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星河湾·上海产品分析产品分析报告2背景概述3星河湾地产以房地产开发为核心业务，同时拥有房地产开发、物业管理、商务经营、生产制造业、建筑设计等五大业务板块。“舍得、用心、创新”为其企业核心理念八年仅打造三个产品（星河湾·广州；星河湾·北京；星河湾·上海），却赢得了国内外多项业内大奖。“以创造艺术品的态度来做房产”，是其打造项目的一贯态度。开发商背景4项目地址浦东新区锦绣路2580弄户型面积220㎡-600㎡发展商上海浦东星河湾房地产开发有限公司开盘对外报价40000-60000元/㎡建筑形态小高层销售代理易居·中国占地面积20万㎡售楼处电话021-58818888建筑面积一期9.5万㎡，13栋15-18层的小高层装修报价10000-12000元/㎡容积率1.58交房日期2010年6月绿化率35%备注首批共推322套房源，当日销售82%开盘日期2009年8月8日最新动态见后星河湾·上海项目的成功，标志着星河湾地产全面进驻北京、广州、上海，地产业的黄金三角地从此都有了星河湾的印记。项目参数5项目区位6项目位于浦东新区花木板块，龙阳路以南，紧邻锦绣路，距龙阳路地铁站约2.2公里，距陆家嘴约8公里，距人民广场约11公里。陆家嘴人民广场星河湾龙阳路项目区位7项目地块周边被白莲泾、中心河、浪水浜三条水系包围，水景资源丰富，离最近的轨道交通——龙阳路站约2.2公里，从龙阳路乘坐磁悬浮到浦东机场仅15分钟。星河湾项目从区位的角度客观说，并非是一个城市公寓类豪宅项目的最理想地段。周边的人气、配套和氛围尚不足以和“豪宅”二字匹配。地块情况89周边四至北南东西项目规划10小区总体规划一期在建后期待开发酒店、商业及教育配套人才公寓规划用地（陆家嘴集团）整个小区总占地面积约为20万㎡，规划总建面积约为30万㎡，目前开发的一期约为9.5万㎡，共13栋15-18层的小高层。商业部分包含有一个五星级酒店、商业街、幼儿园和小学。注：项目北侧规划建造约28万㎡的高级人才公寓。（但未最终确定）11一期总评图：小区动线完全的人车分流人行动线成工字型排布，和景观布局相对应，在步入小区的同时，沿途充分欣赏周边的丰富景观资源。车行动线完全安排在小区外围，将车辆进出对小区的影响降至最低。12建筑分布小区整体呈王字形分布，前后之间的栋距最短的也有近70米，楼王更是一览众山小，日照和采光非常理想，且小区外围的建筑距小区外的道路最近的距离也接近10米，且有水系区隔，私密性较好。这样的布局使得景观组团比较集中，利于打造较大规模的多层次小区景观。13已部分建成投入使用的五星级星河湾大酒店项目配套1415即将建成的商业街内街，环境优美。16商铺共分上下两层，并连通地下车库，一层层高约4.5米，二层层高为5.5-6米，单套面积近1500平方米17另外，作为教育配套设施的幼儿园和小学将于明年动工兴建18小区外围隔离水系北侧在建道路外围设计19商业内街旁的内部道路和停车位20项目整体相对于锦绣路路面抬高了整整1.7米，继体现了项目豪宅的档次感，又保障了低层业主的私密性。21豪华的精装修车库，大理石贴面，吊顶，还与中心瀑布直接相通，既美观又通风。园林景观22园林景观小区门口的喷泉花坛，大气而不失艺术气息23人行出入正门口的花坛和镇宅石，不仅在视觉效果上起到了美观和私密性的效果，同时在风水学上也起到挡煞的作用。24每栋楼宇前都有一条2米多宽的“护城河”，在美观的同时，在一定程度上也保证了1楼业主的私密性。25进门后的中心下沉式瀑布，将小区的档次感体现无疑，同时连接地下车库的设计，使原本封闭阴暗的车库也具有“水景”，共享景观资源。26观景平台，多层次的绿化植被，小桥流水，阶梯小径，给小区营造出公园般的内部景观27荷花池，丰富了单调的水景，同时也丰富了植物的品种。28不同风格的观景凉亭。精雕细琢的细节29小区设计有中心游泳池和儿童戏水池，给业主创造了视觉和生活的双重享受，尤其是在游泳池旁边设计了一个鲤鱼池，让人能体验和鱼儿一同戏水滋味，享受天人合一的非凡感觉30泳池旁边的淋浴龙头和消毒池，在细节方面处处体现豪宅的人性化配置31建筑形态32改良过的西班牙风格建筑，更具贵气。米黄色+灰棕的搭配，比传统西班牙的米黄色+红色的搭配更显尊贵沉稳。澳洲进口沙石贴面基座，低调内敛。美中不足的是大楼整体部分为涂料，较星河湾北京和广州项目略有差距。涂料沙石贴面立面风格3334特色的八角楼设计，在立面上做到了美观别致，并充分从业主使用的人性化角度考虑，在空间布局上也通过加大尺度，增设一步阳台的设计。35雕花屋檐的设计，既实用又美观在外力面的细节处，做适当的装饰，贵气而不庸俗。一期户型配比及分布名称套数配比三房7222%四房20864.5%五房4113%复式10.5%283-320㎡的四房591-593㎡的大五房，及1套近900㎡的复式（1F-2F）480-530㎡五房220-245㎡三房和四房36单体户型4.8m4.1m7.2m5.4m三房三厅三卫+工人套房219㎡220㎡主卧面宽4.1m,(通常为3.6-3.8㎡)，客卧面宽3.7-4.1m,(通常为3.2-3.4米)，大面宽设计使室内的采光性更好，同时，适当加大的进深也使得室内空间感更强，另外，工人套房合理的和主功能区分开，而早餐餐厅的设计，使得生活的品质感得到了具体的体现。工人房早餐餐厅电梯大堂37B户型样板房（现代简约）餐厅卧室空调新风卫生间38四房三厅四卫+工人套房289㎡公共卫生间可灵活变成客卫和公卫主要户型结构与B户型类似，只是多了一个卧室的设计，其他基本功能布局相似。整体功能布局合理，动静分离，全明设计，每个卧室均配有独立卫生间，主卧还配有独立衣帽间。39A户型样板房（现代奢华）书房厨房早餐区卧室卫生间客厅入口40动区静区五房四厅五卫+工人套房592㎡位于小区内的楼王位置，二梯一户设计，592㎡豪华大平层，室内动区和静区分离，尤其是主卧部分的套房设计，更是彰显主人的非凡身份和高尚的生活品味。动区设计有会客厅，阅读区，影音室等，功能齐全。41特A户型样板房（奢华风格）主卧主卫主卫更衣间入户门廊厨房42客厅餐厅影音室客卧客卫43户型总结户户南北通透，全明设计户型方正，功能布局合理（动区和静区分离，工人房和主人房分离）每个卧室都配备一个盥洗室。特别设立早餐区，完善功能的同时也倡导一种健康的生活态度衣帽间空间较大，完全解决的收纳衣物的问题。装修总结世界顶级品牌的厨卫设备厨卫间全大理石地面，黑檀木的双开门设计，豪华气派大量运用石材，玻化砖，皮革、高档实木等建材，细节之处彰显非凡生活44营销动态45推广方式口碑营销，媒体宣传，酒店推介会酒店大门推介会现场4647报广4849销售情况开盘日期推盘量（套）已售套数可售套数销售率销售均价2009年8月8日三房（72）69395.8%50432元/㎡四房（208）1783085.6%五房（41）311075.6%复式（1）10100%数据来源：网上房地产。截止日期：09年9月10日50谢谢51