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盐城项目报告1市场篇盐城项目报告2一、盐城市经济发展现状介绍1、盐城市概述盐城市位于苏北沿海中部，是江苏省的省辖市，下辖城区、东台市、大丰市、响水县、滨海县、阜宁县、建湖县、射阳县、盐都县计9个县（市、区），总面积1.5万平方公里，人口815万，具有2100多年的悠久历史，生态环境优美，文化底蕴丰厚，交通便捷，以“东方湿地、水绿盐城”而闻名。盐城市位于江苏沿海中部，北纬32°33′－34°47′，东经119°27′－121°53′。全市地势平坦，分为黄淮、里下河和滨海三个平原区。境内河流众多，水网密布。主要湖泊为大纵湖，面积28平方公里。盐城处于北亚热带向南暖温带过渡区。气候湿润，四季分明，日照充足，无霜期长。全市平均气温13.7－14.4℃，年降水日100－115天，累计平均日照时数为2241－2390小时，无霜期209－218天。盐城市土地面积1.5万平方公里，现有耕地980万亩，林地面积占总面积的7.3%。盐城是全国闻名的商品粮基地和江苏农副产品主要产区之一，1998年粮、棉、油总产量分别为485万吨、19.2万吨、17.2万吨，畜禽、水产、蚕茧、蔬菜和特种经济作物总量名列全省前茅。盐城还有得天独厚的海洋、滩涂资源，全市海岸线长580km，占全省的56%，滩涂面积680万亩，占全国的1/7，而且每年以5万亩左右的成陆速度向大海延伸，是江苏省最大的后备土地资源。盐城的地矿资源主要有石油、油气、高硅土、地下水和地热等。初步形成公路、海港、内河航运和航空相结合的交通网络。204国道贯穿南北，盐靖高速公路连接沪宁高速公路和宁通一级公路。市内有等级公路3451公里，其中高等级公路1090公里。沿海大丰港2座5000吨级散装货船泊位正在建设之中。民航有盐城至北京、佛山、上海、南京、惠州等航线。北连陇海线、中跨沪宁线、南接宣杭线的新（沂）长（兴）铁路盐城段已开工建设。盐城项目报告32、盐城市经济发展现状分析地区GDP的增长带动人均GDP上升：说明：2006年盐城的GDP达到1174亿元，虽然增长幅度较2005年有所下降，但依然保持在一个较快发展的趋势。说明：2006年盐城人均GDP达到14711元，同比增幅达到16.22%，成为历年来人均GDP最多的一年，增长幅度虽较去年有所减缓，但是还是处在一个高速增长通地区GDP增长1174101187173165715.10%16.07%19.15%11.26%8.95%02004006008001000120014002002年2003年2004年2005年2006年00.050.10.150.20.25地区生产总值（亿元）增长幅度人均GDP增长1471184649548126581002816.22%26.22%5.02%11.63%12.80%02000400060008000100001200014000160002002年2003年2004年2005年2006年0%5%10%15%20%25%30%人均GDP（元）增长幅度盐城项目报告4道。可支配收入的增加带动了消费支出的增长：说明：2006年盐城人均可支配收入达到10978元，增长幅度达到3.76%，可支配收入的增加将有利于改善当地居民的生活水平，从而促进当地消费市场的发展。说明：2005年盐城人均消费支出达到7293元，消费增幅为11.07%，尽管2006年人均消费支出增长较慢，但市区居民总体消费水平已不算太低。与可支配收入相比有一定盈余，消费潜力将随经济和可支配收入的增长，继续放大，潜力巨大。人均可支配收入80591058010978727493623.76%13.01%16.17%4.88%10.79%0200040006000800010000120002002年2003年2004年2005年2006年0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%人均可支配收入（元）增长幅度人均消费支出550755817378656672931.17%11.07%1.34%17.64%0.34%0100020003000400050006000700080002002年2003年2004年2005年2006年0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%人均消费支出（元）增长幅度盐城项目报告53、小结盐城国民经济发展良好盐城2002年到2006年，GDP基本保持在两位数增长，地区总产值从2002年的657亿元到2006年达到1174亿元，四年共增加517亿元，增幅达到78.69%，经济取得了巨大的发展。居民可支配收入稳定增长盐城居民人均可支配收入自2002年7274元到2006年的10978元，增长3704元，增幅达到50.92%，可支配收入的增加势必改善当地居民的生活水平，从而促进其他行业发展。消费潜力巨大随着当地居民的可支配收入的增加，盐城消费支出也在增长：2002年人均消费支出只有5507元，到2006年达到7378元，消费支出增加了1871元，增幅为33.97%，和可支配收入的增长相比相差了1833元，增幅相差16.95%，可见当地居民的理财方式还是比较保守，因此能成功引导当地居民的消费意识，必将带来巨大的消费潜力。从盐城人均消费支出表中可以看出，在2004年以前，盐城居民的消费支出一般维持在5500元左右，但在2004年人均消费支出达到6566元，增幅达到17.64%，2004年是全国房地产市场蓬勃发展的高峰，盐城的消费增长和房地产市场的发展繁荣密不可分。盐城项目报告6二、盐城市未来规划介绍1、总体规划简介盐城未来发展的战略是：贯彻集约经营和集聚发展的思路，做强中心城区（盐城市区），加快县（市）城区和重点中心城镇建设，提高城镇发展质量，促进地区协调发展，与周边城市共同实现苏北的全面繁荣。盐城“十一五”时期经济社会发展的主要目标：力争城镇居民收入和农民人均纯收入年均增一成左右，实现全社会固定资产投资和规模以上工业增加值三年翻一番，财政一般预算收入四年翻一番，人均地区生产总值五年翻一番，经济发展速度赶超全省平均水平。把盐城建设成为“二城四基地”，即汽车城、红色湿地旅游城，科技含量较高的纺织轻工生产基地、生态化工基地、清洁能源基地、绿色食品基地。经济结构明显优化，形成一批拥有自主知识产权、知名品牌和国际竞争力较强的优势企业。经济增长方式实现较大转变，资源利用效率明显提高，生态和人居环境有较大改善，在苏北率先建成国家级生态示范区。普及高中阶段教育，在苏北率先基本实现教育现代化。城市化进程明显加快，城镇就业岗位持续增加，社会保障体系基本完善。城乡居民生活质量普遍提高，居住、交通、教育、文化、卫生和环境等方面的条件有较大改善。民主法制建设和精神文明建设取得新进展，努力在苏北率先建成最安全地区，建设法治盐城、平安盐城、文化盐城、诚信盐城、绿色盐城。到2010年，全市总体上全面建成小康社会。到2020年左右，全市基本实现现代化，把我市建成经济繁荣、科教发达、生活富裕、环境优美、法制健全、社会和谐的地区。盐城项目报告72、盐城市中心城区规划简析盐城市中心城区面积423平方公里，人口68.6万。发展方向为：重点向南，适度向西，推进河东，优化城北。主城区以通榆运河、新洋港、西环路、世纪大道、青年路等主要河流、道路为界限，划分为城中、城南、城西、城北、西南、河东六大片区，形成“一城六片”的总体布局结构。盐城项目报告8功能分区：城中片区：新洋港以南、通榆运河以西、青年路以北、西环路以东的区域。以商业服务和居住功能为主。城南片区：青年路以南、通榆运河以西、新河以北、西环路以东的区域。以居住和行政、文化、教育功能为主，保留悦达工业园和市开发区用地，以串场河为界，维持东工西宿格局。城西片区：西环路以西、宁靖盐高速公路以东、世纪大道以北、新洋港以南区域。以居住功能为主，沿世纪大道可市置物流、仓储、市场等功能用地。西南片区：西环路以西、宁靖盐高速公路以东、世纪大道以南、徐淮盐高速公路以北区域。以工业为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地。城北片区：新洋港以北、通榆运河以西、宁靖盐高速公路以南、串场河以东的区域。基本维持现状功能，沿204国道可布置一定规模的工业用地，在铁路货站附近布置主城区主要的物流、仓储用地。河东片区：通榆运河以东区域。居住、工业相对平衡的城市新区，以世纪大道与开发大道为界分为南北组团，北组团以经十一路为界，形成东工西宿格局;南组团以盐读路为界，形成南工北宿格局。城市的建设重点为：优化城市功能布局和结构形态，改善城市环境景观，调整工业结构，加快主城区工业向工业园的集聚。以城市中心区为重点，发展现代服务业，改造传统服务业，放慢老城改造步伐，加快城市新区建设。以高速公路建设为重点，优化城市交通系统。以改善水环境质量为重点，保护生态环境。盐城项目报告9城市规划带来的影响：在盐城的“十一五“规划中，不难看出盐城将依然保持地区经济的快速发展，以提高人民的生活水平和可支配收入。“二城四基地”的产业格局，将有效的推进盐城各区域的城市化进程，增加就业人口的数量和质量，从而促进社会财富的积累，以及吸引更多的投资。导入人口的增加和城市化的加快，势必增加对住宅和配套设施的需求，居民收入的稳步增长也有利于拓展城市消费的需求空间。盐城项目报告10三、盐城市区房地产市场分析1、盐城市房地产市场简介盐城历年房地产开发投资额65.517.323.131.451.527.18%10.29%8.40%8.30%8.90%0102030405060702002年2003年2004年2005年2006年亿元0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%房地产开发投资额占固定投资的比例说明：盐城全市在2005—2006年房地产开发投资增加14亿元，占固定资产投资比列也从2002年—2004年的8.5%左右，增长到2006年27.18%。开发投资的增加，是投资者看好盐城房地产市场的积极表现。盐城项目报告11盐城历年房地产供需情况190.2188.5123.4129.4184.4148.995.7140.3122.1144.50501001502002502002年2003年2004年2005年2006年万㎡竣工面积销售面积说明：盐城2002年—2006年的竣工面积与销售面积之比为1.17：1，供需基本平衡。2006年竣工面积同比增加3.1万㎡，增幅达到2.2%。盐城房地产市场持续保持供需两旺的局面。盐城项目报告122、盐城市区土地市场分析土地成交面积及价格159.42266.881133947.320501001502002503002005年2006年8509009501000105011001150土地成交面积（万㎡)土地成交均价（元/㎡）说明：2006年，盐城市区共成交51宗地，成交总面积达266.88万㎡，土地成交均价为1133元/㎡。2006年市区共成交51幅土地，成交总面积达266.88万㎡同比增加：107.46万㎡，增长：67.4%；土地成交均价达到1133元/㎡，同比上涨185.68涨幅达到19.6%。城中分区出让土地面积最多，共计97.28万平方米，占市区总量的37.5%盐城项目报告132006年盐城各板块土地成交价格分析1372136553111553.90%3.70%13.20%57.40%02004006008001000120014001600城中分区城南分区城北分区城西分区0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%土地成交均价(元/㎡）增值说明：盐城土地成交均价最高的是城中分区均价1372元/㎡。该区域是目前盐城市的中心区域。增值幅度为3.90%对于该区域也是正常的稳步增值。从价格上看，城中最高。城南与城西比较接近，城北分区目前价格偏低，说明城市目前向南、向西发展城南分区的土地成交均价1365元/㎡增值幅度为57.40%，该区域也是盐城2006年增值最为迅猛的区域。与其市政