新规新政下复式产品研究

复式产品研究2016.03.22深圳世联行ARC新规新政下大面积产品总价过高为什么突然要做小复式？9070政策放开感觉溢价高为什么认为复式溢价高？送的多！曾经的赠送方式项目：全盛紫悦龙庭建筑面积：125㎡拓展面积：约100㎡新规新政策步入式凸窗搭板改建入户花园两层高阳台××××新规新政策下如何做小面积复式产品？影响因素容积率赠送量实用率——户型多大值得做复式？——什么样的容积率可以做复式？——提高梯户数增加实用率？容积率PARTONE容积率与限高决定了场地的建筑密度，在相对紧凑的空间下，不吃面积的复式产品是否合适成为我们今天的议题？同样的高度下，假设塔楼共30层，90㎡的平层，总建筑面积为2700㎡90㎡的复式，总建筑面积为1350㎡相差的1350㎡，得通过增加产品面积段，或增加楼层的方式来消化。很多项目，面积段相对较为刚需，全为T6产品，导致花园相对较小，居住的舒适性有待进一步加强，平层产品能有效消化容积率。90㎡平层90㎡复式30F15F相差2200㎡容积率与复式产品的关系项目名称区域占地（㎡）建面（㎡）容积率绿化率（%）覆盖率（%）建筑形式产品面积段20140027宝能太古城北区南山区5w～10w30w～50w3～4≥30%≥50%高层65-166㎡20140033鲸山觐海南山区5w～10w10w～20w≤2≥30%30%～40%别墅+高层165-200㎡20140061领航城（领翔2期）宝安区5w～10w20w～30w2～3≥30%30%～40%别墅+高层65-165㎡20140068信义御城二期龙岗区5w～10w30w～50w3～4≥30%30%～40%高层65-125㎡20140070金地名峰龙岗区1w～5w10w～20w2～3≥30%30%～40%高层75-89㎡20140071深房传麟尚林龙岗区5w～10w20w～30w2～3≥30%40%～50%别墅+高层65-146㎡20140074百合盛世（二期）龙岗区5w～10w10w～20w2～3≥30%30%～40%别墅+高层75-89㎡20140077鸿威de森林龙岗区10w～20w50w～100w2～320%～30%20%～30%别墅+高层75-165㎡20140078花半里欣悦广场龙岗区1w～5w5w～10w3～4≥30%30%～40%高层65-115㎡20140082万科翰林城龙岗区10w～20w50w～100w3～4≥30%40%～50%高层75-180㎡20140099祥祺滨河名苑坪山新区1w～5w5w～10w3～420%～30%20%～30%高层65-133㎡20140105同创·九著龙岗区1w～5w5w～10w3～4≥30%30%～40%洋房+高层75-145㎡20140117朗钜创公馆福田区≤1w1w～5w5～8≤20%≤20%高层65-89㎡20140120深业上城福田区10w～20w100w～200w5～8≥30%30%～40%超高层106-470㎡20140125波托菲诺纯水岸（共16期）南山区5w～10w1w～5w≤2-4≥30%40%～50%别墅+高层125-200㎡20140128红树别院南山区1w～5w1w～5w2～3≥30%30%～40%高层65-213㎡20140131岸上林居龙岗区1w～5w5w～10w2～3≥30%30%～40%高层65-115㎡20140133珑禧龙岗区1w～5w10w～20w2～3≥30%30%～40%洋房+高层80-139㎡20140144港铁天颂龙坂观片区5w～10w20w～30w2～3≥30%30%～40%别墅+超高层75-250㎡20150010万豪掬月半山南山区1w～5w5w～10w3～4≥30%30%～40%高层86-207㎡20150018全盛紫悦龙庭龙岗区1w～5w10w～20w4～5≥30%30%～40%高层75-145㎡20150021正兆景嘉园光明新区1w～5w5w～10w2～3≥30%30%～40%小高层75-165㎡20150030太阳雨家园龙坂观片区1w～5w5w～10w2～3≥30%30%～40%高层75-145㎡20150036中熙君南山南山区1w～5w5w～10w3～4≤20%≤20%高层75-165㎡20150054拾乐府龙岗区1w～5w10w～20w3～4≤20%≤20%别墅+高层200㎡复式项目统计1.容积率较低时，可根据定位，设置少量高低配产品及顶复；2.容积率较高时，如果高度有所限制，不建议做复式产品，会增加密度从而降低项目整体素质。可以根据资源等级和定位，设置顶复产品。……容积率与面积段项目名称占地面积容积率建筑层数面积段复式面积段阅山公馆15647㎡3.1730F75-120㎡88㎡信义御城73974㎡4.033F65-127㎡89㎡金地名峰39316㎡3.032F89㎡89㎡中熙君南山14129㎡4.033F83-159㎡136-159㎡全盛紫悦龙庭26035㎡4.3733F82-137㎡118-127㎡珑禧39227㎡2.832F78-159㎡89㎡岸上林居23361㎡3.033F71-88㎡101-108㎡百合盛世66210㎡3.032F87-205㎡89㎡（复式）175-205㎡（顶复）宝能太古城66112㎡3.532F73-156㎡85㎡1.项目基本为百米内高层建筑，结构厚度对尺度影响较小；2.容积率较高时，建筑指标较大，为保证项目整体素质，复式产品面积随容积率增加而增大。容积率小结复式产品不吃容积率；低容积率，高资源型项目，可以设置高低配或顶复产品；高容积率，建筑高度有所限制时，建议尽量避免小面积复式产品。？赠送量PARTTWO这里我们讨论新规新政下复式产品的赠送量，与同面积平层产品赠送量的关系。研究面积做到多少时，值得我们设计复式产品。新规范旧规范阳台6.4.2.4⑵户内仅限面宽、进深均不小于2.4m的居住空间（起居室（厅）、卧室）及一个厨房（或与其连通的卫生间）可分别设置一个计一半面积的阳台。6.4.2.4⑵②户内设置室内透空空间的复式、错层式户型，阳台总投影面积之和超过该户除所有阳台以外户内建筑面积的10%或30㎡时，另行计算地上核减建筑面积。6.4.2.4⑷户内的多层高阳台，其上部空间按层计算的总投影面积按3.1.6.6公式4另行计算地上核减建筑面积。6.2.3.4两个标准层及以上层高阳台（含与其相连的花池、空调机位等平台），进深不得超过2.4m，总投影面积不得超过该户除阳台以外的户内建筑面积的10%；6.2.3.5单层高阳台（含与其相连的花池、空调机位等平台）：进深不超过2.4m的，其与两个标准层及以上层高阳台投影面积总和不得超过该户除阳台以外的户内建筑面积的20%，且不得超过60㎡，超过部分投影面积的一半计入地上核减建筑面积。凸窗⑴凸窗的窗台高度（房间室内地面至窗台板上缘的垂直距离）不小于0.45m。⑵凸窗凸出于外墙，凸窗外侧无其他建筑空间，窗体上、下方凹入部分的外侧无围护物（不包括百叶、穿孔板）封闭、遮挡。⑶凸窗的高度（窗台板上缘至凸窗顶板上缘的垂直距离）小于2.2m。⑷凸窗的进深（建筑外墙面至窗台板外边沿的水平距离）不大于0.6m。对落地窗无明确限制室内透空6.4.2.2⑵②建筑面积超过90㎡的复式住宅，户内仅限起居室（厅）、餐厅可设置室内透空空间，其高度不得超过两个标准层，总投影面积超过该户除所有阳台以外户内建筑面积的20%或60㎡时，另行计算地上核减建筑面积。仅限复式住宅（户内空间跨越两层及以上，且设有户内楼梯的住宅）户内起居室（客厅）、餐厅可设置透空空间,且透空高度不得超过两层标准层，透空部分的投影面积（以墙中计）不得超过该户户内建筑面积的20%，且最多不得超过60㎡，超过时按3.1.6.3⑴条公式2计算地上核减建筑面积。目前复式产品的空间拓展方式相对较少，主要通过阳台和透空来实现。大于90㎡才能作复式产品；透空面积除阳台外建面的20%，较之前相对减少。倒凸窗无法实现阳台只能从客厅，卧室，厨房出，且只能出一个；阳台之和只能做到10%双层高阳台需计核减。新旧建筑规范对比产品开间（mm）进深（mm)客厅38004000厨房23002200主卧38004000次卧33003300最小次卧23003300卫生间(E)18003300赠送手法房间赠送房间增送面积(净)阳台A门厅≈3.5㎡(半送)B阳台≈3.9㎡(半送)C卧室≈3.8㎡(半送)凸窗D卧室≈3.9㎡(全送)E客厅≈2.2㎡(全送)F厕所≈2.1㎡(全送)透空G主卧套≈24㎡(全送)赠送面积43.4㎡AB信义御城下上原来能够通过入户花园、以及倒凸窗来进行赠送，室内透空面积较大。FFEDDGC89㎡复式赠送案例分析（旧规）赠送手法房间无法赠送原因阳台A出阳台位置和数量有限定B≈3.9㎡(半送)C阳台指标有限制凸窗D倒凸窗无法实现E倒凸窗无法实现F倒凸窗无法实现透空G≈17㎡(全送)赠送面积20.9㎡AB下上FFEDDGC现在仅能通过10%的阳台和20%的室内透空进行赠送。89㎡复式赠送案例分析（新规）复式产品是否还有溢价？小面积段平层or复式？面积段：90㎡实用率：80%阳台赠送：20%面积段：90㎡实用率：80%阳台赠送：10%室内透空赠送：20%VS平层复式90㎡复式与平层赠送量对比套内建筑面积=建筑面积（90）*实用率（80%）套内建筑面积=除阳台之外的套内建面（X）+0.2*0.5X除阳台之外的套内建面（X）=（建筑面积*实用率）/1.1（计一半面积的阳台面积）赠送的阳台面积=除阳台之外的套内建面（X）*20%*0.5=6.5㎡（以90㎡为例）90㎡平层套内建筑面积=建筑面积（90）*实用率（80%）套内建筑面积=除阳台之外的套内建面（X）+0.1*0.5X=1.05X（计一半面积的阳台面积）赠送面积=阳台赠送面积+透空赠送面积=除阳台之外的套内建面（X）*10%*0.5+X*20%=17.1㎡（以90㎡为例）90㎡复式90㎡复式——楼梯消耗空间楼梯面积=250*18*900*2=8.1㎡实际赠送面积=赠送面积—楼梯面积=9.0㎡90㎡产品对比小结新规后-复式新规后-平层由于赠送空间较多且规范的限制较少，赠送面积至少可达40㎡；赠送面积减少至16.5㎡左右，在扣除因复式而产生的约8.1㎡楼梯面积后，赠送面积约9.0㎡；在常规赠送条件下，阳台赠送面积约为6.5㎡；新规前-复式实用率相同的情况户型实用率PARTTHREE复式产品需要计算两层核心筒的公摊面积，实用率与同梯户比平层相比，实用率会明显降低。新规前，由于赠送率较大，可抵消实用率较低的不利影响，但新规之后……实用率是什么套内建筑面积实用率=建筑面积建筑面积=套内建筑面积+分摊的公共建筑面积B.控制分摊公共建筑面积（核心筒）各梯户比塔楼实用率（均为平层）T5塔楼每层公摊面积：75㎡每层户数：5户电梯数：2部户均公摊面积：15㎡T6塔楼每层公摊面积：85㎡每层户数：6户电梯数：3部户均公摊面积：约14㎡T8塔楼每层公摊面积：100㎡每层户数：8户电梯数：2部户均公摊面积：约12.5㎡户数越多每层总公摊越大，但每户公摊越小。复式对实用率的影响1.户数较少分摊量不变，设置复式产品，会增加所有户型公摊数；2.梯户比越低，每个户型公摊相应增加。89㎡公摊（层）=*总公摊面积89㎡塔楼总建筑面积89平层89平层89㎡平层公摊面积：约14.2㎡89㎡复式公摊面积：17㎡89复式89复式89平层89平层89平层89平层89平层89平层89平层89平层全复式塔楼实用率100㎡89复式89复式89复式89复式89复式89复式89复式89复式89㎡复式公摊面积为：25㎡1.两梯八户的全89㎡复式塔楼，公摊至少为25㎡以上；2.高梯户比不能解决公摊大的问题；3.曾经的复式因为极高的赠送率，可抵消实用率降低的不利影响。案例：百合盛世10#珑禧3.4#；4.新规下，不建议做全复式塔楼。实用率小结综上复式产品影响整栋楼户数，从而导致实用率较低。如何提高实用率？局部复式+提高梯户比！高梯户比产品的日照高梯户比