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大华集团宝山区庙行镇“康家村”城中村改造项目二三期方案设计水石设计2019.01.2204前期研究和分析0105020603效果图总体规划策略单体设计立面设计样板区设计目录样板区设计07样板区设计方案总结前期研究和分析Preliminaryresearchandanalysis条件输入1.1项目区位1.2地块周边价值点分析1.3基地规划条件1.4场地竖向分析1.5基地ＳＷＯＴ分析1上海市宝山区庙行项目二三期TwoAndThreePhaseofMiaohangProject水石设计SHUISHIARCHITECTUREDESIGN前期研究和分析—1.1项目区位项目位于上海市宝山区庙行镇镇中心，属于共康板块，紧临静安区，距离上海市中心仅10公里，区位优势显著。静安北：地块紧靠新静安（原闸北区）高档国际居住区，区位价值高上海浦东国际机场地铁一号线地铁七号线SITE上海虹桥国际机场内环高架路外环高架路南北高架路中环高架路50.8公里上海火车站申嘉湖高速沪渝高速京沪高速沈海高速上海绕城高速太湖27.0公里宝山区上海市宝山区庙行项目二三期TwoAndThreePhaseofMiaohangProject水石设计SHUISHIARCHITECTUREDESIGN前期研究和分析周边环境现状东侧新建道路和绿化带，其它3个界面比较老旧落后，视觉感受较差康宁路长江西路共康路规划路规划路412356—1.2地块周边价值点分析123456上海市宝山区庙行项目二三期TwoAndThreePhaseofMiaohangProject水石设计SHUISHIARCHITECTUREDESIGN前期研究和分析景观资源公园中：毗邻66.7万平方米大型公园，项目景观优势强烈。景观资源等级划分：西侧城市公园内部中心景观沿街绿化带—1.2地块周边价值点分析上海市宝山区庙行项目二三期TwoAndThreePhaseofMiaohangProject水石设计SHUISHIARCHITECTUREDESIGN前期研究和分析商业配套：3公里内有宝山购物中心、万达广场、宝业购物广场；教育配套：实验小学、中学等12所，教育资源丰富；医疗配套：仁和医院、市北医院等医疗设施齐全公建配套资源分析—1.2地块周边价值点分析上海市宝山区庙行项目二三期TwoAndThreePhaseofMiaohangProject水石设计SHUISHIARCHITECTUREDESIGN前期研究和分析交通状况近公共交通：项目位于中外环之间，东临南北高架，北侧靠近长江西路；东侧康宁路宽50米，通车良好；距离地铁1号线通河新村站、共康路站约1KM、距离地铁18号线（规划中）场北路站约500米，交通优势明显。—1.2地块周边价值点分析上海市宝山区庙行项目二三期TwoAndThreePhaseofMiaohangProject水石设计SHUISHIARCHITECTUREDESIGN前期研究和分析—1.3基地规划条件分析商业商业上位规划地铁退界地铁退界宝山十三五规划发展重点,把庙行打造成有格调,有品味,有文化的现代化特色精品镇.居住用地九年制学校居住用地村委会居住用地菜市场环卫所幼儿园居住用地本项目基地规划包含四片居住用地与两片科教用地，周边绿化丰富，拥有数个城市公园；东侧规划了多个社区配套设施，包含卫生中心，社区中心，养老院，菜市场等，生活便利；商业氛围浓厚，交通通畅，闹中取静，城市生活触手可达；且拥有幼-小-中一体化教育配套，是不可多得的优质地段。居住用地居住用地社区中心居住用地工厂社区服务幼儿园水泵房宝山机场卫生中心居住用地居住用地居住用地幼儿园项目基地居住用地服装城商业菜市场居住用地居住用地15-04完全中学幼儿园15-05居住用地绿化用地宝山机场水泵房政府服务用地交通用地科研教学用地商业娱乐用地社区配套用地本案设备用地居住用地水泵房新建住宅小区上海市宝山区庙行项目二三期TwoAndThreePhaseofMiaohangProject水石设计SHUISHIARCHITECTUREDESIGN前期研究和分析庙行公园城市公园一期二期三期四期64m50m50m160m130m218m245m•基础条件13a-04用地面积41014平米容积率为2.1建筑密度为≤22%地上建筑限高60m绿地率为≥35%•建筑退界-建筑退界如右图•出入口设置方位如右图•停车配置13b-02用地面积35032平米容积率为2.2建筑密度为≤22%地上建筑限高60m绿地率为≥35%建筑退界如右图机动车停车位商品房1.10车位/每户自持用房0.90车位/每户保障房0.40车位/每户配套0.80车位/100㎡基地设计条件1.中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的70%2.自持用房面积不低于计容面积的15%3.保障房面积不低于住宅总建筑面积的5%4.二期新增公共环境占地4900㎡公共服务设施1660㎡（不计容）5.三期新增公共环境占地2500㎡，公共服务设施1240㎡（不计容）—1.3基地规划条件分析上海市宝山区庙行项目二三期TwoAndThreePhaseofMiaohangProject水石设计SHUISHIARCHITECTUREDESIGN前期研究和分析西侧正对城市公园核心区：游客服务中心、文化展示馆、文化馆、活动馆、茶室、管理办公、瞭望台等东侧7万㎡左右的商业配套面积，以集中式商业的形式出现。中心湖景区游客中心幼儿园7万㎡集中商业卫生中心大康服饰城完全中学幼儿园5千㎡菜市场瞭望塔文化展示馆2期3期1期4期—1.3基地规划条件分析上海市宝山区庙行项目二三期TwoAndThreePhaseofMiaohangProject水石设计SHUISHIARCHITECTUREDESIGN前期研究和分析—1.4场地竖向分析庙行公园城市公园一期二期三期四期竖向条件1.场地南低北高，西低东高，高差较小，南北高差、东西高差均在1米以内2.一二期之间有桥梁3.二期正负零4.900三期正负零4.6004.对日照有利5.200（0.000）5.200（0.000）4.4505.3504.0004.2263.2503.1504.9264.450160m130m218m245m上海市宝山区庙行项目二三期TwoAndThreePhaseofMiaohangProject水石设计SHUISHIARCHITECTUREDESIGN前期研究和分析—1.5基地ＳＷＴＯ分析SSTRENGTHSOOPPORTUNITIESWWEAKNESSESTTHREATS优势：大华品牌影响力，千亩城市公园，紧邻静安区机会：宝山十三五规划发展重点，康家村全区改造劣势：现状环境与上海国际大都市形象略有差距地标挑战：整体性、系统性全方位改造，构建北上海新地标总结：用机会转化劣势，用优势消除威胁定位中高档产品，以正确的价值组合打造区域标杆效果图Designsketch2.1总体鸟瞰图2.2总平面图2.3总体鸟瞰图2.4沿公园透视图2.5沿街透视图2.6小区主次入口2.7宅间效果图2.8长租公寓鸟瞰图2.9长租公寓透视图2上海市宝山区庙行项目二三期TwoAndThreePhaseofMiaohangProject水石设计SHUISHIARCHITECTUREDESIGN效果图—2.1总体鸟瞰图效果图替换！上海市宝山区庙行项目二三期TwoAndThreePhaseofMiaohangProject水石设计SHUISHIARCHITECTUREDESIGN效果图—2.2总平面图上海市宝山区庙行项目二三期TwoAndThreePhaseofMiaohangProject水石设计SHUISHIARCHITECTUREDESIGN效果图效果图—2.3总体鸟瞰图上海市宝山区庙行项目二三期TwoAndThreePhaseofMiaohangProject水石设计SHUISHIARCHITECTUREDESIGN效果图—2.4沿公园透视图上海市宝山区庙行项目二三期TwoAndThreePhaseofMiaohangProject水石设计SHUISHIARCHITECTUREDESIGN效果图—2.5沿街透视图上海市宝山区庙行项目二三期TwoAndThreePhaseofMiaohangProject水石设计SHUISHIARCHITECTUREDESIGN效果图—2.6小区主入口透视图修改中上海市宝山区庙行项目二三期TwoAndThreePhaseofMiaohangProject水石设计SHUISHIARCHITECTUREDESIGN效果图—2.6小区次入口透视图上海市宝山区庙行项目二三期TwoAndThreePhaseofMiaohangProject水石设计SHUISHIARCHITECTUREDESIGN效果图—2.7宅间透视图效果图上海市宝山区庙行项目二三期TwoAndThreePhaseofMiaohangProject水石设计SHUISHIARCHITECTUREDESIGN效果图—2.8长租公寓鸟瞰图效果图上海市宝山区庙行项目二三期TwoAndThreePhaseofMiaohangProject水石设计SHUISHIARCHITECTUREDESIGN效果图—2.9长租公寓透视图效果图总体规划策略Masterplanningstrategy3.1方案比选3.2主推方案3.3设计策略和概念3.4规划总图3.5规划指标3.6入口及空间礼仪分析3.7功能分析及物管分析3.8户型分布3.9车行分析3.10消防分析3.11人行分析3.12日照分析3.13地下车库分析3上海市宝山区庙行项目二三期TwoAndThreePhaseofMiaohangProject水石设计SHUISHIARCHITECTUREDESIGN总体规划策略土地价值分级N一级一级二级二级三级三级四级四级二期三期景观礼仪轴四级景观资源等级划分：西侧城市公园内部景观沿街绿化带一级：城市公园二级：沿路两侧各20米绿化带+城市公园+内部景观三级：纯粹内部景观四级：沿路绿化带、东北侧公园、北侧内部景观自持物业布置原则：1.展示面/昭示性2.近商业配套3.近公共交通站点4.区域位置独立，独立开口5.集中一栋，便于管理6.占有景观资源面积段：75㎡——2面宽，55㎡——1.5面宽或2面宽自持住宅除了三级区域，其它沿街均可布置，根据对景观资源、面宽资源的占有，多方案比选，结合营销和商管提供朝向的租金和售价，自持最优化布局。—3.1方案比选上海市宝山区庙行项目二三期TwoAndThreePhaseofMiaohangProject水石设计SHUISHIARCHITECTUREDESIGN总体规划策略方案1.1康宁路与一二八路交叉口，两栋一字型单体，1.5面宽大进深，总面宽33.3米。99两面宽占商品房比例25.27%方案1.2大康路与一二八路交叉口，两栋一字型单体，1.5面宽大进深。99两面宽占商品房比例22.45%两面宽与三面宽售价差距：3千,售价减少0.96亿；两面宽销售周期增加至少:3个月。自持需做独栋自持物业楼栋U型扁长日照最小影响6-14户，两面宽8.16%减售0.31亿自持控制面宽56米以内限价5.6万自持东西向打0.6折减持2.29亿减少东西向，南向为主独栋，控制产品面宽6方案2.1康宁路与一二八路交叉口，一字型独栋，全2面宽小进深产品，12+2组合，64米；99两面宽占商品房比例8.16%，日照8+6户不过方案2.2大康路与一二八路交叉口，一字型独栋，全2面宽小进深产品。99两面宽占商品房比例8.16%日照6户不过，二期中心格局变小。86方案3.1康宁路与一二八路交叉口，L型独栋，全2面宽小进深产品，东向占比43.56%；99两面宽占商品房比例2.82%方案3.2大康路与一二八路交叉口，L型独栋，全2面宽小进深产品，西向占比43.56%；99两面宽占商品房比例2.82%方案4.1康宁路与一二八路交叉口，一字型独栋，全2面宽小进深产品，东西向各1户，南北通双钥匙房2户，10+4，2T14转变为2T10销