项目经济测算

项目经济测算1.如何评判项目是否可行1.1静态预算：利润预期利润=收益—成本—税费反推取地价格=收益—其他成本—预期利润—税费1.2动态预算：资金平衡2.经济测算的基本步骤4个步骤，10张表2.1指标整理2.1.1项目经济技术指标第一步：整理用地指标首先，将能手收集的项目经济技术指标进行整理，首先按照地块进行分类。各地块用地规划要求：用地性质、用地面积（平方米）、容积率、建筑密度、建筑高度、建筑规模、绿地率。其次，按照是否能够出让进行分类用地性质、用地面积、建筑规模2.1.2规划设计第二步：根据规划设计方案整理按照规划设计方案，分产品类型梳理项目指标。住宅车位数量和面积的确定地块—项目建设规模表编号用地性质建筑面积（平方米）1总建筑面积2地上可出让建筑面积2.1商业建筑面积2.2住宅建筑面积3地下建筑面积3.1可售地下车位面积3.2地下人防面积4车位（个）4.1地上车位4.2可售地下车位4.3人防车位5公共配套设施2.1.3建设标准第三步：确定建安成本指标第四步：确定经济参数指标经济参数主要包括税率、利率和城市基础设施费三项。2.1.4开发销售进度确定住宅总建筑面积确定户平均面积•确定总户数•确定车位配比确定车位数量确定车位建筑面积确定地下室建筑面积确定人防车位个数•确定人防面积确定可售车位个数3.静态估算3.1投资估算土地成本土地出让金招拍挂成交价格土地出让金补交补交标准：按出让文件规定，未规定的按出让金的⅓计算土地征用及拆迁安置补偿费若是招拍挂方式拿地则已包含在成交价款里，不需要单独计算土地契税以上三项之和的3-4%工程成本前期工程费主要包括开发项目前期的策划、规划设计、可行性研究、水文地质勘察以及“三通一平”等土地开发工程费用支出建筑安装费基础设施建设费公共配套设施费其他开发成本开发期间税费可按建筑安装费的8-15%计算其他费用一般约占投资额的2-3%不可预见费开发间接费期间费用管理费用销售费用财务费用前期工程费释义前期工作咨询费主体建安费的0.2-0.5%地质勘探、测绘费、勘察报告审查费3元/平方米建筑规划设计费主体建安费的1.6%市政设计费按建筑设计取费标准收取环境评估费详见香满园环境影响咨询收费标准软件计算交通评价费按地上面积：1元/平方米施工图审查费按地上建筑面积3.5元/平方米标底编制费概算价格的2-3‰，计算钢筋量16元/吨工程招投标管理费中标价格的0.66‰招标代理费三通一平费（土方临时水电）20元/平方米工程监理费建设前期阶段按主题建安工程的0.1-0.2%收取；施工阶段按取费标准收取新材料基金（非砖混结构可退90%）、水泥专项基金（可退）8元/平方米，中标水泥量3元/吨地下人防工程面积及地下车位面积：十层以上的建筑，应修建“满堂红”（单体建筑的标准面积）防控地下室，可按其十层标准面积计算；十层（不含十层）一下，基础埋深不超过3米的建筑，应按其面积（含地下）的2%修建，十层（不含十层）以下，基础埋深面积超过3米的建筑，应按其面积（含地下）的3%修建。在投标过程中，对不同的建筑类型无法精确到没动楼座单体的情况下，狄璇人防面积可按照项目总狄航建筑面积的3%计算。根据项目预计规划的总户数记忆结合项目可实现的建筑形式，按照35-40㎡/车位的标准估算地下车位面积。地下车位比例按照项目规范要求和品质情况确定，地下车位面积40㎡/个。、建安工程费主体建筑工程费基础施工费结构及粗装修费门窗工程费公共部位装修费室内装修费室外工程费主体安装工程费室内水暖电气设备及安装费弱电系统红线内小市政：是指建筑2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路等工程各行的费用，主要包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。一般按照工程量估计。暗箱费用一般范围：150-400元/平方米普通住宅：250元/平方米高档住宅（公寓、写字楼）：400元/平方米销售收入：是指向社会出售、出租房地产商品或者自营时的货币收入。房地产投资项目得劲经营收入主要包括房地产产品的销售收入、租金收入、土地转让收入、配套设施收入和自营收入。销售收入=售价基数*售价年均涨幅*销售面积租金收入=租金基数*租金年均涨幅*租金面积基础设施建设费红线内小市政红线外大市政3.动态估算3.1投资估算动态3.2现金流量3.3资金平衡4.敏感性分析4.1敏感点一4.2敏感点二经营税费经营税金及附加印花税土地增值税1、经济测算的核心思路利润=收益—成本—税费反推取土地价格=收益—其他成本—税费—预期利润2、收集基础指标3、核算成本和费用总投资究竟要花多少钱？类型工程或费用名称土地成本1土地成本开发成本前期工程费建筑安装工程费基础设施建设费公共配套设施费开发期间税费其他费用不可预见费开发间接费用期间费用管理费用销售费用财务费用所需指标项目经济技术指标工程成本指标经济参数指标4、核算收入和利润（销售、租赁、自营）收入经营税费土地增值税所得税净利润5、生成现金流量表6、测算内含收益率和净现值7、形成敏感性分析房地产开发项目的不确定因素主要有：土地成本、建安费用、销售价格，对某特定因素设计变动或幅度，观察各项财务指标的变动情况。