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南沙住宅小区发展策划研究2006年11月南沙住宅小区发展策划|Page2研究思路•整合内部资源–近期（首期）：485亩–中远期：215亩–远期：东部新城22平方公里内其他住宅用地开发•本次以首期485亩为研究目标，同时考虑700亩的总体发展战略南沙住宅小区发展策划|Page3研究思路•南沙区域处于迅速发展、成熟变化时期–处于快速发展成熟时期，区域内消费人群具有结构上的动态变化性•区域间融合发展：经济交流频繁、交通日益完善——外来消费人群•区域内迅速成熟：产业聚集发展、配套日益完善——区域内产业就业/创业消费人群•700亩规模较大，预计需要7年的开发周期，需拓宽客户层面和寻求足够消费量来支持如此长时间的开发将项目开发与南沙区域成熟进度相契合在不同发展时期，选取不同核心客户，采取不同市场策略南沙住宅小区发展策划|Page4我们的目标消费者……南沙住宅小区发展策划|Page5两阶段的目标客户近期：南沙发展变化期2006-2010年中远期：南沙成熟发展期2010年后•广州中心城区（天河区、琶洲、大学城）就业人群•番禺居住、就业人群•南沙本地较高收入人群(公务员、企事业单位管理层）•南沙区域内大规模的产业人口和创业人士核心客户判断依据•南沙已售/在售楼盘的购房客户•南沙产业发展对购房者的影响•南沙对外交通发展对购房者的影响南沙住宅小区发展策划|Page6目前核心购房者：广州市区度假投资客、番禺二次置业者占主流进港大道环岛南路逸涛城南沙滨海花园南沙碧桂园南沙奥园南沙境界本项目•南沙滨海花园–一、二期，滨海花园客户中广州、番禺、南沙客户（公务员）各占三分之一，香港和深圳客户不足10%（香港客户主要为早期中原在港作展）–滨海半岛已售客户中广州客户占二分之一•南沙碧桂园–一期洋房购房者多以南沙本地原居民和周边镇区居民为主，别墅消费者主要来自广州和番禺地区认同碧桂园品牌的客户–在南沙碧桂园咨询客户中（星期日一天访客数约为20台），其中7成以上来自广州中心城区和番禺地区•南沙境界和南沙奥园–楼盘登记的客户中大部分为广州市区、番禺人群。在售楼盘购房者访谈个案GO南沙住宅小区发展策划|Page7广州、番禺的消费需求趋向舒适性南沙本地居民购房强调实用和经济性别墅1691426317洋房111299614250100100-120120-150150-200200-250合计滨海花园一、二期碧桂园一期广州、番禺占2/3南沙公务员等1/3洋房南沙本地居民为主别墅22121347洋房113188403418080-120120-150150-180180-220220合计别墅以广州、番禺为主别墅成交集中在120-200平方米洋房成交集中在100-150平方米别墅成交集中在150-220平方米洋房成交集中在80-120平方米南沙住宅小区发展策划|Page8南沙本地消费有限大量产业人群购房预计在3-5年后•南沙本地人口仅24万人，市场容量有限•南沙大规模产业就业人口和创业人群成为本区购房主力预计出现在2010年后A区已投产国际汽车产业园2005年丰田汽车2006年东方重机2006年上半年中海大型集装箱2007年下半年中船集团造船2006年广钢2006.7签约科威特炼油一期2004年二期2007年南沙港首期已完成南沙资讯科技园投产年份项目名称预热期2006年前2006年-2010年投产期2010年以后成熟期企业高级员工进入南沙，同时部分中低级工人也随之而来除了企业高级员工外，大量的低级工人相继进入产业人群收入积累，购买力增强，在当地慢慢定居下来租赁和园区宿舍购买商品房常住财富原始积累南沙住宅小区发展策划|Page9交通发展构成1小时通达圈向北：南沙—广州/番禺5条对外交通（40分钟-1小时）和1条轨道交通（30-60分钟）拉近了南沙-番禺-广州的时间距离，联系便捷目前两地之间过路费约7-25元，地铁开通后车费约在8-10元（体育中心-南沙），属于基本可接受交通成本向东：南沙—东莞—深圳广深高速-虎门大桥-京珠高速目前虎门大桥的过桥费为50元，相对于东莞和深圳消费群来讲通勤成本太高（东莞房价与南沙相近，深圳投资客可选择区域较广），一定程度上抑制了两地消费群近期来南沙购房需求深圳、东莞客户可作为本项目的偶得性客户向西：南沙—顺德—中山顺德、中山主要为专业镇经济，对外经济联系相对较弱，且两地房价与南沙相当，价格优势不明显，但南沙的投资前景对其可能具有一定的投资吸引力中山、顺德客户也可作为本项目的偶得性客户南沙住宅小区发展策划|Page10价格梯度构成市场推力广州、番禺消费者仍为近期外来购房主力军虎门长安区南山区顺德中山广州番禺物业类型：以高层为主单价范围：高层：3000－4000别墅：4000－5000总体价格与南沙相当物业类型：以高层为主单价范围：高层：3500－4500别墅：5000－7000总体价格与南沙相当物业类型：以高层洋房为主单价范围：整体均价：5800高层：5500－7500别墅：25000比南沙贵1500-13000宝安区物业类型：以高层和超高层洋房为主单价范围：整体均价：8700高层：7000－12000别墅：20000比南沙贵4000-8000物业类型：以高层为主单价范围：高层：6000-10000比南沙贵2000-6000物业类型：以高层、别墅为主单价范围：高层：4500-8000别墅：8000-15000比南沙贵1500-3000物业类型：以小高层为主单价范围：小高层：2500-3900比南沙稍微便宜物业类型：以小高层为主单价范围：小高层：2900-3500比南沙便宜500-1000南沙物业类型以别墅为主，有少量洋房单价范围：洋房：3000－4000；别墅：7000－12000南沙南沙住宅小区发展策划|Page11目标客户分阶段发展——资源差异性分析面积：215亩成熟性和稀缺性景观资源地块条件：紧临南沙中心商务区，东面可远眺蒲州公园和珠江入海口（海景资源）面积：485亩独立性和遍在性景观资源地块条件：东面紧靠英东中学，向南面山，西部临近鹿颈村，整个地块以山景为主。•外部差异性分析•项目所在区域规划为商务和居住区–其他区域就业区和居住区相对混杂•相比竞争对手本项目的资源环境特质–配套资源的阶段多元性•中远期基本配套成熟•近期休闲娱乐丰富性–景观资源的复合均好性•东面海景、山顶公园•南面大角山山景内部差异性分析南沙住宅小区发展策划|Page12目标客户分阶段发展中远期核心客户•南沙区域内的产业人口•在南沙的创业人士和生意人近期核心目标客户•广州中心城区（天河区、琶洲、大学城）就业人群•番禺居住、就业人群•南沙本地较高收入人群（公务员、企事业单位的管理层）南沙住宅小区发展策划|Page13项目面临的市场竞争环境……南沙住宅小区发展策划|Page14南沙区域内竞争市场环境南沙住宅小区发展策划|Page15竞争对手分布于主干道沿线周边区域成熟度较本项目高•楼盘主要分布在环岛路和进港大道等主干道沿线进港大道环岛南路逸涛城南沙滨海花园南沙碧桂园南沙奥园南沙境界本项目在建楼盘在售楼盘待建楼盘南沙住宅小区发展策划|Page16竞争对手占地规模较大、开发强度低楼盘名称规模容积率开盘时间物业类型南沙滨海花园共四期总占地280多万m2，总建150多万m2一期0.48二期0.4三期0.782003年5月别墅、9层带电梯洋房南沙碧桂园共两期总占地18万m2，一期总建6.5万m2一期约0.82005年12月别墅、3-6层无电梯洋房南沙境界共四期总占地21万m2，总建20万m20.932005年11月别墅、4-5层无电梯洋房、小高层洋房逸涛城共十大组团，总占地6000多亩一、二期0.751998年别墅、5-6层无电梯洋房资料来源：珠江恒昌资讯中心南沙住宅小区发展策划|Page17竞争对手产品供应现状特征楼盘名称洋房联排别墅独立别墅供应量主力户型面积供应量主力户型面积供应量主力户型面积滨海水晶湾首期未推未推————58套220－260m2滨海半岛首期未推未推103套200m2左右————南沙境界一期128120－150m218套200m2左右12套210－270m2南沙碧桂园一期39980－150m232套165－210m226套210－310m2逸涛半岛三期————————377套250－300m2供应量合计527套153套473套户数比例45％55％资料来源：珠江恒昌资讯中心•在售楼盘产品以多层、小高层洋房和别墅物业为主–洋房供应量约527套，别墅供应量约625套•洋房的主力户型面积为80－150m2、联排别墅150－200m2、独立别墅200－300m2南沙住宅小区发展策划|Page18竞争对手的价格供应特征•洋房总价30-70万，联排别墅总价140-180万，独立别墅160-310万–水晶湾定位高端别墅，售价在250万/套以上，销售速度相对较慢–滨海半岛和南沙境界定位中高档，150万/套的联排别墅较受市场欢迎–碧桂园和逸涛半岛走“大众化”路线，总价低、销售速度快楼盘名称物业类型销售均价（元/m2）主力户型销售总价销售率销售速度滨海水晶湾首期独立别墅12000（带3000元/m2装修）260－310万86.2％4套/月滨海半岛首期联排别墅7500（带1200元/m2装修）140-180万78.6％80套/月南沙境界一期合院别墅8000（毛坯、估价）170－220万未售——联排别墅7000（毛坯、估价）140万左右未售——叠拼复式6000（毛坯、估价）120－130万未售——叠拼洋房4500（毛坯、估价）50－70万未售——南沙碧桂园一期多层洋房3400（带500元/m2装修）30－50万100％100套/月联排别墅4700（带500元/m2装修）80－100万100％15套月独立别墅7500（带500元/m2装修）160－230万100％逸涛半岛三期独立别墅4500（地价＋建筑成本）110－135万91.2％14套/月资料来源：珠江恒昌资讯中心南沙住宅小区发展策划|Page19区域价格档次处于快速调整变化期滨海半岛滨海水晶湾蓝钻组团阳光半岛组团三期二期一期一期2006年10月开盘联排别墅：均价7500元/m2，总价150-190万/套2005年10月开盘独立别墅：220-520m2，均价12000元/m2，总价260-620万/套2003年5月开盘洋房：均价3500元/m2，总价36-57万/套别墅：联排均价4000元/m2，总价50-75万/套，独立均价7000元/m2，总价135-205万/套2004年10月开盘洋房：均价3800元/m2，总价36-73万/套别墅：联排均价5600元/m2，总价75-110万/套，独立均价8500元/m2，总价175-260万/套四期全洋房•滨海花园别墅每年价格增幅20-25%•广州市区住宅市场价格增幅10-18%南沙住宅小区发展策划|Page21滨海水晶湾面积（M2）供应套数总价220-25054264-300万26054312万410-43032492-516万490-52034588-624万合计174套一期：独立别墅•占地38万m2，总建15.2万m2•独立别墅共174套，已开发58套•220-520m2，均价12000元/m2，总价260-620万/套•后期以小高层洋房供应为主，估计建筑面积约12万二期：小高层洋房南沙住宅小区发展策划|Page22滨海半岛•占地17万m2，总建13万m2–容积率0.76•产品特征–以联排别墅、高层洋房为主•一期在售：联排别墅共103套，面积197-253m2小高层洋房（140套）叠加复式洋房（68套）多联排别墅（149套）双联排别墅（62套）独立别墅（49套）南沙住宅小区发展策划|Page23南沙境界：产品趋向多元化，出现低密度洋房；后期产品集中供应高层/小高层洋房叠拼别墅（叠加复式洋房）联排别墅叠拼庭院（情景洋房）合院别墅整体规划图半山景观公寓山景公寓阳光公寓三、四期南沙住宅小区发展策划|Page24南沙奥园•规模–占地66.7万m2•一期：–预计2007.5推出–环湖