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策划工作对接2项目团队构成策划团队销售团队PartA-1设计团队项目经理策划主任策划助理案场经理销售团队设计经理主案设计客户经理3岗位分工策划团队销售团队推广策略销售策略PartA-1设计团队业绩目标4策划工作流程及工作内容PartA-21．盘源信息2．竞标过程3．合同签订4．物业定位5．规划调整6．产品调整7．形象定位8．蓄客盘客9．选房开盘10．销售执行11．策略调整12．沉淀总结品牌部+竞标团队前期策划阶段执行策划阶段5前期沟通策略执行开盘后项目跟进沟通会争取项目工作说明投标文件会议通知、纪要签定合同项目定位产品调整市场调查《物业定位报告》方案评审、汇报《物业发展建议》方案评审、汇报设计方案调整合作公司推荐确定设计方案确定《营销策略总纲》《销售执行报告》合作公司推荐确定专业沟通《价格策略、认筹开盘方案》方案评审、汇报实地筹备营销策略执行方案销售筹备销售准备开盘推动、调整广告及促销安排客户调查销售总结策略方案调整撤盘前期策划方案评审、汇报推动、调整结案总结合同结束PartA-26策划工作流程分解——前期策划前期策划4．前期策划报告1.明确组织分工5．规划设计跟进规划方案单体布局户型配比外立面户型调整新技术精装修园林景观…2.项目交底3．工作计划6.专业公司跟进目标沟通战略安排《项目物业定位》《物业发展建议》规划设计沟通PartA-27营销筹备销售执行报告（进场前6个月）项目认筹、选房及开盘方案推广计划跟进现场展示、包装跟进人员组织、培训、200问、开盘流程考核上岗价格报告评审(选房前1个月)销售筹备策划筹备媒体发布、活动进场宣传资料设计跟进开盘前公司准备财务通知单、进场通知单开盘评审(正式进场前1个月或)策划工作流程——营销筹备策略层面《营销策略总纲》（形象定位）《销售执行报告》《包装策略》《推广策略》《价格策略》《认筹及选房方案》《开盘现场方案》执行层面客户对接资源整合专业沟通营销活动执行与现场跟进销售实施资料录入，平台支持………PartA-28销售执行（持续销售）价格调整营销活动销售组织销售控制与促进策略执行策划主策划师销售项目经理策略调整销售软件维护协助签约收款策划工作流程——后期执行策略层面《推广策略》《活动策略》《阶段性策略调整》《年度营销总结》《结案总结》执行层面客户对接资源整合专业沟通营销活动执行与现场跟进资料录入，平台支持………PartA-2房地产项目营销代理工作对接示意图作为营销代理公司方面主要的项目对接人，在日常工作过程中，主要分为内部对接和外部对接两个方面发展商广告、活动公司工程部营销部财务部合同部项目经理(对接人)商业销售市场建筑研究销售代理公司销售人员后勤人员其他配合公司项目负责人广告设计财务行政拓展内部对接外部对接我司项目团队内部高效、畅通、和谐的内部对接氛围是项目取得成功的前提，具体优点体现在以下几个方面：高效畅通和谐的工作氛围有利于项目组团队提升项目组成员信心与工作积极性；高效畅通和谐的工作氛围有利于项目组团队向开发商展示我司项目团队的专业性；通过日常工作对接，向开发商展示我司系统、全面、专业的合作平台，有利于在开发企业间树立我司专业的品牌形象，形成行业内的口碑宣传；内部对接与销售部的工作对接营销推广策略执行方案阶段营销计划阶段营销总结策略方案调整拓展前期前期策划前期策划报告之定位前期策划报告之物业发展建议、营销建议预热导入项目组成员甄选及培训销售物料及人员进场筹备合作公司确定沟通执行认筹、内部认购方案储客开盘尾盘销售客户积累储备销售筹备与开盘持续销售尾盘货量清零结案总结策划全程参与项目组成员的组建、培训、考核（重点对于项目理解、卖点演绎、物料使用等）营销节点工作内容对接事项阶段活动方案，销讲统一说辞培训、考核，直至完全理解；阶段性客户需求变化情况梳理结果沟通反馈；认筹、认购、开盘等重要节点针对意向客户的精确梳理策划每周参与销售例会并阶段性参与销售，掌握第一手资料策划根据销售一线反馈客户需求变化信息、策划现场采集客户信息及市场信息，综合销售案场意见，拟定阶段性营销方案，并于执行时密切关注销售现场执行效果及客户反馈情况，以便及时调整。正常的信息传递流程图发展商策划销售经理销售人员客户信息在传递过程中会受到个人对信息的筛选与判断能力的影响，信息会有所流失或偏差。销售经理对于现场客户反馈信息的综合分析判断会对策划及发展商营销思路的决策产生很大的影响。因而，我们要求：策划要亲身到销售一线（如坐盘、参与例会、洽谈客户、与销售人员的沟通等），结合个人对现场客户的判断及销售经理的意见，综合考虑。销售应真实反映客户情况，并协助策划加以分析判断，为营销思路的制定或调整提供帮助。与销售部的工作对接100%90%90%81%63%72%90%90%90%与销售部的工作对接要点归纳：沟通、培训、服务、监控与设计部的工作对接营销推广策略执行方案阶段营销计划阶段营销总结策略方案调整拓展前期前期策划前期策划报告之定位前期策划报告之物业发展建议、营销建议预热导入项目组成员甄选及培训销售物料及人员进场筹备合作公司确定沟通执行认筹、内部认购方案储客开盘尾盘销售客户积累储备销售筹备与开盘持续销售尾盘货量清零结案总结项目前期涉及大量物料设计及制作，策划必须及时准确的将各类物料所需文案拟出，确认后提交至设计部出，并充分沟通策划意图；尽量给予设计师充足时间创意；并于设计师一起，随时监控物料确认、制作工艺、印刷质量、出街后客户反馈效果，以备随时调整；营销节点工作内容对接事项策划根据不同阶段推广信息调整与设计部密切沟通，相关媒体编排及计划提前报备相关主笔设计师，并尽可能拟定阶段性推广思路，帮助设计师明确方向；同时策划需要密切关注相关媒体投放质量及市场反馈，根据市场反馈效果及时调整相应推广策略及媒体平面。策划将我司对于项目理解结论及思考方向与设计部门头脑风暴，深度沟通，思路统一后出街项目统一VI形象；正常的信息传递流程图发展商-策划-设计师：在各个阶段策略调整前，开项目会，明确阶段策略方向；策划-设计师：内部沟通相关设计物料，所设计作品获项目组一致认可后，推介至发展商处，原则一旦项目组确认可出街稿件应尽量说服开发商采用；策划-市场反馈：主要关注投放效果，阶段推广策略是否吻合市场需求；根据客户需求变化随时调整推广策略和媒介策略；设计师-市场反馈：主要关注平面整体冲击力、用色及印刷效果；发展商-市场反馈：主要关注投入产出比，即来电来访数量与设计部的工作对接发展商策划设计师市场反馈在与设计部日常工作对接过程中，主要有以下几个方面：让设计师了解他要服务的项目——前期定位及项目理解；让设计师知道他的工作量——阶段媒体计划编排及时提交并充分沟通设计内容；让设计师早一些拿到设计文案——文案是统领设计的灵魂，做每一项设计工作之前，提前拟定确认好文案，确定设计所要演绎的方向；让设计师有充分的创作空间——在保证策划所要表达内容没有偏离前提下，给予设计师充分创作空间，尽量不干涉设计师的设计创意。在设计师遇到困难时，提出合理的建议，保证设计工作的顺利进行，策划需要随时掌控设计进度；让设计师知道你的时间底限——策划在下定任务但之时需要明确告知设计师最迟出初稿的时间限（要预留修改调整时间）与设计部的工作对接与设计部的工作对接要点归纳：沟通、跟进、理解、欣赏与市场、建研部的工作对接营销推广策略执行方案阶段营销计划阶段营销总结策略方案调整拓展前期前期策划前期策划报告之定位前期策划报告之物业发展建议、营销建议预热导入项目组成员甄选及培训销售物料及人员进场筹备合作公司确定沟通执行认筹、内部认购方案储客开盘尾盘销售客户积累储备销售筹备与开盘持续销售尾盘货量清零结案总结营销节点工作内容对接事项市场监控：策划需要随时关注市场，对于区域市场监控及城市典型楼盘监控及个案分析是策划的两项重要的工作，在区域市场方面及客户需求转变方面，策划需要积极配合市场部去完善相关信息。前期提案阶段：与市场部：策划根据开发商对于报告的要求及我司对于项目的思考，拟定市场报告调研、撰写的方向并参与到市场调研中；与建研部：策划根据市场调研及项目本体研判，初拟项目发展思路及方向，建研部同事给予技术与专业方面支持；与市场部、建研部的工作对接要点归纳：借重而不倚重、支持、学习与财务、行政部的工作对接营销推广策略执行方案阶段营销计划阶段营销总结策略方案调整拓展前期前期策划前期策划报告之定位前期策划报告之物业发展建议、营销建议预热导入项目组成员甄选及培训销售物料及人员进场筹备合作公司确定沟通执行认筹、内部认购方案储客开盘尾盘销售客户积累储备销售筹备与开盘持续销售尾盘货量清零结案总结营销节点工作内容对接事项与财务部：策划需要根据合同签定相关条款内容，及时准确足额向开发商收取相关佣金收入；与行政部：策划根据项目所处营销节点以及团队人员更替情况，及时明确的与行政报备相关人员补充或淘汰计划；与财务部、行政部的工作对接要点归纳：及时、准确、配合与投资发展部的工作对接营销推广策略执行方案阶段营销计划阶段营销总结策略方案调整拓展前期前期策划前期策划报告之定位前期策划报告之物业发展建议、营销建议预热导入项目组成员甄选及培训销售物料及人员进场筹备合作公司确定沟通执行认筹、内部认购方案储客开盘尾盘销售客户积累储备销售筹备与开盘持续销售尾盘货量清零结案总结营销节点工作内容对接事项项目前期拓展阶段，策划应积极配合投资发展部，在开发商规定时间内，高效专业的将提案报告完成，并随时准备动用身边资源协助拓展；日常工作过程中，随时发掘可能的潜在拓展资源，养成以拓展为己任的习惯。与投资发展部的工作对接要点归纳：积极、专业、效率外部对接策划外部工作对接示意图作为营销代理公司方面主要的项目对接人，在外部对接中，还必须与项目的相关合作单位对接，因此一名合格的项目经理人必须具有较为宽广的知识面。建筑设计单位工程部营销部财务部行管部项目经理(对接人)活动公司发展商项目负责人园林公司物管公司广告公司媒体与开发商营销部对接营销部经理，项目经理助理的主要对接人。在对接过程中，要注意保持适度距离，维持一定的神秘感；观察了解对方的性格特征及做事风格，做到知己知彼；工作过程中，有意识向对方展现自身的专业性。只有在与营销部经理对接过程中，让其不敢轻易否定我们的每一个策划思想，才能保证日常工作能够得到有效的推进。营销老总，项目经理的主要对接人。在项目对接过程中，开发商营销老总一般在年龄上及甲方的心理上占据一定优势，要让对方认可我们的专业，个人认为在以下几个方面需要注意。首先，了解营销老总的性格特征及做事风格，做到知己知彼；其次，高效率、高质量的完成每一项工作，越小越简单的事尤其不能出错；第三，养成把每一个项目都当成自己的事情来做的习惯，并让营销老总感觉到；第四，做一个有责任心的人，遇事敢于承担责任；第五，关注市场，准确预判；第六，适当坚持。建筑设计单位工程部营销部财务部行管部项目经理(对接人)活动公司发展商项目负责人园林公司物管公司广告公司媒体与开发商财务部对接财务部：对于公司的每一个项目来说，佣金的及时足额回收永远是项目工作中最重要的一个方面，公司的现金流、项目组同事的收益，是最现实的问题，也是关系到项目组同事能否保持高昂斗志的重要因素；佣金能否及时收回与开发商财务部门人员有很大关系，因此，在日常工作中，做好与开发商财务人员客情关系，疏通结款过程的每个环节，是项目对接人必须承担的责任和完成的任务。建筑设计单位工程部营销部财务部行管部项目经理(对接人)活动公司发展商项目负责人园林公司物管公司广告公司媒体与开发商工程、行管部对接工程部：在项目前期及销售过程中，会不可避免的开发商工程部相关人员对接，工程的基本数据、图纸、工程进度等方面，有时会要我方人员去核实，这就要求我们在工程基础知识方面有详尽的了解，沟通过程中体现我方的专业性；行管部：在项目对接过程中，会涉及前期销售中心接待物品购置费用及后期日常办公用品费用等。建筑设计单位工程部营销部财务部