2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告

2007-12-302007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告目录天津宏观投资环境分析天津市房地产市场分析宝坻区知识森林岛项目投资分析目录天津宏观投资环境分析天津市房地产市场分析宝坻区知识森林岛项目投资分析一、城市概况•天津市是中国四大直辖市之一，北方最大的沿海开放城市，环渤海地区经济中心，距离北京120公里；•总面积11919.7平方公里，其中市区面积487平方公里；•天津市辖18个区县传统老城区：和平、河东、南开、河西、河北、红桥；四个新城区：东丽、西青、津南、北辰；滨海新区：塘沽、汉沽、大港；其他区县：蓟县、宝坻、武清、宁河、静海县；•常驻人口1075万，其中城市人口约700万；二、经济发展——京津冀（中国经济新的增长极）天津（京津冀腾飞的引擎）珠三角城市长三角城市群京津冀城市群北京天津上海广州深圳杭州中国三大经济群示意图•珠三角、长三角、京津冀构成了中国经济发展的三个发动机。北京作为我国的政治、文化、国际交往的中心，促使京津冀区域将形成具有首都经济圈特色的核心竞争力，这一区域完全有可能成为21世纪前二十年中国经济最活跃的板块之一二、经济发展——天津市生产总值与增长•天津市GDP连续多年保持在12%－16％的增幅，略高于北京的10%-13%与上海的11%-13%。体现出良好的经济发展势头。•2006年天津市实现地区生产总值（GDP）4337.73亿元，按可比价格计算，比上年增长14.4%，比2000年增长1.2倍（见图1）。二、经济发展——天津市GDP与人均可支配收入•2002至2006年的五年间，天津市经济持续、快速、健康发展。2006年城市居民家庭人均可支配收入达到14283元，比2001年增长70.7%，年均增长11.3%。虽然低于2006年北京的18344元与上海的18645元，但可以看到天津人均可支配收入还有较大的上升空间。•天津在“十五”期间城市居民物质和文化生活质量不断提高，人均可支配收入的提高带动了居民消费能力的不断提高；天津市GDP与人均可支配收入2150.762578.033110.973697.624337.7393381031311467126391428302000400060008000100001200014000160002002年2003年2004年2005年2006年天津市GDP（亿元）天津市人均可支配收入（元）二、经济发展——天津市固定资产投资总额与房地产投资额比较天津市固定资产投资总额与房地产投资额比较811.261046.721258.981516.841849.8175.84211.39263.9327.54403.3221.67%20.20%20.96%21.59%21.80%05001000150020002002年2003年2004年2005年2006年19.00%19.50%20.00%20.50%21.00%21.50%22.00%天津市固定资产投资总额（亿元）天津市房地产投资额（亿元）房地产投资额/固定资产投资总额•随着GDP的增长，天津市房地产开发投资亦从2002年的175.84亿元，递增到2006年的403.32亿元。但是低于2006年北京房地产开发投资的1719.9亿元与上海的1275.59亿元；2002-2006年，房地产投资额与固定资产投资总额比值保持在20%-22%，低于北京的40%-45%与上海的32%-38%；•由以上可知：作为直辖市的天津，房地产投入还有较大的上升空间，未来房地产市场会持续升温；三、政策支持与利好消息•国务院对《天津市城市总体规划（２００５－２０２０年）》作出批复。在未来１５年时间里，作为环渤海地区经济中心的天津市，要以滨海新区的发展为重点，逐步建设成为国际港口城市、北方经济中心和生态城市；•滨海新区开发开放纳入国家总体发展战略，并取得新的突破；•基础设施和公共环境设施建设力度加大，立体交通网络框架基本形成；•北方商埠全面提升商业集散辐射功能，现代化水平不断提高；•全市自来水、燃气和集中供热普及率分别达到100%、96%和84%，百姓安居乐业；•天津成为我国北方最大的港口和进出口货值最大的海关；四、小结•城市经济发展基础良好、前景广阔；•城市经济保持快速持续增长，相对于北京、上海，天津房地产业投资总额还有较大的上升空间；•城市经济的快速增长促进居民消费能力的提高，很多居民已开始考虑改善住房条件，促进了房地产行业的发展；•相对北京和上海，天津的房地产市场发展还处于；•滨海新区建设、空客基地建设、海河周边改造开发、道路建设的加速、城市地铁线路的通车、天津发展的有利条件等等都形成了房价的新支点，有力的带动了未来5-10年天津房地产业的发展；目录天津宏观投资环境分析天津市房地产市场分析宝坻区知识森林岛项目投资分析一、土地市场——04年、05年、06年土地交易总体情况•在经历了2005年的房地产政策年的洗礼之后，2006年的天津土地市场又重新迎来了长足的发展。2006年天津土地交易中心成交土地共49幅，土地成交面积总计350万平方米，土地成交金额98亿元。与2005年的140万平方米、46亿元的成交规模相比，2006年土地交易明显回升；•经受了2005年一年的宏观政策的影响后，土地新增供应量明显上升，天津市场的良好发展前景已为各方共识，成交市场表现活跃，成交量大幅度上升。但同时由于大量的出让土地地处城市边缘区域与郊县，导致总体平均土地价格较2005年有所下降，平均每亩只有187万元，低于2005年的220万元；年份出让面积（万平米）出让金额（亿元）平均每亩单价（万元）2004年7001421352005年140462202006年35098187一、土地市场——06年土地交易情况分析•土地供应结构更趋于合理:2006年出让的49幅土地(可分为三种类型：住宅用地、商业用地、涵盖住宅及公建用地的综合用地）。49幅土地中，纯住宅用地共21幅，占土地出让总面积的37%；纯商业用地15幅，占土地出让总面积的31%；住宅及公建综合用地13幅，占土地出让总面积的32%；•纯住宅用地比例减少，商业用地比例大幅度上升：2005年纯商业用地所占比例仅为3%，而2006年则上升至31%,显示天津土地供应结构更趋于合理，但也表现出纯住宅用地出现稀缺性问题；土地性质出让量（幅）总占地面积（万平米）面积比例居住用地2113037％商业用地1510931％综合用地1311132％一、土地市场——06年土地交易情况分析•中小型地块占据主流地位：49幅土地中，5万平方米以下的地块共计31幅，占63%；5万至10万平方米的地块共计6块，占13%；10万平方米以上的地块为12块，占24%；单幅面积规模出让量（幅）数量比例总占地面积（万/平米）面积比例5万平米以下3163％45878413％5－10万平米613％41710212％10万平米以上1224％262280475％一、土地市场——06年土地交易情况分析•次中心区及郊县占据供应市场主体：10万平方米以上的地块大多处于城市边缘地带或是郊县，市内6区多以5万平方米以下地块为主，甚至有相当一部分不足万余平方米的地块出让，这也表明了城市土地资源的紧缺与开发的日渐饱和；2006年成交的49幅土地中，位于市内6区的共计18幅，土地出让总面积为82万平方米，仅占2006年土地出让总面积的23%，次中心及郊县的土地成交共计31幅，土地出让面积为268万平方米，占出让总面积的77%，次中心区与郊县已经成为天津事实上的主要土地供应区域；土地区位出让量（幅）数量比例占地面积（万平方米）面积比例市内1837％8223％次中心区/郊县3163％26877％一、土地市场——其它特性总结•净地出让：根据天津市最新的土地政策，07年开始所有准备出让的土地，必须先完成土地整理（即不能先出让后拆迁）；•公正公开：07年开始土地出让全部由天津土地交易中心组织（区县无权自行组织出让），不得设置人为屏蔽条款，单宗土地出让面积原则上控制在300亩以内，再加上净地出让的政策，付款条件相同（60天以内），土地市场变得非常公开；•拆迁困难：房价快速上涨，新物权发出台，净地出让政策，使得土地整理企业和部门的土地整理成本大幅度提高；拆迁工作展开非常困难；•供应紧缺：国务院严格耕地保护，农用地转用指标紧缺，加上拆迁困难，让土地供应的现在和预期都是越来越紧张；•容积率加大：由于土地紧缺、价格飞涨，为了降低土地整理成本，集约利用土地，天津市近两年大幅度提高了出让地块的容积率，例如07上半年已出让地块和下半年准备出让地块的容积率，天津市区内纯住宅地块在3.0-4.0之间，商业、综合地块在4.0-8.0之间，区县城区内纯住宅地块在2.0-3.0，商业、综合地块在2.5-4.0之间；二、房产市场——2006年天津市房地产市场概况•2006年天津市房地产开发投资403.32亿元，较2005年增长23.1%，占整个城镇投资的比重为23.6%；•全年施工面积6164.52万平方米，较2005年增长18%，其中住宅为3459.18万平方米，较2005年增长19.4%；•房屋竣工面积2155.47万平方米，较2005年增长5.5%，其中住宅为1333.23万平方米，增长2.2%；•商品房销售面积929.61万平方米，较2005年下降9.0%；•商品房销售额430.90亿元，较2005年增长15.24%；•商品房销售均价为5012.83元/m2；天津市商品房市场规模与人均销售面积比较600786.5847.03938.02929.611003.51011.31023.671042.5310750.600.780.830.900.860200400600800100012002002年2003年2004年2005年2006年0.000.200.400.600.801.00商品房销售面积（万平方米）常住人口（万人）人均销售面积（平方米）二、房产市场——天津市商品房市场规模与人均销售面积分析•从销售面积来看，2006年天津市的商品房销售面积为969.6万平方米，低于2006年北京商品房销售面积2607.6万平方米与上海的3025.4万平方米。可见天津市还未达到房地产销售的高峰期，现在处于房地产开发的上升期；•从人均销售面积来看，2003年-2006年保持在0.8-0.9，2006年人均承受达到0.86，表现出未来较强的市场吸纳力；二、房产市场——天津市商品房施工面积与销售面积分析•由于天津市统计口径比较乱，即便是每年的国民经济和社会发展统计公报也是不断的变幻统计口径，使得要延续性的弄清楚天津市的供需变化显得比较困难；•从已知的数据来看，施/销面积比来看，天津市的供需情况还算比较正常，06年更是降到了2.93，相对于北京市06年10483.5万的施工面积，2607.6万的销售面积，4的施/销面积比来看，天津显得比近在咫尺的邻居无论是从规模上还是比率上都显得离泡沫更远,甚至比上海10938.75万的施工面积，3025.40万的销售面积，3.3的施/销面积比看起来都更加健康；天津市商品房施工面积与销售面积比较2135231428653770427160078784793814593.562.943.384.022.930500100015002000250030003500400045002002年2003年2004年2005年2006年0.000.501.001.502.002.503.003.504.004.50施工面积（万平方米）商品房销售面积（万平方米）施工面积/销售面积二、房产市场——近年来天津市住宅均价持续上涨2609279534604250480955173%7%24%23%13%15%0100020003000400050006000200220032004200520062007上半年0%5%10%15%20%25%住宅均价增幅天津市住宅均价在2002年-2006年持续上涨，其原因有：•天津市有前面提到的足够多的利好消息支撑；•人民币升值的预期