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目录前言第一部分：市场分析永川市区域政治、地理状况永川市社会经济发展概况永川市房地产市场运行状况永川房地产市场发展趋势5.12政策对房地产市场的影响主要竞争楼盘分析市场消费者消费习惯及需求调查第二部分：“竹映三清”项目概况地理位置项目规划及主要经济指标项目区域状况分析第三部分：SWOT分析[S]项目优势[W]项目劣势[O]项目机会[T]项目威胁第四部分：住宅定位客户群分析1）．分区位客户群分析2）.分行业客户群分析3）.分年龄段客户群分析4）．自住型客户群分析5）．投资性客户群分析项目总体定位价格定位景观规划设计建议第五部分：户型规划设计建议市场需求户型分析市场供应户型及购买因素分析确定户型构成的要素户型面积、数量的配比对原有户型设计方案的建议第六部分：商业定位区域整体商业环境概况新区商业环境调查分析区域内商业终端客户群分析定位方案价格策略第七部分：项目营销推广项目现场包装样板房包装与展示营销策略和营销手段阶段销售掌控前言感谢三清公司对本司的信任和支持，感谢刘总，感谢张总。“夫欲善天下事，必先谋其大略”，“先谋大略，后谋天下”。房地产是一个大投资、高风险行业，其产品具不可变更性，在无数的潜在消费者面前，总是那些具备独特号召力、真正创造了消费者需求、得到市场最多掌声的产品，才能获得最大的经济效益和企业品牌积累。则在特定市场中为项目设计一件贴近完美的产品，为项目的运作提出基于市场的优秀策略方案，是为地产项目成功至关重要的步骤，一个好的开始便是项目成功的一半。——“谋略在胸，然后事定”。面对风起云涌的市场，从市场中来，到市场中去，是房地产成功的必由道路。唯有切切实实地贴近市场，透彻了解区域市场中供、求、未来趋势等各个方面的信息，才能根据项目的固有素质，结合市场专业创新精神，精准地为项目剪裁出合身得体而富于个性的“外衣”。则本司在完整细致的市场调研基础上，充分发挥本案的项目特性，结合业内类似案例的先进经验，制定本前期规划报告书。真正实现项目优势的最大化和经济效益的最大化。本报告书侧重本案项目产品建议和运作分析建议。全书分二册，上册为市场分析部分，下册为产品规划运作部分。第一部分市场分析一、永川市区域政治、地理状况永川市位于四川省东南部，重庆市西南部，长江上游北岸，东靠璧山县、江津市，南接合江县、泸县，西接荣昌县、大足县，北与铜梁县毗邻。全市面积范围1576平方公里，辖有31个镇、1个乡、3个街道办事处，631个行政村，109个社区居民委员会。总人口106万，其中城区人口26.2万。为全国综合改革试点市、农业综合开发重点市、村民自治模范市和全国城市环境综合整治、广播电视、科技、创卫先进市，是重庆二级经济圈、渝西经济走廊上的地区性中心城市。永川东距重庆63公里，西离成都276公里，成渝铁路、成渝公路、成渝高速公路横贯全境，“黄金水道”长江流经市镜南端21公里。永川背靠四川腹地，面临三夏库区，位于成渝经济走廊长江上游经济带构成的A形经济骨架的重要节点，是出入四川、重庆、云南、贵州、西藏的五省通道，通江达海，历来为重庆西部和川东南地区交通、通讯枢纽和人流、物流、信息集散中心。日正式审议通过设立重庆直辖市，重新明确重庆的历史使命——进一步发挥重庆的区位优势，龙头作用、窗口和辐射作用，带动西南地区和长江上游地区的经济、社会发展。直辖以来，重庆经济保持了持续、快速的发展，综合实力显著增强，整个社会经济体处于黄金发展时期。据统计，04年重庆实现地区生产总值2665亿，增长12。2%，全市人均GDP达到了9608元，首次突破1000美元大关。作为重庆的二线辐射城市，重庆的快速发展直接带动了永川的发展，从92年立市至今，城市面貌发生最大的时期发生在直辖后时期，尤其是最近两、三年，城市新的公共设施，新的商业形态的引进及基础建设更新速度都是最快的。在重庆市“三大经济区”发展战略中，永川作为发展条件较好的地区，倍受重庆市政府重视。在《重庆市1996——2020城市总体规划》中永川属于以特大城市重庆都市圈为中心城市的城镇密集区，被圈定为规划中的九个地区中心城市之一，定位为重庆西部地区重要的交通枢纽和商贸中心，以加工工业为主导的工商业城市。到2020年，把永川建设成为川渝经济带上现代化大城市和渝西地区的经济、文化、商贸物流中心、山水园林城市。在经济发展上，永川目前处在消费升级换代、城市建设脱胎换骨、投资速度、效益同步提升、对外经济联系日趋紧密的过度性时期。总体而言，当前永川社会、经济在跨越式发展的关键时刻，永川经济技术开发区等新区建设热烈进行中，发展机会多，潜力大。二、永川市社会经济发展概况1.近年来经济发展情况99—04年永川市主要宏观经济指标(单位：亿元)1999年2000年2001年2002年2003年2004年GDP51．4856．0262．7770．5880．1890．6增长率12．5%12．2%12．5%13%13%13%人均GDP49845405603766978707固定资产投资20．8126．5930．5738．2447．3858增长率41．3%20．1%14．9%24．6%28%22．4%社会消费品零售总额19．7221．9824．527．2632．3537．1增长率9．6%11%11．9%12．5%12．3%12%财政收入1．441．611．912．052．53．02年末金融机构存款余额31．6836．843．0952．4962．29以上图表反映永川经济发展几个特征：尽管永川经济发展速度尚可，由于起点低，永川经济总量并不大，人均经济水平略落后于全国平均水平。由于缺少大工业或活跃的民营经济的支撑，当地财政水平较低，政府财力不雄厚，而联系近二年市政公共建设的高歌猛进（固定资产投资增幅保持在较高水平），政府财政赤字较高（04年达到3亿多，约为一年财政收入）。金融存款额增长较快，人均存款额约为5800元，但与全国人均储蓄约10000元比，处于较低水平，低储蓄率反映居民消费较为活跃，消费观念较为前卫。联系近两年的房地产市场行情，居民的人均住房支出增长迅速，住房消费需求集中释放。2．永川经济发展特色商贸业继续领衔经济发展永川的国民经济构成中最大的特色就是第三产业发达，其中又以商贸旅游最具特色。产业结构中三次产业比重由1995年的40。7：29。2：30。1调整到“九五”期末的23。3：35。9：40。8，再到2003年的18。5：39。3：42。2，其中第三产业的比重在不断的上升，而其中又以商贸业的发展作为其支撑。拥有商贸流通六个“渝西”之最的永川——最大的商业批发企业重庆石油集团永川公司，最大的商业零售企业重百永川商场，最大的农副产品批发市场重庆农副产品批发市场，最大的家电批发市场永川家电批发市场，最大的钩物广场渝西沟物广场，最大的超市名豪沟物广场，以商兴市将是其未来经济发展的一个重要特征，商贸业在今后一段时期内将继续领衔永川的经济发展。而从永川城区实际调查情况看，比较国内同等规模城市，永川主城区即集中了永川人口的25％以上，这是一个较高的比例，主城区对全市有较强辐射力，同时联系川、渝的有利地理条件同样也是造就了本地商贸业发达的一个原因。3．04年永川经济发展情况在2004年渝西经济走廊考评中，永川市在12个县市中，综合考评分值81.83，位列第3名。2004年永川市社会经济发展状况总体经济指标地区生产总值增长率人均GDP全社会固定资产投资增长率地方预算内财政收入增长率财政收入占GDP的比重社会消费品零售总额增长率工业经济效益综合指数实际吸收外资金额13%10181元31.4%23.2%5.5%15.1%188.7%252.4万美元实际利用内资金额人口自然增长率城镇人均住房建筑面积城镇土地集约利用二、三产业增加值占GDP比重农村居民人均纯收入提高城镇化率的百分点农业产业化市级龙头企业销售收入4.36亿元2.06‰37.52㎡1.447亿元/K㎡82%3234元2.0%2.32亿元亿元，人均生产总值达9860元，比上年增加1153元。固定资产投资保持了快速增长。全年全社会固定资产投资达60亿元，比上年增长39.7％。房地产开发持续升温，建设规模迅速扩大。全年房地产开发完成投资总额13亿元，比上年增长23.1％；全年房地产开发投资竣工房屋面积51.3万平米，实际销售面积47.8万平米，销售额达6.1亿元。全年社会消费品零售总额37.24亿元，比上年增长15.1％，其中批发零售贸易业零售额32.16亿元，比上年增长16.2％；餐饮业零售额4.89亿元，比上年增长8.2％。市场物价平稳上升。全年城市居民消费价格指数为103.3％，比上年提高了3.3％；商品零售价格总指数102.9％，比上年提高了2.9％。永川市2004年财政收入3.02亿元，比上年增长21.4％；财政支出6.71亿元，比上年增长38.2％；财政赤字3.69亿元。金融机构存款持续增加，贷款下降。年末金融机构各项存款余额75.56亿元，比年初增长21.3％，其中城乡居民储蓄存款余额62.94亿元，比年初增长23％；金融机构各项贷款余额35亿元，比年初下降12.3％。城乡居民收入进一步增加。年末职工平均工资12794元，比上年增长7.8％，月平均工资1066元。全市城镇居民人均可支配收入为8300元，比上年增长12.9％；城镇居民人均消费性支出6219元，比上年增长12.6％。城乡居民储蓄存款保持较快的增长势头。年内城乡居民净增储蓄存款11.7亿元，年末城乡居民人均储蓄存款余额5871元，比年初增长22.7％。就经济发展水平言，永川处在消费、投资升级换代，社会由初步小康向富裕转变的转折时期，在渝西属于经济较为发达地区，但在全国同类城市中经济处于中等发展水平。目前永川新一轮的城市建设刚刚启动，商业区和居住区不断向城区东部的永川的经济技术开发区集中，建成区面积以每年平均2平方公里以上的速度在增加，房地产市场初步形成，经营城市土地和提高城市品位的思想观念深入，二元社会的许多制度性藩篱不断被打破，就业、养老、户口登记和入学等方面的政策改进力度很大，可以判断未来几年是永川城市化不断加速的时期。今后几年，城市基础设施建设和房地产开发需求是未来几年永川经济持续发展的重要动力，伴随着新区建设的推进，房地产成熟度将得到极大的提高，整个城市人居水平将得到一个质的提升。三、永川市房地产市场运行状况(一)04—05年永川房地产市场发展概况1、2004年永川市房地产供给总量减小，需求略有下降，市场供略大于求。05年上半年相对04年下半年，商品房平均价格涨幅为7％左右。2、受国家宏观调控政策和市场自我调节的影响，新项目的开发步伐有所放慢。截止04年12月底，永川市共核准商品房预售51个项目，与03年同期核准的55工项目相比减少7％；核准预售面积37.08万㎡，其中住宅27.06万㎡，非住宅10.02万㎡，与03年同期相比分别减少4％、3％、8％。数据表明项目个数、供应面积都有所下降，04年房地产开发建设的增长速度放缓。3、2004年1－12月份，永川市商品房销售3478件，与03年同期相比增长1.4％；销售面积37.72万㎡，交易金额3.97亿元，与03年同期相比分别下降7.3％方面、1.7％。其中住宅销售2710件，同比下降1.3％，销售面积32.98万㎡，与03年同期相比减少5.8％，交易金额2.77亿元，同比增长16.3％；非住宅销售768件，同比增长12.3％，销售面积4.74万㎡，与03年同期相比减少16.8％，交易金额1.19亿元，同比减少27.8％。住宅销售件数相比总销售面积减少更慢，说明市场上单位住宅面积同比在缩小，