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2014年烟台房地产市场报告仅作分享学习，请勿商用壹Chapterone宏观环境政策梳理前两轮松绑限购及地方救市收效甚微；930新政后，信贷利好带动楼市出现转机4月6月9月8月3月7日第一轮救市：放松限购46个限购城市中，41个松绑第二轮救市：地方政府救市“闽八条”、“湘五条”等地方政策频繁出台中央“回归市场”，地方“政策频出”未能触动核心信贷政策，收效甚微两会定调回归市场，未提房价调控10月9日11月22日央行新政9月30日公积金新政央行降息央行出手信贷利好助楼市转机影响因素2014年第一季度2014年第二季度2014年第三季度2014年第四季度2015年第一季度2015年第二季度2015年第三季度2015年第四季度宏观经济货币政策政策时效性市场运行指标综合趋势市场趋好阶段趋势预判2015年楼市仍然面临去库存压力，去库存仍然是市场主旋律，2季度有望出现明显好转楼市趋势预判：2015年上半年，由于多种“救市”政策叠加发力，有助于提高市场去化速度，也有助于去库存，市场基本面会因此逐渐好转，下半年楼市基本面将好于上半年，一线城市及少数二线热点城市或面临“双向调控”压力2014-2015年中国房地产市场趋势判断2015年虽然市场环境有望逐步好转，但房企需谨慎乐观，现金为王，滚动开发，降低库存•市场库存量激增，融资环境不容乐观；2015年应积极跑量，现金为王，滚动开发，避免陷入高库存泥潭•上半年应持续以价换量、低开高走策略，吸引淡季累积客户入市，形成良好供求互动•除了传统的性价比、户型等方面，提升体验性、服务类产品力；以此应对不断升级的竞争平台•面对库存量高企、新品不断入市的竞争环境，及早入市抢占市场先机应对策略现金为王销售策略产品优化时间选择贰Chaptertwo城建规划烟台市2014年重点城建规划总览•住房公积金新政策2014年11月1日起正式实施•青荣城铁12月28日正式通车运营•龙烟铁路2016年通车，设计时速为160公里/小时•蓬莱国际机场11月27日首次试飞，预计2015年4月份正式开航•片区改造一期征收已基本结束，安臵房小区于2014年1月开建•红旗南路停工8年3月复工•大悦城、万达开业•青荣城铁12月28日正式通车运行•南大街北侧及文化宫南侧片区等7大片区控规已经市规委会审批通过•芝罘湾将成烟台新地标七大方案描绘蓝图•烟台大钟楼将被拆除所在地建国际金融区•9月，位于滨海办事处于家滩社区的上海滩公交场站已投入使用•青荣城铁2014年底开通烟台南站将成城市发展中心•高端服务业发展升级莱山打造烟台东部“金三角”•植物园二期26个专类园全部建成，全面对外开放•烟台总部经济基地企业服务中心封顶预计年底投入使用全市芝罘区莱山区烟台市2014年重点城建规划总览•王懿荣纪念馆开馆•乐天养老中心一期明年底运营，将建三甲医院•黄河路改造工程10月底完工•衡山路沿线四大综合体将成为未来开发区商业中心•海防林改造已完成沿海滨路两侧绿化施工，道路景观效果已经呈现•烟台港西港区获国务院批复正式对外开放•烟台二中高中部8月迁至高新区•高新区建大学生创业园电商基地•青烟威荣城际铁路牟平站配套工程已经全面开建•烟台最大垂钓基地7月开放，位于牟平云溪村福山区开发区高新区牟平区叁Chapterthree土地市场备注：数据来源：中国土地市场网土地统计中只包含与房地产开发有关的住宅、商服用地统计区域仅包含烟台六区土地成交指公示地块土地面积指占地面积年度供求受楼市降温的影响，2014年土地供应和成交量同比去年均大幅下滑►2014年烟台房地产业土地供应76宗，共约266.0万㎡，同比2013年分别下跌58.9%、72.2%；成交72宗，共约265.9万㎡，同比2013年全年分别下跌53.8%、67.6%。►2014年受全国整体楼市降温大环境的影响，政府供地、开发商拿地热情均不能和2013年相提并论。数据来源：中国土地市场网截至日期：2014.12.312010年2011年2012年2013年2014年宗250200150100500万㎡1400120010008006004002002010-2014年烟台市房地产业土地供求年度走势供应宗数成交宗数供应面积成交面积区域供应►2014年六区土地供应中，牟平区以37宗地块的供应量位居六区供应宗数首位，但供应地块的面积单宗面积多在5万㎡以下，因此土地供应面积在六区中并未居首。►2014年六区土地供应中，福山区以113.5万㎡的供应量位居六区供应面积首位。同策咨询〃烟台：芝罘区南山路53号天鸿凯旋城4号楼1001|电话：0535-6202098牟平区供应宗数最高，37宗；福山区供应面积最高，113.5万㎡数据来源：中国土地市场网截至日期：2014.12.31芝罘区莱山区福山区开发区高新区牟平区万平米120.0100.080.060.040.020.00.0宗40353025201510502014年烟台市房地产业分区域土地供应量供应宗数供应面积►2014年六区土地成交中，牟平区以40宗的成交量位居六区成交宗数首位，以138.2万㎡的成交量位居六区成交面积首位，上半年成交土地主要来自1月份和2月份集中拍卖，大部分是来自于滨海东路的地块；下半年9月份及12月份各集中成交11宗及17宗，仍是滨海东路的地块占据最大比例。区域成交牟平区成交宗数、成交面积均居首位，分别为40宗和138.2万㎡数据来源：中国土地市场网截至日期：2014.12.31160.0140.0120.0100.080.060.040.020.00.0-20.0454035302520151050芝罘区莱山区福山区开发区高新区牟平区万平米宗2014年烟台市房地产业分区域土地成交量成交宗数成交面积2014年烟台市土地市场总结►受楼市低迷影响，土地供求量大幅下降，重归2012年的供求水平►月度供求波动大，年末受牟平区土地集中供应带动，出现年末翘尾►牟平区供应宗数最高，37宗，但多为小规模地块；福山区供应面积最高，113.5万㎡►牟平区成交宗数、成交面积均排名第一，分别为40宗，138.2万㎡►芝罘、莱山主城区土地供求少；成交土地以烟台东西年度供求量月度供求量区域供应量区域成交量区域成交特征肆Chapterfour房产新增备注：数据来源：烟台房产交易网统计周期：20141.1-2014..12.31统计物业类型：含商住办的所有物业新增统计中已剔除预售证到期于2014年续签的房源，仅包含2014年新获预售房源年度新增2014年六区房产新增53235套，537.67万㎡，分别下滑6.2%、4.5%，供应强劲数据来源：烟台房产交易网统计截止日期：2014.12.31统计物业类型：含商住办的所有物业►2014年烟台市六区新增供应53235套，537.67万㎡，分别同比去年同期下滑6.2%，4.5%。►2014年全市新增供应量虽同比去年小幅下滑，但是仍突破50000套，500万平，高于2010-2012年，港城新增供应仍然强劲。600500400300200100060000500004000030000200001000002010年2011年2012年2013年2014年万㎡套2010-2014年烟台市房地产新推量对比套数面积月度新增90.0080.0070.0060.0050.0040.0030.0020.0010.000.0010000800060004000200001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月套万㎡2014年上半年市场较为平淡，下半年市场供应量迅速攀升，月度新增量近5000套2013-2014年烟台市房地产新增量月度变化2013年套数2014年套数2013年面积2014年面积数据来源：烟台房产交易网统计截止日期：2014.12.31统计物业类型：含商住办的所有物业►2014年新增市场起伏波动较大，上半年市场较为平淡，下半年月度新增套数大多在4500套以上，7月新增供应量达到顶峰，新增62.54万㎡，7021套。►7月的新增高峰中，开发区及福山区成为新增供应旺盛区域，当月开发区有9个项目新获预售，福山区有8个项目新获预售，海信•依云小镇、UN未来城等项目取得500套以上的预售区域新增开发区新增万套以上领跑六区新增量；莱山区项目较少支撑区域新增量不足芝罘区莱山区福山区开发区高新区牟平区万㎡180160140120100806040200套16000140001200010000800060004000200002014年烟台六区新增量对比新增套数新增面积数据来源：烟台房产交易网统计截止日期：2014.12.31统计物业类型：含商住办的所有物业►2014年烟台新增供应量区域分布中，新增套数最高的为开发区，15060套、157.36万平，区域内多个新盘首次入市，新增供应量较大，例如星颐广场、万科城等项目。►2014年六区新增供应量第二位为芝罘区，9464套、103.74万平，区域内的保利•紫薇郡，山水龙城、朗郡、海峰等为2014年新增主力项目。【房产新增篇】小结整体——小幅下滑，500万平高位•2014年6区新增预售53235套，537.67万㎡，新增总量同比小幅下滑6.2%、4.5%，港城楼市供应仍然强劲。周期——下半年集中爆发•2014年新增市场起伏较大。•上半年市场较为平淡，下半年市场供应量迅速攀升，月度新增量近5000套。板块格局——开发区领跑全市•2014年各区域均出现不同程度上涨，开发区以15060套遥遥领先，芝罘区、福山区以9464、9286套的新增量紧随其后，莱山区新增量最少。伍Chapterfive全市成交2.住宅成交1.整体成交2010-2014度烟台房地产年度成交对比年份总套数总面积（万平米）总金额（亿元）均价（元/平）201224611235.2146.56232201344005422.5282.96695201430368298.8210.07030年度量价►2014年烟台六区房地产成交30368套，同比2013年下滑31.0%，2014年市场大势遇冷，成交量出现短期下滑。►2014年烟台六区房地产成交均价7030元/平，同比2013年上涨5.0%。核心区高价房源成交带动全市成交均价结构性上扬，如万达广场、万科御龙山等数据来源:烟台房产交易网截至日期：2014.12.312014年全市成交30368套，均价7030元/平，2014年整体大势遇冷，成交短期下挫月度量价月均成交2531套，成交量年末翘尾，价格首尾双高，主要受综合体高价成交带动►2014年全市月均成交2531套，成交最高峰出现在12月，单月成交3547套，主要受三大因素推动：多项目年底集中预售补签，如奥林峰情、颐景园；部分项目以价换量效果明显，促销冲刺跑量，如金桥•澎湖山庄；蓄势已久的多个楼盘开盘入市，如宝龙城市广场、华润中心•凯旋门住宅新品。►2014年全市整体成交均价7030元/㎡，月度均价出现1月、12月“首尾双高”现象，均受综合体入市商业高成交均价带动，如1月的星颐广场；12月的宝龙•城市广场。数据来源:烟台房产交易网截至日期：2014.12.31800070006000500040003000200010000900050004000300020001000060001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月套元/平2013-2014年烟台市房地产成交量价月度变化2013年套数2014年套数2013年均价2014年均价区域量价对比芝罘区成交7966套遥遥领先，其8520元/㎡的成交均价也位居全市首位►芝罘区以7966套位居六区首位，现代国际新城、山水龙城、万科•御龙山等项目为区域成交主力。►芝罘区成交均价超越莱山区位居六区首位，8520元/㎡，主要受万达广场高价商业产品的带动。莱山区排名第二，为8259元/㎡。数据来源:烟台房产交易网截至日期：2014.12.319000800070006000500040003000200010000120001000080006000400020000芝罘区莱山区福山