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Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。拓展视野系列之:精品酒店专题研究深圳中原技术发展中心ShenZhen.12.2010Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010如果你一脚踏进巴黎，走进塞纳河左岸的咖啡馆，面对古老教堂尖顶上那最后一抹夕阳的余晖，你仍然能够感受到雨果、乔治·桑、纪德和萨特当年曾在这里留下的独特气息。如果你一脚踏进纽约，在夜晚攀上帝国大厦的最高处，眺望曼哈顿岛恍如遍地黄金的耀眼灯海，恐怕再也找不到当年荷兰人是如何只花了相当于24美元的珠宝首饰就从印第安人手上骗取了这块土地的任何蛛丝马迹……如果没有个性，一座城市就没有魅力了，房地产亦如此……精品酒店，通过精致的设施和优雅的环境塑造出尊贵品位和文化氛围，以及提供的高品质个性化服务，为客人营造一种家的感觉和最接近梦中精致生活的家。本专题将介绍精品酒店的精彩案例，可借鉴到未来酒店式公寓等项目的打造。Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010精品酒店(BoutiqueHotel)，源于法语的“Boutique”一词原指专卖时髦服饰的小店。精品酒店最初是指起源于北美洲的私密,豪华或离奇的酒店环境，以提供独特、个性化的居住和服务水平作为自己与大型连锁酒店的区别。经营理念：通过精致的设施和优雅的环境塑造出尊贵品位和文化氛围，以及提供的高品质个性化服务，为客人营造一种家的感觉和最接近梦中精致生活的家。精品酒店概念Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010在1984年的时候美国纽约开了一个酒店叫MorgansHotel，当时在美国和欧洲都是以比较大型的酒店为主，这个酒店跟传统的大型酒店是不一样的，它只有113个房间，位于纽约最好的地段MadisonAvenue，并由当时一个很出名的法国女设计师设计的。精品酒店起源MorgansHotel纽约1984年开业Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010精品酒店的核心竞争力体验经济下的精品酒店，卖的是“体验”。要被客人承认和接受，必须有某些让客人兴奋、无法忘却、印象极深的主题或文化要被客人承认和接受，必须有某些让客人兴奋、无法忘却、印象极深的要被客人承认和接受，必须有某些让客人兴奋、无法忘却、印象极深的主题主题或文化或文化独特的文化内涵当地文化特色和历史特色,装饰文化与建筑文化相对应。能挖掘并满足客人度假的专门需求，获得青睐并成为口碑相传的目的地酒店当地文化特色和历史特色当地文化特色和历史特色,,装饰文化与建筑文化相对应。能挖掘并满足客人度装饰文化与建筑文化相对应。能挖掘并满足客人度假的假的专门需求专门需求，获得青睐并成为口碑相传的，获得青睐并成为口碑相传的目的地酒店目的地酒店精准的市场定位个性化的贴心服务真正吸引见多识广的客人对酒店欲罢不能、重复入住的不是酒店设计或设施，而是服务、服务和服务——硬件永远有被超越的时候，只有服务品质才能恒久流传真正吸引见多识广的客人对酒店欲罢不能、重复入住的不是酒店设计或设真正吸引见多识广的客人对酒店欲罢不能、重复入住的不是酒店设计或设施，而是施，而是服务、服务和服务服务、服务和服务————硬件永远有被超越的时候，只有服务品质才能恒久流传到位的营销管理口碑式的营销策略，奉行“最好的营销就是没有营销”的原则口碑式的营销策略，奉行口碑式的营销策略，奉行““最好的营销就是没有营销最好的营销就是没有营销””的原则的原则Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010精品酒店“精”在哪里质：装修极其奢华考究，标准可超五星级量：规模较小，客房数量有限独：配套设施不对外开放，私密性强专：面向高端人群，提供管家式服务特：主题鲜明，风格迥异精精精Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010围绕地域文化、建筑文化或装饰文化体现，通过别出心裁的独特设计，赋予客人深刻的体验之旅深圳华兴寺菩提宾舍：在深圳东部华侨城华兴寺内打造的“禅”文化主题的精品酒店巴黎的加利福尼亚酒店：从大堂、电梯、餐厅到客房楼层，展示着4200多件油画、雕塑艺术真品，胜似一个美术馆地域文化建筑文化装饰文化酒店在先天选址上所体现出的文化氛围，包括地域内的地域资源、历史遗存、文化形态等所营造的氛围酒店整体外观所表现出来的文化内涵，例如中世纪欧洲建筑、中国古文化、威尼斯水文化……与建筑文化相对应的，体现在内部设计及装饰的文化内涵，大到整个建筑的内部设计，小到各种装饰品颐和安缦居：与颐和园仅一墙之隔，宛若私家园林的布局、明式家具的住家风格，将中式风格演绎到极致，甚至在度假村内种植许多和颐和园相同的树木鲜明的主题文化Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010打造具有高知名度与影响力的特色功能，成为度假客户满足其需求的首选目的地深度挖掘度假客户需求，并将满足这种需求的服务功能进行强化、继而打造成酒店的特色招牌；昭示酒店更甚于其他酒店的满足客户某需求的特色功能，口碑相传，成为客户度假的首选目的地。加拿大帝后饭店：凭借纯正的“英式下午茶”吸引不少贵族名流前往；澳洲海曼岛大饭店：海底运动及大堡礁空中飞行等休闲娱乐活动形成酒店核心；独具特色的功能Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010超越传统星级酒店的个性化贴心服务是吸引客户重复入住的根本，也更能保持长久竞争力北京颐和安缦居的客人和员工比例维持在1对5，确保客人及时受到照顾。客人所感受的不是理所当然的服务，安缦居素来以自然而不着痕迹的服务著称喜达屋Whotel：只要提出要求，随时/随需贴身服务就可实现客人的每一愿望，随时都能发现像在家一样的亲切。（甚至在1万米高空举办婚礼）精品酒店的核心是向宾客提供超越传统星级酒店的私人贴心、体验化的服务北京瑜舍：摒弃传统酒店前台checkin模式，采用服务员主动上前笔电登记的模式，给予来宾足够的重视和休息的可能上海璞缇客酒店：服务方面要求管家式的贴身服务：客人入住后，全程打理其生活，包括运动陪练、导游等角色都会由“管家”担任真正吸引见多识广的客人对酒店欲罢不能、重复入住的不是酒店设施或设计，而是服务、服务和服务硬件永远有被超越的时候，只有服务品质才能恒久流传。个性化的贴心服务Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010世界精品酒店发展情况1981年，由国际知名设计师AnouskaHemDel设计的Blakes酒店在伦敦的南肯辛顿开业。同年，BillKimpton在洛杉矶的联合广场推出他的第一个精品酒店——Bedford酒店；1984年，IanSchrager在纽约麦迪逊大街推出了由法国设计师AndreePutnam设计的Morgans精品酒店，《名利场》杂志称其为纽约最漂亮的旅馆。世界上最初的几家精品酒店Blakes酒店Morgans酒店Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010世界精品酒店主要形式Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010世界精品酒店发展特点发展速度快，分布的地域广精品酒店类型不断细分早期出现的精品酒店主要类型集中在城市精品酒店，其他类型的酒店比较少。但随着精品酒店内涵的不断衍生，精品酒店的表现形式也更加多样化。不仅在旅游胜地频频出现，而且更加注重于城市历史、文化等元素的结合。力图打造博物馆+酒店或设计创意+酒店的模式，展现某段历史人文或思想创意的碎片。经营模式日益呈现集团化和连锁发展势头26年前，BillKimpton突发奇想。推出一个“可讲故事的酒店”的新理念，使集团化的经营方式与个性的精品魅力有机的结合起来。如今，Kimpton已经成为精品酒店行业最著名的公司，旗下拥有全美38家“可讲故事”的精品酒店，几乎每家都有不同的名字，不同的故事。主体呈现多元化态势酒店大鳄和房地产开发商也看重精品酒店这一特殊酒店类型，纷纷抢滩精品酒店市场。可以预见．未来各大酒店在精品酒店领域的竞争将日趋激烈。客房数量两极分化目前在全球精品酒店的客房数量有向两极分化的趋势。酒店巨头的进入引领了单个精品酒店客房数量增加的趋势。有些精品酒店的客房数量已经达到1000多间，如喜达屋旗下W酒店就是典型。而另一方面，家庭式旅馆改造而来的精品酒店的客房数量趋向小于20间，“重质不重量”成为他们的核心竞争力所在。Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010中国精品酒店发展情况精品酒店在我国的发展虽然还处于萌芽阶段，但从整体的市场环境来看，我国一些经济比较发达的城市及一些旅游热点地区已经具备了发展精品酒店的条件和基础。体验经济背景下的消费升级，使精品酒店发展有了现实的需求在体验消费时代，消费者表现出全新的消费观念。在消费结构上，消费者在关注产品和服务质量的同时，对产品和服务情感需求的比重增加；在消费内容上，消费者对大众化、标准化产品兴趣递减，对人性化、个性化产品和服务的兴趣越来越高；在价值目标上，消费者从注重获得产品本身这一结果逐渐转移到注重接受产品与服务的过程，并越来越重视消费过程中产品和服务能给自己带来的附加利益。因此，传统的酒店产品已不能很好地适应高端客源消费的需求，精品酒店正是在这样的经济背景下顺应市场的产物。中国经济的迅速发展和开放的投资贸易环境，使精品酒店的发展有充足的客源初具规模的上流社会和富人阶层等高端消费群体。外资来华投资的高端商务客人大量涌入的境外游客中国丰富的自然与人文资源，使精品酒店的发展有丰富的主题挖掘素材文化和主题是精品酒店的主要特征。我国地域广阔，历史悠久，拥有众多极具特色的自然资源和人文资源，这些为我国发展精品酒店提供了环境和文化主题题材。Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010中国精品酒店主要类型主题型精品酒店主要分布在一些文化历史厚重的城市，结合当地的民风民俗或独特建筑来表现主题，开发文化主题型精品酒店，从而形成独特的文化、品位与个性，满足对文化有独特品位的高端客源的需求。如北京的安缦颐和、丽江的悦榕庄等。时尚型精品酒店分布于走在我国经济发展前列的城市如上海、北京、广州、深圳等地，满足对尚高端客源的需求，因为这些地方既是精品酒店消费的主要客源地，也是引领消费时尚的前沿阵地。如广州的W酒店（未开业）、上海新天地88城市精品酒店地域型精品酒店我国地域辽阔，山川独特，风景各异，如三亚、丽江、张家界、九寨沟等地，借助风景各异，使之成为酒店独特的环境资源和其他酒店无法模仿与复制的特质，开发地域型精品酒店，满足对度假、休闲高端客源的需求。如三亚、丽江的悦榕庄、杭州的安缦法云酒店。Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010国内精品酒店的主要形式Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010精品酒店的主要形式Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010精品酒店的经营模式大型酒店集团的精品酒店指世界著名酒店集团旗下的系列品牌中的精品酒店品牌。如喜达屋集团的W酒店、洲际集团的Indigo。专业精品酒店集团指专门从事精品酒店产品开发与经营管理的酒店集团，具有代表性的是新加坡的悦榕度假酒店集团（BanyanTreeHotels&Resorts），新加坡的阿曼集团（AM