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马山灵圣别墅项目――市场策划报告――第1页目录第一篇市场定位篇第二篇产品策划篇第三篇财务评估篇第2页第3页壹、项目环境分析一、项目概况1、项目主要经济指标本项目占地面积361259.6㎡，可建面积90314.9㎡，规划容积率0.25，属于大规模低密度别墅项目。基础指标：地块编号：锡国土2004-6地块名称：马山长青路南占地面积：361259.6㎡可建面积：＜90314.9㎡容积率：＜0.25建筑密度：＜10%绿化率：＞75%成交价：26552万元成交单价：48.99844万元/亩开发公司：马山灵圣投资有限公司基础指标：地块编号：锡国土2004-6地块名称：马山长青路南占地面积：361259.6㎡可建面积：＜90314.9㎡容积率：＜0.25建筑密度：＜10%绿化率：＞75%成交价：26552万元成交单价：48.99844万元/亩开发公司：马山灵圣投资有限公司地块位置太湖马山第4页2、地理位置太湖本项目位于无锡市滨湖新区西南部马山镇，中国四大淡水湖之一——太湖的西北侧，比邻湖面。市中心新区马山镇地块距离市区约30分钟车程。以目前无锡的城市规模而言，项目距离无锡城区的距离较远。本项目五里湖地块距离太湖国家旅游度假区和太湖高尔夫球场约5公里。项目四至：北临长青路，道路以北是78.039万㎡的别墅项目印象剑桥，目前一期在建；南至碧波二路，道路以南是18.9万㎡的别墅项目太湖金色水岸，目前项目二期处于景观建设阶段；东至东环堤路（十里明珠堤），是连接主城区的主干道和无锡主要的景观道路，道路以东是太湖水面；西至陆马路，连接宜兴、常州。第5页二、周边环境分析1、项目地块现状目前，整个地块内基本为荒地，地面有零星民房和一座疗养所，地块原来是鱼塘，所以地块部分有低凹，动拆迁量较小。地块的上空有一条东西向的电线穿过，需要迁移。整体看，地块较为方整，地块上不利条件较少，有利于项目的整体规划。地块北的常青路地块内的电线地块内的废弃的鱼塘及零星民宅地块南的碧波二路2、周边环境从周边小环境来看，东临太湖，南北均为大规模别墅项目，整体环境较好。十里明珠堤在建中的印象剑桥但由于临湖防洪堤的存在，太湖观景受到很大影响，不利于未来的景观资源利用。第6页三、项目配套设施分析1、交通条件分析1.1道路交通十里明珠堤陆马公路太湖大桥（规划中）项目周边的外联道路交通条件良好，主要道路为西侧的陆马公路和东侧的十里明珠堤。十里明珠堤是无锡太湖沿岸的景观道路，也直接连接马山与市区的主要道路，路况良好，经十里明珠堤到无锡市区车程约30分钟；西侧的陆马公路连通常州、宜兴、无锡三地，路况良好。2006至2008年间动工的太湖大桥，连接马山至蠡湖新城、硕放机场、苏州，可以增加马山地区与无锡其他行政区的联系。本项目1.2轨道交通规划马山至后宅的城市轻轨太湖五里湖无锡目前正在规划城市轻轨交通，据了解，将有轻轨横贯无锡整个市区连接马山至后宅，而且在本项目附近将有一个站口，未来将为本项目的外联交通提供多样选择（轻轨的最终规划及开工期仍有待政府文件确认）。太湖大桥第7页2、生活机能分析2.1高档休闲配套设施项目周边集中了无锡两大主要的休闲旅游配套集中地：马山地区和鼋头渚地区。鼋头渚地区是无锡主要的旅游休闲规划区，拥有鼋头渚景区、唐城、三国城等休闲、旅游设施，但鼋头渚距离本项目较远，车程约在20分钟左右。马山景区距离本项目约5公里，区域内拥有灵山大佛等旅游景观和太湖国际高尔夫俱乐部等高档休闲设施，但相比无锡主要的旅游休闲资源集中地——鼋头渚地区仍然相对匮乏。灵山景区鼋头渚景区本项目312跑马场12灵山大佛3太湖国际高尔夫俱乐部z马山地区主要配套休闲配套设施第8页2.2日常生活配套设施无锡第六人民医院峰影小学项目周边仍处于房地产和城市开发初期，满足日常生活的配套设施十分缺乏，现有最近的配套集中地位于4公里外的马山镇区，但均属于镇级配套，档次不高，无法满足高档别墅业主的生活需要。项目未来生活设施的提升将主要依靠会所和商业街的配置。四、环境分析总结马山区在无锡的整体规划中被定位为风景协调区，集旅游、休闲、居住配套等功能于一身，在区域规划上符合别墅开发的条件。本项目周边基本规划为别墅项目，且比邻太湖，地块环境条件总体上较好。但近期项目在区位距离和配套上面临较大的瓶颈：马山传统上属于郊区，距离无锡市区的绝对距离较远，而且马山别墅市场的地步时间较晚，客户对马山的区位认知度和好评度都较低。马山地区虽然作为无锡主要的旅游休闲区域，但景区配套距离本案尚有一定距离，另外，项目周边的各类配套设施，特别是日常生活设施仍然极为匮乏。第9页贰宏观市场篇一、宏观市场背景1、长三角地区经济概况无锡位于中国经济最发达的区域——长三角北翼，是长三角城市群的主要城市之一，受到长三角整体经济发展的有利辐射和带动。无锡2005年长三角地区的16个城市实现生产总值突破30000亿元大关，达到33859亿元，占全国的比重升至18.6%，远远超过了珠三角、环渤海经济圈。区域内经济活动日趋活跃，经济、社会结构及其运行效率、和谐度的提升，使得各个城市间在竞争中实现有序的“雁阵齐飞”，这种整体领先性决定了长三角地区在“十一五”发展中，最有可能成为中国参与全球竞争最突显的示范区域，也最有条件成为国家新一轮财富聚集的战略平台和国家区域发展战略的示范基地。在快速交通的支持下，长三角各城市之间经济、文化往来频繁。近期，京沪高速铁路的建设方案已经基本确定，今年将要开工建设；沪杭磁悬浮铁路刚刚得到国务院的报批投入建设。京沪高速铁路将与沪杭磁悬浮一起从南、北两端将长三角贯通，形成一个以上海为中心辐射周边各个城市的“1至2小时快速交通圈”的高速轨道交通网络，拉近周边城市与中心城市之间的距离，此举将使得长三角区域内部经济格局更加完善。长三角经济圈的发展将为无锡城市经济、房地产业的发展提供长期、稳定的动力。第10页2、无锡市经济概况2.1区域经济发展状况2005年底，无锡总共实现地区生产总值2805亿元，较去年同期增长15.1％，其中规模以上工业全年实现总产值1353.1亿元，同比增长22％；全年实现财政收入421.8亿元，同比去年增长了19％，有较大的突破；全社会固定资产投资1353.1亿元,居全国第九；城市居民人均可支配收入16005元,居全国第十一位。整体而言，无锡的整体实力目前居于国内大中城市前列，在长三角地区的地位也是举足轻重。2005年无锡市主要经济指标指标数值比上年增长国内生产总值2805亿元同比增长15.1%全市完成财政收入421.8亿元同口径增长19%规模以上工业实现增加值1353.1亿元增长22%社会消费品零售总额824.11亿元增长16.3%全社会固定资产投资1355.1亿元增长19.8%城镇居民人均可支配收入16005元增长17.8%年末人均本、外币储蓄存款余额32000元同比增加5000元第11页2.2.经济结构制造业是无锡的主导产业，通过经济和产业结构的不断调整，已经形成了以机械及汽车配套、电子信息及光电、精细化工及生物制药、特色冶金及金属制品、高档织物及服装加工五大支柱产业为主的现代工业体系，成为长江三角洲地区重要的制造业中心之一。制造业集中的区域位于无锡市区东南侧的新区。项目所在的环太湖地区将以休闲、旅游产业为主。无锡休闲旅游产业分布2.3对外经济同时无锡在对外贸易和吸引外资方面增长迅速，2005年实现外贸进出口总额达291.9亿美元，较上年增长33.6%，2005全年协议注册外资15.3亿美元，到位注册外资20.1亿美元。无锡市现有外资企业约8000家，外商来源主要有日本、韩国、美国、欧洲和台湾，目前无锡的常住境外人数已达2万多人。第12页二、无锡房地产市场发展状况1、无锡房地产市场供需状况无锡市经济的快速发展和居民收入水平的提高，拉动了无锡房地产市场的快速发展。自2002年以来，无锡市房地产市场的开发投资和市场规模持续出现较大幅度的增长，特别是2003年全年开发投资额达到131.79亿元，比2002年增长了70%。进入2004年，房地产开发投资增幅有所缓和，但投资规模仍创造了历史新高，达到143.28亿元。在市场供给方面也有所增加，2004年全年商品房施工面积达到了1548.11万㎡；在市场需求方面，2005年全年商品房销售面积达358.06万㎡，较上年增长了17.6%，呈现出供需两旺的局面。2005年则延续了2004年良好的增长态势，虽然宏观调控政策频频出台，但去年无锡房地产市场依然保持平稳发展，全年房地产业实现增加值101亿元，同比增长16.0％。完成房地产开发投资226.79亿元，商品房施工面积为1853.09万平方米，增长19.7％，竣工面积569.53万平方米，增长17.8％，全年商品房销售额129.03亿元，增长24.2％。2、无锡房地产市场价格走势分析无锡由于房地产市场起步较晚，房价起步较低，从2003年开始市场价格经历了一个涨势较猛的过程，2003年区域市场价格涨幅达23.93%，2004年为18.9%。涨幅虽然较高，但与同期全市经济总量和城镇居民可支配收入的增长速度基本保持了一致（2003年无锡城镇居民人均可支配收入涨幅达16.6%，2004年为16.7%）。2005年无锡市城镇居民可支配收入继续保持高增长，达到了16005元，涨幅达到17.8％。而2005年受宏观调控的整体影响，全年房价涨幅仅为11.8％，房价涨幅首次低于居民可支配收入的涨幅。2002-2005无锡房地产开发经济指标时间房地产投资额（亿元）商品房施工面积（万㎡）商品房销售面积（万㎡）2005226.791853.09398.682004143.281548.11358.062003131.791282.46304.56200277.01748.15235.35第13页但相对周边城市苏州而言，无锡商品房的价格仍然处于低位，具有很大的潜力。2005年无锡城镇居民可支配收入为16005元，苏州城镇居民可支配收入为16276元，两者已经非常接近，但是无锡的房价却一直低于苏州，2005年苏州住宅销售均价比无锡高出26.8%。2003-2005年无锡、苏州住宅价格及人均可支配收入指标项目及指标2003年2004年2005年人均可支配收入（元）116471358816005无锡住宅售价（元/㎡）315437514195人均可支配收入（元）123611445116276苏州住宅售价（元/㎡）3608446053203、总评与预期如上数据显示，日益融合的长三角都市圈和无锡城市经济都处于快速、稳定的发展进程之中。良好的区域经济发展态势的和富裕的居民收入水平为区域房地产市场的发展提供了良好的动力，从2002年开始，锡市房地产业开始进入一个快速发展的阶段，市场规模不断扩大，市场价格快速攀升，市场供需两旺。同时无锡房地产市场规模、商品房价格在区域内仍属于中等水平，楼市发展水平基本与当地经济发展水平相适应。基于2006年市场外部因素的预期，宏观政策未来将会以小范围小幅度的调控为主，不会有太大的动作，对无锡不会有太大的影响。综上所述，我们认为2006年无锡房地产市场将会保持平稳快速的增长，对无锡房地产市场的近期发展形势仍然比较看好。第14页叁别墅市场篇一、无锡别墅市场分析1、市场分布格局无锡别墅市场的起步较晚，具有鲜明特征的别墅板块也较少。结合别墅定位和聚集度来看，目前无锡别墅集聚度较高的区域包括城中心别墅、新区城郊别墅、惠山别墅以及太湖、五里湖地区的景观别墅区域。临湖（外太湖、五里湖）高档别墅区惠山城郊别墅新区城郊别墅本项目城市别墅——无锡主要别墅分布圈——第15页1.1城区别墅城市别墅是指位于市区的别墅或亚别墅产品。购房者在追求别墅舒适生活的同时，又留恋城市生活的繁华，兼得优美居住环境和城市生活的便捷。城区别墅由于受到高土地成本的限制，常与普通公寓等以混合体的形式出现，市场定位和物业档次不高，城市别墅的物业类别上也分双拼、联排、叠加等多种形式。分布区域：无锡的城市别墅主要集中在无锡东、南、西、北门以外，规划三环以内主要代表楼盘：新梁溪