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文旅板块解析2019年9月重资产—轻资产—小镇蓝城农业+蓝城颐养+蓝熙健康+蓝城小镇战略解析三大研究院五大服务体系十二产业要素组织架构医疗健康+养老+教育+农业较强的资源禀赋核心产品投资+开发+配套+运营+盈利模式复制蓝城模式桃李春风案例分析目录战略解析重资产—轻资产—小镇蓝城农业+蓝城颐养+蓝城健康+蓝城小镇1995——2010重资产时代2010——2015轻资产时代2015——小镇时代宋卫平先生创立绿城房产1995年首创学院式养老地产2011年蓝城主营业务变更为蓝城农业、蓝城颐养、蓝熙健康、蓝城小镇2016年集团发展历程成立绿城建设推出代建模式2010年涉足现代农业2012年绿城建设正式更名为蓝城中国，建立代建三大运营模式。蓝城由此转型转型，形成轻资产运营及品牌输出的新型运作模式。2014年蓝城农业•与浙江省农业科学院联合成立蓝城农业公司•从事农业科研生产、检测、流通等全产业链产业运作蓝城集团蓝城颐养•在中国首创“学院式颐养”模式•服务模式主要有社区养老和机构养老蓝熙健康•蓝城集团、东软熙康和绿城物业共同组建，构建020社区健康医疗服务网络•开创社区和家庭健康医疗服务的模式蓝城小镇•代建业务重组到绿城后，蓝城小镇成为蓝城的重点业务板块业务板块蓝城一直将产品和服务作为自己的核心竞争力。进入农业的切入点依然选择擅长的地产产品和服务。产业方向和路劲选择值得借鉴。组织架构三大研究院五大服务体系十二产业要素蓝城生活策划研究院蓝城生活建设研究院蓝城生活服务研究院蓝城农业研究院蓝城产业发展运营中心蓝城农业蓝城教育蓝城颐养蓝城医院蓝城物业蓝城营销蓝城建筑科技蓝城景观蓝城装饰蓝城集团为达成小镇的理想状态，蓝城从硬件、服务到文化都进行了构建。并形成了四大研究院、五大服务体系和十二产业要素的核心组织体系，共15家子公司，均拥有独立经济造血能力，相对独立又相互关联。子公司介绍五大服务体系为满足客户对于空间、物质、身体、精神等方面的需求，打造影响和提升小镇生活品质的综合服务体系。蓝城通过健康、教育、产业、商业、物业五大服务平台四大研究院蓝城集团成立生活策划研究院、生活建设研究院、生活服务研究院以及农业研究院，为设计、规划、有序地营造和管理小镇的文化生活提供理论支撑。组织体系介绍——四大研究院、五大服务体系蓝城建筑设计小镇建设蓝城建设管理生活营造蓝城生活服务有限公司商业运营商业运营中心养老运营小镇合作方养老资源农业运营蓝城农业医疗运营小镇合作方医疗资源小镇生活场景研究院蓝城颐养蓝熙健康蓝城小镇组织体系介绍——十二产业要素蓝城小镇利用小镇生活场景研究所，研究如何营造小镇的生活场景；成立专门的商业运营中心，统一运营管理小镇的商业服务配套；成立蓝城生活服务有限公司，为小镇提供餐饮、娱乐、金融等生活服务，与蓝城养老、农业和医疗一起形成了完整的小镇服务体系。组织体系介绍——七弦琴管控模式董事张洪云董事封晓康董事兼总经理许峰董事寿柏年董事芮小宁董事楼建伟副总裁娄明霞副总裁吴昊天副总裁裘胜强副总裁谭为民董事长宋卫平蓝城集团执行总裁傅林江运营中心财务营销投资和上市蓝城将房产项目运营比喻为“七弦琴”，其中前期、设计、工程、销售、服务、成本、财务七条管控线，构成琴的七条弦；本体、行政、法务、企业文化、委托关系等日常工作，构成琴体基座。七弦琴管控模式使整个开发过程每一个细节都得到深入细致的把控。核心产品医疗健康+养老+教育+农业较强的资源禀赋2014年9月股权合作方：蓝城投资管理有限公司、绿城物业服务集团有限公司，东软熙康健康科技有限公司合资成立。蓝熙注册资本2亿人民币，其中东软熙康占股40%，蓝城、绿城等占股60%。业务范围：蓝熙慢病管理、蓝熙远程医疗、蓝熙海外诊疗、健康体检、运动指导、居家护理等。定位：面向社区居民提供包括家庭成员、全生命周期的健康管理、协同医疗、康复及养老等在内的产品与服务。成立蓝熙健康服务有限公司通过健康物联网、健康云平台和优秀医疗资源的结合，整个区域医疗中心和基层医疗架构的服务资源，为个人和家庭提供包括慢性病预防生态系统在内的生命周期健康关爱服务平台。东软康熙健康科技有限公司2017年7月股权合作方：蓝城集团与中控集团联手打造。蓝城恒汇注册资本1亿元人民币，其中蓝城持股51%，中控集团持股25%。业务范围：问茶系统。推动并改善人们的饮食方式，为健康生活方式提供大数据服务和具体解决方案。定位：打造高起点，高标准，高定位的全新茶产业品牌。成立蓝城恒汇科技发展有限公司中控医疗是浙江大学数字化医疗烟酒茶成果产业化的平台，拥有国际化专业技术团队。为国内高端数字化医院建设提供国际最先进、最全面的整体解决方案、产品和专业技术服务。中控集团医疗健康体系——股权合作方、业务、定位介绍医疗健康体系——运营模式房产优势少租金少成本背靠绿城坐拥百万客源依托东软获取先进技术和设备蓝熙健康以物业配套健康服务为切入点，可享受零房租（或少房租）、零物业费和零水电费的优惠。因此得以迅速进入绿城物业服务的社区，为居民提供健康医疗服务。绿城集团旗下物业公司现已服务超过30万个中产及富裕人群家庭，蓝熙健康依托绿城，拥有了其数以百万计的稳定客户资源。东软在医疗IT领域市场份额已经连续多年排名第一，拥有最先进的医疗设备及医疗平台。蓝熙健康利用东软的技术优势，搭建自己的线上慢病管理平台。不推诊所推云平台诊所建设成本高，辐射面很少。利用物联网和互联网技术，推出问安健康管理云平台，通过APP、微信、短信、电话连接客户提供健康管理服务。医疗健康——盈利模式对于医疗、健康等有较高技术要求的产业，蓝城采用合作的模式获取成熟的技术，可以省去技术研究开发的漫长过程和需要的大量资金，更快的将产业运用到小镇中去。蓝熙问安健康管理云平台目前实现年收入数千万，毛利润超过1000万元，累计服务超过12万客户。有偿提供蓝熙问安平台使用权向其他健康管理公司、药店、医院开放平台使用权推中医理疗、运动馆低成本投入，只需要50㎡左右场地办理中医理疗卡一张卡5千—6千元，做一次理疗费用约为100元开办运动生活馆在房地产项目内开办小型健身馆，配备一到两名健身教练，有些100平米的小型健身馆，甚至不配教练，只提供教学视频整合资源打包出售中医理疗、运动馆和体检中心、诊所组合打包，以咨询方案的方式整体出售给房产机构或物业公司养老体系——股权合作方、组织架构绿城养老服务集团（杭州）有限公司蓝城房地产建设管理集团有限公司，持股35%绿城房地产集团有限公司，持股40%蓝城颐养颐养服务产品颐养房产品机构养老（颐养教育）社区养老（颐居投资）乌镇雅园（雅达置业）养老体系——业务首创中国学院式养老模式，主要以养生养老项目开发、学院式养老社区运营、养老护理服务及运营三大块为主。在学院式养老社区的营造上，乌镇雅园打造了3.5万㎡的颐乐学院。居住者可以通过办理月卡、年卡来上老年大学，享受社区服务等。颐乐学院学院式养老模式的核心要素教育体系——股权合作方、组织架构、业务浙江绿城教育投资有限公司（绿城育华教育集团），注册资本5000万元，宋卫平及其妻子持股61%，绿城原执行董事寿柏年持股39%，已形成K12教育、职业教育及非学历教育培训一体化的办学格局。绿城育华教育集团下属共有23个教育教学单位。其中中小学7所；幼儿园15所；培训中心1所旗下品牌“绿城育华”自主打造早教产品，为0—18岁儿童提供各类教育服务。并与浙江大学携手打造绿城中国儿童发展研究院，打造绿城原创课程体系。打造蓝润天使学校，覆盖15年的全学龄段教育的一站式精英人才培养计划蓝城教育集团学前育华幼儿园小学育华小学中学育华学校足球学校职业培训学校专业教育2012年蓝城集团与浙江省农业科学院等合作成立，并持股42.5%。形成现代农业、生态农业、热带农业三大板块示范引领和辐射带动60多个基地布局和100余种产品体系。蓝城农业核心基地位于嵊州，总体规划1万多亩。成立绿城现代农业开发有限公司旗下8家子公司，分别负责营销、检测、种子和研发、生产基地。农业体系——股权合作方农业体系——业务、渠道蓝城农业几个主要生产基地以规模农业方式种植科研机构的优种农产品。生产端：农业硅谷产出优良品种、优良种子和科学种植、管理的技术。业主租种田地，中产、白领业主可自主管理，也可托管小镇农业公司，由农业工人打理。销售端：有线上、线下和宅配三种方式线上：B2C商场、天猫旗舰店、APP及微店线下：篮宴生活体验馆和超市宅配：篮宴宅配农业体系——业务、渠道蓝城农业商品流通线品质检测线科研线生产线综合体线营销公司检测总部农业硅谷精品示范园区现代农业综合体电商平台生活体验店宅配送大客户定制省级检验中心市级检验中心县级检验中心种子种业公司农业投入品公司企业研究院所院士专家工作站科研示范生产示范观光示范创意示范产学研用结合板流通贸易结合板美丽乡村结合板渠道建设安全保障创新研发标准生产协调提升农业体系——运营模式针对业主针对当地农民引入CSA模式（社区支持农业），将在农场提供给业主一块3—5亩土地，业主预先支出一年的地租及农资费用，并与农场签订协议，工作员人负责指导。农产品通过蓝城农业的销售端进行销售。流转后的土地请原住民耕种，由专家指导，产品可由蓝城农业统一销售。农业体系——运营模式蓝城农业是工商资本+科研机构的标准范本。蓝城小镇对乡村建设的探索模式是“地产+农业”。盈利模式农庄卖家将农庄卖给业主，签定耕地长期租约，提供相应农业技术和服务。A盈利模式农庄管家接受业主委托进行种植和销售。B亟待解决的问题运营过程中，出现业主放弃种植权利的情况，致使结果未达到预期。C蓝城在生活服务、养老、健康、教育等方面拥有很强的资源优势。正因为积累了这些资源优势，蓝城在做特色小镇的过程中，对运营、产业规划都会更加从容。蓝城所有小镇项目都包含4个小镇基因：农业、教育、康养和文旅，每个小镇再根据自身优势资源进行组合。所以我们看到的蓝城小镇都是“4+N”模式，例如上海春风江南的养旅农复合型健康产业园、莫干山观云小镇以旅游度假为主的颐养产业等。蓝城集团产品总结蓝城模式投资+开发+配套+运营+盈利模式复制蓝城模式——投资模式一二线城市是重点。主要考虑城市能级、交通、生态与地块等要素，人口稠密城市外30—50公里。1最好已经或规划有高铁站、地铁站、轻轨站点等；距离交通节点便捷且距离近；距离最近的高速出口车程10分钟内最佳。2项目内部或周边有河流、湖泊、水库等自然水体资源，且水质条件良好。地块内部或周边有农业资源可利用，有历史文化资源沉淀。3地块规模一般在1000—1500亩（不低于500亩），可利用农用地指标不低于1000亩；土地指标持续供应有保证，容积率可综合平衡4以农业种植为主，围绕美好生活小镇进行功能定位。5蓝城旗下有多家平台公司，均可在全国范围内进行项目拓展，存在一定业务交叉重合拓展力度较大。6农业种植、智库支撑、品牌优势、样板示范。7选址标准交通便利景观资源丰富地块规模产业方向拓展方式拓展优势蓝城模式——开发模式、配套模式杭州桃李春风和莫干山观云小镇是以收购现有项目股权，而后合作开发，合作方分别为基金置业、德清中大；乌镇雅园、嘉兴春风江南、成都多利桃花源、厦门桃李春风、北京桃李春风、无锡光伏智慧小镇的合作方分别为雅达资本管理有限公司、汉富控股、多利农业、联发集团、盈科、协鑫集团等当地实力较强的企业。同时与多方联合成立小镇开发运营基金，成为其小镇开发的重要资金保障蓝城现在建或筹备的项目多采用合作开发的模式。蓝城小镇开发周期一般在5-8年。蓝城选择将服务前置，从生活服务需求的角度出发，研制生活类产品。生活配套服务的落地，在头两年之内完成，保证第一期居民入住的时候可以享受服务。蓝城小镇打破原有房地产开发的固定思路，选择服务前置的配套模式。蓝城模式——运营模式成立小镇基金基金使用权：归业主所有。资金来源：开发商从小镇销售资金中提出2%作为初始资金、小镇产业运营收入（参观旅游收入、公益售卖、产业收益、金融收益）。使用范围：小镇硬件修缮、小镇文化建设。社区运营设立社群：建立业主的理想聚落，丰富小镇的生活文化。生活设计委