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2007-4-5福建亿力淮安会展中心地块前期策划提报提报简要淮安城市概况淮安房地产现状与特征水渡口板块分析淮安商业及办公市场分析项目研判与定位项目产品开发建议营销推广策略淮安城市概况淮安城市概况淮安，用什么让我们爱上你？幅原辽阔，人杰地灵历史悠久，文化之乡运河之都，九省通衢民风淳朴，礼仪之乡淮安城市概况苏北大地上，新兴的工业城市经济持续快速增长,经济结构进一步优化。固定资产投资快速增长消费市场稳中趋旺居民生活水平稳步提高淮安城市概况淮安城市概况近期宏观政策土地增值税清算央行上调存、贷款利率物权法即将颁布淮安房地产现状与特征淮安房地产现状与特征淮安房地产开发投资增长较快，两年内涨幅高达100%房地产投资占全社会固定资产投资比重逐年增长，市区达到470048万元，同比去年增长34.29%6827251106371138454805000001000000150000020042005200604、05、06全市房地产开发投资图示单位：万元450006350881600049470048020000040000060000080000005年四季度06年四季度05、06年四季度全市/市区房地产开发投资金额图示（单位：万元）全市市区淮安房地产现状与特征房地产开发总量大幅增长，住宅开发是绝对主力06年，全市完成房地产开发施工面积641万㎡,同比增长54.46%,新开工面积376万㎡,同比增长75.7%,竣工面积230万㎡,同比增长11.65%;市区完成施工面积469万㎡,同比增长53.77%,新开工面积271万㎡,同比增长63.25%,竣工面积181万㎡,同比增长25.69%。房地产商业营业用房住房其中保障性住房普通商品住房别墅新开工面积375.6/270.8775.5/46.94316.79/235.62113.29/109.87199.32/121.574.18/4.18在建施工面积641.04/469.2836.52/18.33540.52/401.25167.33/158.46363.6/236.869.59/9.53竣工面积230.21/180.8137.11/29.48186.64/146.5446.98/41.33139.66/105.210/0空置面积6.07/3.65.04/2.580/00/00/00/0淮安房地产现状与特征20614323018005010015020025005年06年05、06年全市/市区竣工面积图示单位：万平米全市市区市区房地产在建量巨大，年开发量与竣工量保持在2.5:1左右，后期市场上市量巨大，未来市场竞争激烈。414.87305.26641.04469.28010020030040050060070005年06年05、06年全市/市区在建施工面积图示单位：万平米全市市区淮安房地产现状与特征供销比逐年下降，普通商品住房销售旺盛，市场产品以多层住宅为主市区06年在售的50余家楼盘中，除淮海第一城、天山华庭等少数楼盘有小高层销售外，绝大部分楼盘以多层产品为主。010020005年整体市场供销比为1.66:1;06年供销比为1.46:1单位:万平米05年06年05年167.47176.6406年100.93120.83供应总量销售总量05010015005年普通商品住房供销比为1.33:1，06年供销比为1.25:1单位:万平米05年06年05年63.9748.0106年128.57102.82供应总量销售总量淮安房地产现状与特征120㎡左右三房最受市场欢迎2006年淮安市区(含楚州区)商品房供需情况(单位:套)(以下数据来自淮安市房管局)供需总量(套)60㎡以下60-80㎡80-90㎡90-100㎡100-120㎡120-144㎡144-180㎡180㎡以上2006年供应总量11081172,占总量的1.55%218,占总量的1.97%1752,占总量15.81%694，占总量的6.26%3306,占总量的29.83%3558,占总量的32.11%923,占总量的8.33%458,占总量的4.13%2006年销售总量8850161,占总量的1.82%196,占总量的2.21%1686,占总量19.05%681,占总量的7.69%2734,占总量30.89%2483,占总量28.06%654,占总量7.39%255,占总量的2.88%供需比1.25:11.07:11.11:11.04:11.02:11.21:11.43:11.41:11.80:1淮安房地产现状与特征普通商品住房销售价格平稳上涨2006年12月份，全市普通商品住房平均价格为2033元/平米，价格同比增长17.72%；市区普通商品住房平均价格为2362元/平米，价格同比上涨10.52%;主城区(含清河区、清浦区、开发区)平均价格为2595元/平米，价格同比上涨9.75%。2006年淮安市商品住房销售价格变动情况图示(单位：元/平米）0500100015002000250030003500请浦区277025932675280027992790282428232825276826752660清河区292229513144319031123108313531273124311830932871开发区149020682211202026612688238924512339248921261986淮阴区202025002456235123552323231821452156213720752229楚州区171217661421193918161776178217821806167718181818主城区2750268928962922292429062894287228532827268925951月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月淮安房地产现状与特征市区可开发土地逐步减少，市区房价上涨较快，升值空间较大开发重点逐渐东移，淮安城东将成为下一片开发热土不同区域人群购买倾向性较严重,各板块购买群体划分比较明确房地产开发市场以外地开发商为主,缺少品牌发商,行业整体水平不高产品缺少创新性，同质化严重换房需求，在购买需求所占比例较大淮安房地产现状与特征土地市场研究土地出让市场良好,以住宅用地为主住宅用地容积率普遍较高住宅用地价格屡创新高出让土地以,清河区和开发区为主水渡口板块分析水渡口板块分析水渡口板块分析市场现状及特征销售价格上涨快速板块内大盘林立项目整体水平较高，产品类型丰富产品主力户型以120平米左右三房为主板块内各楼盘均拥有一定的景观资源水渡口板块分析未来发展趋势住宅上市量巨大，市场竞争激烈住宅产品类型以小高层、高层为主高品质项目将陆续涌现淮安普通住宅价格风向标CLD呼之欲出020406080100120140160180200市区住宅供应量东部西部水渡口板块分析知己知彼百战不殆：本项目竞争对手分析水渡口板块分析淮海第一城水渡口板块分析河畔花城水渡口板块分析盛世名门水渡口板块分析香格里拉水渡口板块分析金马郦城水渡口板块分析越河地块占地面积约410亩容积率：不大于2.2成交价格:5.96亿楼面价：993元水渡口板块分析已售各竞争对手市场形象分析及营销手法淮海第一城——淮安人心中最佳的居所河畔花城——淮安人心中最具性价比的楼盘香格里拉——淮安人最期待的住宅盛世名门——名校、水岸、多层，物以稀为贵水渡口板块分析本项目客户调研分析被访者打算购买物业的区域清河区61%青浦区22%淮阴区5%开发区12%清河区青浦区淮阴区开发区被访者打算购买的住宅多层63%小高层29%高层7%联排别墅1%多层小高层高层联排别墅被访者不选择小高层的原因后期生活成本60%怕高、压抑17%公摊大3%户型不好4%电梯故障15%地下室1%被访者打算购买的住宅面积115-140㎡33%100-115㎡4%80-100㎡44%50㎡以下1%60-80㎡6%140㎡以上12%水渡口板块分析本项目产品客户调研分析面积一定的情况下被访者对房间多、少的选择房间较少，但单个房间面积较大50%房型合理即可17%房间较多，但单个房间面积较小33%被访者对建筑外立面的选择-风格中式14%欧式21%新古典50%现代15%被访者最看重的周边配套355472333152446160102030405060医院学校银行大型购物中心超市公园公交站点菜场文化体育设施3500-4000元/平米16%3000-3500元/平米53%4000元以上9%3000元/平米以下22%水渡口板块分析对本项目住宅物业思考1）产品方面建议采用新古典主义建筑风格房型设计以100——130平米三房为主，在设计过程中充分考虑舒适性在条件允许下，建议本案增加多层和低层物业2）配套方面建议本案配置高品质会所。建议本案配置高规格幼儿园、中小学。建议本案以配套为核心竞争力，以学区优势吸引消费群体，最大化赢取市场份额。3）价格方面建议本案以3000-3500元/平米的价格区间入市，迎合市场对本项目价格预期，从而为本案实现快速去化、占领市场、迅速回笼资金提供保障。4）项目尽可能早上市，占领先机，赢得市场淮安商业及办公市场分析淮安商业及办公市场分析淮安商业现状宏观淮安整体商业环境良好专业市场竞争激烈招商工作未受重视淮安商业及办公市场分析淮安商业现状微观商业主要集中在淮海广场周边市场购买力相对有限百货业依然占主导地位餐饮、娱乐等业态经营状况良好属于典型的“中心”消费型淮安商业及办公市场分析淮安商圈分析第一商圈：淮海广场商圈第二商圈：汽车站商圈第三商圈：楚州漕运广场商圈第四商圈：淮阴黄河广场—小营广场商圈淮安商业及办公市场分析淮安市商业环境特点分析商业企业不具备高的技术含量，容易模仿淮安“一主、七区、五镇”商业格局即将形成商业从业人员不断增加商铺投资回报率较小淮安商业及办公市场分析淮安商业市场未来走势未来几年内淮海商圈的中心地位不会改变“合争”必将成为商业发展的一种趋势“淮海战役”的商业大战已是箭在弦上街铺市场前景堪忧未来还将属于典型的“中心”消费型淮安商业及办公市场分析淮安商业市场所缺乏的业态高档娱乐休闲业态高档家居业态游乐业态淮安商业及办公市场分析项目区域商业现状区域内缺乏辐射周边的大型商业中心开发区深圳小区北侧商业相对较成熟，但商业档次较低区域内现有大型商业基本都是专业市场（汽配市场）淮安商业及办公市场分析对本项目商业物业思考项目商业需从经营的角度进行市场定位现阶段区域内缺乏“引擎式”区域商业中心用大体量商业聚集人气，人气就是商机形成改变城市商业格局的大型商业广场淮安商业及办公市场分析淮安办公类市场物业分析纯办公物业较少，多以商住两用楼替代写字楼写字楼租金较低，但仍远远高于普通住宅租金纯办公物业，物业管理水平较低，制约用户选市区小户型公寓项目多定位于办公SOHO类产品受市场追捧淮安商业及办公市场分析淮安在售、即将销售办公类物业项目名称开发商总建筑面积SOHO公寓面积户型面积销售均价同区域普通住宅价格金马广场金马置业6．63万平米6．63万平米（473套）40-70平米50004000金樽国际中申置业5万平米2.5万平米左右（447套）50-77平米预计40003300上城中鑫置业6．2万平米2.9万平米左右（282套左右）55-100平米预计45003600新世纪豪园新世纪集团9万平米左右4万平米左右（810套）48-66平米预计42003500淮安商业及办公市场分析规划项目盘点项目名称开发商总建筑面积办公面积位置淮海第一城华立曙光40万平米4万平米淮海东路与交通路交汇处河畔花城金太阳42万平米4.5万平米左右解放东路111号，本项目南侧金旺角广场/规划38层/和平路淮海大厦/规划28层/淮海南路淮安商业及办公市场分析淮安在售、即将销售办公物业定位及主要客群项目名称物业定位主要客群上城5A级办公楼自由创业者、成长型企业、中、小型公司金马广场市中心绝版酒店式公寓成长型企业、投资客新世纪豪园精装修酒店式公寓投资者金樽国际SOHO型公寓，挑高4..8米