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昆明新亚洲体育城案例解读新亚洲体育城泛地产大盘/全客层营销项目名称占地面积容积率建筑面积首次开盘时间销售速度新亚洲体育城2200亩1.7200万方2005-0965万方/年区位：昆明昆洛路与广福路交汇处占地面积：146万平方米（1-4期）总建筑面积：200万平方米（1-4期）均价：4500元/平米（高层部分）[基本特征]远离老城中心区的复合大盘[项目业绩]创65万方/年的销售奇迹项目重要节点：03年政府立项；04年10月拍地；05年6月动工；05年9月开盘新亚洲体育城基本信息名称新亚洲体育城开发商星耀体育运动有限公司所属区域南市区地址新昆洛路与广福路交汇处（官渡古镇旁）电话737666策划顾问广州·博智规划设计澳洲U/A设计集团整合推广恒通广告活动公司杲鑫活动模型制作九易模型施工单位一至三期为云锡建设，四期为市一建，五至八期（长丰项目）为北科建物管公司楷唯物业物管顾问戴德梁行开盘时间一期05年9月，二期06年10月，三期07年4月，四期07年12月交房时间06年12月31日水晶堡交房、07年6月30日星汇园交房、7月30日水木清华交房、12月30日万景园、百合园交房、08年9月30日千紫园交房建筑类型多层、小高层、高层、别墅、商铺、商业街、多层写字楼、高层写字楼物业类型退台洋房、联院别墅、独栋别墅、美景洋房（高层、小高层）、电梯退台洋房、独立商铺、底层商铺、商业街、高层写字楼、多层花园式写字楼、公寓总占地面积3500亩（一至八期）总建筑面积500万平米绿地率45%总建筑密度26%平均容积率2.1物管费别墅5元/㎡、洋房0.9元/㎡、小高层、高层为1.1—1.5元/㎡、商业2.4元/㎡总户数1-4期住宅约11322套、商铺1296间、5-8期约10000户项目成功关键一/泛地产运作，定位城市中心的多元地产集群开发体【核心定位准确】新亚洲·体育城不是一个居住大盘，也不仅仅是以居住为中心的复合地产，而是一个定位城市中心的多元地产集群开发体。作为城市新中心的多元地产集群开发。是整合居住中心、体育运动中心、商务办公中心、商业休闲中心、教育医疗中心等五大功能中心的复合型楼盘。为发展地方体育事业，推广全民健身运动，经过云南省政府及昆明市政府的积极争取，2007年第七届全国残运会将在昆明召开。因现有的大型综合体育场馆满足不了残运会比赛要求，而且现有的体育设施陈旧，已不适应现代城市对体育设施的发展要求。为保障第七届全国残运会的顺利、圆满举行，同时考虑到以体育设施投资多元化来替代政府单一投资的改革需要，云南省及昆明市两级政府将昆明体育运动城暨2007年全国第七届残运会场馆和周边配套项目确定为省、市重点工程。新亚洲体育城由此而来。云南省博物馆和云南大剧院的建设地，敲定在了新亚洲•体育城对面，建成后将与新亚洲•体育城“万人体育场馆”交相辉映，成为城市级的三个地标性建筑。项目由来——对开发商要求高，开发商应具备整合不同业态的地产开发运营的实力1、满足2007年全国第七届残运会比赛需要；2、满足云南省大型体育赛事需要；3、满足云南省大型表演活动需要；4、满足昆明市南市区体育设施配套需要；5、满足云南省各种运动俱乐部活动及教学培训需要；6、满足昆明市建设新昆明东城区的需要；7、超大规模、功能完备的新居住中心；项目承载功能住宅中心运动中心商业休闲中心商务办公中心医疗教育中心项目1-4期规划图新亚洲体育城配套设施——社区配套新亚洲体育城涵盖了超大规模体育运动场馆设施区（万人体育馆、国际网球中心、国际标准田径赛场等）；120亩云大附中主校区的星耀学校；西南大型体育文化用品批发广场；省市级大医院、公安派出所城区配套等七项细部配套。【体育配套】新亚洲体育城的体育配套设置有1场（田径场）、1馆（万人体育馆）、其中针对全民健身的设施场所有不少于30个的网球中心、15个壁球室、30个羽毛球场及乒乓球场、篮球场、温泉健身理疗、游泳馆等。【生活配套】方面配有星天地商业广场、云大附小、大型超市、公寓式酒店、电影院、酒吧、咖啡吧、餐饮休闲中心、大型百货店、尼斯酒店、银行、电影院、云大附中星耀学校、地球村幼儿园、第一人民医院星耀医院、派出所、星耀农贸市场。【医疗配套】昆明市第一人民医院——星耀医院【教育配套】云大附中—星耀校区，设有小学部、初中部、高中部和国际部，建成后将成为云大附中的主校区。同时，新亚洲•地球村幼儿园总建筑面积约2888平米，是一所由深圳市地球村教育发展有限公司投资兴办的全日制民办幼儿园。新亚洲体育城配套设施——商业配套新亚洲•体育城商业街规划用地约118亩，总建筑面积约6万平方米，集高档/特色餐饮、酒吧、超市、电影院、时尚用品/饰品的餐饮、娱乐、运动、休闲购物的大型商业中心。商业街处于新亚洲•体育城的核心区域，南接广福路和国际网球中心，东临万人体育馆、篮球馆和足球及田径场，西靠新亚洲•体育城的“水晶堡”、“温布尔顿”、“水木清华”住宅区，北面是西南地区独有的占地约200亩的别墅型商务办公区、全长1.8公里的绿化运动主题公园、云大附中•星耀学校及“万国花园”、“百合园”住宅区。建成后的商业街顺应昆明市政治中心的转移和新昆明的建设，以新亚洲•体育城为核心，以南市区为核心区域，辐射新市政府呈贡新区、滇池片区、关上片区，同时以强大的配套及高规格的定位成为面向整个昆明的集运动、餐饮、娱乐、休闲的新中心、新亮点。项目成功关键二/抓住“天时”“地利”，与城市发展同步【天时】城市新中心的崛起。城市新中心区崛起成为未来城市发展的重要战略，是“举全市之力”来共同营造的重要内容。新昆明城市的打造是关乎未来昆明城市化发展进程，解决昆明政治、文化、商业、交通、人口、聚居地的合理布局，平衡协调发展的重要之举。【地利】新亚洲·体育城恰好处于城市扩张方向的中心区，是城市功能向周边区域覆盖的枢纽位置，是“新昆明”的“新都心”所在。纵观昆明城市发展的大势，我们可以看到，“昆明向东”已经成为一种必然趋势，且正在成为现实。在呈贡新城建设新的政务中心的消息一经发布，敏锐的开发商迅速意识到其“钱途”不可限量，一时“东城地贵”。谁先抢占先机，谁就占位得势。新亚洲体育城区位分析项目地处新昆洛路与广福路交汇处，随着新昆洛路的通车和广福路的改造工程竣工，与之相邻的将是两条城市主干道；同时，市政公交也围绕新亚洲•体育城制定了3-5条公交专线，交通将极为便利。项目是连接“昆明老城——呈贡新城——未来昆明空港经济区”新三角经济圈的黄金中心点。东南：连接昆明新市政府、大学城东北：连接昆明老城区、新昆明国际机场西边：连接云南省委、省公安厅、省人大等省委机关和滇池旅游渡假区项目距离市中心区15公里项目处于老城区与市政府新区之间的中心区域项目成功关键三/多元化产品，全客层营销各期物业类型楼盘名称小高层（套）高层（套）洋房（套）别墅（套）开盘时间总计（套）90㎡以下所占比重(套数/%)一期水晶堡————896805.9904洋房占10.4%，共94套水木清华88777605905.10984无90㎡以下星汇园30811615094005.102018洋房占7.5%，共38套二期万景园1314——660——06.101974小高层、洋房占24.97%，共493套百合园————318——06.11318洋房占62.34%，共198套千紫园————324——07.3324洋房占64.51%，共199套三期五环锋尚——714668——07.41382洋房、高层占45.8%，共633套四期星体花园——3358————07.123358高层占40%，共1343套·总计171060103435107——11262占全部房源的26.62%，共2998套【开发分期】项目05年启动，截止目前前四期已经成功开发完毕，五-八期产品处于规划阶段。【开发策略】主要配套设施（城市级）先行开发，社区级配套设施与住宅同步开发。最先开发入市的是花园洋房（当时花园洋房是昆明最流行的特有产品）和别墅。【各期产值】一期产值约21.3亿、二期产值约13.7亿、三期产值约8.8亿；现四期正在热销中，产值约20亿，五期已进入规划阶段，五至八期产值约60亿；星都国际总部基地产值约13亿。1、花园洋房是当时（2005年）在昆明市场上的特有产品，也是本项目的主力产品。该种产品为六层建筑，采用全退台式处理，其中1、2层产品带有约60—90平方米的地下层。楼梯为一至四楼无转角设计，保证了该类产品室内外的全阳光接触。建筑外立面外形丰富、层次感强，浓郁的地中海情调尽显舒适生活。2、前三期的高层、小高层产品主要以平层结构为主，主要为东南朝向，户型特点为全日光原则，整个从南至北由连院别墅、花园洋阳房、小高层、高层逐步拨高的空间布局使产品（特别是高层产品）视野宽阔，空间感极好。整个户型设计布局方正，使用率极高。独有的阳光花房设计，使得主人无论从客厅、书房、厨房都可尽享绿色心境。3、联院别墅产品在设计上采用四个别墅为一个组团的隔墙连院设计，同时带有下沉式超大活动娱乐室。使每一家都保证了居住、娱乐的高度私密性。剔除了近年来开发的连排别墅项目无私密性的缺陷。同时每组团不一样的外形设计、颜色利用。保证了该产品在风格上的差异化设计。改变了连排别墅像是农家排屋的感观形象。大大提升了产品的品质。产品创新分析【花园洋房消费者】主要为中小型企业主、个体消费者、国企中、高层职员、公务员、合资企业的高级雇员、高收入者，企业、机关单位中、高管理层，高收入行业的员工，具有一定的社会地位，注重运动、休闲，注重生活品质及格调；【小高层、高层消费者】城市精英、企业白领、国家机关中等收入群体；【别墅消费者】大中型企业主、城市高端收入群体如专业经纪人、律师、医生、金融工作者等高收入者，大部分以经商为主，或者是企业、机关单位高层管理者，高收入行业的中高级管理者，具有较高的社会地位。全客层营销项目核心优势（1）强大完善的配套优势：体育、教育、交通、商业、商务办公、医疗卫生、安全等众多较高标准的配套确保了该项目生活的便利、舒适性。（2）独一无二的大型综合体育配套设施是本项目营造体育特色概念的支撑点。（3）区域升值空间及发展潜力巨大。（4）大社区总体规划保证了社区整体的科学布局。（5）作为新城区建成后，大环境、城市总体规划、交通都会优于老城区。（6）与滇池相邻拥有良好的自然生态及人居环境。（7）地处南市区的餐饮娱乐中心及时尚商业步行街。尽享新城市核心区位的便利。（8）云大附中主校区的入驻确保该区域教育品质。（9）与世纪城遥相呼应，构建超大城区。一期先后开发水晶堡、水木清华、星汇园【组团名称】水晶堡【物业类型】花园洋房、别墅、车位、商铺【总套数】904套物业类型统计花园洋房别墅车位商铺套数8968344137面积（㎡）80-188388-6839-3029-119总价格（万/套）20-9679-1594.3-9.623-107开盘时间2005.9.2005.92006.12005.9新亚洲体育城各期产品开发策略（一期开发策略）一期先后开发水晶堡、水木清华、星汇园【组团名称】水木清华【物业类型】花园洋房、别墅、高层、小高层、车位、商铺【总套数】984套物业类型统计花园洋房高层小高层别墅车位商铺套数（套）60777885928530面积（㎡）113-187104-255142-254199-3148-25134-228总价（万/套）43-9822-10537-130139-2864-976-119开盘时间2005.102006.52006.4新亚洲体育城各期产品开发策略（一期开发策略）一期先后开发水晶堡、水木清华、星汇园【组团名称】星汇园【物业类型】花园洋房、小高层、高层、别墅车位、商铺【总套数】2018套物业类型统计花园洋房小高层高层别墅车位商铺套数（套）5093081161401034150面积（㎡）80-188131-254104-209199-3098-3343-545总价（万/套）22-106——21-88124-3954-1031-240开盘时间2005.102005.102005.102005.102006.52