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国门湾科技五金城地下产品定价方案一、地下产品定价目的项目现阶段恰逢房交会的契机以及7#、10#进户的绝佳时机，势必会有大批的人流量聚集，此时也正是推出地下产品价格的最佳时机。在销售已有物业的同时抛出地下产品的销售价格，不仅可以稳定前期认筹客户的心理，更是丰富项目产品的类型，也可最大限度地夺取市场销售份额，加速公司回款。二、地下产品市场情况分析新城区目前在售车位较少，因此主要选取项目周边及较为热销项目车位作参考。新区项目名称车位面积/价格区间车库面积/价格区间车位/车库情况产品优势推盘至今销售情况优惠滨海·扬州城无车位19-50㎡/均价8000每平米地上(产权)车库面积灵活性价比高已销售3无优惠绿城·紫金园12㎡/138000无车库地下车位(无产权)小区环境好销售不到30个无优惠日月鑫·西湖城12㎡/158000无车库均为地下车位(无产权)江景房销售不到10户无优惠海纳·吉祥家园15㎡/130000无车库地下车位(无产权)，共计300个面积大销售不到10户无优惠上城左岸15-25㎡/150000无车库一期推出200个车位(无产权)二期推出200个车位(无产权)江景房地段好一期车位已开始解筹二期车位已认筹完毕无优惠永同昌·滨江一号无车位27-28㎡/210000-230000地下车位、车库(无产权)，共计500个江景房高档别墅区内部认购——圣淘沙·新加坡城无车位23-29㎡/按位置、面积定价200000-250000半地下车库(产权)产权车库地段好销售不到5户无优惠黄金水岸、金色水岸15㎡/15000022㎡/220000地下车位、车库(无产权)江景房地段优势销售不到10户无优惠结论：1、新城各个项目车位/车库产品推盘量较少，售价区间为15-25万之间不等。2、无产权地下车位售价区间在13.8-15.8万左右；地下车库售价区间在21-25万左右；地上产权车库售价区间在15.2-40万左右；半地下产权车库售价区间在20-25万左右。三、地下产品定价原则市场比较原则：根据对新城区不同楼盘的市场调查情况，新城区目前住宅小区地下停车位（库）价格在15-25万之间。较受业主欢迎的是地下停车位，此类无产权车位售价集中在13.8-15.8万，有产权车库售价区间在15.2-40万左右。根据下列情况拿出其中四个项目做出价格比较：新区项目名称车位面积/价格区间车库面积/价格区间车位/车库情况推盘至今销售情况滨海·扬州城无车位19-50㎡/均价8000每平米地上(产权)车库已销售3个绿城·紫金园12㎡/138000无车库地下车位(无产权)销售不到30个上城左岸15-25㎡/一期：80000二期：150000无车库一期推出200个车位(无产权)二期推出200个车位(无产权)一期车位已开始解筹二期车位已认筹完毕永同昌·滨江一号10-12㎡/100000~12000027-28㎡/210000-230000地下车位、车库(无产权)，共计500个内部认购总结：1、滨海·扬州城和绿城·紫金园从地段上看是有一定差距的，后者的地段性要好与前者，但是销售情况均不容乐观。由于价格过高，导致客户望而却步，建议我项目在推出地下产品时，价格不要定制过高，以免流失大量意向客户。2、从以上数据可以看出，上城·左岸的地下产品销售相对较占优势，但仍存在问题，该项目推出一期地下产品售价仅8万，认筹量非常乐观，二期推出价格调至150000，便导致很多认筹客户流失。3、滨江一号车位售价区间在10万-12万之间，平均单价10000/平米，车库平均单价单价在8000左右，从地段的性质分析，该项目的地下产品定价相对较低。四、地下产品整体价格的确定1、客户调研数据分析：车位、车库、仓储调研数据分析为了解市场客户的心理状态，我们对本案50位业主进行了关于其对车位、车库、仓储需求的调研，调研数据如下：20组商铺（自营客户）；10组公寓（2组要车库）；20组住宅（已认筹8组）客户需求需求数量可接受的价位需求车位13组10万/个需求车库11组12万/个产品要求：墙体砌筑，带产权需求仓储6组约4500元/平米26%22%12%40%需求车位需求车库需求仓储没有需求分析：1）现阶段，本案业主对车位的需求量最高（26%），心理可接受价位为10元；2）本案业主对车库的需求量暂列第二位（22%），但客户要求车库要有独立权，且结构为墙体封闭，心理可接受价位为12万元/个；3）本案业主对仓储的需求量暂为最小（12%），原因是市场运营尚未启动；客户可接受的心理价位为4000元/平米。建议：1）车位销售价：实收价不超过10万元；2）车库销售价：实收价不超过12万元;3）仓储销售价：实收价不超过4500元/平米。2、前期认筹情况分析:由于地下产品前期的认筹优惠为：第一批认筹客户缴纳1万元立减1.5万元。第二批认筹客户缴纳1万元立减1万元。第三批认筹客户缴纳1万元立减5千元。从以上的认筹优惠再结合市场的调研数据分析和客户的调查数据分析可以看出，目前地下产品的售价如果不能达到客户的需求，将会出现滞销状态。因此建议本项目地下车位价格区间为：10.5万-12.5万/个。地下车库价格区间为：12.5万-14.5万/个。地下仓储价格区间为：4500万-6500万/平米。注：房交会期间，由于现场人流量大，收款不便的的原因。为方便客户快速选购地下产品，建议房交会期间缴纳500元小定金即可预订车位，3天之内前来缴纳1万元认筹金即可。注：地下车位由于在车库中，因交通组织情况、面积大小、客户停车习惯和安全性的不同，价值也有所差别，为了更合理的实现地下车位销售，综合考虑以上因素，建议以不同等级的价位对车位的优劣性加以区别。(具体车位详细价格待地下产品最终确定另见附件)