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速度带来经济，空港枢纽区成为全球城市新的“经济引擎”1荷兰史基浦机场形成融金融商贸中心、商业、文化娱乐中心的综合都市，成为荷兰城市的重要一极。韩国围绕仁川机场打造空港自由经济区，打造融国际商务区、商业区、住宅区、娱乐休闲区、教育区等多功能机场城市，成为国家及区域增长中心。洛杉矶国际机场区形成了航空、国防工业制造业中心，以及电子技术、银行、保险公司和大量商业服务中心的空港都市区，成为洛杉矶全球城市的经济增长极美国达拉斯—沃斯堡高新技术区在空港周边发展电子和信息等高科技产业，区域生产总值相当于全美国的2%左右。达拉斯—沃斯堡洛杉矶国际机场仁川机场荷兰史基浦机场全球空港枢纽时代——催生新的城市增长级中国.上海.虹桥国际商务区如何深挖和诠释大虹桥?2绿色引领发展，新一轮全球竞争上升到低碳绿色经济竞争英国：绿色经济体现在绿色能源、绿色生活方式和绿色制造三个方面，发布了《英国低碳转换计划》、《英国可再生能源战略》法国：重点发展核能和可再生能源。除了大力发展可再生能源，法国政府今年投入4亿欧元，用于研发清洁能源汽车和“低碳汽车”，通过节能减排措施推动产业发展。美国：开发新能源、发展绿色经济作为振兴美国经济的主要突破口之一，《美国复苏与再投资法案》将发展新能源为主攻领域之一巴西：巴西历届政府均十分重视绿色能源研究，制定了乙醇燃料生产计划日本：高度重视减排，主导建设低碳社会，公布了名为《绿色经济与社会变革》的政策草案，强化日本的“绿色经济”。韩国：依靠“低碳绿色增长”振兴经济。金融危机伊始，韩国就提出了“低碳绿色增长”的经济振兴战略德国：重点发展生态工业，包含6个方面的内容：环保政策；制定各行业能源有效利用战略；扩大可再生能源使用范围；可持续利用生物智能；推出刺激汽车业改革创新措施及实行环保教育。全球绿色经济浪潮—驱动低碳新经济发展模式苏州河畔.长风生态商务区如何打好生态这张牌？46企划定位营销策略5广告表现321市场分析项目定位复星资源1.虹桥2.徐家汇3.淮海路4.人民广场5.南京路6.浦东7.闸北不夜城8.虹口北外滩一级商务中心二级商务中心78新兴商务中心上海主要商务区甲级写字楼存量比例浦东虹口黄浦卢湾闸北静安长宁徐汇写字楼宏观市场分析甲级写字楼存量比除浦东、人民广场等六大传统商务区外，近年来闸北不夜城、虹口北外滩等新兴商务板块快速发展，成为了上海全新商务格局的重要组成部分。19%08-10年上海写字楼供求及均价走势01020304050607080902008Q12008Q22008Q32008Q42009Q12009Q22009Q32009Q42010Q12010Q22010Q32010Q411.522.53供应量(万平方米）吸纳量（万平方米）成交均价（万元/平方米）全市写字楼市场供求近年来一直处于相对平稳的态势，总体而言，供略大于求。写字楼宏观市场分析供求及均价走势上海环贸广场一座59,572平安国际金融大厦76,998上海国金中心二期122,264招商银行大厦58,424太平金融大厦96,000日月光中心45,4801788号广场67,214华敏帝豪大厦51,702嘉瑞国际广场37,760陆家嘴基金大厦34,000东方金融广场78,923上海环贸广场二座64,655中信泰富船厂三期60,000X3-2项目80,000上海嘉里中心二期79,180恒基项目53,793金虹桥国际中心110,000尚嘉中心47,000中信泰富10号线四川北路项目40,778105项目53000179地块15,000外滩源一期35,000徐家汇中心A座314,000徐家汇中心B座84,000上海船厂二期260,000上海中心200,000协和城二期70,000大中里项目一期、二期160,000吉宝置业项目90,000东海中心二、三期62,225企业天地二期100,000瑞安太平桥项目150,000摩根斯丹利项目60,000虹桥上海城45期113,000古北财富中心二期70,000白玉兰广场150,000108广场110,000世纪大都会200,000204地块80,000163地块45,000596地块49,0008-1项目190,000虹口陆家嘴徐汇竹园静安卢湾黄浦长宁2011年总上市体量72.8万㎡2012年总上市体量63.8万㎡2013年以后总上市体量256万㎡写字楼宏观市场分析未来甲级办公楼供应分析浦西——1.北岸长风2.汇银铭尊3.旭辉国际4.赢华国际5.东方环球企业中心6.上海港国际客运中心浦东——7.保利广场8.财富广场•浦东：以外资需求为主导，吸纳较多以金融业为代表的外资企业。容积率普遍较高•浦西：以内资需求为主导。由于园区内项目开发存在容积率、建筑高度等经济指标的限制，导致独栋总部型写字楼区域供应量较大总部型写字楼主要集中在闸北市北园区、长风生态园区、北外滩及陆家嘴区域，均具备产业支撑的基础。写字楼宏观市场分析总部园区市场分布目前中环以内总部型写字楼开发非单一物业形态开发，多为高层写字楼、SOHO、独栋等物业形态并存的复合产品开发模式。总部型写字楼年供应增量非稳定线性增长，个别项目的上市即可影响整体供应格局。总部型写字楼的供应总量以北外滩居首位，其次闸北区（东方环球企业中心）及长风生态商务区写字楼宏观市场分析总部园区历年供应中环内总部型写字楼以纯销售为主，购买意向多为业主自用东方环球企业中心所处区域整体价值较低，故售价亦最低；长风商务区仍处于开发阶段，尚未形成浓厚的商务办公氛围。北外滩及浦东陆家嘴区域相比市场接受度较弱，售价水平亦相对较低。依托于区域成熟或利好的规划，总部园区去化情况均较为优异，成交价格受区位影响，差异较大。写字楼宏观市场分析总部园区成交情况最新报价42000东方环球企业中心现已全部售罄，月均去化面积达5562平方米。北岸长风有4栋总部型办公楼,现已售罄,去化率达100%。东方环球及北岸长风去化情况较为优异，月均去化面积约在3000-5500㎡写字楼宏观市场分析总部园区成交情况独栋总部办公单体建筑的主力面积区间约为4,000-7,000平方米/栋，标准层面积约为800-1,200平方米，略高于本案产品。写字楼宏观市场分析总部园区单体及标准层面积行业结构来源分布从企业来源地分析，中资公司是入驻总部型写字楼的主力入驻企业以从亊金融证券、建筑工程、信息科技及投资等行业为主导其中金融业集中在陆家嘴,建筑工程及能源科技集中在长风，海运服务集中在北外滩，贸易投资类企业集中在闸北客户来源主要是国内企业，行业以金融、建筑工程、信息科技、贸易投资为主写字楼宏观市场分析总部园区客户结构长风区域分析长风生态商务区是普陀区最靠近市中心的商务区之一，也是规划最为先进，生态条件最优越的地块，目前供应项目高端，市场认可度较高。地理位置：长风生态商务区为普陀区与长宁区的交界线，直接辐射虹桥、中山公园等成熟商务区域，是区域内乃至上海未来重要的商务区域。区域概况：区域内早期为一些老式工业企业。目前区域靠近苏州河一面已有3个项目面世，分别是汇银铭尊、北岸长风、旭辉世纪广场，生态商务区雏形初现。是未来供应的热点趋于，也将成为区域最顶级的商务区。区域特征：区域目前推出产品以独栋生态办公、多层LOFT为主。未来区域供应为办公、大型商业、中高端住宅，将成为区域最高端的综合性社区。业态面积办公150万住宅144万共建24万1085674211.1号地块——国盛中心2.2号地块——北岸长风3.3A地块——上海新传媒中心4.3D地块——上海跨国采购中心5.4A地块——旭辉世纪广场6.4B地块——汇银铭尊7.4号东南地块——赢华国际商务广场8.7A地块——中环商务交通枢纽项目9.7B地块——中科研发大厦10.绿洲中环中心9区域写字楼项目分布情况3长风生态商务区规划开发商办物业150万平方米，目前商办用地基本出让结束08年12月，3D、4号东南、7A和7B地块开始动工，总建筑面积约47万平方米区域写字楼典型项目国盛中心（概况）国盛中心地块名称：1号总建筑面积：50万平方米物业类型：标准办公、SOHO百货、酒店、公寓式酒店投资商：国浩房地产集团营销主题：核心第一城目前在售部分（SOHO）报价：20000元/平方米左右78一期2156349101.国丰五星级酒店2.标准办公楼（一期）3.公寓式酒店4.5.SOHO6.7.8标准办公楼（二期）9.国盛百货（一期）10.国盛百货（二期）潜在办公供应量一期约5万平方米，二期约在8~10万平方米区域写字楼典型项目北岸长风（概况）五星级酒店米高梅购物中心长风国际大厦SOHO北岸长风地块名称：2号总建筑面积：29万平方米（地上）物业类型：总部办公、标准办公、SOHO、五星级酒店、商业投资商：天鸿置业营销主题：新商业新娱乐新体验目前在售部分（I座）报价：24000-25000元/平方米E栋K栋I栋区域写字楼典型项目北岸长风（独栋办公楼）独栋数量：4栋单层面积：约1500平方米，顶层约900平方米层数：5层整栋面积：6500-6700平方米成交单价：约17000元/平方米2007年7月、2008年1月、2月）使用情况：一栋为天鸿自用，一栋为中国国电集团华东总部购买，一栋为台湾某贸易公司购买，一栋为中信集团购买区域写字楼典型项目北岸长风（标准办公楼）K幢E幢K幢E幢层数：15层单层面积：约1400平方米总面积：约2万平方米物业情况：中信基金整栋收购收购价格：18500元/平方米（2008年6月）层数：11层单层面积：约1500平方米主力户型：250-300平方米成交单价：约25000元/平方米目前可售面积约10000平方米区域写字楼典型项目北岸长风（标准办公楼）二期共三栋标准办公楼A栋（地上面积29911㎡）L栋（地上面积19870㎡）B栋-长风国际大厦（地上面积40000㎡）被长风生态商务园区管委会整栋收购；北岸长风1号地块目前可售面积主要为K栋的10000平方米，未来标准办公楼可售面积约在5万平方米区域写字楼典型项目北岸长风（商业/酒店）米高梅商业中心占地面积：17909㎡地上五层，72236㎡地下二层，51110㎡米高梅商业中心五星级酒店已引入万豪品牌游艇俱乐部俱乐部总共分三期，目前Ⅰ期游艇码头已经全部完工区域写字楼典型项目旭辉世纪广场（概况）旭辉世纪广场地块名称：4A总建筑面积：15万平方米物业类型：总部办公、LOFT、SOHO投资商：旭辉集团营销主题：光合办公目前在售部分报价：LOFT（25000-26000元/平方米）SOHO（约20000元/平方米）已交付在建中4栋总部办公楼LOFTLOFT酒店SOHO紫祥集团总部大厦东渡集团总部大厦已交付，在售独栋总部办公楼独栋数量：4栋单层面积：以700平方米为主层数：6-7层整栋面积：以4000平方米为主成交单价：约19000元/平方米（2007年9-10月）使用情况：一栋为旭辉集团总部办公自用一栋为深圳安防科技购买另外两栋为一家德国基金购买，后出租给法国索迪斯公司区域写字楼典型项目旭辉世纪广场（独栋办公楼）区域写字楼典型项目汇银铭尊（概况）汇银铭尊地块名称：4B总建筑面积：18万平方米物业类型：总部办公、标准办公、酒店、酒店式公寓投资商：上海高远置业营销主题：水岸生态办公集群目前在售部分（1、2号楼）报价：22000-27000元/平方米6781234578总部办公126标准办公3独栋办公、已交付标准办公、在售45酒店2008年，除7、8号楼两栋独栋办公实现销售外，其他办公楼实现销售约4500平方米，可售面积达6万平方米酒店式公寓区域写字楼典型项目汇银铭尊（独栋办公楼）独栋数量：2栋单层面积：约1000平方米层数：7层整栋面积：约7000平方米成交单价：24000-25000元/平方米（2008年1月、6月）使用情况：一栋为劲霸男装购买，一栋为维氏钢刀(上海)有限公司购买7、8号楼区域写字楼典型项目汇银铭尊（标准办公楼）6号楼1、2号楼总建筑面积：约11000平方米层数：10层单层面积：约13