王家河心岛项目开发概念性策划报告

一江碧水向东流青白江王家河心岛项目开发概念性策划报告成都鹏际投资有限公司2009年12月■本方案主要内容：非常1+1一级开发+二级开发■本方案制定依据：实话实说■本方案核心思想：系统考虑，彰显我公司开发实力与信心.■二级开发设想是以高端低密度住宅的用地性质进行考虑的.写在开篇之前——以17.5公里毗河为证,蜿蜒之间,生态之中承载一座城市的光荣与梦想第一篇从生态毗河说开去一、毗河印象1、原生毗河■毗河是成都市的七大绿色走廊之一，具有原生状的生态环境，是成都市近郊唯一没有污染的河流。■毗河更吸引人的地方还在于原生性，以亲水和生态为突出特性。双水岸外绿草如茵水清鱼儿肥美丽的毗河湾新都境内约11平方公里青白江境内约10平方公里（长17.5公里）金堂境内约5平方公里毗河2、毗河印象知名度小河鲜很出名未被充分开发的“处女地”难道，毗河真与高端住宅无关？NO二、毗河沿岸别墅开发风起云涌，首尾呼应.上游新都城区西南部，万科.双水岸、双河鹭岛、堤亚纳河谷次第开放.下游金堂依托毗河和沱江，全力打造“东方威尼斯水城”，蓝光观岭横空出世！万科双水岸双河鹭岛金水丽都堤亚纳河谷香洲半岛蓝光观岭金阳丽景天府花园水城现代生态水城棕榈湖国际社区金海岸毗河毗河河心岛1、新都城区西南部，双水岸、双河鹭岛、堤亚纳河谷次第放.万科.双水岸润扬.双河鹭岛新希望.堤亚纳河谷2、境内毗河仅有5平方公里的金堂河尽其用※依托毗河和沱江，打造“东方威尼斯水城”※蓝光打造4200亩观岭国际社区我们的结论：核心观点：毗河青白江段开发机会突出！天时实力品牌开发商汇聚地利毗河上下游开发如火如荼人和北部新城高端住宅开发热点区域，并得到市场验证政策毗河生态产业带的确立第二篇试论毗河高端住宅产业带的必要条件一、毗河沿岸土地整理与一级开发须先行须重点解决一个突出问题：防洪1、地势低洼，极易受到洪水冲击■毗河防洪总体情况毗河流经我区祥福、姚渡、城厢，流程17.5公里，河道宽120—150米，最大过洪能力1200立方米/秒，相应水位高程456米，预警洪水流量600立方米/秒，相应水位高程454.3米。■“5.12”特大地震对我区河道堤防造成一定的不利影响■历史上五十年一遇洪水历史上出现了81年和98年五十年一遇大洪水，沿岸大多数乡镇被淹。■2008年洪水情况先后出现“7.21”暴雨、9月23日至27日等几次暴雨险情.——资料来源：青白江区人民政府防汛指挥部办公室《2008年防汛工作总结》2、防汛工作存在的主要问题及建议河道险工险段急需整治。政府财政应加大对防洪工程的投入，确保江河安澜。——资料来源：青白江区人民政府防汛指挥部办公室《2008年防汛工作总结》※2008年汛前我区投入防汛抢险资金仅42.6万元，只是解决了毗河城厢镇白贯村五组段的堤防加固工程，投入远远不够。未雨绸缪，在不考虑政府投入的情况下，我们确实需要社会资金投入防洪系统工程！3、防洪需要系统工程■优先解决重点而又突出的问题河段.■然后从境内上游到下游全面进行防洪堤岸系统建设.■防洪工程可与房地产开发相结合，尽量吸引有实力的企业广泛参与.二、王家河心岛区域防洪更当先行■河心岛附近河道宽度仅在50米左右，河道最为狭窄.■地势低平，砂石开采程度较低，河道较浅.■毗河祥福甘泉村段（河心岛）列入我区重点堤防工程.——资料来源：青白江区人民政府防汛指挥部办公室二○○七年三月《防汛应急预案》■成青（金）快速通道祥福段下穿式通道（十二匹马位置）尤其狭窄，杂物堆积，水流不畅.三、以高端生态住宅为切入点■与我区“生态立区”战略吻合.■与我区对重大物流、商贸、工业企业招商工作（高端住宅为他们中的高层管理者的居家需求）配套.四、需要出台具体的招商及投资优惠政策建议：成立毗河生态高端低密度住宅产业开发区.■“毗河两岸生态产业观光带”的升级.■出台具体的招商、税收、财政、融资优惠政策.■”一事一议“，特事特办，具体项目专人负责.■出台相应优惠政策（比如重大招商工业、物流、商贸企业，享受在我产业开发区购房补贴等政策），与我区重大招商引资项目积极配合和协调.五、把工业区、物流园区和别墅产业带“一分为二”■通过建设50米宽的森林大道把两个区域严格区分和分隔.■森林大道与生态屏障保护带合二为一.工业区物流园区森林大道森林公园六、整合成青快速通道沿线旅游资源■成都新游乐园—北湖熊猫旅游渡假区—西江月（北麓）生态休闲产业区—森林公园—凤凰湖国际湿地旅游区—蓝光国际文化旅游体育产业园区的浑然一体.北湖熊猫旅游渡假区新游乐园森林公园西江月凤凰湖蓝光国际文化体育旅游产业园第三篇王家河心岛一级开发构想第一部分工程概况一、地块简介1、地块基本情况▇位置：位于新都泰兴镇与青白江祥福镇交界处的甘泉村十七组及民强村九组，距成青快速通道700米，是名至实归的“青白江桥头堡”.▇毗河分合之处，风水极佳；两河一渠围合而成，得天独秀！▇地块平整，基本上无拆迁.▇距离新都泥巴坨风景区（新都下一轮次沿毗河别墅开发热点区域）距离约5公里.▇地块总面积在176亩左右，其中耕地95.6亩，非耕地51.2亩，宅基地20余亩，具有二级开发的巨大潜力。2、地块位置分析（以直线距离为准）青白江城区王家河心岛泥巴坨风景区新都城区龙潭寺距离8.5公里距离10公里约6公里约5公里3、地貌基本情况王家河心岛毗河毗河毗河成青快速通道二、一级开发整理范围设计1、防洪堤系统工程：共计1703.8米1）河心岛周长：约1703.8米——红色实线线条示意部分.岛周长1710米524米75.8米803米301米2）防洪堤系统工程的主要建设内容▇沿岛河堤▇堤顶环形绿化▇河堤上部（水面以上）混凝土及相应美化▇堤岸环形道路3）防洪堤工程标准▇防洪堤顶宽25米.堤高4－8m.▇防洪堤下部为土石堤,堤顶宽度为45m,堤顶高程为63m,防浪墙顶高程73m。防洪堤横断面采用复式断面,迎水坡采用1∶3干砌石护坡厚35cm,下垫10cm厚碎石垫层。▇防洪堤中部为土石堤，钢筋混凝土环岛加固一圈,堤顶设计2米高的实木艺术栏杆.▇新建堤堤身典型断面为：所有堤轴线范围内，先抛石至5.0m高程，抛石体顶宽5.0m，外坡坡度1：1.75，内坡坡度1：1.25，抛石底依上而下分别为500mm厚的编织袋装河卵石层、500g/㎡的土工织物一层和土工网格一层。抛石体碾压平整后，在其上砌筑75＃水泥砂浆块石挡墙，挡墙顶高程为7.0m，墙顶宽度为1.0m，外坡坡度为1：0.4，内坡垂直。4）防洪堤建设步骤堤身填筑工程.堤脚防冲工程.下挡墙及平台工程.上挡墙及平台工程.基础处理工程.景观平台工程.2、现有桥梁扩宽加固及美化工程1）桥梁长度：约51米.2）宽度：约4米.现有桥梁3）桥梁改造标准▇桥梁宽度拓宽为5.5米，双向通行.▇桥梁加固.▇更换生锈的铁栏杆为原木艺术栏杆.▇桥沿上进行美化工程.3、现有步行石道扩宽加固及美化工程1）尽量保持原有淌水石桥风格，中式仿古木石结合桥.2）长度约55米，宽度1.5米.现有步行石道3）整治标准▇改目前的石头间道桥为石木结合桥（石头上直接架设全木栈道）▇前面扩宽至3米（石道同时扩宽）.▇两侧增加实木栏杆.▇其他桥面美化.4、兴建污水处理泵站一座（依据《城市污水处理工程项目建设标准》）▇标准：V类550m².▇包括建筑工程、工艺设备、电气设备、管道及配件等.5、新建道路——成青快速通道至本地块的道路一条▇约1200米长.▇标准：6米宽，水泥路面（部分路段沿用目前已有路面）.▇含道路两侧绿化及道路中心隔离带绿化.河心岛新建道路新建道路6、农房拆迁与土地征用费用1）共计23户拆迁，拆迁农户主要为甘泉十七组，集中在河心岛西侧.2）同时涉及甘泉村十七组及民强村九组土地征用.涉及拆迁的农户范围7、“七通一平”工程▇主要包括：通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整。※目前，水电气市政管道已经暗埋到成青（金）快速通道牌坊处（十二匹马），距离本项目仅700米（直线距离）.——资料来源：祥福镇经济办吴主任.一、编制原则和依据▇工程量.▇水利部（2002）《水利工程设计概（估）算编制规定》▇水利部（2002）《水利建筑工程概算定额》▇水利部（2002）《水利工程施工机械台时费定额》▇水利部（1992）《水利水电设备安装工程概算定额》(中小型)▇国家计委、建设部《工程勘测设计收费标准》；▇发改价格[2007]670号《建设工程监理与相关服务收费管理规定》。第二部分工程预算编制原则和依据二、基础价格1、人工预算单价按水利部（2002）《水利工程设计概（估）算编制规定》，计为：工长4.91元/工时高级工4.56元/工时中级工3.87元/工时初级工2.11元/工时2、主要材料预算价格▇主要材料原价为青白江本地2009年目前价格水平，由地方提供，按规定计入运杂、采管费用。其预算价格为：水泥400元/t钢筋3700元/t木材1000元/㎥汽油7000元/t柴油6500元/t※水泥、钢筋、柴油、汽油分别按300元/t、3000元/t、3500元/t、3600元/t进入工程单价，差价部分计取税金后列入响应的工程单价。3、施工用水、点、风价格本阶段按施工组织设计方案计算，其结果分别为水价0.48元/㎥，综合电价0.83元/kw.h。4、砂石骨料价格砂95元/㎥碎石70元/㎥块石45元/㎥条石200元/㎥※条石按80元进入工程单价，差价部分计取税金后应列入相应的工程单价中。三、建筑、安装工程建筑工程执行水利部（2002）《水利建筑工程概算定额》，机械台时费执行水利部（2002）《水利工程施工机械台时费定额》，单价乘1.1的阶段系数。安装工程执行（2002）《水利水电设备安装工程概算定额》，单价乘1.10的阶段系数，工程单价取费：其他直接费（直接费）建筑工程2.0﹪，安装工程2.7﹪。▇现场经费（直接费）土方工程4﹪石方工程6﹪模板工程6﹪混泥土浇筑工程6﹪钻孔灌桨及锚固工程7﹪其他工程5﹪安装工程（人工费）45﹪▇间接费土方工程4﹪石方工程6﹪模板工程6﹪混泥土浇筑工程4﹪钻孔灌桨及锚固工程7﹪其他工程5﹪安装工程（人工费）50﹪计划利润（直接工程费+间接费）7﹪税金（直接工程费+间接费+计划利润）3.41﹪四、设备费主要设备价格参照有关工程计列，设备运杂费和采购及保管费按《水利工程设计概（估）算编制规定》的规定计算。五、临时工程临时房屋建筑工程按《水利工程设计概（估）算编制规定》计算，施工交通按每公里扩大指标计算。六、独立费用根据水利部（2002）《水利工程设计概（估）算编制规定》计算。▇建设管理费建设单位开办费按80万元计；建设单位人员经常费按定员12人，计算期3.5年，费用指标27220元/人.年计算；工程管理经常费按建设单位人员经常费的20﹪计列；工程监理费按《建设工程监理与相关服务收费管理规定》计算；建设及施工场地征用费参照有关征用标准及设计提供的数据计列。▇科研勘设费科学研究试验费按建安工作量的0.2﹪计列.勘测设计费按《工程勘测设计收费表混估算.水文勘测费用.▇其他费用预算定额编制管理费、工程质量监测费分别按建安工作两的0.13﹪、0.1﹪计列。第三部分防洪堤工程估算一、防洪堤工程估算总表工程或费用名称建安工程费设备购置费独立费用合计（元）1工程部分投资74，774，516第一部分建筑工程61，482，679第二部分机电设备及安装工程395，502第三部分金属、木结构及安装307，70236，200第四部分临时工程2，304，750第五部分独立费用14，759，605一至五部分合计67，976，833基本预备费１０％6，797，683静态总投资2移民环境投资（仅指防洪堤）7，120，000建设及施工场地征用费5，000，000水土保持工程1070，000环境保护工程1，250，0003工程投资总计82，094，516二、防洪堤建筑工程估算编号工程或费用名称单位数量单价（元）合计（元）一防洪堤工程m³78080909.14土方挖运m³16890012.772，156，853土方填筑（利用料）m³2013014.31867，607.3