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【石楼镇大岭村龙漖商住地块项目】前期策划报告市场篇篇地块SWOT分析篇竞争楼盘分析篇项目定位篇规划设计建议篇报告思路市场篇篇2132广东房地产市场概况番禺房地产市场概况与趋势项目市场突破分析132房地产开发投资2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年房地产开发投资506.88557.11614.84757.841001.171342.871135.571507.921993.33同比增长9.9%10.4%23.3%32.1%34.1%-15.4%32.8%32.2%-20%-10%0%10%20%30%40%05001000150020002500单位：亿元从近年同期的数据来看，2003-2008年房地产开发投资同比增速逐年提高；受国内外经济环境影响，2009年出现负增长，2010年逐渐恢复；受宏观调控与投资惯性影响，今年上半年房地产开发投资同比增长32.2%，增速同比下降0.6个百分点。广东近年上半年房地产开发投资走势时间住宅投资办公楼投资商业用房投资其他投资2010年上半年1067.0657.09142.09241.692011年上半年1417.3196.79175.54303.68同比增长(%)32.869.523.525.7按用途完成开发投资数据表单位：亿元2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年住宅投资(亿元)340.96363.46365.38404.75531.30703.51958.29820.941067.061417.31办公楼投资(亿元)25.1916.4828.3326.7437.4646.7541.4541.0857.0996.79商业用房投资(亿元)47.9446.1269.2265.4578.1790.6896.11105.10142.09175.54其他投资(亿元)57.0880.8394.18117.89110.91160.23247.02168.55241.69303.68住宅投资同比增长6.6%0.5%10.8%31.3%32.4%36.2%-14.3%30.0%32.8%办公楼投资同比增长-34.6%71.9%-5.6%40.1%24.8%-11.3%-0.9%39.0%69.5%商业用房投资同比增长-3.8%50.1%-5.5%19.4%16.0%6.0%9.4%35.2%23.5%其他投资同比增长41.6%16.5%25.2%-5.9%44.5%54.2%-31.8%43.4%25.7%-40%-20%0%20%40%60%80%02004006008001000120014001600广东近年上半年房地产开发投资走势•按用途划分，住宅同比增长32.8%；办公楼、商业用房和其他用房投资同比分别增长69.5%、23.5%和25.7%。其中，办公楼投资增幅同比提高30.5个百分点，住宅投资增幅提高了2.8个百分点。而商业用房和其他用房投资增幅较去年同期分别下降11.7和17.7个百分点。小结房地产开发投资：全省房地产完成开发投资持续增长，住宅投资增速稳定，办公楼投资大幅增加，商业用房和其他用房投资增速则有所回落。商品房开发建设时间面积总数住宅办公楼商业其他2010年上半年施工面积23955.9018199.53872.962150.972732.45新开工面积5644.624550.94108.15365.60619.93竣工面积2241.781852.3026.34189.50173.632011年上半年施工面积29724.0622400.931014.462577.423731.25新开工面积6561.705051.12170.72515.31824.56竣工面积2191.321780.4367.16142.00201.72上半年同比增长(%)施工面积24.123.116.219.836.6新开工面积16.211.057.841.033.0竣工面积-2.3-3.9155.0-25.116.22011商品房屋施工面积29724.06万平方米，同比增长24.1%。其中，新开工面积6561.70万平方米，同比增长16.2%；竣工面积2191.32万平方米，同比下降2.3%小结•商品房开发建设。全省土地购置面积明显增加，商品房施工面积持续增长，新开工面积增速相对放缓，竣工面积出现小幅下降。商品房交易•与往年相比，今年上半年商品房、商品住宅的销售面积、销售额、销售均价都再创新高。但销售均价的涨幅同比有大幅下降，遏制房价过快增长初见成效。2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年商品房销售面积(万㎡)790.351003.991173.021268.822195.232526.732012.582945.682851.493336.80商品房销售额(亿元)263.37335.20444.00473.971092.751487.441180.201811.082059.932588.35商品房均价(元/㎡)3332333937853735497858875864614872247757商品房销售面积同比增长27.0%16.8%8.2%73.0%15.1%-20.4%46.4%-3.2%17.0%商品房销售额同比增长27.3%32.5%6.8%130.6%36.1%-20.7%53.5%13.7%25.7%商品房均价同比增长0.2%13.4%-1.3%33.3%18.3%-0.4%4.8%17.5%7.4%3332333937853735497858875864614872247757-50%0%50%100%150%0200040006000800010000广东近年上半年商品房销售状况2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年住宅销售面积(万㎡)696.24916.031065.261130.252004.392298.791849.532774.142591.463030.40住宅销售额(亿元)211.69285.72380.17398.42926.891277.501056.281662.911791.392258.83住宅均价(元/㎡)3040311935693525462455575711599469137454住宅销售面积同比增长31.6%16.3%6.1%77.3%14.7%-19.5%50.0%-6.6%16.9%住宅销售额同比增长35.0%33.1%4.8%132.6%37.8%-17.3%57.4%7.7%26.1%住宅均价同比增长2.6%14.4%-1.2%31.2%20.2%2.8%5.0%15.3%7.8%3040311935693525462455575711599469137454-50%0%50%100%150%02000400060008000广东近年上半年住宅销售状况小结•商品房交易。商品房批准销售面积“前松后紧”，可能与地方政府的限价措施有关；待销面积增加，供需比例仍较为宽松；商品房和商品住宅销售面积、销售金额大幅增加，销售均价环比有所回落。总结楼市入冬•综上所述，受宏观调控影响，我省商品住宅均价环比出现回落。但当前房价仍与民众心理期待有较大的差距。银行信贷将持续收紧、融资成本上升；个人按揭贷款减少，购房者负担不断加重，企业回笼资金压力增大，资金链不断趋紧，房价涨幅较快的部分城市出现实质性降价。广东房地产市场概况番禺房地产市场概况与趋势项目市场突破分析132依托广州城市空间“南拓”•依托广州港南沙作业区把番禺片区建设成为21世纪广州中心城区、科教资讯中心和航运中心•2010年番禺区生产总值1051.06亿元，增长15.5%，超出广州市平均增长速度2.5个百分点番禺区生产总值与周边部分地区比较经济状况房地产发展状况天河区海珠区越秀区番禺区299.55188.05130.98103.91单位：亿元，2010年完成房地产开发投资额103.91亿元（按法人单位经营所在地口径），增长10.9%。在全市各区（县级市）中居第四位；增速居全市第六位小结•2010年，国家不断出台房地产宏观调控措施，但其凭借良好的区位优势及亚运带来的机遇，房地产开发投资实现恢复性增长，房屋新开工面积高位增长,商品房销售面积基本持平，房屋销售价格稳步上升。房地产市场分区状况•2011年5月番禺区在售项目及将要开盘项目有40多个，其中包括广州亚运城、昊龙花园、万科红郡等，市场供给充足。本案2011年5月番禺区部分在售项目及将要开盘项目分布房地产市场分区状况•在售项目包括小高层、高层、独栋别墅等：价格从8500元/平方米至40000元/平方米都有分布，不过普通住宅主要集中在12000元/平方米至18000元/平方米之间2011年5月番禺区部分在售项目具体情况小结•由于广州城市南拓，北部调整完善区将成为广州市旧城居住功能疏解的主要地区，洛溪岛、石楼镇、大石镇区以及南村西部等已经成为房地产开发的热点地区。房地产开发投资主要区域发生转移•2010年借亚运之势，销售商品房屋力度从华南板块向亚运板块偏移。•以化龙、石基、石楼为主要区域的亚运板块，完成房地产开发投资22.08亿元，增长39.6%,商品房销售面积66.88万平方米，增长77.3%。开发商投资重心逐渐向非住宅类型倾斜2010-2011年，番禺区办公楼、商业营业用房和其他用房的投资额均出现较大幅度增长。小结•销售商品房屋力度从华南板块向亚运板块偏移，石楼镇将拥有区域优势•在国家对住宅市场的宏观调控压力下，开发商将投资的重心逐渐向非住宅类型的房地产开发倾斜。房地产市场趋势目前广州楼市泡沫破灭，房屋交易数量，交易价格均程下降趋势。番禺依托广州城市空间“南拓”战略，考虑政府调控政策对房地产的影响，预计番禺房价在未来10年内应该是稳步上升。广州房价走势番禺房价走势番禺房屋成交报表广东房地产市场概况番禺房地产市场概况与趋势项目市场突破分析132项目市场突破分析面对楼市入冬，项目处于省级中心镇的石楼镇如何打开市场缺口，找到突破方向？区域经济发展突破区域交通网络区域核心竞争力区域经济发展分析大岭村龙漖位于石楼镇西北向•西部片区：包括官桥村、岳溪村、大岭村。该区域以南有岳桥工业区和灵兴工业区，以北是番禺现代产业园后期的发展规划控制区域。该片区人文、地理以及古文化资源丰富，规划将以黄岗农场为基础，充分利用大岭、岳溪的人文、地理以及古文化资源、“澳门特首家乡”效应，发展具有乡村特色的旅游业。•北部片区：包括胜洲村、茭东村、茭西村以及大岭村的伦教自然村。规划主要依附现代产业园、利丰、高尔夫球会和莲花山旅游区等的综合优势，把北部发展成为世界名牌产品华南地区物流配送中心以及配套利丰商贸城的高新技术产业加工区。•中部片区：主要是现时的镇城区范围。将建成全镇的行政管理中心、文体中心、金融贸易中心、通讯中心、高级住宅区。•南部片区：包括清河路以南的裕丰村、南派村、清流村。是广州“南拓”发展战略——广州新城控制区。小结•石楼是番禺区的工业大镇，目前，全镇累计实际利用外资41553万美元，外商投资企业300家。•改革开放以来，石楼经济以年均35%以上的幅度持续快速增长。区域交通网络分析三条地铁直通石楼•3号线，在建的由新机场至海鸥岛的三号线也经过石楼镇•10号线，在石楼镇区内设两个地铁站点，一处位于东部快速干线与市莲干线交叉口，一处位于潮田工业区北部•12号线，在石楼镇区内设两个站，一处位于东部快速干线与市莲干线交叉口，一处位于浮莲岗公园东。南靠莲港大道，西连沙浦路小结•目前交通不算方便，道路规划正在完善，需要较长时间覆盖公路、地铁线路。但当条件成熟，项目的价值潜力巨大。区域核心竞争力分析•大岭村从北宋宣和元年开村至今已有884年历史，遗留下的古建筑群保存基本完好，有名景点近十处。文化底蕴自然环境区域核心竞争力分析•大岭村地块群山环绕，田野与缓缓流