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星浩资本商业项目考察研究——上海K11购物艺术中心部门：商业管理部撰写人：蒋杰项目基本情况——商业商业总建面积40000㎡层数地下3，地上6艺术馆面积3000㎡品牌数量78家改造总金额5亿元开业时间2013年1月18日停车场6-9层，270个车位中国内地首个K11购物艺术中心——上海K11购物艺术中心秉承品牌“艺术·人文·自然”三大核心元素相融合的核心价值，上海K11全力打造最大的互动艺术乐园、最具舞台感的购物体验、最潮的多元文化社区枢纽，365天的不间断互动活动更将开启K11的创意之旅，令艺术欣赏、人文体验、自然绿化以及购物消费之间产生一体化而微妙的互动作用，为市民及旅客带来前所未有的独特五官享受。项目基本情况——办公楼所属区域卢湾区商圈淮海路租售方式出租开发商新世界中国地产有限公司物业公司上海新创物业管理有限公司物业管理费32.0元/平方米.月物业性质涉外写字楼物业登记甲级绿化率35%占地面积9900平方米建筑面积137336平方米单层面积2010平方米空调/采暖DUNHAM中央空调电梯品牌东芝标准层高2.45米电梯数量客梯11部货梯9部扶梯23部停车位/费地下326个，1660元/月建筑年代2002年12月上海香港新世界大厦是一幢高60层超甲级商业商务综合楼，高度为230米。办公楼面积约为64198平方米，会议、餐饮、娱乐设施面积共计20532平方米。大厦提供充足的电话线、卫星电视天线、光纤通讯系统、中央空调、双电源及自备紧急电源、高速升降机，宽带网系统。大厦安装客用电梯11部，其中3部为观光梯，货梯9部，自动扶梯23部区位及交通香港新世界大厦矗立于淮海中路黄金商务区，西邻马当路，东靠黄陂南路，北依金陵路，周围有超过15家甲级写字楼及数十家5星级酒店，地下二层直接与轨道交通一号线黄陂南路站地下通道相连，地理位置得天独厚，是淮海路商圈地标建筑。人民广场淮海路商圈新天地商圈开发背景K11具有强大的集团背景。香港新世界集团于1970年由郑裕彤博士创立，并于1972年在香港联合交易所挂牌上市。经过几十年经营与发展，集团核心业务已由最初的房地产拓展至酒店投资、基础设施、服务、建筑工程、电讯及交通运输等领域。跟随国内经济的高速发展，集团进一步开拓内地市场，在中国内地的房地产、基础设施及其他行业上的投资项目已经超过170个，是国内最大的港商投资者之一。新世界集团旗下的新世界百货也是人们耳熟能详的品牌，上海的巴黎春天就有10家。新出现的K11是否会与之发生冲突？对此，陈建豪坦言，集团对新世界百货的定位是中端消费，而K11则定位于高端品牌。此外K11是购物中心模式，新世界百货是零售业态，两者并不冲突。“新世界百货目前在全国有40家，今后仍将大力发展。上海K11华美达广场新世界百货项目外观巨型广告墙垂直绿化和外立面广告位停车场入口凌乱的卸货区商业正门口广告牌2.2m商场入口—主入口（淮海中路）整体建筑沿地块四周退界，布置了矮小的绿化带，但十分杂乱不美观。两个柱子之间放了一个大面积的透明广告牌，K11昭示性非常好，特别是晚上灯亮的时候。但是也遮挡了向内看的视线，使得原本就不宽的入口感觉更为狭窄，有压迫感。商场入口—内广场高九层的人造瀑布（背面是垂直电梯），看上去大气磅礴。墙面多采用垂直绿化，体现“自然”理念。多维阳光顶棚，除了地下采光的功能性还充满了艺术气息。扶梯通地下一层。商场入口—写字楼写字楼与商场前后连通，进入位于金陵西路上的路口，通过一个狭长的通道就可以到达商业的部分。写字楼大堂层高很高，酒店的规格，装修豪华。设有两个轻餐饮店铺和一个接待处。商场入口—停车场入口位于商场后方写字楼下，不好找。刚刚装修好，颜色鲜艳但是留有浓浓的油漆味。从停车场到写字楼或商业都要经过这个分高低楼层停靠的破旧电梯厅，感官较差且人流交错。停车需要盘旋上6-9楼，不方便还考验技术。2.2m商场入口—地面地铁口黄陂南路3号口正对本项目，但是没有入口，需要绕道另外两条路上才能进入且面对卸货区感官较差。商场入口—B2地铁口地铁与商业接口处已经非常豪华，让人不忍不进去看看。由无数电子表组成的艺术品清晰美观的商场导视牌可以直接把人流引入B1的扶梯BURBERRY、Chloé、DOLCE&GABBANA、MaxMara、VivienneWestwood等众多国际一线品牌已确定入驻改造后的K11商业面积近4万平方米，引进78家品牌，其中近20%的零售及餐饮品牌首次入驻上海。品牌入驻B2——零售+轻餐依托B2地铁人流的美妆零售和休闲小吃大集合店B1——零售+轻餐美容护理区采光顶棚穿过艺术感十足的长廊，核心筒周围布置美容护理和休闲餐饮类业态。B1B1通过1楼多维建筑直接下B1带来了自然采光，还能俯瞰B2艺术品展。L1——零售主力店跨层店跨层店1L、2L全零售L1L1一共5家时装配饰，都是大面积店铺，其中3家为两层的跨层店。都在装修阶段没有开业。电梯下蟒蛇纹灯罩凸显艺术感。立柱周围包金属材质，广告牌也是金属材质，质感十足。L2——主力店跨层店停车场盘旋车道跨层店跨层店1L、2L全零售L3——餐饮+养生都市农庄停车场盘旋车道未开业中高档家庭餐饮为主L3L3—都市农庄展示区体验区提供亲子娱乐，体验种菜的乐趣L4-L5——大餐饮停车场盘旋车道L4、L5合并为一层，层高极高，业态为高端及商务餐饮。L4-L5两层的层高，为高端餐饮的环境创造了很好的条件。L6屋顶花园屋顶花园露台小品标志屋顶花园绿化覆盖面积不高，花草也很一般，零星放了一些有童趣雕塑小品，没有提供休息玩乐及其他任何功能性建筑。厕所以素雅的原木色为主色调，环境宽敞不压抑，各种人性化的设施一应俱全，很有质感。还设有独立卫生间，小间内就有镜子洗手台。角落处还有香薰和装饰品陪衬，K11把客户体验真正落实到了最细致的地方。独立卫生间内设施一应俱全用来擦坐垫的清洁剂艺术装饰品连成一体的洗手台回顾优点：停车场在商场的最高层6-9楼，此处的商业价值比较低，用于停车场是国内比较少见的。外立面四面中面对大马路的两面以及内广场墙壁布置了垂直绿化，给人贴近自然的感觉。入口处做了个类似“卢浮宫”的建筑，吸引人流到项目并把人流直接导入地下。项目广告牌很多，面对马路的是超大面广告牌，给还未进入的商家很好的宣传效果。景观电梯外是人工瀑布，有效利用了空间并给人艺术感。项目的各个角落都有艺术品，在逛商场的时候时常可以带来惊喜，增长逗留时间。商场定位高端人士，引入高档的品牌，其中近20%的零售及餐饮品牌首次入驻上海。商场整体灯光偏暗，舒适的环境很有情调。豪华级别的厕所，细节处彰显人性化。接地铁通道的布置很有艺术氛围，吸引人流并给人很好的第一印象。核心筒周围布置的是小铺面的小吃和美容香薰类的小店，有效利用了面积。4楼和5楼打通做高楼层的餐饮，主要提供给需要景观好和高档的商务餐饮。缺点：项目退界没有对面瑞安广场那么有气势，退界的绿化布置也很随意。商场顶楼有一个小型的空中花园，但是没有休憩用的桌椅，没有利用起来。卸货区在1楼对着小马路的地方，显得脏乱给人不好的感觉。商场人群没有与写字楼人群分开，写字楼人群下来商业中心没有直达电梯。写字楼没有专属停车场，写字楼人群车流与商场人流混在一起。写字楼电梯间较小，中午人流大时显得很拥挤。回顾