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中国购物中心培训课程之一——运营管理讲师：禹来博士中国购物中心专业认证委员中山大学、暨南大学、广东商学院教授深圳中信城市广场投资公司董事长深圳中信商业管理公司董事长深圳中信物业管理公司董事长1前言2购物中心经营管理3购物中心运营经理4购物中心运营管理5购物中心过程运营6购物中心经营统计7TEEMALL案例8CITYPLAZA案例9CITICMETROAROADE案例目录1.1购物中心职业经理1.2购物中心专业经理体系1.3购物中心运营经理1.4购物中心专业认证委员会1前言购物中心职业经理:是指就职于购物中心和零售房地产企业高级管理岗位，能够准确把握购物中心基本规律,有效运用经济学、市场学、建筑学、管理学、金融学、零售学和房地产相关理论，兼备市调、投资、开发、运营、租赁、金融和行销综合技能，以专业化管理促进购物中心可持续经营以及物业价值提升的高级专业人员。1前言结业证书（一级课程）学分专科证书（二级课程）学分答辩专业经理认证证书购物中心运营经理AOM10分购物中心运营经理AOM15分5分30分购物中心租赁行政经理ALM10分购物中心租赁行政经理ALM10分5分25分购物中心开发经理ADM10分购物中心开发经理ADM10分5分25分购物中心行销经理AMM10分购物中心行销经理AMM10分5分25分购物中心职业经理ASM认证证书论文和答辩15分≥75分1前言是指就职于购物中心和零售房地产企业高级管理岗位，有效运用会计学、零售学、市场学、和房地产相关专业理论，具备市调、租赁管理、租户组合、物业管理、人力资源管理、行销管理、财务管理的专业应用和专业研究能力，能够定制购物中心中短期发展计划、年度预算、进行购物中心定位更新与持续运营，通过发挥管理、培训和指导功能，实现购物中心价值提升的中高级专业人员。购物中心运营经理：1前言购物中心专业认证委员会职业经理人考评主办机构：中国购物中心产业资讯中心中国城市商业网点建设管理联合会协作机构：亚洲购物中心协会澳大利亚不动产协会印度尼西亚购物中心联合会马来西亚PersatuanPengurusanKompleks(PPK)上海购物中心协会1前言行业认证功能购物中心项目评估2.1经营管理与运营管理2.2购物中心经营管理2.3零售业态运营特点2.4购物中心职业经理2购物中心经营管理3百货公司、综合超市与购物中心的管理有什么差别？2购物中心经营管理1作为购物中心业主,需要什么样的总经理?2组建购物中心管理团队的要点是什么?购物中心职业经理人购物中心运营经理购物中心和零售房地产企业高经管理人员高级专业人员中高级专业人员2购物中心经营管理以专业化管理从战略层面促进购物中心可持续经营以及物业价值提升。定制中短期发展计划、年度预算、进行购物中心定位更新与持续运营通过具体管理、培训和指导行为实现购物中心价值提升。经济学金融学管理学建筑学知识市场学零售学房地产理论购物中心职业经理人投资管理开发管理金融管理运营管理市调租赁管理行销管理技能会计学购物中心运营经理人力资源管理租户组合物业管理2购物中心经营管理2.2.1组织结构2.2.2部门职能2.2.3经营功能2购物中心经营管理总经理运营部工程部市场部行政部财务部租赁部2购物中心经营管理租赁部：负责购物中心商铺、广告位等与出租有关的招租工作、服务现有租户、开发新租户、做好租户储备工作。运营部：购物中心日常运营管理、购物中心安全管理、购物中心清洁卫生、内部及周边环境保养、客户关系维护、客户问题处理。市场部：购物中心形象总体策划与发展工作、品牌打造、传媒推广及社会公益活动安排、市场动态、资讯的收集、公关工作。2购物中心经营管理行政部：行政事务日常管理、企业文化宣扬、人力资源管理、员工培训管理、文档管理、后勤服务管理、规章制度完善。财务部：会计业务、出纳业务、租金、物管费、水电费及停车费等各项费用跟踪及报表编制工作、合同控制、审计、为购物中心重大决策提供准确的财务依据。工程部：购物中心机电设备日常运行及维修事项、工程项目施工管理与监督、检修维护保养购物中心机电设备、设备损坏评估。2购物中心经营管理商务功能运营功能维护功能驱动功能控制功能品牌功能商户组合与功能布局客户关系与现场管理市场营销与公共关系工程改造与设备运维团队建设与行政运行会计财务与计划统计租赁部运营部市场部工程部行政部财务部2购物中心经营管理2.3.1中国零售业态分类2.3.2中国零售业态特点比较2购物中心经营管理《零售业态分类》（GB/T18106-2004）按零售店铺的结构特点分为17种零售业态。国内目前主流零售业态包括百货公司、综合超市场、购物中心。零售(Retailing)是一系列商业活动，它通过向消费者出售商品和服务来创造价值。零售业态(RetailFormat)：零售企业为满足不同消费需求进行组合而形成的经营形态。2购物中心经营管理业态基本特点选址商圈与目标顾客规模商品（经营）结构商品售卖方式服务功能管理信息系统1.食杂店TraditionalGroceryStore位于居民区内或传统商业区内辐射半径0.3公里，目标顾客以相对固定的居民为主营业面积一般在100平方米以内以香烟、饮料、休闲食品为主柜台式和自选式相结合营业时间12小时以上初级或不设立2.便利店ConvenienceStore商业中心、交通要道以及车站、医院、学、娱乐场、办公楼、加油站等公共活动区商圈范围小，顾客步行5分钟内到达，目标顾客主要为单身者、年轻人。顾客多为有目的的购买。营业面积100平方米左右，利用率高即时食品、日用小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点，商品品种在3000种左右，售价高于市场平均水平以开架自选为主，结算在收银处统一进行营业时间16小时以上，提供即时性食品的辅助设施，开设多项服务项目程度较高3.折扣店DiscountStore居民区、交通要道等租金相对便宜的地区辐射半径2公里左右，目标顾客主要为商圈内的居民营业面积300-500平方米商品平均价格低于市场平均水平，自有品牌占有较大的比例开架自选，统一结算用工精简，为顾客提供有限的服务一般2购物中心经营管理业态基本特点选址商圈与目标顾客规模商品（经营）结构商品售卖方式服务功能管理信息系统4.超市Supermarket市\区商业中心、居住区辐射半径2公里左右，目标顾客以居民为主营业面积在6000平方米以下经营包装食品、生鲜食品和日用品。食品超市与综合超市商品结构不同。自选销，出入口分设，在收银台统一结算营业时间12小时以上程度较高5.大型超市Hypermarket市、区商业中心、城郊结合部、交通要道及大型居住区辐射半径2公里以上，目标顾客以居民、流动顾客为主实际营业面积6000平方米以上大众化衣、食日用品齐全，一次性购齐，注重自有品牌开发自选销售，出入口分设，在收银台统一结算设不低于营业面积40%的停车场程度较高6.仓储式会员店WarehouseClub城乡结合部的交通要道辐射半径5公里以上，目标顾客以中小零售店、餐饮店、集团购买和流动顾客为主营业面积600平方米以上以大众化衣、食、用品为主，自有品牌占相当部分，商品在4000种左右，实行低价、批量销售自选销售，出入口分设，在收银台统一结算设相当于营业面积的停车场程度较高并对顾客实行会员制管理2购物中心经营管理业态基本特点选址商圈与目标顾客规模商品（经营）结构商品售卖方式服务功能管理信息系统7.百货店DepartmentStore市、区级商业中、历史形成的商业集聚地目标顾客以追求时尚和品味的流动顾客为主营业面积6000-20000平方米综合性，门类齐全，以服饰、鞋类、箱包、化妆品、家庭用品、家用电器为主采取柜台销售和开架面售相结合方式注重服，设餐饮、娱乐等服务项目和设施程度较高8.专业店SpecialtyStore市、区级商业中心以及百货店、购物中心内目标顾客以有目的选购某类商品的流动顾客为主根据商品特点而定以销售某类商品为主，体现专业性、深度性、品种丰富，选择余地大采取柜台销售或开架面售方式从业人员具有丰富的专业知识程度较高9.专卖店Exclusiveshop市、区级商业中、专业街以及百货、购物中心内目标顾客以中高档消费者和追求时尚的年轻人为主根据商品特点而定以销售某一品牌系列商品为主，销售量少、质优、高毛利采取柜台销售或开架面售方式，商店陈列、照明、包装、广告讲究注重品牌声誉，从业人员具备丰富的专业知识，提供专业性服务一般10.家居建材商店HomeCenter城乡结合部、交通要道或消费者自有房产比较高的地区目标顾客以拥有自有房产的顾客为主营业面积6000平方米以上商品以改善、建设家庭居住环境有关的装饰、装修等用品、日用杂、技术及服务为主采取开架自选方式提供一站式购足和一条龙服务，停车位300个以上较高2购物中心经营管理业态基本特点选址商圈与目标顾客规模商品（经营）结构商品售卖方式服务功能管理信息系统11购物中心ShoppingCenter/ShoppingMall社区购物中心CommunityShopingCenter市、区级商业中心商圈半径为5-10公里建筑面积5万平方米以内20-40个租赁店，包括大型综合超市、专业店、专卖店、饮食服务及其他店各个租赁店独立开展经营活动停车位300-500个各个租赁店使用各自的信息系统市区购物中心RegionalShoppingCenter市级商业中心商圈半径为10-20公里建筑面积10万平方米以内40-100个租赁店，包括百货店、大型综合超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐服务设施等各个租赁店独立开展经营活动停车位500个以上各个租赁店使用各自的信息系统城郊购物中心Super-regionalShoppingCenter城乡结合部的交通要道商圈半径为30-50公里建筑面积10万平方米以上200个租赁店以上，包括百货店、大型综合超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店及娱乐服务设施等各个租赁店独立开展经营活动停车位1000个以上各个租赁店使用各自的信息系统12.工厂直销中心FactoryOutletsCenter一般远离市区目标顾客多为重视品牌的有目的的购买单个建筑面积100-200平方米为品牌商品生产商直接设立，商品均为本企业的品牌采用自选式售货方式多家让哄有500个以上停车位各个租赁店使用各自的信息系统2购物中心经营管理业态基本特点目标顾客商品（经营）结构商品售卖方式服务功能1.电视购物TelevisionShopping以电视观众为主商品具有某种特点，与市场上同类商品相比，同质性不强以电视作为向消费者进行商品宣传展示的渠道送货到指定地点或自提2.邮购MailOrder以地理上相隔较远的消费者为主商品包装具有规则性，适宜储存和运输以邮寄商品目录为主向消费者进行商品宣传展示的渠道，并取得定单送货到指定地点3.网上商店ShoponNetwork有上网能，追求快捷性的消费者与市场上同类商品相比，同质性强通过互联网络进行买卖活动送货到指定地点4.自动售货亭VendingMachine以流动顾客为主以香烟和碳酸饮料为主，商品品种在30种以内由自动售货机器完成售卖活动没有服务5.电话购物TeleShopping根据不同的产品特点，目标顾客不同商品单一，以某类品种为主主要通过电话完成销售或购买活动送货到指定地点或自提2购物中心经营管理商业形态百货公司综合超市购物中心主要功能销售商品销售生活必需品体验享受消费特点选择性购买目的性购买休闲性购买结构重点品牌结构商品结构业态业种结构商业规划部类布局品类布局功能布局人流动线销售动线快速动线体验动线经营重心商品品牌商品采购客户关系2购物中心经营管理市场管理业态特点物业条件人才来源职业操守做业经历管理体系行业地位职业经理经营管理管理规则经营技术2购物中心经营管理3.1购物中心运营组织3.2运营经理岗位职责3.3运营经理任职资格3.4运营经理思想体系3.5运营主要岗位职责3购物中心运营经理3购物中心运营经理1.作为总经理，应该找什么样的运营经理?2.在购物中心里，运营与其他业务的关系？3.运营经理是否就是物管经理？3.1.1