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再造新高度万科国际金融中心定位及产品打造方案谨呈：万科房地产开发有限公司前言Foreword取势与尊事201X年9月至201X年入市15个月201X年，随着样板间开放与新营销中心的投入使用项目已逐步改变前期仅以性价比取胜的刚需盘形象但70万方大盘之势仍未体现项目将如何通过一期余货的成功运营，持续提升项目形象为二、三期的开发建立品牌基础？报告体系AnalyzeSystem目标及问题导出项目质素界定外部环境洞察开发模式及档次建议项目定位及产品打造营销思考本报告以核心目标为重心，进而实现基本目标。项目目标：以项目优异的质素，加上首都在南城超高层产品的打造，完全可打造为北京标杆性项目。基本目标销售目标：万科集团品牌跃升的期望及北京项目的标杆，高溢价平量是本案追求的运营模式，实现至少14000元/平的均价实现品牌跃升实现高溢价核心目标品牌目标：万科集团北京央区项目又一力作，基于前期开发诸多项目，本案将是万科品牌跃升的基石。树立北京标杆核心目标：实现高溢价，实现万科品牌的跃升！实现目标的项目质素挑战：位于永定门商圈（城市副中心），涵盖酒店、写字楼、公寓、商业各类型产品的中小体量城市综合体项目，区域及体量存在挑战。常胜街长安街新盒东路本案永定门区域开发商实力城市综合体项目中小体量超高层项目涵盖酒店、写字楼、公寓、商业多种物业于一体的城市综合体。原来是机电市场用地。项目位于长安街和新建东路交汇东北向，沃尔玛永定门店北面。万科集团倾力打造；已有万科国际财富中心、黄金海岸、北国风光等数个项目的品牌积淀。项目含2栋超高层和商业，用地面积2.4万平米，总建面16万平米；容积率：6.0建筑密度：31.7%本案嘉盛国际均价：1020宏泽家园均价：8000铂金国际均价：8000凯轩云顶均价：6500锦绣世纪均价：5900序号项目名称销售均价起价最高价主力户型1铂宫.中山庭830080001100050-113平两房、三房2明城国际中心1000095001100040-1203人瑞潇湘国际未确定88001万左右40-60平一房,90-100平两房,145平三房4万科金域华府720070007500剩125平三房5保利广场85008000970046-120平6嘉盛国际1020086301020050-240平7汇金国际暂未定，价格报告正制定中————73-77两房、99三房北京市中心区域公寓价格调研项目周边区域市场价格调研实现目标的区域市场价格挑战：目前区域内市场价格天花板约为10000元/㎡，区域价格箱体上限突破存在挑战。开发商总建面（万平米）中建集团28.7保利集团65建发集团19.3通用83.4纳爱斯25建鸿达50嘉盛地产160北辰300万达地产100泰贞投资25保利4号地块万达商业广场实现目标的竞争市场挑战：本案面市时将面临多个大体量、高品牌的城市综合体项目，本案存在强大竞争压迫挑战。项目质素永定门商圈，一线商圈，中小体量城市综合体项目。当前市场目前项目所处区域价格天花板为1万元/㎡实现目标的问题导出：未来市场未来将面临大量的大体量、高品牌的城市综合体项目一个在非传统核心商业、商务区的中小体量综合体项目，如何在与大体量综合体竞争中，形成优势开发策略，实现价格箱体的突破？实现14万的高溢价目标问题转化：在寻找实现价格箱体的突破之前，我们先必须透彻把握项目内因与外因，并从中寻找实现目标的契机。报告体系AnalyzeSystem目标及问题导出项目质素界定外部环境洞察开发模式及档次建议项目定位及产品打造营销思考一个城市综合体最重要的，首先就是它所在区域在城市发展中所处的位置。项目所处的永定门区域在北京城市发展中的地位如何？项目质素界定项目区位价值项目地块价值+45.00%50.00%55.00%60.00%65.00%2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2010年北京城市化率约65%，GDP有望破4000亿元，保持约15%的高速增长……,促进城市的扩展和发展！！北京城市扩张长株潭融城城市化水平高速增长高速GDP带来强劲支持永定门新兴次级商圈，连接老中心区与新城市群落永定门商圈是近年来新兴起的次级商圈之一，由于绝版的地段优势，沃尔玛进驻后逐渐兴起。随着北京城市的强劲发展，城市扩建步伐加快，未来此地将是连接老中心区与新城市群的中间地带。永定门商圈现状：北京新兴的次级商圈，处于长株潭融城的主方向，未来老中心市区与新城市群落的连接地带。老城郊区，形象展示、心理印象均较差，本区域在老北京人心目中，超过东塘往南，就是北京的郊区了。现在从市中心到东塘只需5分钟车程，但这种心理距离目前仍然存在，且影响较大。除本案地块周边较多老旧的建筑，如白沙小区、临街商业等，档次都较低，展示面比较差，更固化了北京人对本区域的心理印象。永定门形象现状：原本的老城郊区，周边多为旧城的老居住区，人流混杂，形象展示差，北京人对本区域的心理印象较差。大动脉长安街与新建路交汇处，交通便捷倚长安街与新建路，位于永定门区域的核心位置，位居泛东塘板块区域，交通意义重大；2、7、602、120、102、134、145、146等近20趟公交车经过，交通便利，连接市区繁华地带；地铁1号、3号线近临，交通出行方便距离地铁3号线东塘站在1公里内，而且乘3号线可直达规划中的新北京火车站，与武广高速铁路对接，旅客出行可以做到“零换乘”。乘地铁出行，快捷舒适、准点率高，“地铁口物业”，不但能为业主提供“出则繁华、入则宁静”的生活，还能给业主良好的投资升值空间。万科项目永定门永定门交通现状：城市主干道长安街、二环线经过，规划地铁1号、3号线经过，交通发展战略要地。5分钟金融圈，畅享便捷餐饮生活交通银行、中国银行、建设银行、招商银行、中信银行、北京银行、光大银行均在区域1.５公里之内打造5分钟金融圈。永定门麦当劳、肯德基、台北豆浆、嘉兴茂餐饮广场、妙趣厨房、上岛咖啡、蒸有味等众多餐饮机构云集，为上班族提供众多餐饮选择。沃尔玛做邻居，体验一站式生活沃尔玛超市近在咫尺，消费购物、娱乐休闲轻松体验，畅享一站式便捷生活。韶山中路、新建路、曙光路左右环绕，2分钟触达东塘商圈，10分钟抵达五一繁华地段，轻松掌控城市脉动。永定门配套现状：金融机构，各大银行均有分支机构，沃尔玛超市、餐饮机构一应俱全，1.5公里半径内，商业基础较好。谨呈：万科房地产开发有限公司那么，永定门的未来呢？北京05年以前的发展方式是典型的单核心发展模式，五一广场是城市唯一的核心区，承载整个城市的核心功能多核心发展有利于城市的均衡发展，分散城市发展压力，新核心区发展成为城市发展的动力源，将拉动城市快速发展第一阶段：单核心扩张第二阶段：多核化发展第三阶段：都市群形成主城核心核心核心核心川崎千叶横滨其他城市东京其他城市副城副城副城副城川崎千叶横滨其他城市东京其他城市副城副城副城副城副城副城副城副城北京、湘潭、株洲的“一体化”发展是城市发展成为“都市群”的结果。多核心发展有利于城市群的形成北京发展趋势：基于城市快速发展，北京由单核进入多核发展阶段。武广客运线开通高档次物业地铁效果图北京新城地铁修建北京发展趋势：武广开通、地铁修建、轻轨规划、旧改热潮。一个国际化的大都市崛起的身影若现。国际化大都市若现，北京迎来历史性革新【升级】【南移】【裂变】成为主旋律…【升级】——城市功能、档次升级，一个国际大都市的身影渐现。【裂变】——城市中心由一极到多极，商圈单极优势削弱。北京发展趋势：融城中心；巨资注入永定门；剧烈变动期区域发展：北京融城，城市向南发展，项目位于南城核心，发展空间巨大。区域前景：深国投10亿巨资打造永定门商圈核心，引入沃尔玛、时代华纳2巨头。剧烈变动：融科三万英尺、保利广场、纳爱斯、云鼎公馆等新兴高档物业加入，与周边旧民居产生强烈对比：这是一个新旧交替的区域，是一个剧烈变动的区域，是一个未来有无限可能的区域。永定门发展趋势：随着长株潭融城及城市拆迁的发展，巨资不断注入，区域高档物业逐渐聚集，区域为城市中心区升级的桥头堡对比十字路口是否有大体量商业支撑是否有标志性城市综合体引领是否有高档物业的群聚主要干道交汇干道对比十字路口长安街劳动路口友谊商城、金色家族、步步高无华都黄土岭路口无无无二环线路口无无无湘府路口步步高、通程商业广场德思勤广场奥园、华盛世纪新城、红星国际时代阳光路口汽车南站杂乱商业无无常胜街劳动西路口新一佳无新世纪干线新建路口无无无二环线路口无无钱隆尊品新姚路口天虹百货无BOBO国际、博林金谷、申奥美域木莲路口无无和庄、长大彩虹都友谊路口无无湘府华城、童话里、满庭芳韶洲路口无无无湘府路口无无欧洲城、星城荣域杉木冲路无无天城尚品本案区域长安街新建路口沃尔玛、华纳影城本案及保利广场、融科三万英尺、云鼎公馆、长城非常生活、纳爱斯永定门区域将成为北京城市升级裂变过程中，新的央极。而本案将成为引领央极形成的标志性项目。永定门发展趋势：永定门区域将成为北京城市升级裂变过程中，新的央极。而本案将成为引领央极形成的标志性项目本案永定门区域未来：城市主发展方向上的央极承前启后，城市中心区升级孕育无限可能永定门商圈目前属商圈副中心，但未来将成长为新的央极1目前，永定门属生活型商圈，生活配套齐全，但商务氛围还不够浓郁2城市裂变背景下，永定门可继承原有商圈积淀精华，最有潜质崛起为升级版商圈，承担城市升级后的商务商业功能3项目质素界定：净用地面积：2418989㎡规划净用地面积：18848.6㎡建筑面积：159454.74㎡容积率：6限高：150米限高建筑密度：31.7%绿化率：36.5%道路级别：长安街为城市主干道，双向六车道。新建东路暂时未完全拉通长安街106米84米40米地块简介：永定门核心区域位置，具备打造超高层标志性建筑潜质。150米超高层标杆；园林、道路规划大气合理150米超高层，将成为永定门区域唯一标杆项目；36%园林绿化规划，人车分流进入道路系统，具备成为城市标杆的外部硬件条件。3.9米层高，豪华电梯配置，3.9米写字楼层高，3.6米酒店式公寓层高，3.2米公寓层高写字楼10台电梯配置；公寓6台电梯配置奇偶层大面积空中花园设计。层高3.6米层高3.9米层高4.5米10台高速电梯6台高速电梯大面积空中花园写字楼公寓层高3.2米大面积空中花园地块规划详解：16万中小体量综合体项目，物业类型齐全，初步规划高端，有条件打造城市标杆项目。十字路口，标志地段，昭示性强长安街与新建路交汇处，过往人流、车流量大，项目昭示性强，有利于项目对外形象推广；十字路口，为重要交通枢纽，人群集中度高。吸引人群，有条件形成城市新中心重点交通地段能吸引较多人群关注，扩大项目影响力；利于有利的位置，进行项目的形象推广，传递项目价值，提高目标客户对本案的认可度，带来较高的商务机商业价值。地块昭示价值：城市主干道的十字路口，城市绝版地段，永定门区域核心所在，人流集中，昭示性强。一级车流线二级车流线三级车流线一级人流线二级人流线三级人流线长安街：北京传统的南北交通动脉，车流和人流非常旺盛，将是本案人流的来源之一。保利广场三期：集中式商业+商业街+公寓+写字楼，有利于人气的聚集。本案可与其相互呼应，制造群聚效应。保利广场一、二期：以住宅+商业街为主，是主要的居住群体，直接为本案商业、商务提供消费人群。地块交通动线：长安街将是本案的车流主要聚集区，与南侧保利广场3期接壤区，将是本案人流重要聚集区。保利广场商业走廊，连接东塘、永定门商圈保利广场，49万平米的综合体项目，一、二期大体量的住宅，加上三期临长安街部分的商业，力求打造的将是北京市新的一条商业走廊，并实现东塘、永定门两大商业中心的无缝连接。保利广场的大体量，提高了本区域的整体档次，它的体量将为本项目提供商业和人气支撑，将与本项目一起，成为永定门商圈的核心驱动力。地块驱动价值：本案与保利广场一起，将成为未来永定门商圈发展的核心驱动力。项目体量中小，有出奇制胜的基础；1本案将和