福州市金山橘园洲地块项目前期策划报

福州市金山橘园洲地块项目前期策划报告2005.08.19路线分析及定位各项规划建议市场调研分析突围优术取势如何借势发力明确突围方向选择突围之术明道汇报内容市场调研分析项目各项规划建议12项目分析及定位3市场调研分析1项目市场分析客户市场需求研究方法客户市场需求分析项目市场空间研判市场调研分析金山橘园洲地块项目项目片区市场分析3项目市场研究区域的界定2整体经济情况——1、整体经济发展持续增长2、居民收入水平稳步提高3、城市化建设速度加快1福州市房地产市场调研分析福州市经济圈及发展趋势图项目周边楼盘调查分析4相关区域楼盘调查分析5市场调研分析金山橘园洲地块项目整体房地产市场——1、市场供求基本平衡2、房价稳步上涨3、二手房市场交易量明显增加1福州市房地产市场调研分析历年住宅开发面积总量表873.11023.571247.241846.661770369.22447.2590.74365.96322.9505.55255.9373.17524.33472.9050010001500200020002001200220032004施工面积新开工面积竣工面积房地产投资理性回落。单位：万立方米项目片区市场分析3项目市场研究区域的界定2项目周边楼盘调查分析4相关区域楼盘调查分析5市场调研分析金山橘园洲地块项目整体房地产市场——1、市场供求基本平衡2、房价稳步上涨3、二手房市场交易量明显增加1福州市房地产市场调研分析各类物业交易价格表房价稳步上涨。单位：元/平方米项目片区市场分析3项目市场研究区域的界定2项目周边楼盘调查分析48581885829832724249626924819398902000400060008000100002000年2001年2002年2003年2004年平均交易价格住宅别墅商铺写字楼相关区域楼盘调查分析5市场调研分析金山橘园洲地块项目未来房地产市场——1、供求结构趋于合理2、需求持续旺盛3、品牌和产品的竞争1福州市房地产市场调研分析未来经济及房地产市场发展组团项目片区市场分析3项目市场研究区域的界定2项目周边楼盘调查分析4成熟经济组团未来大经济组团发展中经济组团发展中经济组团相关区域楼盘调查分析5市场调研分析金山橘园洲地块项目项目概况——1、福州房地产开发的集中地2、金山房地产开发中心地带1福州市房地产市场调研分析项目片区市场分析3项目市场研究区域的界定2项目周边楼盘调查分析4相关区域市场分析——1、市中心板块2、江滨板块3、西区、五四北板块4、东区板块5、仓山板块6、金山新区板块研究区域的界定——1、可比性区域选择2、金山新区板块为研究重心相关区域楼盘调查分析5市场调研分析金山橘园洲地块项目市场发展状况——1、城市建设的重心2、基础配套设施趋于完善3、区域型经济文化居住中心1福州市房地产市场调研分析金山新区两大居住板块项目片区市场分析3项目市场研究区域的界定2项目周边楼盘调查分析4本项目地块乌龙江金山板块南江滨板块相关区域楼盘调查分析5市场调研分析金山橘园洲地块项目市场发展状况——1、城市建设的重心2、基础配套设施趋于完善3、区域型经济文化居住中心1福州市房地产市场调研分析小结：项目片区市场分析3项目市场研究区域的界定2项目周边楼盘调查分析4金山生活区房地产开发相对较集中，主要以中高档住宅为主，部分为经济适用房建筑类型相似，多欧式风格，以多层、小高层居多，其他还有联排、双拼、叠加及少量独栋别墅除了金山碧水等几个开发较早的楼盘之外，其他楼盘普遍突出配套设施不够完善的现象，特别是公共交通系统不到位整体销售状况良好，价格适中，随着配套的逐步完善，价格有缓慢上涨的趋势相关区域楼盘调查分析5市场调研分析金山橘园洲地块项目片区发展预测——1、完善主体路网建设2、形成最大组团型的中高档居住区3、片区内两大居住板块的竞争1福州市房地产市场调研分析两大居住板块的竞争项目片区市场分析3项目市场研究区域的界定2项目周边楼盘调查分析4生态景观竞争城市中心经济辐射线本项目地块竞争性楼盘相关区域楼盘调查分析5市场调研分析金山橘园洲地块项目项目周边楼盘小结：金山区住宅用地投放量大房地产开发竞争非常激烈住宅供应量略大于需求量住宅开发特色产品不多高层住宅产品目前仍是空白配套逐步完善房价稳步上涨1福州市房地产市场调研分析项目市场研究区域的界定2项目周边楼盘调查分析4相关区域楼盘调查分析5项目片区市场分析3相关区域楼盘1、中天金海岸2、香江红海园3、南国金辉4、中融爱琴海5、丽景天成6、融信第一城7、江南名城1、名城港湾2、长滩美墅3、兰庭西江月4、福禄坊小结：别墅投放量与需求量都很大多集中在沿江区域、仓山区价格相对较低，潜在客户多政府控制用地，未来供应少市场调研分析金山橘园洲地块项目供求总量趋势供应：供应总量稳步上涨以中高档楼盘为主1供求市场分析未被满足的市场空间2供求结构趋势居民购买力趋势需求：存在巨大潜在需求消费者类型众多供应：经济适用房增加中高档住宅增势放缓需求：中高档价位、中大面积户型居住标准要求提升房价增长率与GDP增长率之比：福州房价相对合理GDP增长快于房价增长房价收入比：中高档客户购买能力较强福州居民购房自有资金水平高市场调研分析金山橘园洲地块项目调查数据显示1供求市场分析未被满足的市场空间2未被满足市场空间居民对中高端住宅的实际购买力较强占六成以上消费者希望购买130平方米以上的住宅有50%的消费者认为房价走势会平稳上升近70%的消费者计划购房市场调研分析金山橘园洲地块项目客户市场需求分析区位类型环境档次文化建筑风格配套设施户型装修标准价位商业物业付款方式信息来源客户资料需求总结——繁华地段、交通便利、文化政治或商业中心——多层、小高层、高层、联排、独栋——无污染、较好的景观、安静、私密性好——中高档、高档——舒适、高尚、恬静、优雅、富有情趣——中式、欧式、拉丁美洲式等——超市、银行、托儿所、幼儿园、美容健身会所、运动场馆——两房以上、错层、复式、别墅——中高档装修、高档豪华装修——单价3000元/平方米以上或总价40万以上项目分析及定位2本项目分析分析项目定位项目分析定位金山橘园洲地块项目项目定位3项目竞争力分析2项目地盘分析——1、区位2、景观3、形状4、配套1本项目分析项目分析定位金山橘园洲地块项目项目定位3项目竞争力分析2项目S.W.O.T.分析1本项目分析——1、优势2、劣势3、机会4、威胁优势-----Strength区位：金山板块中心交通便捷：三环路与浦上大道交界处，浦上立交桥旁景观：金山公园与乌龙江湿地公园中间，紧邻乌龙江劣势------Weakness周边配套：不完善居住环境：紧靠三环路，受影响景观：乌龙江湿地公园开发不成熟机会-----Opportunity规划：重心位置：两大公园，发展成稀缺性高尚社区文化：与大学城隔桥相望威胁-----Threat竞争板块：南江滨板块竞争项目：中天金海岸、香江红海园项目分析定位金山橘园洲地块项目项目定位3项目竞争力分析1竞争性楼盘分析2本项目分析楼盘名称规模定位入市时间是否为竞争性楼盘中天金海岸√√√√香江红海园√√√√南国金辉√中融爱琴海√√√√丽景天成√融信第一城√江南名城√金汇豪庭√√√√名城港湾√√√√长滩美墅√√兰庭西江月√√福禄坊√——具有一定规模，定位在中高端客户、中高档产品，入市时间在05年下半年或陆续推出的楼盘为本项目的竞争性楼盘项目分析定位金山橘园洲地块项目项目定位3项目竞争力分析1项目竞争力优势2本项目分析——空中别墅式住宅本项目竞争力优势竞争性楼盘对比园林设计将借景造景，独具一格户型将全方位考虑人性化设计主要类型为联排、叠加及高层空中别墅式住宅产品现代、生态特色将非常鲜明小区互动性商业广场全部为小区住户服务的配套型商业具有竞争性的楼盘多欧式或地中海风情的建筑或景观，产品差异性不大，可选择性较多别墅户型面积大，只会吸引纯粹的高端客户高层住宅不多，特色不明显统一的步行商业街，形式单一项目分析定位金山橘园洲地块项目项目定位2项目竞争力分析1项目市场定位3本项目分析——1、中高档住宅2、部分为高档豪华住宅3、少部分为时尚商业型物业商业住宅地块特征缺少与住宅区相配套的商业市场需求具有发展潜力，特色产品不多没有建设大型商业中心的条件周边多住宅区紧邻两大公园，分成两块保健、休闲、餐饮、商铺高尚居住区配套商业广场时尚商业广场本项目定位紧邻金山公园项目分析定位金山橘园洲地块项目项目定位2项目竞争力分析1项目客户定位3本项目分析——1、住宅目标客户2、商业目标客户边缘客户群次级客户群核心客户群项目分析定位金山橘园洲地块项目项目定位2项目竞争力分析1项目物业定位3本项目分析住宅：双拼、联排、叠加和高层（空中别墅）相组合的别墅群商业：与本项目居住别墅群相匹配的体验式参与式的风情商业街高尚、现代的生态园林居住空间项目分析定位金山橘园洲地块项目项目定位2项目竞争力分析1项目功能定位3本项目分析居住商业尚城名墅——高尚生态园林别墅式居住区项目形象定位项目各项规划建议3项目规划设计建议物业管理及职能化建议项目分析定位金山橘园洲地块项目物业管理及智能化建议2开发模式建议——1、整体布局、分期开发2、景观园林先行1项目规划设计建议A区景观建设A区开发A区住宅建设B区景观建设商业广场建设项目分析定位金山橘园洲地块项目物业管理及智能化建议2开发模式建议——1、整体布局、分期开发2、景观园林先行1项目规划设计建议B区开发B区景观建设B区住宅建设A区住宅景观维护A、B区住宅及景观维护项目分析定位金山橘园洲地块项目物业管理及智能化建议2总体布局规划——1、天际线由低到高2、景观园林交错有致1项目规划设计建议项目分析定位金山橘园洲地块项目物业管理及智能化建议2交通规划建议——1、主、次出入口2、主干道行车、人行道灵活布局1项目规划设计建议A、B区主出入口A、B区次出入口A区B区项目分析定位金山橘园洲地块项目物业管理及智能化建议2建筑外观墙面——1、外墙面辅以多种现代元素2、架空、通透、空中花园1项目规划设计建议联排住宅外立面示意项目分析定位金山橘园洲地块项目物业管理及智能化建议2建筑外观墙面——1、外墙面辅以多种现代元素2、架空、通透、空中花园1项目规划设计建议叠加住宅外立面示意项目分析定位金山橘园洲地块项目物业管理及智能化建议2建筑外观墙面——1、外墙面辅以多种现代元素2、架空、通透、空中花园1项目规划设计建议高层住宅外立面示意项目分析定位金山橘园洲地块项目物业管理及智能化建议2外立面颜色——1、以时尚、现代色调为主2、统一和谐、充满活力1项目规划设计建议联排住宅外立面颜色示意项目分析定位金山橘园洲地块项目物业管理及智能化建议2外立面颜色——1、以时尚、现代色调为主2、统一和谐、充满活力1项目规划设计建议项目分析定位金山橘园洲地块项目物业管理及智能化建议2外立面颜色——1、以时尚、现代色调为主2、统一和谐、充满活力1项目规划设计建议高层住宅外立面颜色示意项目分析定位金山橘园洲地块项目物业管理及智能化建议2顶部处理建议——1、立体化空中景观2、空中别墅式花园1项目规划设计建议高层住宅顶部处理示意项目分析定位金山橘园洲地块项目物业管理及智能化建议2顶部处理建议——1、以时尚、现代色调为主2、统一和谐、充满活力1项目规划设计建议小高层住宅顶部处理示意项目分析定位金山橘园洲地块项目物业管理及智能化建议2标志建筑物——1、塔式建筑2、包含现代元素信息1项目规划设计建议项目分析定位金山橘园洲地块项目物业管理及智能化建议2主力户型——1、动静、公私、主次、干湿分开2、多样性、花园式、人性化1项目规划设计建议户型组合比例四房45%三房25%两房5%四房以上25%项目分析定位金山橘园洲地块项目物业管理及智能化建议2主力户型——1、动静、公私、主次、干湿分开2、多样性、花园式、人性化1项目规划设计建议偶数层户型功能搭配示意项目分析定位金山橘园洲地块项目物业管理及智能化建议