福州市购房区域选择调研策划书

建筑成就无限美好生活，从懂你喜欢住房区域开始福州市购房者购房区域选择市场调研计划书指导老师：陈哲系别：工程管理系专业：房地产经营管理组员：杨斌吴英王秀红罗娥英组长：江石祥一、调查设计（一）、调查背景地段对房价的影响是不言而喻的，地价占房价的大部分比重(据调查：地价占房屋开发成本的40%~50%)，根据级差地租理论，在城市中不同区域地价有着极大差别，从而不同区域房价也各有差别。土地是稀缺的不可再生资源，地块特有异质性，了解政府的政策规划、购房者的需求及地块的周边环境，对于房地产开发公司获取利润和企业发展有着极为重要的意义。随着人民生活水平的提高，政府土地政策的改革，城市规划的不断合理完善，人们为了追求更加便捷舒适的生活，将会对住房区域有明确的要求。从地块的选择做起，将品牌做大做强，这是房地产开发公司的一大发展方向，也是我们应该深入思考研究的课题。（二）、调查目标1、通过客观深入的市场调查和科学严谨的数据统计分析，充分了解福州市住宅房地产市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及其对产品和价格的取向，及不同区域房地产对项目的影响，对项目的现有规划提出建设性建议，合理选择项目地块，明确项目定位，较准确的发挥地块环境特质和经济指标，开发出为市场所接受的产品，实现项目投资效益回报的最大化。2、根据对商业房地产区域选择调查研究分析，对后续公司项目的整体策划，提升该项目的竞争力提供有力支持。3、随着全国现代化建设，为了更好的为福州市城市现代化建设做贡献，充分了解福州市市民对住宅消费的需求及住宅区域选择，进行了“建筑成就无限美好生活，从懂你喜欢住房区域开始！”实地公开问卷调查，将项目进行最前期地块推广，获得广泛的公众认知度和关注度，树立我公司的品牌形象，提升福州经济生活水平，成就我们梦想的城市。（三）、调查内容1、对福州市宏观环境的调查近年来本市总体经济发展状态本市有法律效益市政规划及未来五年内城市建设主要发展方向福州市房地产基本现状未来五年内政府能提供地块基本情况（区域位置、面积、周边环境、及建房标准要求等）2、房地产开发公司自身情况调查公司社会形象（售后服务、业主评价、物业服务及社会认知度）公司的实际经济实力和管理团队（流动资金、负债状况、股东组成、员工能力概况、在房地产行业竞争力比较）公司近五年已建成住宅基本情况（销售量、销售价格、所建项目区域、销售情况对比及原因分析等）3、房地产市场需求调查购买人群未来五年内市民置业意向购买偏好（选择地段、这些地段能接受价位、交通状态、户型与结构、面积、建筑风格设计、装修档次、配套设施重要性）购买决策（决策参与、决策影响因素、信息渠道的重要性排序）购买行为（适宜置业时期、销售行为主动性、付款方式）支付能力对物业配套的需求4、竞争市场调查（总体对比）（1）地块竞争未来可能与我们公司竞争购买地块的开发公司基本情况（流动资金实力、固定资产实力及股东组成等）。（2）选择地块竞争项目基本情况楼盘位置、占地面积、总建筑面积、开发商、总投资、开工竣工日期、容积率类别、档次及整体布局装修材料、水平硬件设备配套服务功能及功能分区公开销售日期销售价格、开发期价格的变化情况、销售率付款方式、银行按揭安排车位配备物业管理公司及物业费用（3）营销策略目标客户选择决策市场定位与宣传重点营销组合策略（四）、调查范围及对象选择调研范围：福州市区调研对象：福州市在未来五年内准备用于房屋建设地块、及准备拆迁重建地块，福州市广大市民（专家、建筑方面高校教师及学者进行访谈）、已建成商品房及将要进入拍卖市场地块等。（五）调查方法1、宏观调查房管、土地、规划等相关部门访谈报刊文献资料收集与分析2、公司自身情况调查有关人员访谈相关资料收集整理市民专项问卷3、需求市场调查实地公开问卷调查（1000人次，将福州市分成区块分地问卷）实地公开问卷之后，实行抽奖奖品分发方法，将奖项分为一二三等，一等五名、二等三十名、三等六十五名，公司对产品选择认真，使得他们有足够的吸引里。入室主体问卷（500次）统计数据交叉分析（分类进行频数统计分析和列联表统计分析）4、竞争市场调查现场踩点调查报刊文献收集与分析深度访谈二、调查组织与实施三、费用预算（一）经费预算编列（以人民币计算）1、第一阶段至第三阶段（方案、问卷设计、访谈200份、入户500份）督导、访问员培训试访0.1万元访问实施(访问员费用与访问管理费用):30元*400=1.2万元抽样0.1万元问卷、卡片印刷：0.1万元礼品:5*200=0.1万元小计：0.3万元2、第四阶段补充调查100户(备选)访问员费用与访问管理费用:20元*100=0.2万元礼品:35*50=0.175万元小计：0.375万元3、第五阶段：走访机关、座谈会2组组织实施4000元*2=0.8万元礼品:65*10=0.065万元小计：0.865万元4、第六阶段：数据处理分析，编写报告数据录入清理:2*1000=0.2万元报告撰写（1个总报告，入户报告、访谈报告、报纸报告、宏观报告）:2万元时间安排工作内容2010年12月13日就现有规划方案专项讨论会。2010年12月14日提交调查问卷样本及调查细化方案。2010年12月15日正式开始执行此方案，对问卷调查人员进行安排，打印整理好问卷材料，准备好问绝调查奖品进行实地问卷调查。2010年12月16日1、宏观调查开始，走访福州市规划局、建设局等；2、竞争企业调查开始，对已进入福州房地产开发商进行详细系统调查（包括：已经所开发的楼盘、以拿到地块、资金实力、管理能力）。2010年12月17日实地公开问卷进入调查阶段，主要问卷对象在校大学生、高校老师、白领阶层、老年人、蓝领阶层、农民等；2010年12月18日集中访谈问卷调查阶段，访谈外商投资服务中心、房地产交易所、福建工程学院，同时实施街访2010年12月19—20日1、主体问卷调查阶段，走访小区、企事业单位、私营业主等。2、三类问卷数据库建立。2010年12月19—23日1、报纸问卷陆续回收。2、数据库数据录入。2010年12月24—26日进行数据统计分析，市调报告（第一稿）形成。2010年12月27日市调分析现场演示谈论会，市调报告（第一稿）提交。2010年12月28—30日市调报告（修正稿）完成提交。小计：2.2万元合计:3.74万元万元四、调研报告提交1.问卷回收和整理2.整理材料、复核、验证3.数据处理与统计分析4.内部讨论、分析、总结5.报告撰写、制图、制表6.向公司提交调查报告五、附录附件一“建筑成就无限美好生活，从懂你喜欢住房区域开始”福州市购房者购房区域选择消费者调查问卷主办单位：福建工程学院房地产经营管理填卷说明：A用钢笔或圆珠笔在选定答案上打“√”。B除注明“可多选”外，均为“单选题”。——————————————————————————————————尊敬的先生/女士：您好！我是福建工程学院的访问员，本公司为了更好的了解消费者对福州市当前房地产市场的看法，更好地服务我市市民，建造最经济、最合适我们居住的房子，我们很需要您能够提供该我们此方面的信息，为此制定了该调查问卷。只要它能够真是的反映您的想法，对我们就是一个很大的帮助，为了表示感谢，您将有一次得到优美礼品抽奖机会。调查资料涉及您的个人信息，我们将完全保密，烦请您真实答写并衷心感谢您的配合。（一）现有住宅调查：1、您现在住房的户型是？Ａ.一室一厅Ｂ.两室一厅Ｃ.三室一厅Ｄ.三室两厅E.其他2、您现在住房建筑面积是多少平米？Ａ.60以下Ｂ.61—80Ｃ.81—100Ｄ.101—120E.120以上3、您现在住房来源是？A.商品房B.单位福利房C.经济适用房Ｄ.其它4、您目前住房位于哪个区域？A.仓山区B.鼓楼区C.晋安区Ｄ.台江区E.大学城区其他（二）住房需求1、如要购房，您打算在最近内购房？Ａ．最近B．半年C．一年D．两年E．两年以上2、如果您买房，您会选择哪种房源？A.商品房B.二手房3、您购买住房的主要目的是？A.满足居住要求B.为上下一代C．改善居住条件D．方便工作、学习、生活E．投资F．渡假G.其他：4、您打算在哪片区域购房？A.仓山区B.鼓楼区C.晋安区Ｄ.台江区E.大学城区其他5、您在选购住房时，对户型的要求是哪种？Ａ.一室一厅Ｂ.二室一厅Ｃ.二室二厅D.三室一厅E.三室二厅G.四室及以上6、您若购买商品房，您打算买多大建筑面积？Ａ.60以下Ｂ．60—80Ｃ．80—100Ｄ．100—120E120以上.7、您打算购买的住宅类型是？A.多层（6层以下）B.小高层（7－11层）C.高层（11层以上）D.别墅E.低层（4层以下）8、您购买住房能承受的单价（元）是？A．5000以下B.5000-10000C.10000-15000D.15000-20000E.20000以上9、您购买住房时能承受的总价(万元)是？A.40-100B.100-150C.150-200D200-250E.250以上10、您购买住宅时希望选择哪种付款方式？A．按揭贷款B．分期付款C．一次性付款11、您希望按揭的比例是多少？A.5成或以下B.六成C.七成D.八成E.九成以上12、您希望按揭的期限是多少？A.5年以下B.5～10年C.10～15年D.15～20年E.20年以上13、在首付款交完后，您每月能够承受的支付能力为？A.1000元以下B.1000-1500元C.1500-2000元D.2000-2500元E.2500-3000元F.3000元以上14、您购买住房考虑的主要因素是？请按优先顺序选出四项1：2：3：4：Ａ.开发商品牌Ｂ.地理位置Ｃ.周边配套Ｄ.户型结构Ｅ.周边环境F.交通状况G.升值潜力H.内部配套J.物管水平K.产品价格15、您希望小区有哪些配套设施？请按优先顺序选出四项1：2：3：4：A．运动场所B．健身器材C．诊所D．幼儿园E．超市F．美容美发G．休闲会所H．小学16、您希望小区周边有哪些配套设施？请按优先顺序选出四项1：2：3：4：A．医院B．学校C．超市D．饭店E．宾馆F．公园G．车站H．休闲娱乐场所17、购置房产时，您最注重的小区内部因素有哪些？A.小区绿化B.物业管理C.噪音D.是否位处市中心18、购置房产时，您最注重的小区外部因素有哪些？A.生活便利B.工作便利C.交通方便19、购买住宅时，您是否需要停车位？A.不需要B.需要一个C.需要一个以上20、若需要您会考虑租用还是购买汽车车位？A．租用B．购买C．不做考虑21、您希望的停车位位置是？A.室外B、室内地上C、地下22、您能承爱所购买住房离工作单位的车程是？A．10分钟内B．20分钟内C．30分钟内D.30分钟以上23、您对居住环境最关心的是?A.绿化景观B.建筑布局C.建筑风格D.健身游乐设施E.停车道路系统F.公共广场G.硬地景观24、您喜欢何种建筑风格?A.欧式古典B.欧式现代C.中式D.东南亚E.其他25、您对住宅下列设计是否有需求？（可多选）A.书房B.衣帽间C.储物室D.洗衣房E.其他26、您比较喜欢的阳台设计是?A．传统式阳台B.落地玻璃阳台C.封闭式阳台D.其他27、您喜欢住宅每层户数是?A.两户及以下B.三至四户C.五至六户D.六至七户F.七户以上28、您在购买住房时对交房的要求是？A.毛坯房B.厨卫装修C.全部装修D.其他29、若购房，您是否注重开发商品牌?A.是B.否30、您是否注重物业管理?A.是B.否31、您更关心物业管理的哪些因素?A.物业管理价格B.物业管理品质C.物业管理品牌（三）对房地产市场的认识1、您是否知道住宅建设用地使用权满70年后会自动续期？A.知道B.不知道2、您认为影响商品房销售的主要因素有哪些？（可多选）A.价格B.开发商信誉C.入住费用D.物业管理E.房屋质量F.户型G.信息透明度3、您认为目前我市房价同人们收入关系如何？A.基本适应B.高于收入水平C.低于收入水平4、您认为未来两年内，我市房价总体上会如何变动？A.上升B.下降C.持平D.说不清5、您认为