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东京首都圈地产案例介绍2010.12.8日本首都圈考察案例准备目前日本全国确定了八个都市圈，即东京圈（包括东京、横滨、川崎）、京阪神圈（京都、大阪、神户）、名古屋圈、北九州—福冈圈、札幌圈、广岛圈、冈山圈和仙台圈，其中前三个是日本最大的都市圈。日本首都圈，包括东京、神奈川、千叶、埼玉、群马、枥木、茨城和山梨，共一都七县，圈域面积36884平方公里，占日本国土总面积的9.8%。日本首都圈的发展始于20世纪50年代，随着济进入高速增长时期，逐渐形成了以东京圈为中心的一极和太平洋沿岸一轴的“一极一轴”型空间结构，这使得日本首都圈在近半个世纪里得到了迅速的增长和积累。业务核心城市职能次核心城市东京中心部区部政治、行政、金融、信恩、经济、文化多摩自立都市圈八王子市、立川市商业、大学集聚青梅市神奈川自立都市圈横滨市、川崎市国际港湾，工业集聚厚木市崎玉自立都市圈大宫市、浦和市居住、政府集获熊谷市千叶自立都市圈千叶市国际空港、港清，工业集聚成田、木更津市茨城南部自立都市圈土浦市、筑波地区大学、研究机构集聚首都改造规划内容东京大都市圈大致从东京都中心起以100km作半径的地域，总面积3.7万km2，2000年聚集了4130万人。内核区（中心15km半径范围内）、中层区（15～50km半径范围内）、外层区（50～100km半径范围内）。东京大都市圈的土地开发经历了以下三个阶段：（1）集中的城市化阶段。东京诞生于1457年。经历1923年关东大地震和太平洋战争两度从废墟中再生。1965年，市区人口达到889万人，成为东京市区人口的峰值，此后趋于稳定甚至减少。这个时期土地利用的特点是，都市圈单中心发展，市区“摊大饼”式扩展。（2）郊区化蔓延扩展阶段。到2000年降为813万人，净减少76万人，而同期东京市的外围（大都市圈的其余部分）人口由1212万人增加到3317万人，净增加2105万人。东京大都市圈城郊人口比重也由1965年的45.3%、54.2%演变为2000年的19.7%、80.3%，说明郊区的人口在东京大都市圈已占据主体地位。1976年第三次首都圈规划提出分散东京中枢管理职能、建立区域多中心城市复合体的设想。然而，四个规模较大的新城（newtown）（筑波、多摩、港北、千叶）中，除筑波规划有大规模高等院校及科研机构外，其他几处新城的主要功能为居住，形成了事实上的“卧城”。大多数新城位于距城市中心30～40km的范围内，目前已基本与中心城市连为一片。另一方面，由地铁、JR（原国营铁路）以及多家私营铁路公司所形成的城市轨道公共交通系统为东京形成半径50km的密集城市化地区，并向半径100km地区范围进行辐射提供必不可少的条件。（3）多心多核阶段。进入21世纪东京提出成为有吸引力和活力，领导世界的国际城市。在此目标下，提出了16项应对策略，变“一极集中”的城市空间结构为“多极多核”的空间结构，即：将城市中心诸功能分散到包括神奈川、千叶、埼玉和茨城县在内的更广大的都市圈范围中。日本新城的住宅建设A)日本虽然人多地少，土地资源极其匮乏，但新镇的建设密度明显低于亚洲的香港地区；B)由于日本居民喜欢独立式住宅，加上日本的经济发达、科技先进，住宅建设水平属于世界领先地位，建设标准也高于亚洲的其他地区；C)多为私人投资建设的独立式住宅，也有部分公寓式住宅由政府出资建设。D)日本的新镇建设以私人开发为主，主要依托私营铁路，日本政府赋予了轨道交通公司开发轨道附近土地的专营权。E)开发管理机制：东京模式—以民间开发为主，政府给予政策支持。行政、商务、生活职能科教、研发、居住、生产职能、高科技、产业集中学术研究职能（科研机构集中）政治、文化、经济、信息、金融等中枢职能国际港湾、商业、国际交流、工业聚集地（石油、化工、电气机械）国际空港、港湾、商业、国际交流、工业聚集地（石油、钢铁、化工）东京大都市圈职能分区示意图东京都市町区生产、科研、生活职能、电气机械、运输机械、一般机械工业集中东京都区部外围区生活、科研、生产职能、杂货工业集中东京都区部核心区政治、行政、经济、金融、服务业、批发业、金融业保险业、印刷工业集中尤其在东京都核心区东京都职能分工示意图东京大都市圈内形成了以上的区域分工体系，在东京都内部也形成了相对明显的分工，即政治、行政、金融、信息、教育、文化等职能主要集中在东京都区部的核心区，尤其是都心三区(千代田、中央和港区)，而居住、生产、科研等职能主要集中在东京都区部的外围区和市盯村。近年来，一些政治、行政、金融、商业和文化方面的机构从都心三区向区部的核心区扩散，主要是新宿、涉谷、文京等区，尤其是东京的副都心—新宿。就产业分工而言，东京都区部核心区，尤其是都心二区，主要集中了服务业、商业〔尤其是批发业)、金融保险业以及出版印刷等都市型工业。举例来说，东京区部范围内的金融机关占到了总数的4/5以上;1997年，都心三区集中了东京批发业销售额的73.9%;都心三区出版印刷业的从业人数、产值和附加值分别占全东京都的36.8%,41.9%,47.3%。东京都区部的外围区主要集中了杂货业，也有部分机械业，且主要分布在大田区。东京都的市盯村集中了大部分工业，主要是电气机械、交通机械和一般机械业。东京中心区日本的核心。东京中心区即东京各区部城市，集中绝大部分的政府、行政、文化、管理机构以及服务业、批发业、金融业、印刷业部门，发挥着政治、行政的中枢职能;金融、信息等的中枢职能;经济中枢职能;科教文化的中枢职能。多魔地区接受东京区部部分功能(主要是大学、研究开发机构和高科技产业方面)的转移，现已发展成为东京都高科技产业、研究开发机构、商业、大学的集聚之地。其中，八王子市是大学城，研发职能得到强化;立川市在接受部分国家行政职能的转移后，商务和商业职能得到强化;青梅市发挥着生产制造职能，研发职能也正在加强。千叶区域随着接纳东京区部各种职能的转移，千叶区域更好地发挥了国际空港、港湾，工业集聚地的职能，同时加强了商务、国际交流等职能。木更津市拥有具有旅游和贸易性质的海港，商务、研发职能正在加强;成田市拥有新东京空港，国际交流、国际物流、临空产业、商业职能集聚。茨城南部区域茨城南部区域已形成以筑波科学城为主体的大学和研究机构集聚之地。目前，筑波科学城拥有60多个科研、教育、企业机构(政府科研机构46个)，共有科研人员1万名，占日本国立科研机构人数的1/2，其中获得博士学位的高级人员就有2500多名。神奈川区域随着接受东京区部各种职能的转移，神奈川区域更好地发挥了作为工业集聚地和国际港湾职能，同时加强了研发、商业、国际交流、居住等职能。其中，横滨市拥有国内最重要的对外贸易港一横滨港，加上于企业总部、国家行政机关的聚集，促进了国际化、信息化进程，正在增强国际交流职能;川崎市主要承担生产制造和研发职能，其石油行业销售总额占到全县总量的60.4%(1998年)，川崎港主要为大企业运输原料和成品服务;厚木市则在研发、高技术产业和教育职能方面较集中。崎玉区域崎玉区域主要接纳了东京都区部部分政府职能的转移，已成为政府机构、居住、生活、商务职能集聚之地，在一定意义上成了日本的副都。其中，浦和市是崎玉的行政中心，加卜接纳东京区部广域行政职能的转移，正在增强国际交流和商务职能，同时也是东京重要的卧城之一，昼夜人口比达到84.9:100(1995);大宫市作为崎玉的经济中心，商业、服务业较发达，发挥着重要的商务职能。日本临东京湾有三个大型开发区：分别是东京海岸区的临海副都心，面积约448公顷。其次是千叶县幕张副都心，总面积为522公顷。另外就是横滨MM21地区，系利用海岸土地开发，总面积186公顷。临海副都心规划共有448公顷填海造地形成的用地．规划总建筑面积约700万平方米．其中办公250万平方米．会展36万平方米．商业娱乐酒店130万平方米．住宅205万平方米．规划就业人口6万人，居住人口6．3万人。东京湾临海副都心通过填海造地进行开发，划分为信息办公区、国际展示及会议中心区、度假娱乐区和居住生活区等四个功能区。北水科学馆台场夜景东京国际大学村台场VenusFort室内商业街内部的平面图（因为店铺的临街面决定店铺的价值，VenusFort室内商业街有多条内部的街道，可以是这个商业设施的商业价值最大化）台场维纳斯城堡商业、住宅、写字楼很好的规划在一起。日本的众多商业建筑综合体，给人的整体感觉便是：商业综合体绝不仅仅只考虑面积，考虑的是商业的长久运营。台场商城的休闲娱乐之地也特别多，屋顶花园的采用比比皆是，处处细节都表现出娱乐休闲的气质。左侧是丰田汽车展示场的立体停车系统，右侧是多彩城那座日本最高的观览车多彩城的观览车丰田通用设计展示馆丰田自动驾驶汽车试乘体验富士电视台东京国际展览中心幕张副都心幕张副都心于1980年完成填海造地，规划占地522公顷，其中商务办公中心区约100公顷，就业人口15万。幕张新都心的住宅区，规划面积84公顷，计划容纳约3万户，是由千叶县企业厅所推动的计划。该计划真正开始于1987年，至今新的住宅仍持续施工。北台阶、台阶照明、树坑，创意、材料选择、做工私家围墙及入口设置外廊，形成灰空间，保护隐私，缓冲街道的空间紧张，丰富街道空间。横滨港区未来21位于东京湾南侧的横滨境内，是第二大城市，成为国际贸易港口，总用地186公顷，总建筑面积300～400万平米，规划就业人口19万。核心区包括了邻近市区中心的滨水区域以及填海造陆的76公顷土地所开发出来的是一个巨大复合城市。开发历程:从上世纪80年代起，日本政府为了分担大首都圈扩展的压力，增加就业人口，也希望吸引企业入驻，决定在该区域实施填海改造工程，将三菱造船厂迁出。1983年，横滨21世纪未来港正式动工，先期是市政配套和基础设施建设，1989年，横滨美术馆建成开馆。上世纪90年代是港区的建设高峰，从1991年到2000年，洲际酒店、地标大厦、横滨银行总部大厦、国际会议大楼、三菱重工横滨大楼、横滨港未来21会堂、MediaTower摩天轮、国际船员中心等陆续建成开业，新区建设基本成型。2000年后，开发速度减弱，直至2004年富士Soft大楼竣工和Megapix开业。北以贸易和国际交流为核心，配备了城市综合体、商贸大厦、会议中心、电讯港、多元信息中心、美术馆、海洋博物馆以及滨水步行绿化系统，与原有市中心结合，形成中央商务区。规划开发面积约186公顷，其中贸易和商住面积87公顷，占46%；公园46公顷，占25%；道路和铁路42公顷、港口11公顷，分别占23%和6%.建设规模达300-400万平方米，连同毗邻地区改建，达400-500万平方米。横滨地标大厦（YokohamaLandmarkTower）包含了主体的日本最高大楼——地标大厦（高296米）、地标广场购物中心和周边的船坞花园休憩绿地三个部分。位于69楼，高296米的天空花园展望台（SkyGarden），可尽享360度的港湾美景。自1楼到5楼的购物中心，则有各自的主题，像是“2楼的轻松散步道”、3楼的“横滨海湾大街”，展示不同风格的品牌商品。横滨港区优美的港湾里，有一组非常安静而时尚的建筑，是原旧仓库区的整新。发展商维持原来的外立面并修旧如旧，在里面重新进行空间分格，里面经营的是时尚的酒吧、餐馆、精品店等。太平洋大厦横滨国际会议中心圣地亚哥市所赠的“水的守护神”。帆船博物馆元町为横滨一条著名的商店购物街东京中城（东京ミッドタウン，TokyoMidtown）是一个日本东京都港区的多用途设施开发计划，位于六本木的旧防卫厅原址和和赤坂九丁目，是一个新型的复合型城市综合体。项目近邻六本木新城，建立在原来防卫省旧址。用地面积：约102,000m2实际占地面积：约78,400m2总建设面积：约569,000m2开发商：三井不动产设计：SOM、日建设计、安藤忠雄、隈研吾等施工建造：竹中工务店（A、C、D、G、H栋）、大成建设（B、E、F栋）•办公室：约330,000m2•住宅：约111,000m2（约530间）•五星级酒店：约48,000m2（约250间）•购物中心：约57,000m2•其他