万科财务报表分析

万科公司财务分析股票代码：000002所属行业：房地产分析提纲：（一）万科公司简介1，万科公司的基本情况2，万科公司的发展情况3,万科公司的股东情况（二)公司五年的财务报表分析1，公司近五年的资产负债表及分析2，公司近五年的利润表及分析3，公司近五年的现金流量表及分析（三）万科财务比率分析1，获利能力分析2，偿债能力分析3，营运能力分析4，投资收益分析(四)房地产行业比较1，偿债能力比较2,营运能力比较3，盈利能力比较4,发展能力比较（五）其他1，万科的分红政策（六）结语(一)万科公司简介1万科公司的基本情况公司简称万科A股票代码000002总股本1099521.02万股流通股1097105.04万股发行日期1988-12-28上市日期1991-01-29所属行业房地产开发与经营业所属地区广东法人代表王石公司地址深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心邮政编码518083经营范围兴办实业(具体项目另行申报)；国内商业；物资供销业(不含专营、专控、专卖商品)；印刷、复印、广告设计制作；代理报纸、电视、广播期刊广告业务；进出口业务(按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理)。控股子公司主营业务:房地产开发及物业管理、零售、进出口业务、精密礼品制作、影视制作、投资、咨询等。主要产品商品住宅公司的业务主要覆盖珠江三角洲，长江三角洲，环渤海的三大城市经济圈的31个城市，为20十万家庭提供住宅。（PPT图示）2万科发展情况介绍1984年公司以“现代科技仪器展销中心”的名称注册，国营性质。开发中国市场视频，成为深圳最大的进口经销商，87年公司更名为深圳现代可以中心，与日本的索尼等公司建立了承销关系。1988年11月1日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司，原名为“深圳万科企业股份有限公司”。88年政府批准股份化改组方案，定名深圳万科股份有限公司。91年公司正式在深交所上市，是大陆受批公开上市的公司之一，代码：000002.目前公司以经营住宅房业务为主，并被评为中国房地产上市公司十强之首。1993年5月28日，本公司发行之B股在深圳证券交易所上市。93年12月28日经深圳市工商行政管理局批准更名为“万科企业股份有限公司”。3万科股东情况介绍公司前五名股东情况股东名称股东性质持股比例备注华润股份有限公司国有法人14.73﹪第一股东易方达深圳投资基金其他1.23﹪刘元生其他1.22﹪中国人寿其他1.18﹪博时基金其他1.13﹪附注：公司第一大股东与万科的股权关系:截至目前：华润股份有限公司持有公司A股股份1,619,094,766股，为公司第一大股东。华润（集团）有限公司（下简称华润）是一家在香港注册和运营的企业，迄今已有72年的历史。曾是一家中港两地颇具影响力的外贸企业，改革开放后，华润通过一系列实业化投资，逐步发展成为以实业为核心的多元化控股企业集团。目前，华润集团有6家香港上市公司，7个战略业务单元，15家一级利润中心。在香港的6家上市公司分别为：华润创业（HK291）、华润电力（HK836）、华润置地（HK1109）、华润微电子（HK597）、华润燃气（HK1193）和华润水泥（HK1313）。其中，华润创业、华润电力、华润置地是香港恒生指数成份股，华润燃气是恒生综合指数成份股。截止2009年底，华润集团总资产4,169亿港币，营业额达1,607亿港币，员工达30万人。华润集团的主营业务方向为，日用消费品制造与分销；医药产品生产及贸易，相关技术研发、服务；地产及相关行业；基础设施及公用事业。核心业务包括消费品（含零售、啤酒、食品、饮料）、电力、地产、医药、水泥、燃气、金融等。华润的多元化业务具有良好的产业基础和市场竞争优势，华润的零售和啤酒经营规模全国第一，华润电力是内地效益最好的独立发电商，华润置地是最具实力的综合性地产发展商。雪花啤酒、怡宝水、万家超市、万象城是享誉全国的著名品牌。华润90%以上的盈利来自内地市场的贡献。2009年底，华润在内地累计投资超过5,000亿元人民币，涉及13个领域，遍及全国各省市自治区。（二）公司近五年财务报表分析12011年公司财务报表摘要（单位：人民币元）公司近三年的财务指标2公司资产负债表分析（单位：万元）近五年资产负债数据摘要报表日期2007123120081231200912312010123120111231货币资金1,704,650.001,977,830.002,300,190.003,781,691.003,423,950.00应收账款86,488,3092,277.5071,319.20159,402.00151,481.00预付款828,420.00316,052.00873,632.001,783,800.002,011,620.00项其他应收款276,406.00349,610.00778,518.001,493,830.002,011,620.00存货6,647,290.008,589,870.009,008,530.0013,333,300.0020,833,500.00流动资产合计9,543,250.0011,345,600.0013,032,300.0020,52,100.0028,264,700.00非流动资产合计466,195,00578,021.00728,528.001,011,680.001,356,180.00资产合计10,009,400.0011,923,700.0013,760,900.0021,563,800.0029,620,800.00近五年重要数据表动比率资产变动率（％）项目20072008200920102011流动资产97.7418.8914.8757.737.53长期资产197.421.9343.4326.0443.01固定资产15,03119.087.16-10.0630.85总资产100.5119.1315.4156.737.36非流动资产181.3023.9926.0438.8734.05存货66.4172.0465.4661.8370.33货币资金17.0316.7616.7217.5411.56流动资产95.7495.1594.7195.3195.42（1）资产总规模的变动趋势（2）资产变动率（3）流动资产变动率资产总额0.005,000,000.0010,000,000.0015,000,000.0020,000,000.0025,000,000.0030,000,000.0035,000,000.0020072008200920102011时间（万）元资产总额资产变动率-5005010015020025020072008200920102011时间百分比流动资产长期资产固定资产总资产流动资产02040608010012020072008200920102011时间百分比存货货币资金流动资产分析：从图表中可以看出，从2007年以来，万科的资产规模在增加，从2007年的10,009,400.00增加到2011年的29,620,800.00，且2011年比2010年增加幅度为100.51％.是最近几年的最高值。由此可见，从企业的总资产数量来说，长期资产，流动资产均逐年稳步增加，长期资产增加的速度较稳定，流动资产占比较大，且呈降升降的趋势。从资产的类别来看，流动资产占了很大比例，从2007年的9,543,250.00一直增加到2011年的28,264,700.00。在图三可以看出，货币资金和存货占比较大，这与行业的发展有很大关系。3公司利润表分析公司近五年利润表摘要20072008200920102011营业收入3,552,660.004,099,180.004,888,100.005,071,380.007,178,280.00销售费用119,454.00186,035.00151,372.00207,909.00255,678.00管理费用176,377.00153,080.00144,199.00184,637.00257,821.00财务费用35,950.0065,725.0057,368.0050,422.8050,981.00营业利润765,290.00636,479.00868,508.001,189,490.001,576,320.00利润总额764,161.00632,229.00861,743.001,194,080.001,580.590.00利润表重要数据结构分析从图表可以看出，近五年万科利润总额结构中正常营业利润占比最高，占比达百分之九十，管理费用在10年到11年增幅较大，这主要是万科高管薪酬占比较大。总的来说，利润构成较合理，其他业务利润及收益在利润的构成比例中占比较小，份额变化也较稳定。从一定程度上来说，公司的持续性较好。4公司现金流量表分析0.001,000,000.002,000,000.003,000,000.004,000,000.005,000,000.006,000,000.007,000,000.008,000,000.009,000,000.0010,000,000.0020072008200920102011利润总额营业利润营业收入（1）公司近五年现金流变化情况20072008200920102011经营活动产生的现金流量净额—1,043,770.00—3,415.18925,335.00223,726.00338,942.00投资活动产生的现金流量净额—460,404.00—284,414.00—419,066.00—219,166.00—565,257.00筹资活动产生的现金流量净额2,136,100.00586,634.00—302,866.001,302,450.0080,685.00（2）现金流入流出结构分析（占比例）现金流入20072008200920102011经营活动59.866.8272.3574.1579.59投资活动0.52.151.422.20.62筹资活动39.6931.0326.2223.6519.79现金流出20072008200920102011经营活动79.9570.0362.6580.9576.35投资活动7.086.756.684.464.64筹资活动12.9723.2330.6714.619.01现金流入占比图现金流出占比图现金流入010203040506070809020072008200920102011经营活动投资活动筹资活动现金流出010203040506070809020072008200920102011经营活动投资活动筹资活动分析：从图表中可以看出，万科现金流入中，经营活动的现金流入最大，其中07年占比一半以上，并在最近几年持续上升，，与2011年达到最高，为79.59%，投资活动的现金流入呈波动趋势，筹资活动近年来也呈下降趋势，说明公司连年来经营活动所得持续增加，对筹资活动的现金流入依赖降低，反映了较好的发展态势。在他的现金流出表中，经营活动的现金流出小有波动，投资活动的流出较少，效率较低，说明企业投资处于扩张阶段，投资项目较多；筹资在2011年有所上升，说明公司的还款明显大于借款，整体企业没有出现资金危机。（三）公司财务比率分析根据万科2007-2011年的财务报表计算出各比率，比率数据再次省去1获利能力分析从表中可以看出万科近三年的销售净利率在最近三年呈上升趋势，这与最近几年原材料上涨以及国家对房地产的一系列调控措施有关，净资产收益率在逐年上升，主要是因为利润增加较多，总的来说万科的获利能力较好。2偿债能力分析短期偿债能力从短期偿债能力来说，万科的流动比率在2009年是一个转折点，2008年比2007年下降，2007年为最高，为1.96,2010-2011年下降至1,59与1.41，这说明2011年公司的流动负债增长速度大于流动资产的增长速度，短期偿债能力有所下降。长期偿债能力从长期偿债能力来看，公司2009年的产权比率为188.4252，在2010-2011年大幅上升，分别为282.931与3