20121225_南京_中航科技城项目规划方案点评及建议

版权声明:本文仅供客户内部使用，版权归新景祥机构所有，未经新景祥机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。南京中航科技城项目规划方案点评及建议南京新景祥2012.12谨呈：南京中航科技工业城发展有限公司服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业目录contents日清规划设计方案点评1华汇规划设计方案点评2服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业指标体系方案总平图A3地块数值总用地面积39574㎡计容建筑面积257231㎡容积率6.5建筑密度A4地块数值总用地面积37342.4㎡计容建筑面积108293㎡容积率2.9建筑密度A5地块数值总用地面积39374.9㎡计容建筑面积51187.37㎡容积率1.3建筑密度北地块现有方案容积率仅达到1.3，按用地指标北地块容积率可达1.9，现有方案牺牲了一定容积率北地块备注：北地块住宅在扣除绿地之后，占地面积为39375㎡，容积率为1.9服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业规划排布1、现有方案中规划有350-450合院别墅及200-260叠拼，合院舒适度及私密性不足，且由于地块自身限制，难以实现大面积庭院赠送。2、现有方案中合院及叠拼别墅面积段较大，总价较高，将面临较大的去化压力。北地块南地块由于地块自身规模及狭长型地形限制，合院及叠拼物业难以保证整体舒适度及附加值，同时总价较高，将面临较大去化压力服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业整体点评日清规划设计方案未做深入分析，缺乏整体规划设计方案详细内容，借鉴意义不大建筑排布三维效果图总体而言，日清现有方案仅对于宗地条件、初步规划思路等方面提出概念性意见，并未进行深入分析，对于本案借鉴意义有限。服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业目录contents日清规划设计方案点评1华汇规划设计方案点评2服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业整体方案评述及建议其他建议户型点评及建议规划设计方案点评目录contents服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业面积套数占比90-10023429%14041651.6%18015619.4%合计806100%面积套数占比90-10023429%140-15041651.6%17515619.4%合计806100%面积套数占比909013%14036451%165527.3%18010414.6%21010414.6%合计714100%方案一：方案二：方案三：地下车库面积：42315㎡地下车库面积：42315㎡地下车库面积：37485㎡通过对三种方案户型配比对比分析：方案三的户型配比与我司建议较为接近，同时地下车库面积小于一、二方案，减少地下开挖面积，降低项目开发成本；户型配比——从现有三方案户配比来看，方案三户型配比更为合理，能够实现良好去化，同时车库面积小于方案一、二，开发成本较小P9方案点评服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业1、从资源适配度来看，P9区域西北侧为中央景观区域，景观资源最佳，充分利用景观资源，发展大户型产品；在景观资源最差的东南角区域，设置小面积产品，整体布局较为合理；2、从户型舒适度角度看，方案一、二中存在较多的两梯三户、两梯四户户型，产品舒适度较低，方案三中，均为两梯两户户型，整体舒适度较高；另外，方案三南侧现有两梯六户单体，整体舒适度不足，与本项目自身高端定位不吻合，建议调整为两梯四户。户型排布——方案三整体户型排布与资源条件相匹配，同时从单体梯户比设计而言，舒适度优于方案一及方案二综合以上分析，南地块规划排布建议选择方案三P9方案点评服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业方案一：层高2.85m层高分析——结合市场情况及项目自身定位，建议小高层层高设置为3.0米，保证良好舒适度方案二：层高2.85m方案三：层高2.85m1、当层高为2.85m时，北地块楼层为11+1，从目前市场表现来看，小高层顶跃户型客户接受度不足，去化缓慢；2、结合本项目自身定位，小高层产品设计需保证一定舒适度，建议层高保证3米。P5方案点评服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业方案四：方案五：方案六：套均面积：181.3㎡地下车库面积：21630㎡套均面积：172.3㎡地下车库面积：21210㎡套均面积：178.3㎡地下车库面积：21630㎡面积套数占比1456015%16517643%1808821%2408821%合计412100%面积套数占比1004411%120-1409624%18017644%2408822%合计404100%面积套数占比1506015%16017643%1808821%2408821%合计412100%户型配比——小高层应以主流三房四房为主，先期启动引爆市场，现有方案200平米以上户型比例需进行控制P5方案点评结合本项目开发次序考虑，建议由北向南进行开发，北地块小高层先期进行启动，应以市场主流产品进行入市，引爆市场，因此整体配比应以主流三房及四房产品作为主力，同时部分资源较佳区域设置小高层楼王产品，拔升整盘价值；现有方案200平米以上户型占比均在20%以上，建议进行适当控制，确保北地块快速去化及回现。服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业方案五方案六户型排布——建议避免出现东西朝向的户型1、东西朝向户型市场接受度差，如天正滨江项目，东西朝向户型价格低于南北朝向，同时客户接受度低，去化速度明显慢于南北向户型；2、本项目应避免出现东西朝向户型，方案五、六中存在东西朝向户型。东西朝向户型P5方案点评服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业现有规划方案思考：北地块北侧目前规划有6F普通多层物业，户型以140-150平米为主1、现规划普通多层物业，整体品质及附加值不足，产品面积段及产品形态均与小高层类似，不利于地块内部价值梯度构建及溢价实现；2、建议将目前普通多层调整为更高品质、更高附加值及更高溢价的别墅级花园洋房；3、洋房打造可设置底town、顶复等产品，通过地下室、花园庭院及露台等设计，营造别墅化居住体验。北地块北侧目前规划6层普通多层，存在进一步优化空间楼层数户型面积产品价值点1-2层（带地下室）220平米底town•负一层地下室•赠送一层精装修庭院及负一层下沉式庭院•客厅挑空，高附加值赠送3层、4层160平米平层•宽景洋房•大面宽客厅5-6层150-160平米复式•顶层赠送超大尺度露台•客厅挑空，高附加值赠送北地块北侧普通多层物业建议调整为花园洋房，形成内部价值梯度体系并获取高溢价P5方案点评服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业整体规划排布建议整体规划排布建议思考点：第一、从地块指标出发，由于容积率、限高、地块形状及周边小区日照要求等因素影响，行列式排布无法避免，但具体方案设计中，仍需注重组团空间营造，通过各组团景观及重要节点打造，降低行列式排布不足；第二，整体社区规划需保证均好性，并实现完全人车分流；第三、结合项目自身定位，提出现有方案细部调整建议如下：1、北地块小高层层高需保证3米；2、取消小高层东西向户型；3、北地块北侧多层调整为附加值更高的花园洋房产品；4、取消南地块现有方案2梯6户产品，调整为2梯4户单体；第四，具体产品定位仍以市场主流三房及四房产品为主，保证项目快速去化及回现，同时户型排布结合地块各区域资源条件设置，北地块西侧及南地块西北侧临近中央公园景观，资源条件最优，应以大户型产品为主，同时南地块南侧资源较弱，可设置少量90平米房源。建议选取P9地块（方案三）+P5（方案四）组合，在此基础之上进行优化调整P9区域选择方案三P5区域选择方案四服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业户型配比建议产品主力面积（㎡）配比两房90-10010%三房140-15050%四房18030%五（4+1）房22010%户型定位思考点：思考点一：从高端公寓市场分面积段及总价段供销走势看，当户型面积超过200平米后，整体成交量和去化速度均明显下降；思考点二：从典型热销高端公寓项目来看，均以主流三房为主，满足主流改善客户需求；思考点三：从客户需求角度来看，应重点保证140-150平米三房及180平米四房比例，同时资源较弱区域布置部分两房，资源最佳区域设置部分220平米楼王产品；思考点四：从企业视角看，名利双收的重任，本项目承载高溢价、稳定去化速度的属性，因此应以主流三房四房产品为主力，同时结合少量明星产品，拔升整盘价值；思考点五：从开发次序来看，北地块小高层先期进行启动，应以市场主流产品入市，现有方案200平米以上户型比例需进行控制。建议产品以主流改善三房及四房产品为主，同时配置少量大户型明星产品以拔升项目高端形象，配置少量两房产品丰富整体产品线服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业整体方案评述及建议其他建议户型点评及建议规划设计方案点评目录contents服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业90㎡面积段户型分析现有方案点评：高层两梯六户90㎡三房两厅一卫户型户型点评：1、虽然为三房，但各功能空间面积均较小，整体舒适度不足；客厅和主卧尺度需要保证，客厅开间需保证在3.9m，主卧空间需保证在3.6m2、两梯六户格局需要调整，调整为两梯四户户型。12服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业新景祥建议：调整为两梯四户单体，户型参考如下90㎡中间套户型参考90㎡边套户型参考90㎡面积段户型建议服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业户型点评：1、建议面积控制在144平米以下，对于税费进行规避；2、同时做出3+1功能，形成该户型核心竞争优势。140-150㎡面积段户型分析现有方案点评：高层148㎡三房两厅两卫户型服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业现有方案点评：小高层140㎡四房两厅两卫户型户型点评：1、主卧开间较小，舒适度不足，主卧开间保证3.9m；2、工人房建议取消；3、公卫建议取消浴缸，改为淋浴；4、次卧面积太小，开间需保证3米。1234140-150㎡面积段户型分析服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业新景祥建议：户型控制在144㎡以下，做出3+1功能，户型参考如下140-150㎡面积段户型建议服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业现有方案点评：高层186㎡3+1房两厅两卫户型户型点评：1、工人房建议取消；2、需保证四个房间，保证双主卧套房设计，主卧建议采用双台盆；3、卫生间仅两个，数量较少，需保证3卫；123180㎡面积段户型分析服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业现有方案点评：高层170㎡四房两厅三卫户型户型点评：1、主卧非套房设计，舒适度不足，建议采用全套房设计，增加衣帽间功能；2、户型不规整，需进行调整；12180㎡面积段户型分析服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业新景祥建议：180㎡四房两厅三卫户型参考180㎡面积段户型建议服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业现有方案点评：高层220㎡五房两厅三卫户型户型点评：1、工人房建议取消；2、公共卫生间位置设置不合理；3、次卧位置及朝向需要进行调整；220㎡面积段户型分析123服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业新景祥建议：220㎡四房两厅三卫户型参考220㎡面积段户型建议服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业整体方案评述及建议其他建议户型点评及建议规划设计方案点评目录contents服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业现有方案点评现代风格现代风格新古典现有方案中建议建筑风格为：现代风格、新古典主义建筑风格；根据本项目定位及客户需求，建议采用新古典主义建筑风格立面风格建议思考点：1、从自身定位来看，本项目住宅具备120万方城市综合体项目背景支撑，整体定位高端，立面选择上需契合自身定位，通过挺拔尊贵新古