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----1周口市颐养居养老公寓建设项目可行性报告1、总论1.1.1项目名称周口市颐养居养老公寓建设项目1.1.2投资方香港鼎立国际集团公司公司主营业务：国际贸易、地产、公益事业、医疗等行业1.1.3管理机构上海和佑养老集团本项目承办单位为河南省周口市颐养居有限公司，该公司实行市场化运作，独立核算，自负盈亏。1.1.4项目提出背景和项目建设的必要性1.2可行性研究编制依据（1）《中华人民共和国老年人权益保障法》（2）中共中央国务院《关于加强老龄工作的决定》（中发[2000]13号）----2（3）河南省人民政府《河南省人民政府关于加快推进社会养老服务体系建设的意见》（豫政（2011）80号）（4）周口市民政局关于《社会办养老服务机构管理暂行办法》周民文（2013）51号文遵照国家有关法律法规和文件精神，依据国家计委《投资项目可行性研究指南》的规定，对周口市老年公寓建设项目的建设规模、建设方案、选址、总平面布置、节能、环保、劳动安全卫生，投资和经济效益进行全面技术经济论证，为政府主管部门提供决策依据。1.3可行性研究范围：（1）论述项目建设的必要性和意义；（2）通过对老年公寓发展和需求情况调研，推荐工程建设规模与方案；（3）根据所选场址实际状况进行总体布置，确定工程技术方案；（4）对环境保护、节能、劳动安全卫生与消防提出方案；（5）对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析；（6）提出可行性研究结论和建议。1.4项目概况1.4.1建设地点周口市。1.4.2建设规模本项目总投资2.5亿元，占地约200亩，建筑面积65050平----3方米，项目竣工后可接收1270位老年人入住。1.4.3建设内容（1）老年公寓，建筑面积55000平方米；①长寿苑老年公寓14栋四层建筑，建筑面积14000平方米，共200套双人房间，150套单人房间，可接收550位老人颐养天年。②康复苑医护型老年公寓，10栋四层建筑，建筑面积10000平方米，200套双人房间，可接收400位身体较差的老人和残疾老人居住。③逍遥苑健康型老年公寓，二层建筑，建筑面积24000平方米，160套房间，可接收320位老人居住。（2）综合楼，四层建筑，建筑面积3000平方米，底层为餐厅，二、三、四层为老年娱乐、康复、健身活动场所。（3）办公楼，四层建筑，建筑面积3000平方米，底层为医务室、康复室，二层为办公室、会议室。（4）职工宿舍，四层建筑，3000平方米。同时建设锅炉房、配电房、污水处理站等附属设施。1.5主要技术经济指标见表1-1。表1-1主要技术经济指标序号名称单位数量或指标备注----41建设规模平方米1350001.1总投资万元250001.1.1其中建设投资万元120001.1.2流动资金万元10001.2建筑面积平方米650501.3老年公寓床位总数个12701.3.1其中医护型床位个270患病老人和残疾人居住1.3.2全寿命型床位个500供健康老人长期居住1.3.3健康型床位个500供健康老人居住2职工人数人4483经济指标3.1投资利润率％3.2投资利税率％3.3成本利润率％3.4内部收益率％全部投资3.5净现值（I＝6％）万元3.6盈亏平衡点％3.7投资回收期年全部投资，含建设期----52、需求分析2.1周口市老龄人口及赡养情况周口市人口老龄化加剧，现有的社会养老体系远远不能适应新时期下老年人的养老需求，严峻的养老形式已经引起社会各界的广泛关注。截止到2012年底我市60岁以上人口已达135万人，占总人口12.38%，70岁以上老人54.86万人，占总人口的5.3%,80岁以上老人13.85万，占总人口的1.25%，100岁以上老人769人，预计到2015年我市老龄人口将达145万余人。目前我市共有政府建农村敬老院174个，床位28000张，民办养老服务机构22个，床位1200张，规模最大的民办养老服务机构，床位不超过100张，改善老年人群体的基本生活面临矛盾多，困难多，多种因素等问题。我市养老机构服务单一，供养床位少，设施不健全，管理欠规范，服务水平低，环境不理想，只能满足老人的吃住照料，不能满足老人的医疗康复、文化娱乐、活动休闲、静心颐养好环境等方面需求。人口老龄化引起家庭规模和家庭结构的变化，使传统的家庭----6养老功能不断弱化，迫切要求发展以社区为中心的各项社会福利和社会服务事业，以补充家庭养老功能的不足。2.2本项目服务对象本项目服务对象为60岁以上老人，以周口市及周边县市老人为主，惠及全国各地周口籍老人。本项目24栋老年公寓按入住对象分为三种类型，以适应不同需求的老人。其中10栋为医护型老年公寓，接收体弱多病的老人和残疾人；8栋为全寿命老年公寓，接收长期入住颐养天年的老人；6栋为健康型老年公寓，经短期生活习惯后可转入全寿命老年公寓。3、建设规模3.1建设规模本项目投资2.5亿元，建设周口市老年公寓及生活配套设施。项目建成后可接收1270个老年人安度晚年，为老年人提供一个休闲、娱乐、健身、康复等综合活动场所。3.2建设标准本项目老年公寓建筑按四星级标准建设。其中：标准单人间：每套25平方米，共440套标准双人间：每套30平方米，共400套残疾人间：每套35平方米，共30套3.3建设内容（1）老年公寓楼24栋建筑面积55000平方米----7（2）办公楼一栋建筑面积3000平方米（3）综合服务楼一栋建筑面积3000平方米（4）职工宿舍一栋建筑面积2800平方米（5）门卫、值班室建筑面积50平方米车库建筑面积300平方米厕所建筑平面100平方米配电房建筑平面200平方米锅炉房建筑面积200平方米洗衣房建筑平面200平方米污水处理房建筑平面200平方米污水处理池围墙道路停车场门球场运动场绿化消防表3－1工程项目表序号项目名称项目内容面积（m2）备注1老年公寓星级标准双人间36000800个（床位）2老年公寓星级标准单人间19000470个（床位）----83办公楼行政办公、接待、档案室、医务室、康复室、会议室30004综合楼餐厅、开水间、活动室、棋牌室30005门卫门卫、警卫、值班室506车库小车库3007厕所公共卫生间、洗手间1008配电房2009锅炉房2t锅炉及配套设施20010污水处理房污水处理水池、清水池20011洗衣房洗衣、烘干20012停车场13围墙长米、高2.3米14门球场15运动场安装各类健身器械----916绿化花坛、花池、绿池、假山、喷水池等17消防消防给水管网18职工宿舍2800合计650504、场址选择4.1场址选择4.1.1地点及占地面积项目建设地址位于交通便捷历史悠久的周口市，周边无任何污染，空气清新，环境极佳。4.1.2地理位置周口市位于河南省东南部，东临安徽阜阳市，西接河南漯河市、许昌市，南与驻马店市相连，北和开封市、商丘市接壤。全市国土面积11959平方公里，现有人口1120.6万人。辖扶沟县、西华县、商水县、太康县、鹿邑县、郸城县、淮阳县、沈丘县、项城市、川汇区10个县市区和一个省级开发区—周口经济开发区。周口有良好的尊老爱幼传统，是旅游、休闲、养老的好地方。4.2场址条件----10占地约200亩4.2.1地形、地貌4.2.2河流水文化有一条贯穿于周口市自西向东的沙河4.2.3交通条件周口交通四通八达。公路、铁路、水路运输交织成网，形成了公路、铁路、水路三位一体的大交通格局。311国道横穿东西，106国道纵贯南北；大庆至广州、南京至洛阳、永城至登封、商丘至周口4条高速公路在周口交汇，是全省为数不多的有环城高速的城市之一；直通新郑机场的高速公路即将启动建设；周商高速由周口延伸经驻马店至南阳高速公路、濮阳经周口至湖北阳新高速公路也已列入国家规划。漯（河）阜（阳）铁路连接京广、京九两大国铁动脉，开通直达北京、广州的客运列车，是中原腹地通往华东和东南沿海等地客货运输的便捷通道；漯阜铁路复线电气化改造工程将成为洛阳—漯河—周口—阜阳—南京国家亿吨通道的重要组成部分，还将开行10余对客运列车。周口是河南省唯一的内河通航城市，交通条件十分便捷，入境旅游更为便利，与郑州、南京、武汉、等主要中心城市的公路交通联系均在3至5小时以内。4.2.4社会环境条件随着社会的发展，周口市和全国一样已进入老龄化社会。通过2012年底对全市模底调查，全市60岁以上老年人已达135万人，占总人口的12.38%。同时在外地定居的周口籍人很多。不----11少老年人都想“回归故里，叶落归根”，更看重周口的地理、自然环境是老年人修身养性的好地方。根据中共中央、国务院《关于加强老龄工作的决定》和国发〔2000〕19号文件精神，以满足社会日益增长的老年人需求为目标，积极推进周口老年事业发展进程，完善社会保障体系，更好地为老年人提供服务，促进社会稳定和文明进步，决定投资建造一所集养老、健身、医疗、康复、娱乐为一体的综合性、多功能的社区老年公寓。老年公寓的建设，得到了社会各界人士的赞誉和支持。周口市老年人以及在外地的周口籍老年人都十分关注。4.2.5社会经济状况周口市农业为主，工业主要有食品加工、纺织服装、医药化工为支柱，以电力、机械、皮革皮毛为特色的门类齐全的工业体系，形成了一批在全国、全省都具有很高知名度的企业；周口市旅游资源十分丰富，2009年，被国家旅游局命名为“中国优秀旅游城市”，境内有太昊伏羲陵、平粮台遗址、孔子弦歌台、老子故里太清宫、女娲城遗址、关帝庙、袁世凯行宫、龙湖风景区等旅游景点33处，形成了周口—淮阳—鹿邑“三点一线”为重点的旅游热线。其中，太昊伏羲陵、老子故里太清宫为4A级旅游景点。。旅游产业的主体地位在不断增强。4.2.6公共设施条件（1）供电根据城市用电规划要求满足该项目用电需求----12（2）供水本项目用水由周口市自来水公司供给，水质优，可以满足本项目用水需求。（3）排水场区内辅设排水管网，通往周口市排污总管。本项目拟建污水处理站一座，生活污水经污水处理站处理达标后排入水池中，中水回用，作为绿化、消防、卫生冲洗用水。（4）蒸汽本项目所需蒸汽由自建锅炉供给。五、建筑方案5.1指导思想与原则①老年公寓宜建在周口市区。但应离主干公路近一些，以方便老人入住、外出和就医；②公寓全部是电梯公寓，房间分为单间、二室间和套房几类，但都有老年人卫生间和个人厨房，空调，暖气；③公寓应配备各种安全设施，包括：适合老年人行走的地面，防跌滑设计；电气的安全设计，防盗，氧气和应急呼叫装置；④有室内公共活动场所、娱乐设施、老年健身设备，在室外有园林式的宽阔休闲活动场所和运动场所；⑤保证公寓的水、电、气、电话、电视、宽带网常年24小时的不中断；----13⑥设有各种服务设施，如公寓厨房、公寓洗衣房、医务室、餐厅、洗理按摩房、保安室及管理用房；⑦设置残疾人设施；⑧老年人住房的特殊要求一般应突出环境清净，采光好，进出方便，特别是要坚持无障碍原则。比如，要有防滑地面、防跌扶手、坐式便器、紧急呼救装置等，公寓楼内还应有各种生活服务、娱乐、医疗保健设施等，配备专门的服务人员和医护人员；⑨公寓建造、房间设计应考虑到老人的多样要求，可分别建造单元式带卫生间和阳台20平方米的房间，有单人或双人房，楼房三层以上设计安排电梯。同时应有一定的室内、室外活动空间，花草绿地，营造一个舒适温馨的养老环境；⑩公寓服务模式，按照“养老、康复、休闲、娱乐、服务一体化”的服务要求调整结构与布局，形成功能合理，方便公寓老人的服务模式，量力而行，统一规划，合理确定老年公寓的规模和布局、调整结构和功能。力争公寓办成“内部设施现代化，休闲场所园林化，康复设施医院化、管理服务制度化”的老人乐园。5.2项目总体规划方案本项目在周口市实施，占地135000平方米。本项目利用划拔土地进行布置。场区分服务区、生活区、活动区、动力区四大功能区。服务区：服务区布置场区，布置有办公楼、值班室和停车场。生活区：生活区布置老年公寓。活动区：活动区布置在场区的中部和西北部。----14场区中部布置综合楼，场区的西北部布置场外运动场地，安装部份健身器材和和门球场地等。动力区：污水处理站，污水处理水池，清水池，锅