领性项目，培育休闲旅游、会议、度假、养生养老等产业，与周边乡村互动，打造国际化旅游目的地和京津冀旅游集散地。1.项目区位及背景平谷金海湖镇中心区上一版深化方案本次规划深化方案2.两版方案的比较——用地性质及布局总体调整原则根据国家政策调整容积率低于1的一类居住用地为容积率大于1的二类居住用地；根据局部用地功能变化，调整局部用地性质及地块划分。平谷金海湖镇中心区旅游用地区域优化将旅游用地调整至南侧区域并调整为多功能用地。2.两版方案的比较——用地性质及布局上一版深化方案本次规划深化方案平谷金海湖镇中心区交通站场设计优化合并未来轨道交通（预留）与公交用地，实现零距离高效换乘枢纽，打造便捷出行社区。2.两版方案的比较——用地性质及布局上一版深化方案本次规划深化方案交通枢纽与绿地广场示意平谷金海湖镇中心区小镇主入口打造门户综合商业区域调整优化功能后，围绕交通中枢及商业、公共绿地形成中心旅游商业组团，打造小镇界面及中心节点。小镇主入口方向小镇中心广场2.两版方案的比较——用地性质及布局平谷金海湖镇中心区欧洲自然形成的休闲度假小镇核心区普遍为高密度，多层（3-5层）建筑为主、配合局部标志性建筑高起的城市形态。2.两版方案的比较-建筑密度平谷金海湖镇中心区泰晤士小镇是上海“一城九镇”重点项目,中心商业区为多层商业街区式设计，建筑密度约50%2.两版方案的比较-建筑密度平谷金海湖镇中心区某环球奥莱项目建筑密度约50%某商业项目，建筑密度50%旅游商业街区2.两版方案的比较-建筑密度平谷金海湖镇中心区度假式商务会馆——大、中型企业安排商务接待、洽谈、培训以及高级疗养度假的绝佳场所。建筑形象力求轻松和谐，体现出“去都市化”的独特商务花园氛围。某商务生态园区MOHO容积率0.6建筑密度40%2.两版方案的比较-建筑密度平谷金海湖镇中心区地块编号建筑密度（%）业态C-00845(30)商业街等C-009——C-010——C-011——C-01245(35)中型商业等D-00435D-00545(35)酒店等D-00645(30)商业、商务会所等上版深化方案中，各类用地建筑密度为30-35%，对度假小镇的打造具有一定局限性根据目前小镇及业态定位，将小镇中心区商务金融用地及旅游配套为主的多功能用地建筑密度调整至40-45%，有利于土地合理利用，给建筑产品打造提供适宜的空间，也为二级开发中建筑业态与产品的深入研究提供可能性。居住用地由于整体容积率提高，调整原有30%密度为35%，为产品灵活性提供空间。2.两版方案的比较-建筑密度部分地块指标调整举例（括号中为上版数据）平谷金海湖镇中心区整齐划一的天际线，没有节奏和韵律感，空间结构缺少层次建筑高度：局部限高24米，有利于丰富小镇层次及打造天际线2.两版方案的比较-建筑高度建筑高度：将主要商业服务设施、旅游配套设施及住宅建筑高度从9/12m提高到18m•12米限高下商业可以做三层，1.1的容积率在现有条件下打造产品有局限性，不利于建筑与城市空间的营造；18米限高可以满足1.1容积率下商业产品设计的基本要求。平谷金海湖镇中心区地块编号建筑高度(米)业态C-00818商业街等C-009——C-010——C-011——C-01218中型商业等D-00418/局部24米（12）D-00518/局部24米（12）酒店等D-00618商业、商务会所等根据目前小镇及业态定位，将小镇中心区多功能用地及旅游用地建筑高度调整至18米，有利于土地合理利用，增加建筑产品空间创造的可变性。建筑高度局部24米，有利于打造小镇空间的多样性，创造与自然相融合的天际线。2.两版方案的比较-建筑高度部分地块指标调整举例（括号中为上版数据）平谷金海湖镇中心区3.分地块调整说明-索引BFEIJONMGHLK上一版深化方案本次规划深化方案ADCBFEIJONMGHLKADC平谷金海湖镇中心区3.分地块调整说明——G土地利用图用地性质容积率建筑高度建筑密度绿地率原方案C80.89m30%30%C80.89m30%30%R530.89m30%30%S10.818m30%20%调整方案R21.0118m35%30%R21.0118m35%30%R530.812m30%30%C21.0118m45%20%根据将旅游设施用地布置于邻近景区的原则，将街区中心的旅游设施用地调整为居住用地；同时根据商业服务设施集聚配置的原则以及满足新增居住用地的需求，将原停车场用地置换为商业服务设施用地。平谷金海湖镇中心区3.分地块调整说明——H土地利用图用地性质容积率建筑高度建筑密度绿地率原方案U420.59m25%30%S11.018m30%20%U130.59m25%30%C21.112m30%30%调整方案U420.69m25%30%U211.018m30%20%U130.59m25%30%C21.0118m45%20%S30.818m30%20%将街区中心的停车场用地和本地块内的部分商业用地置换，以使公共停车场更临近街区轨道交通站点，满足换乘需求。轨道交通站点轨道交通站点注：轨道交通预留用地由上版的S1道路用地修正为U2类交通设施用地平谷金海湖镇中心区3.分地块调整说明——L土地利用图用地性质容积率建筑高度建筑密度绿地率原方案C21.19m35%30%调整方案C21.0118m(局部24m)45%20%根据现状新平蓟路走向，调整道路红线位置，以致地块形态有所调整。同时为有利于打造城镇景观，将建筑高度从9m调整为18m，局部可达到24m，建筑密度从35%调整为45%。注：局部道路及用地边界根据现状实际道路条件修正平谷金海湖镇中心区3.分地块调整说明——M土地利用图用地性质容积率建筑高度建筑密度绿地率原方案R10.89m30%40%调整方案F31.118m40%30%根据相关政策和旅游配套设施邻近景区的原则，取消原有一类居住用地，调整为数类设施混合用地。平谷金海湖镇中心区3.分地块调整说明——N土地利用图用地性质容积率建筑高度建筑密度绿地率原方案R10.89m25%40%R10.89m25%40%调整方案R21.0118m30%30%G1——————100%G1——————100%R21.0118m30%30%根据相关政策，将一类居住用地调整为二类居住用地，为保证总建设量不变，将部分用地调整为公共绿地。平谷金海湖镇中心区4.总建设规模调整原街区控规深化方案本次街区控规深化方案总用地规模（公顷）300.19300.19居住用地（公顷）96.1891.48配套教育用地（公顷）8.438.47公共设施用地（公顷）75.4553.45多功能用地（公顷）8.1828.59产业用地（公顷）3.843.84市政公用设施用地（公顷）6.999.63公共绿地（公顷）44.6845.13防护绿地（公顷）0.664.94总建筑面积（万平方米）193.36198.76备注：根据用地性质调整原则，将部分旅游设施用地调整为数类设施混合用地，因此用地指标中公共设施用地有所减少，多功能用地有所增加。由于规划区内增加市委党校和考试院用地，因此总建筑面积198.76万平方米在扣除市委党校和考试院建筑面积后，仍保持193.36万平方米不变。平谷金海湖镇中心区5.人口规模的调整根据《北京市平谷区金海湖镇总体规划》关于人口规模的计算，金海湖镇城镇人口为2.8万人。金海湖镇城镇建设用地除分布在中心区，另有一处位于中心区外的28公顷一类居住用地。因此，2.8万人应主要分布在中心区，另有一部分分布于中心区外的居住用地内。原街区控规深化方案中，对中心区的人口规模规划为2.8万人，忽略了中心区外居住用地容纳人口的能力，造成中心区居住用地不足。本次街区控规深化方案综合考虑中心区与中心区外居住用地，共同分配人口。最终，中心区内可容纳人口2.47万人。中心区外居住用地平谷金海湖镇中心区6.三大设施的调整——公共服务设施上一版深化方案本次规划深化方案公共服务设施分布完全遵照上一版深化方案，满足金海湖镇城镇人口2.8万人的需求。一处文化娱乐设施用地由于现状已建成，本次调整遵照现状，较上一版方案减少0.03公顷。平谷金海湖镇中心区6.三大设施的调整——交通市政设施（道路交通）上一版深化方案道路系统遵照上一版深化方案，分为主干路、次干路和支路三个等级，主干路红线宽度40米，次干路红线宽度25-30米，支路红线宽度16米。仅有一处社会停车场位置有所调整。本次规划深化方案平谷金海湖镇中心区6.三大设施的调整——交通市政设施（给水）上一版深化方案本次规划深化方案给水工程设施完全遵照上一版深化方案，包括水厂规模和管网布置。金海湖镇中心区规划平均日需水量为0.95万立方米/日，高日需水量为1.48万立方米/日。平谷金海湖镇中心区6.三大设施的调整——交通市政设施（雨水）上一版深化方案本次规划深化方案雨水工程设施完全遵照上一版深化方案。雨水排除将结合道路建设采用明渠与管道相结合的原则将雨水向西排入土门石河和向南排入泃河。暴雨设计重现期为3-5年。平谷金海湖镇中心区6.三大设施的调整——交通市政设施（污水）上一版深化方案本次规划深化方案污水工程设施完全遵照上一版深化方案，包括污水厂规模和管网布置。金海湖镇中心区规划总污水量为0.86万立方米/日。在规划范围内西南侧规划一座污水处理厂，占地1.85公顷，日处理能力1.1万立方米，处理等级二级，污水处理率达到90%以上。平谷金海湖镇中心区6.三大设施的调整——交通市政设施（中水）上一版深化方案本次规划深化方案中水工程设施完全遵照上一版深化方案，包括再生水厂规模和管网布置。金海湖镇中心区中水总用水量为6722立方米/日。平谷金海湖镇中心区6.三大设施的调整——交通市政设施（电力）上一版深化方案本次规划深化方案电力工程设施完全遵照上一版深化方案，包括电源和管网布置。由于街区总的建设规模增大，同时考虑变压器容载比，上一版深化方案关于远期变压器容量2台50兆瓦的变压器不能满足街区用电需求，将其调整为3台50兆瓦变压器。本次规划用电总负荷预测为57兆瓦，电源引自规划范围西侧的110KV变电站，经规划街区内的35KV变电站输送到各个地块。近期设置2台31.5兆瓦变压器，远期设置3台50兆瓦变压器。平谷金海湖镇中心区6.三大设施的调整——交通市政设施（电信）上一版深化方案本次规划深化方案电信工程设施完全遵照上一版深化方案，包括邮政局所位置和管网布置。由于街区总的建设规模增大，规划电信局的规模由4万门调整到7万门，同时需要单独占地。规划2020年街区内固定电话主线普及率达到70%，电信用户预测容量需求为6.6万门，有线电视需求量为2.6万个端口。规划在镇中心区建设1座7万门电信局，与有线电视基站合设。平谷金海湖镇中心区6.三大设施的调整——交通市政设施（热力）上一版深化方案本次规划深化方案热力工程设施完全遵照上一版深化方案，包括热源和管网布置。街区范围内规划所需总热负荷为98.06兆瓦。热源近期采用压缩天然气集中供热，远期使用天然气市政管网供热。平谷金海湖镇中心区6.三大设施的调整——交通市政设施（燃气）上一版深化方案本次规划深化方案燃气工程设施完全遵照上一版深化方案，包括气源和管网布置。天然气总用地量为3707.90万立方米，镇中心区西南侧设置次高压A调压站，规划占地面积1.04公顷（含安全