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PART12011年房地产市场总结1.934.82676.1705102006年2008年2010年2011年房地产投资今年将突破6万亿元大关投资额（万亿元）2006年我国房地产投资全年为1.9万亿元，2008年为3万亿元，2010年为4.8267万亿元。2011全年我国房地产投资已达6.17万亿元，同比增幅27.9%。我国各行各业的资金在通货膨胀背景下，仍然源源不断的流入到房地产业中，房地产业仍然是我国最好的投资选项。在6.17万亿元房地产投资当中，保障房的投资规模不会超过1万亿元。房地产投资是我国全社会固定资产投资的重要组成部分。因此提出遏制房地产投资的提法是不对的，这种投资是不应该也不能够被遏制的。至少全中国在去年对房地产的投资非但没有被遏制住，而且还有了较大的增长。1.42.23.40384.430123452006年2008年2010年2011年住宅开发投资额今年将摸高4.43万亿元投资额（万亿元）2006年我国住宅投资全年为1.4万亿元，2008年为2.2万亿元，2010年为3.4038万亿元。2011全年我国住宅投资已达4.43万亿元，同比增幅30.2%。住宅开发投资实际增幅大于房地产开发投资实际增幅2.3个百分点，住宅投资依然是房地产投资中最重要的单项投资；中国投资市场依然倚重于住宅投资。2011年全国房地产开发企业土地购置面积4.10亿平方米，同比去年增长2.6%；土地成交价款8049亿元，同比下降1.9%。开发企业的拿地水平总体保持在较高位置，拿地总价款在绝对值上略有下降。房地产企业的购置面积、购置金额和购置均价是未来一段时期关注的重点。我国房地产开发企业购置面积同比增长2.6%我国商品房销售面积同比增长4.9%销售面积（万平方米）61857.0765969.83109946104349.112006年2008年2010年2011年2006年我国商品房销售面积全年为61857.07万平方米，2008年为65969.83万平方米，2010年为104349.11万平方米。2011年我国商品房销售面积达109946万平方米。我国商品房在城市化的大潮当中，因其市场的客观真实需求量，实在是又大又顽强地不断表现出来了。我国住宅销售面积同比增长3.9%销售面积（万平方米）55422.9559280.3593051.56970302006年2008年2010年2011年2006年我国住宅销售面积全年为55422.95万平方米，2008年为59280.35万平方米，2010年为93051.56万平方米。2011年我国住宅销售面积达97030万平方米，在限购、限价、限贷的严厉调控政策下，再次创出了历史最高水平。在禁止中国城镇老百姓拿央行发行的人民币去购买商品房的行政措施下，在一线、二线城市交易量出现10-20%的萎缩幅度下，依然有着那么旺盛的需求，这是一个客观现实。商品房销售金额（万亿元）22.45.24785.91191102006年2008年2010年2011年2006年我国商品房销售金额全年为2万亿元，2008年为2.4万亿元，2010年为5.2478万亿元。2011全年我国商品房销售额达到5.9119万亿元，同比增幅12.1%。我国商品房销售金额增幅大于销售面积增幅，表明我国今年商品房的市场价格依然是上涨的，只不过涨幅有所下降；从均价角度来计算，2011年我国商品房均价为5377元/平方米，2010年商品房均价为5029元/平方米，今年商品房价格上涨6.9%。全国住宅销售金额高达4.7万亿元，住宅均价上涨6.1%。住宅销售金额（万亿元）1.724.16574.70123452006年2008年2010年2011年2006年我国住宅销售金额全年为1.7万亿元，2008年为2.0万亿元，2010年为4.1657万亿元。2011全年我国商品住宅销售金额高达4.7万亿元，同比增幅10.2%。从均价角度计算，2011年我国住宅均价为5011元/平方米，2010年住宅均价为4723元/平方米，今年住宅价格上涨6.1%。如果扣除我国今年CPI指数，我国商品住宅今年价格上涨是已被有效的。我国房地产新开工、施工面积均再创历史新高！133.431.59.16.11.514.64.438.8127.21.7住宅其他住宅其他住宅其他住宅其他住宅其他住宅其他房屋开工面积新施工面积竣工面积房屋开工面积新施工面积竣工面积2010年是我国房地产业最为辉煌的一年，房屋新开工面积16.4亿平方米（其中住宅新开工面积13亿平方米）；房屋施工面积40.6亿平方米（其中住宅施工面积31.5亿平方米）；房屋竣工面积7.6亿平方米（其中住宅竣工面积6.1亿平方米）。2011年，房屋新开工面积19亿平方米（其中住宅新开工面积14.6亿平方米，同比增幅12.9%），同比增幅16.2%；房屋施工面积50.8亿平方米（其中住宅施工面积38.8亿平方米，同比增幅23.4%），同比增幅25.3%；房屋竣工面积8.9亿平方米（其中住宅竣工面积7.2亿平方米，同比增幅13%），同比增幅13.3%。今年我国房屋新开工面积、住宅新开工面积、房屋施工面积、住宅施工面积都已经超过去年水平；房屋竣工面积和住宅竣工面积都已超过去年水平。竣工增幅远低于新开工和施工的增幅，显示了中国房地产企业都在实行防守型的发展战略，拉长开发周期，缩短开发战线，选择恰当时机向市场推盘。专家预测——物价涨幅将进一步回落2011年全年，我国CPI比上年上涨了5.4%，超出年初4%左右的调控预期目标。中国国际经济交流中心咨询研究部副部长王军认为，这说明当前我国面临较为长期的温和通胀的压力，劳动力价格、资源价格等成本推动压力将在较长时期内存在，价格调控要做好长期作战的准备。输入性通胀因素还存在较大的不确定性。王军分析，虽然世界经济不景气总体上降低了对大宗商品的需求，美元走强也有利于压低大宗商品价格，但伊朗等地缘政治的不确定因素，使得石油价格仍然存在猛涨的可能性，中国面临的输入性通胀压力充满不确定性。“展望2012年，总体来看物价涨幅将比2011年有所回落。不过成本推动的价格上涨压力将长期存在，稳定物价依然是一项重要任务。”北京大学国民经济核算中心研究员蔡志洲专家预测——政策放宽有更多空间摩根大通首席中国经济学家朱海斌表示：通胀压力缓解的正面消息为决策者将政策重点转移至关注增长提供更多空间。预计春节前夕，央行会将存款准备金率下调50个基点，很可能在本周内下调，以缓和季节性因素（中国新年前夕的现金需求以及1月增加的财政存款）带来的流动性压力。未来，货币政策将偏向适度宽松。瑞穗证劵亚洲公司董事总经理沈建光表示，今年货币政策料将持续放松，财政政策将更积极。《中国证券报》周二发表头版评论称，出于对通胀的担忧，中国央行可能不会很快下调存款准备金率，但仍可能于第一季度后期下调。报道称，去年12月份CPI同比上涨4.1%，仍然较高，并且受农历新年影响，1月份可能出现反弹，因此决策层对存准率下调的频率和幅度均未有决定。炒股不如卖旧报的收益国家统计局公布的数据显示，2011年CPI总水平比上年上涨5.4%。这不仅仅高于年初设定的4%目标，而且吞噬了几乎所有投资人的赚钱梦想。2011年，如果你将手里的一万元投资白银，去除通胀因素、汇率因素后，亏损额是2040元；如果买了黄金，账面上亏损额219元；如果投资中国上证A股，最后手里只剩下7292元；而这些都还没计算交易成本。如果投资者什么也不买，把钱存一年定期，一万元也会没了190元。实际上，中国老百姓已经持续22个月负利率也即一年期定存利率连续22个月低于同期CPI（俗称物价）涨幅。有网友打趣称，去年炒股不如卖报纸，年化收益率14.4%。一位网友昨天在微博上表示：“昨天我妈和我说，她年初订了两份报纸，共花了180元。到年底的时候这两份报纸卖废纸共收入206元，折合年化收益率为14.4%。这可比银行存款利率和CPI的涨幅都高不少。估计就算炒股也不会比这个收益率更高。投资卖报纸吧！”PART2策划者的智慧特点：剑路雄劲，颇有石破天惊，风雨大至之势。方法论：1+12！将二件风马牛不相及的事捆绑起来，会发生很多有趣的变化。第壹剑少商剑我们大概都听过书商捆绑连接总统的故事，故事大约是这样的：第一次把新书寄给总统，总统客气地说了声“好”，于是，书商就宣传“总统叫好的书”；第二次又把一本新书寄给了总统，总统不想再被利用，就回信说“不好”，于是，书商就宣传“这是总统批判的书”，人们还是好奇地看看为什么总统批判它；第三次，书商再寄新书给总统，总统汲取上两次被利用的教训，干脆就不理会了，不久，书商又宣传了，“连总统都无法评价的书”，总统还是被利用了。这件事真不真实不重要，重要的是它告诉我们一件事：整合的效果很明显！策划大师王志纲经常喜欢说，跳出地产做地产，其实就是加法的说法，以一个产业帮衬另一个产业的做法，确实能起到借势引爆拔出萝卜带出泥的效果将整合的观点运用到房地产楼盘定位来看：体育+地产=体育地产，成就了“让运动就在家门口”的南国奥林匹克花园；教育+地产=教育地产，成就了“给你一个五星级的家”的碧桂园；劳斯莱斯+地产=标准营销地产，成就了“一个心情盛开的地方”的星河湾；卖场+酒店+地产=商业地产，成就了“城市综合体”；旅游+商业+地产=体验地产，成就了轰动一时的上海新天地。运用到主推广语：很多来自于平常的熟语或者是俚语，甚至是政治用语，一听感觉就是熟透的了那种，但是被用的却是恰到好处。甚至让我想到了海子那句用烂了的诗句“面朝大海，春暖花开”，如果把两句分开是超级烂的成语，但是放在一起，美的让人心醉。觉得显示了一个广告人的嫁接能力的高超，记得一位大师说过作为一个好的文案，跨界嫁接能力是基本之一，揽胜的文案恰恰就体现了这一点，虽然没有像艺术创造百分之百的原创，但是嫁接的能力显现的结果，使广告的效果非同一般。下面我们看一看那些经典文案：因为所以，科学道理。这句话常常用来回答那些一时半会儿说不清的问题，当然他用来做地产广告了。够了！哭什么哭！这常常是男人骂她女人或者大人骂小孩的话。距离产生别墅，大家一定不会不知道，距离产生美的观点，来说服两地情侣骗人话。后现代城——遇到问题，往好处想，别往坏处想的另一种形式。宽house——运动有益身体健康，吸烟有害身体健康，这样的话，生活当中到处都是。经常打飞机，不说啦，什么意思大家一看就知道，系好安全带，坐车的时候提醒语言。里外里——天一亮，干嘛去呢？就起床，哈哈！靠啥吃啥，这个句式，奶奶的随手一抓一大把内行看门道，我也不知道自己是不是看到了门道。凹凸广场—那两句下面，每个几千句几万句就是受不了尾，据说老习同志在党校反对说简单两句下面讲了两个多小时。这句歌词，想必几千年以后的小孩都不会陌生。特点：巧妙灵活，难以捉摸。第一胜过更好，一颗子弹打一只鸟！要么做第一，要么做唯一；化复杂为简单，化多为少，化粗为精。第贰剑商阳剑大家知道，对一个事情的决策，首先要确定做事情的程序，程序上的各个步骤就是决策点。抓重点，突出决策环上的某一个决策点，不遗余力地加强这个决策点，使这个决策点成为重点，由这个重点来带动其它决策点。人类文明的传播和演变，其实就是传递并升华简单的共性规律的过程。一部简简单单的老子《道德经》，讲尽了宇宙万物的道理、概括了事物的规律。而后世的越是深刻的哲学越是片面，唯其片面能够深刻，唯其深刻不能全面，个中原因皆在于此。减法经常被我们不知不觉中采用。饭店门口贴一张纸，上书：“田螺2元一盘”，便宜，太便宜了，你进去吧，我不相信你只吃田螺，你喝点饮料饭店就能把田螺的损失给夺回来。我们经常发现一些企业花大价钱打的广告等于一张废纸，他把自己的产品的10个、20个优点全部说出来，都是优点，哪里还会有优点？要去繁就简，突出一个重点。大气的另外一种做法就是找个“要么是第一、要么是唯一”的推广噱头，这也是比较有效的推广要点。在推广时重点突出项目一个优势，这是最能震撼人、吸引人的。人都有好奇心，对于最大的或唯一的事物都会产生看一看的想法。所以，谁占得先机，谁抢得第一位，谁就能“近