祝福红城认筹前推广执行方案

祝福红城认筹前推广执行方案2011年07月13日乐信地产（中国）河南分公司目录PART3截止认筹营销策略PART2房源整体梳理PART1宏观市场环境PART1宏观环境政策回顾郑州市场分析高新区市场分析PART3截止认筹营销策略PART2房源整体梳理PART1宏观环境PART1宏观环境政策回顾郑州市场分析高新区市场分析国十一条国十条国五条新国八条竞争到2012年未解决1540万户低收入家庭住宅问题首套首付2成，利率7折；二套房首付4成防范信贷资金、境外“热钱”冲击我国市场合理确定商品住房项目预售许可的最低规模落实地方人民政府责任建立考核问责机制首套90㎡以上首付3成二套房首付5成，利率1.1倍三套停贷、限购政策出现端倪对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行确保完成2010年580万套保障房地方政府公布房价控制目标；购房不足5年转手，全额征税；二套房首付不低于60%，利率不低于1.1倍；1套房家庭限购1套，2套以上限购；落实保障房及稳定房价责任；全国大中城市出台细则并上报；房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数家庭首套首付3成，二套首付5成，利率1.1倍，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款加强对消费性贷款的管理，禁止用语购买住房契税优惠仅适用于家庭首套普通住房，取消个税优惠违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期政策回顾：国务院三度发文调控楼市，抑需求、促供给、力空前政策回顾一．各级政府须在第一季度公布房价控制目标；二．加大保障性安居工程建设力度；三．个人购房不足5年转手的，统一按销售收入全额征税，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查；四．提高第二套住房贷款的首付款比例和利率，对贷款购买第二套住房的家庭，首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；五．严格住房用地供应管理，大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地；六．已有1套住房的家庭限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的家庭，暂停在本行政区域内向其售房；七．落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制，细化约谈问责范围；八．坚持和强化舆论引导。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。细则内容2011年1月26日，国务院再度提出八条房地产市场调控措施，强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。新国八条国八条税收个人住房不足5年转手交易的全额征收营业税限购（仰需求）要求：户籍限购2套，非户籍最多1套范围：35个大中城市和房价过高，上涨过快的城市时间：2约中旬前出台细则政府责任一季度公布住房价格控制目标执行不到位将问责约谈保障房（促供给）11年保障房建设1000万套增加公共租赁住房供应信贷（仰需求）家庭购二套房首付6成，利率1.1倍2011年7月7日年内第三次加息，房贷利率至10年最高水平。新国八条限购令已覆盖全国30余个城市，东部沿海城市覆盖率最高；以北京和上海最为严厉，其中北京规定外地户籍居民需连续5年缴纳社会保险或个人所得税方符合购一套房的资格；上海则规定不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险的外地户籍居民禁购；力度最松的为济南，外地户籍居民有无纳税、社保证明均可新购一套住房，且二手房不在限购行列；其他城市多中规中矩，遵照国八条条款，郑州、贵阳等城市设定限购区域。同时按照规定，凡在限购城市内已有购房记录的客户，原则上均按累计记录计算购房资格。已出台限购细则城市截止2011年3月底，“限购令”潮袭全国，30余城市同“限购”，楼市寒流来袭新国八条PART1宏观环境政策回顾郑州市场分析高新区市场分析限购区：郑州市内五区、郑东新区，商品房自3月4日起限购非限购区：郑州市高新区、经济开发区；各郊县及地市不限购2011年3月4日，“郑十五条”落地，即日起郑州市区（含金水区、管城区、中原区、二七区、惠济区、郑东新区）商品房销售“限二禁三”。郑州限购令各项目客户来访量普遍下降，短期内成交量将大幅萎缩；（在售项目客户到访量少、案场冷清，房展会参展企业数量迅速下滑）住宅需求被“压抑”，商业、写字楼地产迎来“春天”（在售商业及写字楼项目案场火热，趁势推售，客户关注度高）刚性主流产品依旧影响略小，小户型及大户型销量锐减（主流两房及经济型三房影响较小，投资性公寓及改善型置业影响大）楼盘推售节奏减缓，市场潜在推售项目时间节点推迟（苏荷公寓、蓝堡湾公寓、海马项目等项目销售时间节点向后推迟）随着3月4日郑州限购令的执行，郑州楼体初步呈现出以下状况：市场反应从2010年至今整体市场发展来看，商品房市场一直保持基本的供求平衡，甚至供小于求。但受越来越严厉的政策影响，销售量自1月份起与同期相比明显下降。10年4月至11年4月，全市商品房预售1152.9万㎡，去化1074.3万㎡，供求比1.07；供求基本平衡；自11年1月份起销售量明显下滑，且供求比一直在1.0以上。郑州市供求趋势各类商品房销售均价持续快速上涨，商业及办公类物业非住宅物业投放、消化、价格方面涨幅明显。非住宅投放量为40.79万㎡，环比增加77.42%，同比增加90.07%,涨幅明显。消化量为21.91万㎡，环比增加73.89%，同比增加25.63%；均价为12070元/㎡，环比下降13.11%，同比上涨62.47%；受到新政影响，投资类客户被挤出住宅市场，转战商业和办公市场，非住宅市场异常火爆。非住宅类物业分析1.郑州市整体的刚性需求支撑房地产市场的稳步发展，供销量及整体价格呈现稳健上升的趋势。2.受调控政策的影响，市场发展受到抑制，短期内出现观望态势，销售量下滑，同时供应量放缓；3.由于之前市场一直处于供求平衡甚至供小于求的现象，市场存量有限，因此对长期来看供求趋势难以改变。4.结合目前国家调控目标来看，短期内严厉的限购政策将会持续，市场将进一步进入深入的博弈状态。5.后续的市场走势取决于目前限购政策执行的持续性，一旦政策有所放松，市场将快速回升；但若政策一直持续，价格松动现象也将会出现。宏观市场总结PART1宏观环境政策回顾郑州市场分析高新区市场分析郑州高新技术产业开发区位于郑州市西北部，南临西流湖，北接邙山，东与环城快速路相联，西四环穿区而过。高新技术开发区属暖温带大陆性气候，四季分明，高新区水质、空气质量上乘。交通：地铁、BRT、绕城高速、连霍高速、301国道、科技大道等等总人口：城市总人口将达到36万人，其中新增城市人口24.1万人。交通四通发达、工业集聚、两翼齐飞组团之一高新技术开发区连霍高速距301国道2公里绕城公路800沉沙胡休闲公园莲花公园西流湖公园在居住用地方面，2020年，高新区规划居住用地面积1170.31公顷，占高新区城市建设用地的22.50％。其中一类居住用地面积为112.64公顷，二类居住用地面积为1057.67公顷。在工业用地方面，2020年，高新区规划工业用地面积1007.68公顷，占高新区城市建设用地的19.37％。预计高新技术开发区概况东部居住区光机电产业基地新材料产业基地生物医药产业基地教育科研基地信息产业基地生态旅游北部居住区科学大道以北居住区：依托高新区新中心设置，服务于教育科研和高新产业人员形成的居住区。科学大道、瑞达路东部居住区：东部依托解放军信息工程大学和植物园以东片区开辟为新型居住区，实现与市区一体化发展。郑州高新区将作为一块重要的功能区域成为郑州的城市核心区之一，现郑州高新区的定位向新城区的转变已初现成效。幸福中原海升龙又一城盛世港湾睿智禧园美景菩提万丰慧城高新区产业分布、居住区分布图幸福中原海升龙又一城盛世港湾睿智禧园美景菩提万丰慧城项目名称占地（亩）建面（㎡）容积率分期目前销售阶段睿智花园40058万㎡2.23期3期咨询万丰慧城8020万3.112期售罄盛世港湾27530万1.73期1#楼排号美景菩提4713万3.5——别墅销售、商铺咨询中原海40064万2.24期一期咨询升龙又一城600120万4.5——一期咨询目前高新技术开发区主要在售楼盘有美景菩提、升龙又一城、睿智禧园、中原海、基正盛世港湾等项目。高新区的建筑密度和居住密度均较低，早期开发项目以多层、小高层为主，随着土地成本的提高，高层产品成为高新区市场主流产品形态。项目周边竞争项目分布案例研究1——睿智禧园项目基本情况开发商河南新合鑫置业物业位置梧桐街与雪松路交汇处物业类型住宅占地面积400亩建筑面积58万平米销售价格二期在售余房5300元/㎡三期预计5800元/㎡户型面积37-200㎡楼层状况电梯洋房、小高层、高层开发周期和现售期数及体量分三期开发，一期已售清，二期基本售罄，主要30、40平米小户型和110平米三房；三期咨询阶段，推出1#、2#、3#楼，24层高层，其中1号楼一被三门峡水利以5000元/㎡均价团购100套，公司员工也可购买，每人限购两套，价格5000元/㎡，7月底交定金。预计10月推出销售，先草签合同，可按揭（40%），也可一次性付款。客户描述高新技术开发区上班职工、部分学生家长、郑州工作上班族、焦作、温县等地市在郑州上班三期1#、2#、3#楼户型配比房型面积段供应套数供应比例两室一厅88-8921440%三室二厅11921440%1364810%四室两厅1604810%合计524100%睿智花园睿智楠园睿智禧园一期二期三期123案例研究2——中原海二期三期四期1#2#3#4#5#6#项目基本情况开发商幸福置业物业位置科技大道与长椿路交叉口500米物业类型住宅、商业占地面积400亩建筑面积64万平米销售价格预计均价：5000元／㎡左右户型面积45-160㎡楼层状况一期18-24层高层销售状况目前一期咨询阶段，每天来访量2-3组，售楼部仅两名接待人员，预计2012年年前项目取得预售证后开盘。一期1-6#楼户型配比房型面积段供应套数供应比例一房40-6020020%两室一厅81-8838440%三室二厅11228830%122485%135485%合计968100%88㎡135㎡案例研究3——升龙又一城项目基本情况开发商升龙置业物业位置科技大道与长椿路交叉口500米物业类型住宅、商业占地面积600亩建筑面积120万平米销售价格——户型面积45-160㎡楼层状况高层城市综合体销售状况目前售楼部已装修完毕，因为村民拆迁问题未接待客户案例研究4——美景菩提项目基本情况开发商美景置业物业位置科技大道与瑞达路交叉口500米物业类型住宅、别墅占地面积47亩建筑面积13万平米销售价格高层一层：8800元／㎡别墅：1.6-2.2万元/㎡户型面积89-300㎡楼层状况33层4栋，两梯四户共1056套，3层（四合院别墅232-260平）8栋共44套。销售情况2010.12.25开盘当日，销售85%，目前已基本销售完毕目前商铺处于咨询阶段139㎡三房89㎡两房89㎡两房89㎡两房案例研究5——基正盛世港湾项目基本情况开发商基正房地产物业位置梧桐街与腊梅路交叉口物业类型住宅占地面积275亩建筑面积40万平米销售价格5000-5500元／㎡户型面积75-110㎡楼层状况24层开发周期分三期开发，一期，二期基已售罄，目前在售图中标示1#楼，售楼部仅1名接待人员，排号阶段，1万抵1.5万，7月底选房，先草签合同，可按揭（50%），或一次性付款。客户描述高新技术开发区上班职工、部分学生家长、郑州工作上班族三期高层一、二期多层、小高层1案例研究6——万丰慧城项目基本情况开发商河南万丰置业物业位置银屏路25号物业类型住宅占地面积80亩建筑面积20万平米销售价格尾盘，剩余房源5500元／㎡户型面积33-200㎡楼层状况18层小高层、22层高层开发周期和现售期数及体量分两期开发，基本售罄，仅余60㎡小户型，现房销售，7月中下旬签合同。(五证俱全)客户描述863软件小