杭州上林湖223亩地块澜山产品咨询报告_显章道_144P

AProductAdvisoryforUpperforestLake上林湖223亩地块“澜山”产品咨询报告ShineTaoCorporation，2009.06.20机密材料，请勿外传实现223亩的准确定位，有赖于几个方面的审慎考量：„经济宏观面深刻的通胀压力；„清源房产的企业战略与品牌定位；„清源房产的企业战略与品牌定位；„田园主题社区的同业竞争；„上林湖全案的使命与分期推盘思路；„上林湖全案的使命与分期推盘思路；„在中国迅速崛起的中产阶级。这些因素将决定上林湖：„在市场火爆期可以卖出怎样的价格；在市场低迷期可以卖出多大的销量„在市场低迷期可以卖出多大的销量。2009/6/20上林湖223亩产品咨询报告-2-目录｜CONTENTS基本面BASIC客户群CLIENTS定位POSITION•经济宏观面深刻的通胀压力•清源房产的企业战略与品牌定•迅速崛起的中产阶级•中产阶级的精神内核•探讨定位的三种可能•结论与总体设计导向位•田园主题社区的同业竞争：良渚文化村•上林湖全案的使命与分期推盘•中产阶级的精神内核•中产阶级的消费特征•浙江中产阶级的数量与分布•本案消费群综合研究•结论与总体设计导向•规划与景观建议•建筑形态与户型建议•配套建议上林湖全案的使命与分期推盘思路•主体客户群：中产阶级本案消费群综合研究配套建议-3-显章道地产服务手册2009/5/2510000亿美元货币增发埋下的通胀预期„美国巨额国债引起多国不满，美国中央银行采取增持货币资产方式进行回购。2009年3月18日，美联储CONTENTS◢„宏观面的通胀压力货币资产方式进行回购。2009年3月18日，美联储宣布将新投放10000万亿美元货币，用于回购多种美元国债和债券，将货币释放到市场。„宏观面的通胀压力„清源企业战略与品牌定位„田园主题社区的同业竞争„国际经济学界惊呼美国政府已经完全放弃市场经济国家的原则，政府正在试图替代市场主导经济。——管这应对经济衰的办法但这的„田园主题社区的同业竞争„上林湖全案发展思路„主体客户中产阶级尽管这是应对经济衰退的办法，——但这天量的10000亿将给包括中国在内的经济体造成巨大的通胀压力„主体客户中产阶级压力。„两个月来，国内官方御用经济学家尚没有更多观点支持通胀的说法甚至否认后市会出现通货膨胀与此持通胀的说法，甚至否认后市会出现通货膨胀。与此同时，独立经济学家、社会机构专家以及货币持有者却发出了大量的声音甚至实际行动支持通胀预期，认却发出了大量的声音甚至实际行动支持通胀预期，认为这个预期的压力其大无比。2009/6/20上林湖223亩产品咨询报告-4-中国以基数25%的速度增加货币供应量„央行发布中国货币政策执行报告(2009年第一季度）指出：3月末，广义货币供应量M2余额为53.1万亿元，同比增长25.5%，增速比上年同期高93个百分点比上年末高77个百分点狭CONTENTS◢„宏观面的通胀压力增速比上年同期高9.3个百分点，比上年末高7.7个百分点。狭义货币供应量M1余额为17.7万亿元，同比增长17.0%，增速比上年同期低1.2个百分点，比上年末高8.0个百分点。流通中现金M0余额为3.4万亿元，同比增长10.9%，增速比上年同期低03个百分点第季度现金净回笼473亿元同比多回笼785„宏观面的通胀压力„清源企业战略与品牌定位„田园主题社区的同业竞争0.3个百分点。第一季度现金净回笼473亿元，同比多回笼785亿元。„第一季度，广义货币供应量M2增速呈持续上升态势，主要是由于同期贷款快速增长其中狭义货币供应量增速逐月明显加„田园主题社区的同业竞争„上林湖全案发展思路„主体客户中产阶级于同期贷款快速增长。其中，狭义货币供应量增速逐月明显加快，3月末增速已恢复到2008年6月前的水平，比上月提高6.4个百分点，反映出近期各项宏观政策提振作用初步显现，经济活跃度有所提高。„主体客户中产阶级活跃度有所提高。„3月末，全部金融机构本外币贷款余额为36.6万亿元，同比增长27.0%，增速分别比上年同期和上年末高10.7个和9.0个百分点，比年初增加4.5万亿元，同比多增2.9万亿元。3月末，人民币，年初增加万亿元，同多增万亿元。月末，人民币贷款余额为35.0万亿元，同比增长29.8%，增速比上年同期高15.0个百分点，比年初增加4.6万亿元，同比多增3.2万亿元。贷款保持快速增长，受多方面因素影响。„另据分析显示：而今年前4个月的新增贷款就多达5.2万亿人民币，已超过全年的信贷投放计划。2009/6/20上林湖223亩产品咨询报告-5-关于通胀预期的独立声音„摩根大通首席经济学家龚方雄：„通胀预期在升温，但是它在未来12-18个月之内降临的可能性实际上并不大。通胀期本身应该控的管的但如投资者担心未来的通胀会加剧CONTENTS◢„宏观面的通胀压力„通胀预期本身应该是可控的，是可管理的。但是，如果投资者担心未来的通胀会加剧，各国央行不断印钱，如果采取这样市场态度的话，我们认为昀佳规避通胀的投资工具仍然是房地产，黄金可能也是一个比较好的投资选择。„将来，如果国际上出现美金急速贬值引发商品价格大幅度上升，造成通胀压力，在这„宏观面的通胀压力„清源企业战略与品牌定位„田园主题社区的同业竞争将来，如果国际出现美金急速贬值引发商品价格大幅度升，造成通胀压力，在这种情况下要规避这种通胀，中国只能加快人民币改革步伐，使得人民币加速升值。如果人民币加速升值，房地产肯定是一个受惠的行业。就算中国不采取人民币加速升值的方式，也一定会进口通胀，在这种情况下房地产也会涨。所以避险昀好的行业应该仍然是房地产行业。（2009.6.9）„田园主题社区的同业竞争„上林湖全案发展思路„主体客户中产阶级仍然是房地产行业。（009.6.9）„中国人民银行2009年第一季度《中国货币政策执行报告》：„主体客户中产阶级„主要经济体激进的货币政策促使全球货币条件进一步宽松„如果中央银行在经济复苏时不能及时回收巨额流动性，可能再次埋下资产泡沫和通货膨胀的隐患。„师从欧元之父蒙代尔的中国经济学家、太平洋研究院院长向松祚：祚：„我的一个基本判断是，美国一定会很快的进入到一个通胀的态势，那么中国的判断呢，我的基本的判断，我这么一个判断，就说中国的通缩很快会过去，通胀即将到来。2009/6/20上林湖223亩产品咨询报告-6-关于通胀预期的独立声音„独立经济学家谢国忠：„在流动性泛滥的刺激下，随着能源和原材料价格的逐步上涨以及全球经济的止跌稳我升幅将逐步有所扩大有能次演变为以输入方CONTENTS◢„宏观面的通胀压力的止跌回稳，我国CPI升幅将逐步有所扩大，有可能再次演变为以输入方式为主的成本推动型通胀。„如果就是货币增加25％这样的速度的话，我觉得就是有几个月是可以的，但是维持年或者更长时间的话那比较高的通胀是必然的后果„宏观面的通胀压力„清源企业战略与品牌定位„田园主题社区的同业竞争但是维持一年或者更长时间的话，那比较高的通胀是必然的后果。„通胀来得比我想象中要快。我原本以为要等到经济稍微有点上升的时候，通胀预期才会反映到大宗商品的价格上来，但现在都等不及要涨了。美国中国通胀的苗头已经出现4月美国零售价格下降了04个百分点批发„田园主题社区的同业竞争„上林湖全案发展思路„主体客户中产阶级、中国通胀的苗头已经出现。4月美国零售价格下降了0.4个百分点，批发价格却上升了0.3个百分点。中国的物价也开始呈现向上走的趋势，这些都值得重视。„一般人认为，经济低迷的时候不会发生通货膨胀，这个时候完全可以大开„主体客户中产阶级般人认为，济低迷的时候不会发通货膨胀，这个时候完全可以大开印钞机，我认为这种逻辑是错误的。上世纪70年代油价暴涨，导致发达国家在增长疲软、失业率上升的同时，出现了通货膨胀高企，陷入了长达10年的经济滞胀。由于美国必须向海外借款以弥补预算赤字，美元很可能在未来数年内疲软作为国际贸易结算货币的美元旦走弱将引发全球性未来数年内疲软。作为国际贸易结算货币的美元一旦走弱，将引发全球性的货币扩张。宽松的银根迟早将引发商品投机活动，导致原油、铜、铁、黄金等大宗商品价格的飙升。„我觉得明年我们就有可能看到通胀了（20095-6）„我觉得明年我们就有可能看到通胀了。（2009.5-6）2009/6/20上林湖223亩产品咨询报告-7-在强烈通胀预期下货币持有者的实际行动„黄金实物持有量大幅度增加。先是南京一客户一口气预定120公斤黄金。随后，又有杭州某地产商刷卡购CONTENTS◢„宏观面的通胀压力预定120公斤黄金。随后，又有杭州某地产商刷卡购买黄金60公斤。这两笔黄金交易，就已经涉及近4000万元人民币的交易额。之前有绍兴人一次性支„宏观面的通胀压力„清源企业战略与品牌定位„田园主题社区的同业竞争付685万购买近29.3公斤黄金。在绍兴的金店，几乎每天都有人一次性采购几万至几十万价值的实物黄金黄金实物形式以金条为主„田园主题社区的同业竞争„上林湖全案发展思路„主体客户中产阶级。黄金实物形式以金条为主。不动产成为规避通胀的大宗选择进入2009年3月以„主体客户中产阶级„不动产成为规避通胀的大宗选择。进入2009年3月以来，全国楼市回暖，不动产投资再次成风，杭州目前已回到并超过2004与2007的房地产交易高峰期房已回到并超过2004与2007的房地产交易高峰期，房源再次紧俏，一手、二手房成交双双创下历史昀高记录。录。2009/6/20上林湖223亩产品咨询报告-8-通胀预期下楼市的防御性需求将继续放大„中金公司首席经济学家哈继铭预计，未来十年全球都将处于高通胀、低增长的环境中，要警惕新兴市场泡沫的重演。“资产价格上升背后当然是有基本面逐渐复苏的因素但更主要的是CONTENTS◢„宏观面的通胀压力价格上升背后当然是有基本面逐渐复苏的因素，但更主要的是钱推动的。通胀应当是在新兴市场先爆发出来，先于美国。”„全国工商联房地产商会会长聂梅生表示尽管5月份的房价同比„宏观面的通胀压力„清源企业战略与品牌定位„田园主题社区的同业竞争„全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，尽管5月份的房价同比数据仍是负值，但降幅在缩小，环比在上升。流动性的大量增加，必然使得股市和楼市价格大幅上涨。尽管现在没有出现通胀，但不等于今后没有，应对的措施是大家不约而同地选择不动产„田园主题社区的同业竞争„上林湖全案发展思路„主体客户中产阶级动产。„北京师范大学金融研究中心主任钟伟表示，去库存化的节奏比市场想快到今年年底或者年年初库存基本能够到„主体客户中产阶级市场预想要快，到今年年底或者明年年初库存基本能够回到正常水平。市场需求正由价格略微抬升就马上跌落的刚性需求为主，转型成以投资需求为主，从一线城市的回暖逐步向二三线城市普遍回暖扩散城市普遍回暖扩散。„广州同创卓越房地产投资顾问总经理赵卓文分析，由于今年以来政府出台系列房地产的支持政策加上货币政策的宽松来政府出台一系列房地产的支持政策，加上货币政策的宽松，引发老百姓对新一轮通胀的担忧，今年很多人的理财策略已由现金为王转为实物为王。房地产是抵御通胀的有效手段，将成为大众投资的热点。成为大众投资的热点。2009/6/20上林湖223亩产品咨询报告-9-影响房地产后市上行的因素„经济复苏的有效性。一般预测，中国经济可望在明年基本恢复正常，但美国的复苏难度较大。在美国经济没有出现实质性改善的情况下中国经济的持续增长能否实现令CONTENTS◢„宏观面的通胀压力实质性改善的情况下，中国经济的持续增长能否实现，令许多人怀疑。甲型流感的不确定性甲型流感在中国得到严密控制但„宏观面的通胀压力„清源企业战略与品牌定位„田园主题社区的同业竞争„甲型流感的不确定性。甲型流感在中国得到严密控制，但昀近总量仍处于持续上升状态。一般认为夏季不利于其出现大范围流行，但平稳态势能否渡过这个秋季，市场人士仍然十分担忧如果爆发秋季疫情各业消费均会出现无„田园主题社区的同业竞争„上林湖全案发展思路„主体客户中产阶级仍然十分担忧。如果爆发秋季疫情，各业消费均会出现无法预料的停滞。„主体客户中产阶级„地方