房屋及设备设施管理

讲师：巫大德第一节房屋及设备设施管理概述第二节房屋及设备设施维修养护计划与实施第三节共用设备设施的运行管理第四节房屋及共用设备设施维护管理项目的外包控制第五节几种典型设备设施的管理第一节房屋及设备设施管理概述一、房屋及设备设施的种类和组成部分二、房屋及设备设施管理的基本要求三、房屋及设备设施管理的内容与方法按房屋的建筑结构类型和材料可分为：砖木结构、混合结构、钢筋混凝土结构和其他结构。一、房屋及设备设施的种类和组成部分（一）房屋的种类和基本组成部分1．房屋种类的划分按房屋承重受力方式可分为：墙承重结构、构架式承重结构、筒体结构或框架筒体结构承重和大空间结构承重。按房屋的层次和高度可分为：低层建筑、多层建筑和高层建筑。按房屋的用途可分为：居住用途、商业用途、工业用途和其它用途。2．房屋的基本组成部分结构部分——基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等装修部分——门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等设施设备部分——水卫、电气、暖通、特殊设备（如消防、避雷、电梯）等项目（二）设备设施的种类和组成供配电：变压器、配电柜和线路、发电机、公共照明消防：报警系统、消防控制中心、消防水泵、消火栓、喷淋系统、自动灭火系统、防排烟系统空调：中央空调、局部空调、混和空调采暖：热水供暖、蒸汽供暖、热风供暖给排水：水泵、水箱水池、阀门和管网、沙井和化粪池电梯：载人电梯、载货电梯、手扶电梯、杂物电梯电迅和智能化系统：电话、有线卫星电视、闭路电视监控、对讲报警、公共信息服务、网络专线接入、周界防越系统、电子巡更系统、室内报警系统、车场管理系统二、房屋及设备设施管理的基本要求（一）基本要求做好房屋及设备设施的维护保养工作。开展技术更新与改造，降低能源消耗，改善房屋及设备设施状态。（二）评价参考主要指标1．房屋完好率、危房率（1）房屋完好率——是指完好房屋与基本完好房屋建筑面积之和，占房屋总建筑面积的百分比。100%房屋总建筑面积本完好房屋建筑面积完好房屋建筑面积＋基房屋完好率＝（2）危房率——是指危险房屋的建筑面积占房屋总建筑面积的百分比。100%房屋总建筑面积危险房屋的建筑面积危房率＝房屋的完损等级分为以下5类：完好房基本完好房一般损坏房严重损坏房危险房2．设备设施完好率设备设施完好率——是指完好设备设施数量占全部设备设施数量的百分比。100%全部设备设施总数量完好设备设施数量设备设施完好率＝三、房屋及设备设施管理的内容与方法（一）使用管理通过物业使用说明书、业主公约及物业管理单位展开的其他宣传沟通工作；物业管理单位应认真做好房屋及设备设施的维修保养、巡视检查工作。（二）维修保养对房屋和设备设施进行的定期检查、维护、清洁及润滑；损耗或故障时的维修；必要情况下专业测试；无法修理或无修理价值时的更新以及材料、结构和设计方面的改善等。（三）安全管理通过安全教育使员工和业主、物业使用人了解安全防护知识和安全管理规定。建立健全各类安全管理制度并严格遵守。提供必要的安全和防护装置装备。（四）技术档案资料管理加强管理，妥善保管，避免遗失，确保物业管理档案资料的完整性。（五）采购和零备件管理加强计划采购；对不设库存的零部件，建立起畅通的采购和供应渠道；严把采购质量关；妥善保管设备供应商或安装单位采购文件。（六）工量具和维修用设备的管理（七）外包管理将某类设备设施的管理全部外包给专业公司；将某类维修（通常是大中修）、改造、更新工程进行外包。（八）技术支持责任到人，建立健全使用、保养制度，定期进行校验对个别具体问题寻求外界的帮助，以聘请技术专家担任顾问的方式进行第二节房屋及设备设施维修养护计划与实施一、房屋及设备设施维修养护计划的制定二、房屋及设备设施维修养护计划的实施三、运行和使用者的责任和配合四、维修保养人员职责五、月、季度检查六、半年检查和书面报告七、更换材料、设备的供应八、安全工作一、房屋及设备设施维修养护计划的制定（一）制定房屋及设备设施维修养护计划的基本方法1．维修养护的方式与类别（1）维修方式a．预防性维修——为了降低故障率或防止房屋及设备设施性能劣化，按事先规定的修理计划和技术要求进行的维修活动，称为预防性维修。几种方式：计划性预防维修（定期维修）：周期性特点状态监测下的预防维修：以设备设施技术状态为基础，按实际需要进行修理的预防维修方式。改善性的预防维修：消除设备设施先天性缺陷或陈旧老化引起的功能不足、频发故障，对设备设施局部结构和零件设计加以改造。b．事后维修——是对一些目标和项目，不将其列入预防维修计划，而在其发生故障或性能降低到不能满足使用要求时再进行修理。c．紧急抢修——是对意外事件引发的故障进行的紧急修理，这类意外事件是偶然发生的，往往不具有预见性，难以进行事前准备。（2）修理类别大修中修小修（3）修理周期和修理周期结构修理周期对已在使用的设备设施，指两次相邻大修理之间的间隔时间；对新设备，指开始使用到第一次大修理之间的间隔时间。修理间隔期：指两次相邻计划修理之间的工作时间。修理周期结构：指在一个修理周期内应采取的各种修理方式的次数和排列顺序。2．维修养护计划的种类（1）按时间进度编制的计划年度维修保养计划季度维修保养计划月维修保养计划（2）按修理类别编制的计划如房屋维修养护计划、空调系统维修保养计划、消防系统维修保养计划等。3．维修养护计划的编制依据房屋及设备设施的修理周期与修理间隔期房屋及设备设施的使用要求和管理目标安全与环境保护的要求房屋及设备设施的技术状态4．编制维修养护计划时应考虑的问题物业使用或运行急需的、影响其它系统使用的、关键性的设备设施应重点提前安排修理；应考虑到维修保养工作量的平衡，使全年工作能均衡地进行；应充分考虑维修前的准备时间和维修保养工作时间；应切实考虑企业资源和能力能否保障各项目的维修保养；计划最后确定前，资金一定要落实；制订计划时应该包括必要的工作程序和检验程序，使计划具有可操作性和可验证性；对物业使用或运行有较大影响的关键设备，应尽可能安排在非高峰期检修。5．维修养护计划的编制明确目标收集材料计划草案论证计划确定，履行必要的批准手续，一般还要向业主进行必要的解释或说明执行计划：根据实际情况的变化进行适当的调整计划的可执行性和验证办法以往运行记录技术状况诊断技术档案资料计划草案编写技术可行性分析资源的满足情况资金的落实情况能否满足需求6．维修养护计划的内容房屋及设备设施维修养护计划维修养护的对象：名称、位置、状态、范围维修养护的责任人：人员构成、分工和责权维修养护的标准：包括养护的频次和时间间隔维修养护的方法：包括必要的程序和规程维修养护效果的验证：包括验证的方法、记录等二、房屋及设备设施维修养护计划的实施（一）修前预检（二）修前资料准备（三）修前工艺准备（四）其他准备（五）组织实施：质量的控制、进度的控制、成本的控制（六）验收和存档三、运行和使用者的责任和配合指定负责消防系统运行的责任人2～3人运行责任人应对维修保养记录和报告进行审查和签字确认运行责任人的职责四、维修保养人员职责应由有消防设施调试维修保养资格和经验的工程技术人员担任。进入现场5个工作日内提供所保养设备的现状报告，并对存在问题提出解决方案。提交月、季、年度保养计划，经审核批准后实施。按照计划对建筑消防设施进行定期检查、维修和保养。每月不少于二次到现场做一般性检查并记录。实行24小时值班制度，对消防设施出现的故障及时修复。接到运行人员通知，应在4小时内解决一般故障，2小时内解决严重故障。五、月、季度检查（一）每月检查1．消火栓系统2．自动喷淋系统3．自动报警系统4．防排烟系统5．气体灭火系统6．联动系统（二）季度检查原始记录必须由参加维修保养的运行责任人人员签字。（三）季度检查结果和处理意见一式二份，由运行责任人和维修保养人员签字后各执一份。六、半年检查和书面报告消防设施各系统的运转情况；半年维修保养和检查记录：消防设施各系统稳定性和可靠性的分析；保证消防设施正常运转的建议。七、更换材料、设备的供应维修保养中发现需更换的材料、设备经批准后领用或采购。定期检查需要重新灌装的灭火剂由运行责任人负责。八、安全工作采取严格、科学的安全防护措施，确保操作者安全和第三者的安全。在动力设备、易燃易爆和贵重的设备中进行维修保养时应向运行责任人提出安全保护措施。在有毒有害环境中施工，应按有关规定提供相应的防护措施。第三节共用设备设施的运行管理一、制订合理的运行计划二、配备合格的运行管理人员三、提供良好的工作环境四、建立健全必要的规章制度五、设备设施的状态管理六、节能管理一、制订合理的运行计划包括开关机时间和维护保养时间，使用的条件和要求等。二、配备合格的运行管理人员对职工进行多层次的培训。安装必要的防腐蚀、防潮、防尘、防震装置，配备必要的测量、保险、安全用仪器装置，有良好的照明和通风等。三、提供良好的工作环境实行定人、定机和凭证操作设备制度可在运行中实行交接班制度和值班巡视记录制度操作人员必须遵守设备设施操作和运行规程四、建立健全必要的规章制度五、设备设施的状态管理（一）设备的检查日常检查：操作人员每天对设备进行的检查，在运行值班巡视中实施。定期检查：在操作人员参加下，由技术人员按计划定期对设备进行的检查。（二）设备的状态监测停机监测和不停机监测（又称在线监测）（三）定期预防性试验由专业人员按规定期限和规定要求进行试验。（四）设备故障诊断技术在设备运行中或基本不拆卸的情况下，采用先进的信息采集、分析技术掌握设备运行状况，判定产生故障的原因、部位，预测、预报设备未来状态的一种技术，称为故障诊断技术。六、节能管理（一）采用管理手段节能降耗能源消耗表达式：∑Wn=Wb＋Wc＋Ws＋Wf＋Wsb∑Wn——设备系统的综合能耗量；Wb——设备（或产品）标准能耗；Wc——操作人员非正常操作浪费的能源；Ws——因维护保养不善设备损坏造成的能耗；Wf——运输、保管及其它非正常消耗；Wsb——设备状况不良，运行中浪费的能源。具体措施包括：组织和管理体系落实加强节能宣传和培训，树立节能意识建立能源消耗的计划和考核制度在运行管理上，尽量安排设备能够连续、满载开动使用调整设备运行时间，实行节能运行程序合理设定运行参数（二）采用技术改造节能技术改造节能（投资性节能）——通过对设备或工艺进行局部或全部改造，必要时包括对耗能较大设备的更换，提高设备技术水平或工艺水平，降低能源消耗。第四节房屋及共用设备设施维护管理项目的外包控制一、共用设备设施外包的选择二、共用设备设施外包管理合同的签署和外包控制一、共用设备设施外包的选择（一）项目外包分析物业管理企业的管理规模；所管理物业中共用设备设施的复杂程度及数量情况；设备设施的生产年代、技术先进程度；政府部门对此类设备设施系统管理的技术、标准要求；自行管理此类设备设施的技术难度、管理风险大小；设备设施生产厂家的技术服务情况；市场上此类设备设施管理维护技术人员的供求情况、社会平均工资水平；本地市场能够提供系统分包服务的专业机构发展的成熟度等。（二）承包方评估企业品牌状况；企业规模；资信信誉；技术能力；企业质量保证能力；管理维护计划、标准；预算价格、付款方式。二、共用设备设施外包管理合同的签署和外包控制（一）订立外包管理合同应注意的事项在签订合同时要注意保证签约主体与实施主体一致在合同中应明确因设备设施故障、事故造成的人员、财产等损失应在合同中明确服务的技术指标标准委托方应尽量保留受托方在服务过程中的有关质量记录文件（二）外包管理合同实施应注意的问题建立对承包方检查监控制度并落实专人负责实施建立与承包方的定期沟通会议制度，及时解决合同履约过程中出现的问题建立定期效果评估制度定期对承包方基本情况全面更新第五节几种典型设备设施的管理一、供配电系统二、给排水系统三、消防系统四、电梯系统五、空调系统一、供配电系统