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xx药业(600518.SH)研究2目录概述累计虚增投资18.47亿元第一部分不存在的土地第二部分项目虚增之中药物流配送中心第三部分项目虚增之新中药材专业市场释义累计虚增投资18.47亿元概述•康美药业(600518)是A股资本市场的一个高增长神话。2001年3月份上市以来，康美保持了很高的增长速度。2002年公司收入4.1亿元，2011年收入60.8亿元，9年复合增长率34.9%•高增长的故事使康美成为了资本市场的宠儿，机构投资者青睐的对象–2001年上市至今，康美股票取得了近8倍的升幅–2012年中报显示，康美股东名单中包括嘉实、大成、鹏华、华安、银华等知名基金2002-2011公司收入(单位：亿元)4康美的资本市场故事康美的资本市场故事•与高成长相伴，康美也是资本市场的融资高手。2011年报显示，2007以来公司通过增发、可转债、权证、配股、公司债等各种方式，几乎做到了年年融资，累计融资额87.2亿元•公司的投资项目也四处开花，项目遍及广东普宁、安徽亳州、四川阆中、吉林集安、甘肃定西等地，涉及中药材饮片、西药生产销售、中药材贸易、人参和三七种植、医院、连锁药店等多个领域（部分可见右表），康美药业规模急剧扩张5投资项目预计投资/亿元项目位置中药物流配送中心10.0广东普宁新中药材专业市场10.0广东普宁康美中医院工程项目6.0广东普宁吉林人参产业园基地4.0吉林集安成都康美中药生产基地3.0四川成都四川阆中医药产业项目3.0四川阆中甘肃定西项目15.0甘肃定西华佗国际中药城项目15.0安徽亳州合计66.0•然而，中能兴业投资咨询公司与《证券市场周刊》历经近6个月的研究与调查，发现康美药业高成长的背后，涉嫌财务造假。其这些年的增长，很可能是由造假、融资、再造假、再融资支撑的谎言•对康美药业多年历史数据的分析显示，公司增长的主要动力来自中药材贸易，对这部分收入的真实性进行考证存在较大困难。因此，我们将分析的重点放在投资项目(含购买土地)的真实性上•经过对康美药业重大投资项目的考证，我们发现，康美药业虚增了土地使用权、项目工程建设投入等。经初步测算，虚增金额达18.47亿元，几乎等于康美药业2002-2010九年净利润的总和6康美的资本市场故事7康美药业虚增投资明细表单位:万元项目虚增详细页码#1土地21000.013#2土地11639.014#5土地36000.024中药物流配送中心土地29100.032工程建设投入27495.4新中药材专业市场土地47275.541工程建设投入12231.5合计184741.4康美的资本市场故事•除虚增投入外，康美药业通过关联公司汇润地产从事房地产开发业务。汇润地产在普宁当地开发的一些地产项目用地均源自康美药业。但康美药业未披露土地变更的关联交易事项，甚至在所有公开信息中也从未提及汇润地产•甚至出现这样的情况：汇润地产开发的房地产项目已销售完毕，康美药业仍将项目所在土地列入其无形资产中8康美的资本市场故事9图表索引•图1：康美药业面积最大的3个土地证号，有两个是虚假的P12•图2：#1土地公告信息P13•图3：#2土地公告信息P14•图4：#3土地公告信息P15•图5：#3土地中国土地市场网信息P16•图6：普宁市环保局出具的中药物流配送中心环评公告P17•图7：康美药业3.36亿元购买马栅村700亩土地P18•图8：康美药业向马栅村购买的土地用于中药物流配送中心P18•图9：中药物流配送中心项目选址南靠普宁火车站P18•图10：中药物流配送中心所在区域P19•图11：康美药业2007年1月所立的中药物流配送中心奠基碑P20•图12：康美药业2012年10月“重复购买”土地的规划红线图P21•图13：#4土地公告信息P22•图14：#5土地位于普宁市池尾街道贵政山村P24•图15：#5土地公告信息P24•图16：年报显示康美药业2010年不存在转让/处置土地的情况P25•图17：康美药业计划投资10亿建设新中药材专业市场P27•图18：2011年末新中药材专业市场基建投入已达1.11亿元P27表1：康美药业普宁土地验证结果P11表2：康美中药物流配送中心投资进度表P34表3：康美药业中药物流配送中心情况对照表P39表4：新中药材专业市场投资进度表P43表5：新中药材专业市场情况对照表P44图19：2011年末新中药材专业市场投资累计已达7.11亿元P27图20：2011年无形资产增加6.亿元主要系购买新中药材专业市场土地使用权P27图21：康美普宁新中药材专业市场奠基碑正面P28图22：康美普宁新中药材专业市场奠基碑侧面P28图23：新中药材专业市场奠基仪式遗留条幅P29图24：新中药材专业市场建设用地规划红线图P30图25：药品城奠基碑周边区域地块地形分布图P31图26：中药物流配送中心路标P36图27：中药物流配送中心建于#3土地上P36图28：普宁药品城规划区域P42不存在的土地第一部分11土地情况验证结果表1：康美药业普宁土地验证结果我们将康美药业位于广东普宁的、本报告涉及的土地根据不同的性质、用途一一编号，如表1所示。#1#2#3是康美药业在普宁市所有土地证号中面积最大的三块。#4#5#6是康美药业公告中提到的项目建设用地，#7#8#9是源自康美药业，但最后被其关联公司汇润地产用来开发房地产项目的土地。序号土地使用权证编号验证结果位置用途来源面积(平米)面积(亩)金额(万元)#1普府国用(2010)第特02106号国土部门查询结果：已作废大南山镇揭神公路东、麟大线南2010配股280,001420#2普府国用(2008)第特00098号国土部门查询结果：不存在大南山镇揭神公路东、麟大线南2008可转债155,186233#3普府国用(2008)第特01727号国土部门查询结果：正常大南山镇揭神公路东、麟大线南物流配送中心实际位置2010配股146,8852204,500#4虚假购买环市南路南侧、揭神公路东原计划的物流配送中心用地2007增发/2008年报466,20070033,600#5国土部网站无交易记录，后期公告中消失池尾街道贵政山村原计划的饮片三期用地2009年报/2010配股36,000#6最大可能面积仅为公告面积的1/5揭神公路东新中药材专业市场2010/2011年报433,33365060,000#7土地使用权权属变更异常(汇润平安里)文竹北路东侧、环市北路南侧国土资源部22,65034#8普府国用(2010)第特02099号土地使用权权属变更异常(汇润吉祥里)占陇镇广汕公路南侧售楼处公示的土地使用权证21,94033#9普府国用(2008)第特00063号土地使用权权属变更异常(汇润雅苑)流沙镇赵厝竂村广达东、西邻人行普宁支行办公大楼之土地2010配股1,297212#1#2#3土地证号查询结果由广东省普宁市国土资源局提供的证明显示，康美药业历年公告所列示的有土地证号的主要土地使用权中，最大的两块地，一个土地证号不属于康美药业且已经作废，另一个土地证号根本不存在自2004年以来，康美药业历次公告里所披露的位于普宁市的有土地证号的土地，共10宗，合计面积约1150亩。而两块不真实的土地的面积就有653亩，占到了其中的56.9%图1：康美药业面积最大的3个土地证号，有两个是虚假的13#1土地证号不属于康美药业且已作废来源：2010配股说明书66页康美药业在2010年配股说明书中，列出了主要的土地使用权，列表中包含了土地位置，面积以及国有土地使用权证编号（图2）#1土地位于普宁市大南山镇，证号为普府国用(2010)第特02106号，面积为28000.5平方米（合420亩）经证实#1土地证号并不属于康美药业，且证号因为变更已经作废（图1）此证号曾对应的地块仅有3.6亩图2：#1土地公告信息14#2土地证号不存在来源：2008可转债募集说明书154页图3：#2土地公告信息在2008年可转债募集说明书中，康美药业提到了证号为普府国用（2008）第特00098号的土地，即#2土地，对应的土地位置描述与#1土地相同，也位于普宁市大南山镇揭神公路东、麟大线南，面积约233亩（图3）经证实#2土地证号根本不存在（图1）15#3土地是真实的来源：2010配股说明书66页对应图5的土地市场网供地信息日期及土地年限（2008年1月31日加50年)图4：#3土地公告信息在康美药业2010年配股说明书，还列出了另一块位于普宁市大南山镇的土地，普府国用（2008）第特01727号，面积220亩（图4）。该块土地经证实是真实的（图1）16来源：中国土地市场网平米，略高于普府国用(2008)第特01727号土地证号面积，但与中药物流配送中心环评公告（图6）中项目总占地面积一致图5：#3土地中国土地市场网信息#3公告信息与中国土地市场网信息对照17#3中国土地市场网信息与环评公告信息吻合来源：普宁市环境保护局：普宁市环保局出具的中药物流配送中心环评公告18#4中药物流配送中心项目用地图7：康美药业3.36亿元购买马栅村700亩土地图8：康美药业向马栅村购买的土地用于中药物流配送中心图9：中药物流配送中心项目选址南靠普宁火车站来源：2007增发招股意向书74页来源：2007增发招股意向书136页来源：2007增发招股意向书165页以上公告信息显示（图7，图8，图9）：康美药业2006年12月27日向普宁市流沙南街道马栅村村民委员会购买了700亩土地，土地位于普宁市环市南路南侧，揭神路东侧，用于建设中药物流配送中心（下称“配送中心”），土地价款3.36亿元中药物流配送中心建设选址位于马栅村西南面，普宁市站前大道与物流大道之间，南靠拟建的厦深铁路普宁火车站，北靠新国道324线19#4土地座落位置•根据2007增发招股意向书披露的地址信息，可以拼出项目用地在“揭神路（S236）东侧”,“马栅村西南面”，“南靠厦深铁路普宁火车站(在建)”。至此，东南西北四个方向都有确定的参照物。经实地走访确定这几个参照物后，即可判断项目建设用地在红线，黑线和蓝线围成的区域内（图10）•8月下旬，记者在394乡道、普宁大道及河流围成的区域内（图中橙线区域）发现了2007年1月所立的写有“康美药业中药物流港”的奠基碑（图11），经记者向康美药业董秘确认，康美药业中药物流港就是中药物流配送中心图10：中药物流配送中心所在区域20#4康美药业2012年10月“重复购地”•康美药业2006年购买的700亩土地如果是真实的，那么土地理应包含奠基碑所在的位置•然而记者从普宁土地管理部门获得的《国有建设用地使用权挂牌成交确认书》显示，康美药业2012年10月以1.1亿元购买了普宁大道南侧(马栅村、泗竹埔村)总用地面积100.75亩的批发零售用地，土地的具体面积、四至范围以普宁市城建局出具的相应地块的规划红线图为准（图12）•图12中的红线图表明，这块近期刚刚购买的土地就是奠基碑所在的图10橙线区域。图11：康美药业2007年1月所立的中药物流配送中心奠基碑21#43.36亿元的土地交易不成立•康美药业2012年10月的重复购地行为意味着2006年12月花费3.36亿元向马栅村委会购买700亩土地用于配送中心项目的交易不成立•“只有县级以上土地主管部门才能签署土地使用权出让合同，村委会是不能签署土地出让、买卖合同的。”国土部门官员回答记者说，这也证实了3.36亿元的土地交易不成立图12：康美药业2012年10月“重复购买”土地的规划红线图22#4公告信息与实际情况完全不符康美药业2008年报61页却称这笔3.36亿元的土地款已全额支付，已取得土地使用权证，且该地块已进行工程施工（图13）。这和实际情况完全不符图13：#4土地公告信息来源：2008年报61页23#4土地虚增投入•康美药业宣称3.36亿元购买700亩土地用于中药物流配送中心，且该土地已经计入无形资产。