定价实例——东直门交通枢纽可比楼盘量化定价

免责声明：网站资料均来自internet和会员收集，本资料仅供读者预览。请于下载的24小时内删除，不得做商业用途.本站不负任何的法律责任。定价实例——东直门交通枢纽可比楼盘量化定价一．所在片区范围及样本界定本项目的价格确定分为从公寓、写字楼、商业、地下车位四个不同物业类型，将与东直门周边项目进行比较，同时鉴于本项目是超大型建筑综合体项目，其写字楼商业等物业的主要竞争对手是位于CBD区域的综合体项目，因此本项目最终片区范围确定为CBD、朝阳门及东直门周边区域，样本以在售大型综合体项目为主。二．公寓部分1．定级因素权重确定权重是一个因素对楼盘等级高低影响程度的体现。由于影响楼盘的因素很多，不可能都被选择为楼盘定级因素，只有在进行了重要性排序和差异性选择后确定的因素，才能确定为楼盘定级因素。上述最终选出17个因素，权重总分为5分。每一个因素的权重分别为：位置0.6、配套0.5、销售情况0.5、工程进度0.5、物业管理0.3、建筑质量0.3、交通0.3、城市规划0.3、楼盘规模0.3、朝向0.3、室内装饰0.2、付款方式0.2、外观0.1、发展商信誉0.1、广告0.1、停车位数量0.1。2．楼盘定级公式：P=∑Wi*Fi/5=（W1*F1+W2*F2+W3*F3+…………+Wn*Fn）/5P——总分n——楼盘定级因素的总数Wi——权重Fi——分值可比楼盘综合因素量化统计表（一）项目名称/因素及权重东方银座当代万国城海晟名苑财富中心位置0.6109914配套0.510121212物业管理0.310101014建筑质量0.31010913交通0.3108812城市规划0.31010913楼盘规模0.310121114朝向0.310111111外观0.11011912室内装饰0.21091210发展商信誉0.110121012付款方式0.210101010户型设计0.310121212销售情况0.51012914工程进度0.5109108广告0.11011812停车位数量0.110111110分值1010.4210.0212.14免责声明：网站资料均来自internet和会员收集，本资料仅供读者预览。请于下载的24小时内删除，不得做商业用途.本站不负任何的法律责任。注：我们以东方银座为参考样本，将其每一项打为10分，其他项目各因素均以其为标准进行比较打分。可比楼盘综合因素量化统计表（二）项目名称/因素及权重华贸中心万达广场金地国际花园建外SOHO位置0.612121011配套0.514131110物业管理0.31413119建筑质量0.31212109交通0.31010910城市规划0.313131213楼盘规模0.315131111朝向0.310101111外观0.11211109室内装饰0.212121410发展商信誉0.112121312付款方式0.210101012户型设计0.312111413销售情况0.514131313工程进度0.588910广告0.112121014停车位数量0.111101111分值12.0211.5411.0210.98可比楼盘综合因素量化统计表（三）项目名称/因素及权重铂宫昆泰国际中心和乔丽致东直门交通枢纽位置0.61111910配套0.51112914物业管理0.310111414建筑质量0.39101012交通0.3810815城市规划0.3911910楼盘规模0.31112914朝向0.310101011外观0.1891211室内装饰0.210121413发展商信誉0.110131413付款方式0.210101011户型设计0.310111514销售情况0.58111310工程进度0.59976广告0.19121014免责声明：网站资料均来自internet和会员收集，本资料仅供读者预览。请于下载的24小时内删除，不得做商业用途.本站不负任何的法律责任。停车位数量0.110101115分值9.6810.7810.3811.623．定价计算表楼盘名称分值价格铂宫9.6815000东方银座1015000海晟名苑10.0216600当代万国城10.4215000建外SOHO10.9816000昆泰国际中心10.7814000和乔丽致10.3814500金地国际花园11.0213000财富中心12.1418000万达广场11.5412500华贸中心12.0215000注：表中楼价为均价（元/平方米）y=133.44x+1352002000400060008000100001200014000160001800020000910111213系列1线性(系列1)根据表中给出的原始数据，大致可以判断出楼价与楼盘得分因素分值之间近似呈直线相关。故所将要建立方程式为：Y=bx+a根据原始数据比较，得出a=13520，b=133.44，即：Y=133.44x+13520其中Y为楼盘均价，X为楼盘得分。东直门交通枢纽公寓经过初步预估，分值为11.62，将得分套入公式Y=133.44x+13520，得出本项目公寓的楼价平均为15070/元平方米（此价格均为精装修价格，精装修成本在每平方米800以上）。此价格与边临近项目价格非常接近，考虑到本项目的地理位置和项目特色均比周边项目有优势，因此本项目的均价预估可以有10%的上扬空间。免责声明：网站资料均来自internet和会员收集，本资料仅供读者预览。请于下载的24小时内删除，不得做商业用途.本站不负任何的法律责任。三．写字楼部分1．定级因素权重设定影响写字楼的各个因素目前已经有了比较标准的判定，其衡量和确定的打分标准与公寓有很大的差别，目前共分为三大类二十七个小项的打分因素，并且每一个小项均有非常严格的量化标准来判定，其权重总分100。2．楼盘定级公式：P=∑Wi*Fi/100=（W1*F1+W2*F2+W3*F3+…………+Wn*Fn）/100P——总分n——楼盘定级因素的总数Wi——权重Fi——分值可比楼盘综合因素量化统计表（一）楼盘名称楼盘名称楼盘名称楼盘名称楼盘名称权重嘉里中心华贸中心万通中心新保利朝外MAN内外交通的便捷度444352是否临近交通干道344354内部交通的合理性344443商务氛围204.754.54.544.4净高454555标准层面积545454楼层布局35544.55标识545455景观334342车位224245电梯数量255555公用配套255555卫生间255554大堂面积255554空调445454电力供应255554电梯品质255454其他244444智能化水平1055555外装修455555大堂装修255555电梯厅装修254455公共走廊装修154554卫生间装修144444物业管理公司的知名度323435物业管理水平444345免责声明：网站资料均来自internet和会员收集，本资料仅供读者预览。请于下载的24小时内删除，不得做商业用途.本站不负任何的法律责任。入住客户的素质354544合计4.434.524.264.554.34可比楼盘综合因素量化统计表（二）楼盘名称楼盘名称楼盘名称楼盘名称楼盘名称楼盘名称权重第三置业财富中心昆泰国际中心铂宫建外SOHO东直门交通枢纽内外交通的便捷度4355545是否临近交通干道3555555内部交通的合理性3454445商务氛围2044.754.54.254.54净高4355545标准层面积5455454楼层布局3454454标识5555455景观3243444车位2544245电梯数量2255455公用配套2555445卫生间2454445大堂面积2454335空调4244445电力供应2455545电梯品质2354445其他2344444智能化水平10454434外装修4454444大堂装修2454434电梯厅装修2454434公共走廊装修1454434卫生间装修1344434物业管理公司的知名度3525345物业管理水平4545245入住客户的素质3354334合计3.854.74.413.984.074.443．定价计算表楼盘名称分值价格第三置业3.8511500铂宫3.9815800建外SOHO4.0722000免责声明：网站资料均来自internet和会员收集，本资料仅供读者预览。请于下载的24小时内删除，不得做商业用途.本站不负任何的法律责任。万通中心4.2616400朝外MAN4.3414000昆泰国际中心4.4115000华贸中心4.5217000新保利4.5526000财富中心4.722000注：表中楼价为均价（元/平方米）y=8786.1x-200161000012000140001600018000200002200024000260002800033.544.55系列1线性(系列1)根据表中给出的原始数据，大致可以判断出楼价与楼盘得分因素分值之间近似呈直线相关。故所将要建立方程式为：Y=bx+a根据原始数据比较，得出a=-20016，b=8786.1，即：Y=8786.1x-20016其中Y为楼盘均价，X为楼盘得分。东直门交通枢纽写字楼经过初步预估，分值为4.44，将得分套入公式Y=8786.1x-20016，得出本项目写字楼的楼价平均为18994.3/元平方米，此价格与目前市场情况基本相符，估计有10%左右的误差。注：对本案写字楼的评分，凡是硬件部分，均预先按甲级写字楼最高标准判分。四．商业部分由于商业的类型很多，目前很难有一个统一的标准来给商业打分，我们只能根据目前周边在售项目的商业价格来预估本案商业价格。项目名称公寓（元/平米）写字楼（元/平米）商业（元/平米）万达广场125001400035000蓝堡国际中心120001600020000建外SOHO160002200045000起价北京财富中心180002200040000-45000昆泰国际中心140001500035000-50000免责声明：网站资料均来自internet和会员收集，本资料仅供读者预览。请于下载的24小时内删除，不得做商业用途.本站不负任何的法律责任。朝外men120001400035000华贸中心150001700033000住邦2000—塔楼：9700；板楼起价：1059031500百富国际—1600026000铂宫150001580021800嘉都中心—1600027000中国第一商城13000—30000尚都国际中心—1500030000注：表中楼价为均价（元/平方米）从上表中可以看出，目前CBD和朝外地区的商业价格在20000-45000元/平方米之间，区域整体平均价格在32000元/平方米左右，商业的价格与其所在位置以及商业形态有着很大的关系。本案的商业分为地面和地下两大部分，同时商业类型分为地下商业街、地面购物中心及少量临街商铺，另外结合本案将来的地理位置优势，我们建议：地下商业街的价格在25000-35000元/平方米，地面购物中心的售价在35000-40000元/平方米，临街商铺的售价可以达到45000元/平方米以上。五．车位部分车位目前也尚未形成统一的打分标准，我们只能根据目前三大区域的市场价格及本案车位的数量来预估车位价格。项目名称车位价格（万/个）万达广场17蓝堡国际中心15-16金地国际花园18建外SOHO20北京财富中心25昆泰国际中心25朝外men25-30华贸中心18住邦200012．8-15．8当代万国城16尚都国际中心18．5目前整个区域车位的均价在20万/个左右，这与区域停车位一向较为紧张有关，本案是免责声明：网站资料均来自internet和会员收集，本资料仅供读者预览。请于下载的24小时内删除，不得做商业用途.本站不负任何的法律责任。超大型的建筑综合体，又是北京最大的交通枢纽项目，对于停车位的要求就更加高。目前本案的车位从数量上来看是相当充足的，结合区域车位销售情况，我们建议车位的价格为18-20万/个。