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{别墅}人居实践中最具价值的亲地之作。{演义}建立在产品创新变革和生活改善优化上的项目发展模式{颠覆并引领}以产品力的塑造和生活方式的表现为竞争壁垒颠覆原有市场格局和价值取向形成项目排他的楔形竞争力展开波澜壮阔的常熟别墅演义期许没有终点的超越透明思考常熟正处于由分散小型市镇向规模城市有序转型的都市化快速起步阶段，整个城市已进入土地价值的敏锐觉醒期和城市价值观升级所导致的现代居住需求期，当地实力型企业以及地产大鳄的陆续进入在带动常熟房地产快速升级的同时，也加剧了市场纷争。透明思考常熟，苏州下辖的五个县级市之一，有1500年的历史，地处江苏东南部长江三角洲中心，东倚上海，南连苏州，西邻无锡，北临长江，与南通隔江相望。全市土地总面积1264平方公里，其中水域面积为347平方公里，人口105.48万（城市化水平为56%），下辖11个镇场、3个省级经济开发区、1个招商城。城市总体发展定位为国家历史文化名城，现代化商贸城市和港口工业城市，山水城一体的风景旅游城市。常熟地情透明思考城市经济常熟历来是沿江经济发达城市之一，2006年荣登全国百强县（市）社会经济综合发展测评第六和县域经济基本竞争力百强县（市）第三。2006年，全市实现GDP809.28亿元，同比增长18.5%；完成财政总收入101.72亿元，同比增长15.3%；全年城镇居民人均可支配收入19308元，同比增长12.2%。依托港口经济优势，2006年全市完成进出口总值62.65亿美元，同比增长25.6%。其中私营企业实现贸易顺差9.01亿美元，占全市份额达到42.1%，超过外商投资企业，成为城市经济发展的核心。常熟市历年民营经济注册资本102.13168.46240.74315.7392.4201002003004002002年2003年2004年2005年2006年亿元透明思考空间格局透明思考以一山、二环、三湖和六带为依托，城市重心由古城区向城市的北部辐射发展。“一山”：即虞山；“二环”：即环城河、护城河以及外环路分别形成城市景观的内外环；“三湖”：即尚湖风景区、昆承湖环湖生态保护区、琴湖环湖新兴旅游景区；“六带”：即福山塘、常浒河、青墩塘、白茆塘、横泾塘、元和塘6条呈放射状的河道两侧建成具有生态维护和生活休闲功能的滨河绿化带，构成城市的主要公共绿化系统。琴湖虞山尚湖古城区古城区招商城招商城城北区城北区东北片区东北片区昆承湖外环路常熟高新技术产业园区常熟沿江经济开发区常熟东南开发区招商城常熟高新技术产业园区常熟沿江经济开发区常熟东南开发区招商城招商城发展进程常熟历年投资增长状况0100200300亿元固定资产投资182.11196.55234.14259.31房地产开发投资18.4329.0630.0541.07200320042005200603-04年的快速发展期03年以来，在新一轮经济增长的大环境中，强劲的经济走势、大批外来人才的涌入等因素的推动，使得常熟房地产市场也进入一个快速发展的增长期。05-06年的结构盘整期05年6月以来的一系列房地产产业新政的实施和落实，有效的抑制了住宅房地产市场投机性需求，自住型消费成为住宅市场消费主力军，高性价比商品房需求旺盛。在经历了理性的观望之后，目前市场进入平稳发展期。透明思考01002003004005006002003200420052006万平米施工面积竣工面积商品房销售量在市场投资保持快速增长的前提下，06年全市商品房施工面积达到517万方，市场供应充足；全年实现商品房销售108万方，销售增长速度缓慢，供需缺口逐步拉大，市场销售压力骤增，07年的市场竞争状况不容忽视。供求局面透明思考居住格局透明思考古城区古城区招商城招商城虞山尚湖风景区虞山尚湖风景区城北区城北区东北片区东北片区琴湖环湖区昆承湖琴湖环湖区琴湖环湖区昆承湖古城区：传统居住区以商业、旅游、文化服务为主要功能；现有建筑以原有的低密度特色民居保护为主，不再发展居住城北片区：城市新兴中心与居住区新的市政中心和集中居住区，城市未来增长区；城市新兴居住中心，以大规模混合型居住社区为主东北片区：以居住区为主的综合区以文化、行政和居住功能为主，住宅多为超大规模街区，多混合规划有别墅。居住格局透明思考古城区古城区招商城招商城虞山尚湖风景区虞山尚湖风景区城北区城北区东北片区东北片区琴湖环湖区昆承湖琴湖环湖区琴湖环湖区昆承湖招商城：依托批发市场发展的居住片区以招商城内的私营业主为主要需求群体虞山尚湖风景区国家4A级风景名胜区，自然山水资源赋予其高端居住特质，近年来大批别墅的兴建使得该区域成为常熟的豪宅区别墅气候透明思考古城区古城区招商城招商城虞山尚湖风景区虞山尚湖风景区城北区城北区东北片区东北片区琴湖环湖区昆承湖琴湖环湖区琴湖环湖区昆承湖古城区东北片区招商城虞山尚湖风景区城北区琴湖环湖区昆承湖信步华庭艺墅雅兰美地泽景园国美山庄信步华庭臻园香格丽花园世茂世纪中心润欣花园琴川家园古城区东北片区招商城虞山尚湖风景区城北区琴湖环湖区昆承湖古城区古城区东北片区东北片区招商城虞山尚湖风景区城北区琴湖环湖区昆承湖招商城招商城虞山尚湖风景区虞山尚湖风景区城北区城北区琴湖环湖区昆承湖琴湖环湖区琴湖环湖区昆承湖信步华庭艺墅雅兰美地泽景园国美山庄信步华庭臻园信步华庭艺墅雅兰美地泽景园国美山庄信步华庭臻园香格丽花园世茂世纪中心润欣花园琴川家园香格丽花园世茂世纪中心润欣花园琴川家园分布格局位于长三角的常熟，2004年以优异成绩被评为“国际花园城市”称号，被认为是全球最适宜人居城市之一。依托虞山和尚湖的天然稀缺资源，市场推出一批高端别墅产品，主推独栋，代表项目有泽景园、国美山庄等；在一些大型混合社区中规划有部分经济型产品，如香格丽花园，而纯联排社区较少。别墅气候透明思考古城区古城区招商城招商城虞山尚湖风景区虞山尚湖风景区城北区城北区东北片区东北片区琴湖环湖区昆承湖琴湖环湖区琴湖环湖区昆承湖古城区东北片区招商城虞山尚湖风景区城北区琴湖环湖区昆承湖信步华庭艺墅雅兰美地泽景园国美山庄信步华庭臻园香格丽花园世茂世纪中心润欣花园琴川家园古城区东北片区招商城虞山尚湖风景区城北区琴湖环湖区昆承湖古城区古城区东北片区东北片区招商城虞山尚湖风景区城北区琴湖环湖区昆承湖招商城招商城虞山尚湖风景区虞山尚湖风景区城北区城北区琴湖环湖区昆承湖琴湖环湖区琴湖环湖区昆承湖信步华庭艺墅雅兰美地泽景园国美山庄信步华庭臻园信步华庭艺墅雅兰美地泽景园国美山庄信步华庭臻园香格丽花园世茂世纪中心润欣花园琴川家园香格丽花园世茂世纪中心润欣花园琴川家园供求格局受前期土地供应影响，05年为别墅上市的高峰期，全年别墅总供应量达到40万方，占到了住宅总量的近40%，供应结构明显失衡；而城市经济的拉动与居住观念的升级虽带动了市场的升温，全年别墅消化量仍不足20万方，供求格局导致目前市场以消化存量为主。别墅气候透明思考开盘3个月去化了70%,目前以大房型去化为主06.51607000187-307叠加248户共6.4万方/公寓、叠加、商业、办公和酒店世茂世纪中心花园洋房基本售罄06年初260双拼10000洋房8000双拼320洋房1508.6万方1.35双拼、洋房、高层香格丽花园分3期开发，1、2期目前销售率85%03.9180-2809000/3.4万方、133套0.32独栋信步华庭臻园分3期开发，1期14栋售完，在售2期06年初独栋200、联排140/260共119栋/独栋、双拼信步华庭艺墅尾盘05.3250-3209800独栋293-322双拼2731.4万方独栋36户、双拼8户0.45独栋、双拼国美山庄成交备案率将近30%06年底预售30010000280-4104万方、51套1独栋泽景园销售进度开盘时间主力总价万元单价元/平米套型面积平米规模容积率建筑类别项目名称开盘3个月去化了70%,目前以大房型去化为主06.51607000187-307叠加248户共6.4万方/公寓、叠加、商业、办公和酒店世茂世纪中心花园洋房基本售罄06年初260双拼10000洋房8000双拼320洋房1508.6万方1.35双拼、洋房、高层香格丽花园分3期开发，1、2期目前销售率85%03.9180-2809000/3.4万方、133套0.32独栋信步华庭臻园分3期开发，1期14栋售完，在售2期06年初独栋200、联排140/260共119栋/独栋、双拼信步华庭艺墅尾盘05.3250-3209800独栋293-322双拼2731.4万方独栋36户、双拼8户0.45独栋、双拼国美山庄成交备案率将近30%06年底预售30010000280-4104万方、51套1独栋泽景园销售进度开盘时间主力总价万元单价元/平米套型面积平米规模容积率建筑类别项目名称常熟在售别墅项目汇总别墅气候透明思考古城区古城区招商城招商城虞山尚湖风景区虞山尚湖风景区城北区城北区东北片区东北片区琴湖环湖区昆承湖琴湖环湖区琴湖环湖区昆承湖古城区东北片区招商城虞山尚湖风景区城北区琴湖环湖区昆承湖信步华庭艺墅雅兰美地泽景园国美山庄信步华庭臻园香格丽花园世茂世纪中心润欣花园琴川家园古城区东北片区招商城虞山尚湖风景区城北区琴湖环湖区昆承湖古城区古城区东北片区东北片区招商城虞山尚湖风景区城北区琴湖环湖区昆承湖招商城招商城虞山尚湖风景区虞山尚湖风景区城北区城北区琴湖环湖区昆承湖琴湖环湖区琴湖环湖区昆承湖信步华庭艺墅雅兰美地泽景园国美山庄信步华庭臻园信步华庭艺墅雅兰美地泽景园国美山庄信步华庭臻园香格丽花园世茂世纪中心润欣花园琴川家园香格丽花园世茂世纪中心润欣花园琴川家园产品设置240-300平米户型为当地需求主力；石墙、坡屋顶结合明快色彩的建筑外观较盛行，功能空间分割更深入细化价格走势叠拼和多联产品均价在7000-8000元/平米；双拼和独栋基本在万元附近徘徊销售状况高端别墅去化周期普遍约2年，低端产品总价经济，主力销售周期多在半年左右，总价承受力存在明显抗性世茂世纪中心是近期常熟较为知名的营销，除了世茂的品牌价值和大牌效应的组合、其为挖掘板块价值而提出了经济新中心的定位，通过与当地政府、媒体与专家发起的东城经济论坛，使得该项目占据了全城制高点并吸引了全城眼球，从而获得销售的成功。营销应用古城区古城区招商城招商城虞山尚湖风景区虞山尚湖风景区城北区城北区东北片区东北片区琴湖环湖区昆承湖琴湖环湖区琴湖环湖区昆承湖古城区东北片区招商城虞山尚湖风景区城北区琴湖环湖区昆承湖信步华庭艺墅雅兰美地泽景园国美山庄信步华庭臻园香格丽花园世茂世纪中心润欣花园琴川家园古城区东北片区招商城虞山尚湖风景区城北区琴湖环湖区昆承湖古城区古城区东北片区东北片区招商城虞山尚湖风景区城北区琴湖环湖区昆承湖招商城招商城虞山尚湖风景区虞山尚湖风景区城北区城北区琴湖环湖区昆承湖琴湖环湖区琴湖环湖区昆承湖信步华庭艺墅雅兰美地泽景园国美山庄信步华庭臻园信步华庭艺墅雅兰美地泽景园国美山庄信步华庭臻园香格丽花园世茂世纪中心润欣花园琴川家园香格丽花园世茂世纪中心润欣花园琴川家园透明思考常熟正逐步采用房地产发达城市常采用的手段和路径，各种营销思路与手法层出不穷，带动别墅市场的竞争的加剧与升温。可以预计，常熟的房地产营销将逐步成熟，最终仍将进入产品的终极化对决时代。别墅气候媒体应用透明思考常熟搜房网、常熟房产信息网、虞城热线苏州交广网常熟无线电视台、常熟有线电视台招商城、方塔街、海虞南（北）路、黄河路等城市重要交流场所、交通要道及项目工地附近户外大牌、高速路口高炮等常熟楼市、福地佳苑、时尚商城常熟日报、现代快报、扬子晚报常熟搜房网、常熟房产信息网、虞城热线苏州交广网常熟无线电视台、常熟有线电视台招商城、方塔街、海虞南（北）路、黄河路等城市重要交流场所、交通要道及项目工地附近户外大牌、高速路口高炮等常熟楼市、福地佳苑、时尚商城常熟日报、现代快报、扬子晚报网络广播电台电视广告户外广告杂志报纸网络广播电台电视广告户外广告杂志报纸常熟目前较常采用的推广路径以及传播媒体。别墅气候透明思考私营业主政府人士/公务员外企高管/金领/白领私营业主政府人士/公务员外企高管/金领/白领主力市场辅