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福建福宁湾项目总体策划报告前言当我们接触霞浦福宁湾围垦项目时，我们为项目的宏伟规模所感染。当我们调查项目时，我们为项目的复杂性而鼓舞。单就福宁湾围垦ＢＯＴ建设项目而言仅仅只是一种做法，但如果我们志存高远，在海西乃至东南沿海的高度审视时，项目蕴藏的巨大市场和发展潜力使我们发现和意识到，这个２０余平方公里几乎如澳门一样大的项目，具有更大的价值。各个方向的调查与研究汇聚一处，表明这可以是一个新城市建设项目，可以是一个大规模的休闲旅游度假区项目。这个项目一经建成，对海西区和海峡两岸会产生深远影响。因此，当我们审视项目时，我们不断告诉自己，小心而慎重地处理项目相关的各种因素，理性地调查市场，整合各种因素间的联系，以感性需求定位项目，影响城市，颠覆市场，首保成功，然后卓越。任何项目发展都必须得天时、地利、人和。马英九成功当选使海峡情势大变，经济发展将成为两岸主旋律，是天时；拥有东南沿海宝贵的土地和滨海资源，是地利；投资人把握历史机遇的气魄和果断，与当地政府和人群高度一致，是人和。随着交通条件的改善，霞浦不再是偏居一隅的海边小城，凭藉自身的丰富的海洋资源优势，霞浦福宁湾项目有条件成为东南沿海度假天堂中的一颗灿烂明珠。目录第一章霞浦项目自身条件、房地产市场及项目目标项目概况福宁湾BOT围垦项目基本情况霞浦房地产市场项目SWOT分析项目目标第二章外部环境提升项目价值跳出项目看项目看海西发展战略看三都澳定位看霞浦看社会发展——休闲时代看霞浦城市发展——蝶变演绎“双城记”目录第三章内部环境提升项目价值福宁湾围垦项目地理环境评价项目定位第四章区域功能构建•海峡合作论坛永久会址•36洞世界岛高尔夫球场•超五星级海岛式主题度假酒店•松山巨型妈祖坐像石窟•现代观光休闲农场•生态滩涂水产养殖及加工区•滨海湿地公园•闽东宜居滨海新城。第一章霞浦项目自身条件、房地产市场及项目目标霞浦福宁湾围垦项目位于霞浦县城东南侧福宁湾,围垦总面积34100亩，东面向大海。其中：农业区16400亩，水产养殖区7460亩，滞洪区7640亩，新城区建设用地2600亩。海堤全长5434m。堤线朝向开敞式海域。项目概况地块现状：海堤内主要为大面积的尚未开发的高滩地，近岸为岩滩、砾石滩、湾的中部过度为淤泥滩。地块四至：北至塔下山、松山，并与中心城连接；南靠南歧山尖鼻头；西接福宁工业园；东临福宁湾。地块属性：属于滨海型滩涂用地。福宁湾围垦项目地块区位：位于霞浦新城东南部。面向东海。福宁湾围垦项目实际造地26460亩项目现状图片项目概况福宁湾BOT围垦项目基本情况霞浦房地产市场项目SWOT分析企业目标及项目开发思路资料一：2005-2007年霞浦县土地拍卖情况（霞浦县国土资源局提供）年份面积（亩）成交价（万元）宗数均价(万元/亩）每宗平均成交亩数2005年90.6147391.923481.57622.62006年57.5729978.6122173.32428.82007年104.30231285.8383299.95434.76•说明：从2005年至2007年三年间，霞浦县拍卖土地共计9宗，拍卖土地面积合计255.488亩。其中每宗总平均用地28亩。都是很小的地块，加上时间因素，单价较高。资料二：霞浦县2006年-2007年各类房地产供应及销售情况物业类型批准预售面积（万m²)销售面积（万m²)销售率（﹪）销售金额（万元）住宅28.8619.6968.2255963.22商业用房4.251.842.359666.01办公楼0.130.13100486.92其他0.040.54736.47合计33.2822.1666.5966852.62（霞浦县房管所提供）说明：销售比约66.59%，当前房地产市场状态良好；住宅和办公楼销售尤为突出，商业用房销售情况不太理想。2006年全县共有房地产开发企业28家，共有开发项目13个，其中已开工项目9个，施工面积30.59万平方米，新开工面积16.73万平方米。房地产开发累计完成投资27793万元，占城镇固定投资额的26.5%，与2005年同比投资上升3.3%，其中住宅投资13105万元，同比增长27.25%.2006年全县商品房合同销售备案629份，销售备案总面积6.6万平方米，销售备案总金额17356.7万元。2006年，存量二手房交易822宗，成交面积16.29万平方米，比上年增加9.33%.销售金额16507.56万元。空置面积比上年同期下降75%。2006年，非住宅商品房平均价格为4522元/平方米，商品房住宅均价2261元/平方米，据调查，2007年商品房住宅均价约至3400元/平方米，最高上摸至3840元/平方米，别墅3610元/平方米；2006年1-12月，全县共办理房地产抵押权登记1860宗，面积36.84万平方米，信贷金额为43202万元。其中商品房按揭抵押638宗，面积6.52万平方米，金额10924.1万元，占业务量的34.3%，预售商品房抵押转现房抵押284家，面积2.96万平方米，金额3758.2万元。（资料由霞浦县房管所提供）资料三：霞浦县人口情况年份总人口（人）总户数（户）非农业（人）非农业人口户数（户）户均（人）2003514828142246149500471613.622004517646144721154355432373.572005517336145939156115441003.542006518243148275158475453513.49资料来源：宁德统计局说明：1、霞浦非农业人口，即城镇人口约15万，户数约4万5户。2、近几年霞浦城镇人口每年增长几千人，约1千户。增长率约6-7%。3、如果将霞浦其他乡镇人口排除，县城约10万人口，户数3万余。按增长率每年约2000套新房。而且几乎无外来人口。说明：1、霞浦城市容纳力有限，基础弱，外来人口少，城市增容速度虽快总量少。2、2600亩按中等开发强度计算将容纳约8万人口。2600亩土地供应短期内显然远远超出霞浦城市的容纳力。这里还没有计算城市其它推向市场的建设用地（目前平均每年推出１００亩）。3、如果2600亩的建设用量在霞浦消化(按平均城市容积率计算)，需要将城市现有人口全部迁移至此，缺乏现实性，同时要求项目必须具备超强吸引力的产品。4、目前看，项目区位偏离城市中心，如果缺少超常规手段拉动，靠城市现有成长速度，市场对本项目认知度不会太高，二级市场的土地价格有天花板。5、开发2600亩土地，目标市场不能只集中在霞浦，需要利用福宁湾围垦项目潜力资源，在更广阔的市场上竞争。6、基于此，福宁湾围垦项目核心是提升项目价值（从城市经营角度亦如此）。（S）优势海峡环境：马英九当选台湾地区领导人，使海峡两岸局势一定有相当改变，一个中国之下，“两岸共同市场”成为可能，霞浦台缘关系深厚，为项目打造提供了良好的政治环境。规模优势：围垦项目总面积34100亩，实际造地26460亩，其中：建设用地2600亩、滞洪区7640亩，农业、养殖用地23860亩，规模效应的优势非常明显，有机会打造出各类特色产品。新城市优势：项目处于霞浦城市滨海新城区域内，容易提升产品价值。政府资源优势：福宁湾围垦项目是省重点工程，受到省、市、县三级政府的高度关注，与当地政府关系良好，得到霞浦县政府的大力支持。环境资源：项目北临塔下山、松山，东南面海，景观资源绝佳。项目拥有海洋、湖面、山体、河流、湿地、岸滩、海堤、林木等多种资源，拥有宗教文化资源，养殖、种植等生产活动，可充分利用这些资源增加项目的看点，同时提升项目的附加值。企业优势：多年成功ＢＯＴ经验，资源丰富，优秀团队。所在城市小、规模小，基础弱、经济总量小；在小市场进行大规模开发困难；城市增长慢：项目虽然规划是滨海新城一部分，但按现有速度”正常“城市增长，需要相当长的时间才能发展到项目地块；（W）劣势海峡两岸共同市场为项目带来机会，福建省“先行先试”的对台政策为项目的产业发展提供了机会；环三都澳经济区域的建设，已成为福建省尤其是宁德市重中之重的工作任务。环三都澳区域发展，对项目产生正面影响（工作室在说服宁德政府在台湾做广告），给项目带来发展机会；随着经济的发展，越来越多城市的人均GDP超过3000美元，生活水平的不断提高，休闲时间的不断增加，将促进休闲度假产业的发展。霞浦旅游资源丰富，有可能成为旅游目的地。闽东地区旅游原本落后，给项目发展带来机会。（0）机会（0）机会博鳌亚洲论坛福建地区首家会员单位，与福建省政府相关部门一起首倡举办“海峡西岸经济区论坛”，并于2006年、2007年连续两年成功举办了第一、二届海峡西岸经济区论坛。温福铁路的开通和高速公路的便捷，拉近霞浦与长江三角洲的距离。当地市场对项目支撑不足，是项目面临的较大考验；项目时间跨度长，政府支持力度的变化可能给项目造成风险；项目时间跨度长，市场变化给项目带来风险；不可抗拒的自然风险如地震、台风、海啸、及意外事故等引起的风险。（T）风险综述三年完成海堤工程，第三年至第五年完成垦区建设及配套工程，工程时间跨度较大。由于项目所在当地经济总量小，故项目定位应该从更高更远的角度谋划。着眼于海峡西岸，跳出本地市场，去规划设计项目。因此我们需要的是用超前的眼光来定位项目，并与其他项目形成协同互补关系，共同做大市场；充分与政府合作，配合政府加快滨海新城城市建设。积极与国内外资本市场对接，缓解资金压力；加强团队建设，借鉴其他成功项目，弥补开发经验的不足，做好打大仗的企业准备。不谋全局者，不足谋一域。不谋万世者，不足谋一时。福宁湾项目主要面临城市容纳力不足问题。在小市场做大生意。既然要做大生意，就需具备大生意的眼光，必须跳出项目看项目，才可能争取更大的市场。关键点：1.利用外部环境因素创造价值国际环境，台海环境，宁德环境，三都澳环境，霞浦环境，福宁湾环境2.利用内部环境因素创造价值霞浦福宁湾围垦项目工程规划，围垦项目市场定位，围垦项目规划，围垦项目设计，围垦项目的经营等3.正确处理与政府关系，在保证综合效益的基础上，才能保证项目的成功。要点是在更高的视角上审视项目，从海西战略的眼光看霞浦的未来，从三都澳宁德的发展看未来，从霞浦自身的城市发展看未来，与当地政府合作，共同打造新霞浦。目标：提升建设用地价值第二章外部环境提升项目价值看项目的角度不同，选择也不同1、从松城（霞浦）看项目——滨海新城区2、从宁德看项目——县城的宏伟蓝图3、从三都澳看项目——未来三都澳休闲中心区4、从闽东看项目——新城市，增长极5、从福建看项目——三都澳的卫星城镇，度假中心6、从浙江东南看项目——未来产业之所7、从江西看项目——离大码头很近的地方8、从海西发展看项目——中国对接台湾渔业的主要交易中心9、从华东看项目——休闲胜地，东南沿海最美的沙滩10、从中国看项目——有文化的诗歌之城11、从世界看…………有特点之所比较而言，其中重要者有:1、海西发展战略对项目的关系，以福州为中心，2小时经济圈。2、三都澳（宁德）发展对项目的关系，最好的休闲资源，捆绑营销。3、霞浦新城市发展与项目的关系。4、迎接休闲时代的到来。（与华东区关系）工作室观点跳出项目看项目看海西发展战略看三都澳定位看霞浦看社会发展——休闲时代看霞浦城市发展——蝶变演绎“双城记”海西经济区的内涵关键词：海峡经济区、纳入国家经济版图、国家战略、发展模式与众不同、政策眷顾须强调“大海峡经济区”是在“一国两制”框架下的中国区域经济发展战略的一种新思路。其本质意义在于以经济为纽带，在大陆和台湾地区之间建立一种互利双赢的经济合作关系，以实现台海两岸的和平、合作、共同发展。同时，可以在“一国两制”的框架下把中国台湾及台湾海峡整体纳入整个国家发展规划，和经济版图。因此“海西经济”发展是构筑“大海峡经济区”的必要准备和物质基础。据国家“十一五规划纲要”精神――充分把握国际、国内政治经济环境变化的大趋势，从更广泛的空间和时间的发展进程来重新审视海峡西岸经济区的