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第三部分项目总体策划与构想重庆被辟为中国的第四个直辖市以后，特别是中国即将加入WTO时，经济发展的超前引导性已经非常明显。在沿海及特区经济的政策优势逐渐失去时，重庆正以她新的扩容性以及中央赋予的政策优势掀起中国经济发展的新热潮。目前，投资重庆市场的富商巨贾以及多年创业有成的成功人士已不能满足于普通居住式的居住环境和“居者有其屋”的现状，他们需要拥有一块真正属于他们自己的休闲方式与社会交往和溶入自然的居住环境。在紧张的社交和工作中，他们只能在弥漫硝烟的商战中突围、撕杀，无暇顾及在挤压的城市空间还能不能留有自己的私人空间。他们需要属于成功者自己的，能够满足各种生活要素需求的休闲生活空间！他们需要新的能够提供适应新经济时代生活节奏的生活模式。近期，中国房地产发展研究专家提出了一个新锐而又具有指导意义的房地产开发的新命题：郊区房地产在距离不超过20公里，车程不超过40分钟，可以开发第二居所和休闲度假房地产。这个“公式”充分揭示了郊区地产的发展趋势。世外桃源就是这种“公式”的代表作，创造并满足于成功者和中产阶级需求的一种新的生活模式——亚假日生活模式。这种生活模式的具体体现就是城市边缘的休闲小镇。第七章项目的开发理念世外桃源项目的开发理念是项目开发的精神思路，是指导项目开发与项目实施的纲领。整个项目的策划与组织实施必须按开发理念去执行。因此，整个项目的设计策划、组织、执行都必须以开发理念去统帅。由于本项目设计领域比较广，系统比较复杂。本项目的开发理念只对其新锐的项目理念进行开发，主要包括：规划设计的理念、项目要开发的主题、项目开发的新生活模式、新生活理念的构思等。一、项目的设计理念世外桃源项目，其设计思想来自朴素的理念：都市生活渴望重返自然。商品住宅发展到今天，购房者的动机已由“有瓦为房”的生存需求转向“舒适享受”的生活素质追求，而从促使地产商和建筑师们应更超前地组合这些新生活的需求概念，更大胆地创造优质的生活空间。而社会经济基础的发展，高速路网的出现和汽车进入百姓人家，为在城区之外建筑融于自然山水的居所提供了现实的可能性。这就是为什么在新世纪之初，广州地区突出涌现一批山水环境楼盘（重庆部分项目也正在效仿）的重要原因之一。闹市安家的概念正在逐渐淡出，甚至成为无奈的选择，消费者与建设者的共同理念是：环境贵乎自然山水、建筑贵乎山水交融。世外桃源项目由于其地理位置的优越和重庆直辖市的城市功能辐射加强以及沙坪坝、北碚的发展前景，加之有水天花园的前期“热身”，项目规划设计应具有前瞻性和时代感，把人和自然的语言凝炼成建筑语言，进行标志性建筑的理念缔造。项目根据本身的稀缺资源，将以生态环境建筑作为项目的总体设计理念。以人与自然的亲和沟通，居住者生活环境品质的改善，有效地组织人的活动空间为主要设计目的。别墅区各功能单体的组合布置与复合功能相结合，以对居住者对水景、山景、江景等生态植被环境的可近性和视觉感为出发点，并合理的组织人车流线，符合旅游、度假、休闲者的生活习惯，并满足各功能区各年龄阶层的居住者活动的不同需要。世外桃源项目将按照“别墅度假，健康环境，文化教育，体育运动，旅游会所”的五维空间进行规划设计，“以人为本”，高起点、高标准，努力营造一个与城市环境相协调、与自然环境相亲和的人居环境，并体现中产阶层和成功人士“自我价值”实现的理想家园。同时在规划设计中，充分考虑自然环境的属性，应用生态学观念，结合社区文化的现代内容进行规划设计，以创造体现居住特征、可持续发展的跨世纪旅游度假的“亚假日生活”模式的梦幻空间。世外桃源还将以温泉资源作为主要开发对象，进行深度开发。以实现“温泉旅游度假村＋风景休闲度假村＋绿色运动村＝城市边缘的休闲小镇”的构想。世外桃源针对旅游度假的主题在设计理念方面将体现以下具体内容：1、自然之上，最大限度的依托自然地貌，因势利导，屏弃过多人工雕琢的痕迹，令旅游度假者欣赏到天然的美景，在真实的自然风光中回归自我；2、项目设计多样化，避免雷同；3、最大限度的考虑投资规模与投资效益并确保环境可持续发展。二、项目的开发主题直辖后的重庆为许多有识之士提供了更广阔的发展空间和无限的商业机会，也造就了无数成功的商界名流。随着他们生活水平的提高，他们已不再满足于“居者有其屋”的居住现状，他们渴望拥有一块真正属于他们自己的休闲式社会交往和溶入自然的居住环境，使他们可以在轻松而无拘无束的环境和气氛中与商界名流，在笑谈中寻找灵感和建立友谊，进而策划商战的搏杀，得以在网球场或桌球室笑谈财富与人生，在花园式的居室里享受抚爱和亲情。这是成功者的私人领地。他们除了追求高尚休闲娱乐的生活方式外，他们需要对子女的教育，对长辈的赡养，对健康的渴望，对度假的需求，对浪漫的怡情等。同时，城市的喧嚣与拥挤、吵杂、污染、交通等问题使成功人士和中产阶级们无法让生活中出现的新的“煎熬”继续烦扰他们。他（她）们决计要走出为工作和生计的“门栏”，他（她）们要寻找新的生活空间。因此，世外桃源项目策划的主题是：高水准的成功者的休闲生活空间——城市边缘的休闲小镇。三、生活模式——亚假日生活模式新生活模式是一种概念，又是理念的提升。结合目前地产界开发理念的多元化和异端化的倾向，我们在高度总结的基础上进行了概括与提炼，提出了新锐的新生活理念——“亚假日生活模式”。亚假日生活模式——其真实涵义在于有别于“假日住宅”和“旅游住宅”的一种“半假日”式的居住生活模式。其生活来源于从目前被媒体炒热的“5+2”生活模式中脱颖而出的一种新颖而前卫的生活模式。其特点是：1、居住人群有别于普通的工薪人员；2、不单纯是二次置业人士；3、不是完全意义上的单纯居所（第一居所）；4、带有“移动”办公性质又有假日休闲性质的生活模式；5、在休假功能上休假日多于法定假日，在工作功能上周工作日少于国家法定工作日（每周少于5天）的生活居所；6、地处优美的环境中。如山、水、景等。7、住宅产品的设计更看重业主的休闲功能，与市区住宅有着质的差别；8、亚假日住宅的配套设施更能满足休闲的娱乐性、项目的容积率比较低；9、亚假日住宅宅型面积一般“娇小”，厨房设计为开敞式，卧室采光较好；10、在结构形式上以联排别墅、低层住宅形式为特点；11、适宜使用人群为：企业成功人士（老板），中产阶级，工作地点随意组合（可在家办公族）的，不受上下班时间约束的人群，有较多的节假日用于旅游、休闲的“乐水族”；12、居住地与城市距离不超过20公里，车程在40分钟以内。四、新生活理念的构思世外桃源项目的开发理念是从现代人的新生活模式和新生活方式为契机进行开发的。为使项目的新生活概念更具体化，我们对新生活的方式与理念提出更具体化的标准：1、有情调的风情小镇。能使山水、人文、服务三者合一的“风情小镇”。2、路程在20公里以内，车程约40分钟以内。3、住宅生活便利，产权有保证。4、与景区保持一定的距离，但气候条件要好，空气清新，四季分明。5、绿化率高，房屋密度低，整体环境优良。6、房屋价格适中，大约15万元就可买一套。7、户型新颖，以组团形式组织建筑，让人产生归属感。8、小区配套要齐全，会所设置齐备，社区人文环境要好。9、在小区内，要建设迷你城市广场。广场周边布置欧式咖啡馆、酒吧、餐厅、面包房、花店、水果摊等，晚间可以在广场上开个party。这种新生活方式就是我们要创造的“亚假日生活模式”！这种新生活方式就是我们要建造的——城市边缘的休闲小镇。第八章项目的产品开发要点在项目的总体开发中，主要是项目的功能开发。在项目功能中本章主要考虑别墅的开发和项目规划的开发。一、别墅的开发世外桃源项目的主要建筑物是别墅。项目的开发目标也就是别墅的开发。别墅的存在一直和山水文化有着密不可分的联系。而中国人的许多精神也可以说是山水孕育出来的。中国的美学思想如：气、风、骨、神等都与山水有关；中国的哲学思想，如老庄哲学就离不开山水的孕育，中国的国画、诗词、古典园林从某种意义上说也来源与山水。别墅的布局和环境设计以及别墅的鉴赏都受到山水文化的重大影响。《宋书.谢灵运传》中写到“修营别业，傍山带江，进幽居之美”。这幽居之美，无非是为了满足人的一种精神与心灵的追求。所以说，从古至今，别墅是人在财富的拥有和文化积淀到一定程度后，心灵与自然伸张的一种精神需求。别墅的策划主要是对别墅功能的策划，在不同景观区分别布局袖珍别墅，景观别墅，落水别墅，联排别墅、独立式豪宅别墅等。世外桃源项目所处的位置非常适合建造别墅，把文化和哲学思想的精髓充分匠造在别墅中，使别墅具有灵气。别墅是整个基地建设的“魂”。整个基地都必须按这个“魂”的精要去设计、去严判、去建造。使别墅的“魂”充分飘散在整个基地的每一方寸之间，成为重庆别墅运用之最高境界。（一）别墅的风格策略在普通人眼中，别墅一直都是时尚、经典、舒适、豪华居住条件的标志，但以往众多别墅“农民屋”式的外形与结构，却令不少高品味的消费者大失所望。近年，不少外国建材公司在深入中国房地产市场的同时，也带来了结构风格各异的新式木结构别墅和轻钢结构别墅。世外桃源项目在结构方面可部分采用以下结构形式：1、木结构别墅木结构是美式别墅中历史最悠久的结构方式。据研究，美国的木结构房屋最早可以追溯到十八世纪，而目前美国已建的113万栋别墅中，就有98%属于木结构。由此可见，木结构房屋并不是一般人所想象的那么不堪年月和风雨。木结构别墅中几乎所有的建造材料都是各式各样的木材制品，面这些木材制品在生产过程中，经过不同的生产程序，已经具有防潮、防虫、耐高温等特点。与普通的砖混结构房屋相比，木结构别墅建设的成本低、环保、抗震等优点更是显而易见的。不过，木结构房屋最大的特点，还是其上下层墙面不用全部对齐，为楼面设计提供了无限的想象空间。可见，木结构别墅是喜欢怀旧、追求休闲的最好选择。目前，深圳仙湖山庄别墅与汕头海外商品公司会所及豪华别墅都选择用木结构别墅，作为销售卖点推广，效果相当好。对世外桃源项目来说，蓝色贝利家园、单身别墅与情侣别墅可部分选择木结构别墅。2、轻钢结构别墅轻钢结构是近年由国外引进的新兴建筑理念之一，是在木结构基础上的新发展，它以部分型钢与镀锌轻钢作为房屋的支承和围护，具有极强的坚实性、防风、防震性以及更好的防虫性、防潮性、防火性、防腐性和随心所欲的可塑性，并具有很强的绿色环保概念。曾经在广东南海穆天子山庄别墅和广东紫云山庄高尔夫社区别墅、深圳蛇口鲸山美式别墅上选择了轻钢结构，都取得较好的效果。（二）别墅产品的户型策略新式别墅结构先进、款式多样，结构简易，装修齐全，对世外桃源来说，面积在60—250平方米之间。一楼为公共活动空间，二楼为私人生活空间的两层式别墅是符合中国人和重庆人生活方式的主流类型。由于重庆市场的特点和旅游度假的基本需要，我们把面积一般控制在60—250平方米之间（不包括豪宅），户型品种安排在20个左右，供各类人士选择。（三）别墅物业的设计策略1、营造别墅物业的建筑艺术风格别墅物业对建筑艺术风格的追求超过其它一般住宅对建筑艺术风格的追求，这是由别墅物业本身特征和对环境的要求造成的。建筑艺术风格，就是建筑的本体特征，通过建筑造型、材料、颜色、饰物等因素综合表现出来。建筑艺术风格对于物业的价值影响程度在别墅物业上的表现，超过其它各种物业。因为别墅物业充分体现和满足了人们心理存在的各种嗜好及人们生来就存在的独异性和尊重感。例如：广东龙湖山庄的日式、欧式、美式别墅，正是因其独特的建筑艺术风格，使其单价高于一般的别墅一倍左右。建筑艺术风格越具独异性，其审美价值越恒久，其保值性也越强，如碧涛苑。反之，建筑风格，越缺少独异，审美价值随着时间而落伍，其保值性也越弱，之所以称某些别墅为农民房，也正因其建筑风格与农民自建房毫无分别。世外桃源别墅物业根据山水的分布和位置的不同，建筑风格可分别选择：欧陆式、美式、中国传统式建筑风格。2、维护别墅物业的私密性密性是居住物业追求的一个基本要素，具体指居住人员拥有的高度私有环境空间。对于别墅物业来讲，其对私密性的要求也较高。私密性好的别墅物业价值高于私密性差的别墅物业。目前在别墅物业的结构中主要有四种：（1）独立式；（2）连体独立式；（3