CCP世纪文化广场(暂命名)市场定位报告

CCP世纪文化广场（暂命名）市场定位报告目录一、市场定位前言…………………………………………………定位策略……………………………………………………………………………………………定位原则…………………………………………………………………………二、项目总体评价……………………………………………………………项目概况……………………………………………………………………………技术资料……………………………………………………………………………地块资源……………………………………………………………………………周边配套……………………………………………………………交通条件…………………………………………………………………………街区功能………………………………………………………………………三、项目价值发现（SWOT分析）………………………………………………S优势分析…………………………………………………………………………W劣势分析………………………………………………………………………O机会分析…………………………………………………………………………T威胁分析…………………………………………………………………………四、项目开发策略原则………………………………………………………复合原则…………………………………………………适量原则………………………………………………………空缺差异原则……………………………………………创新需求原则………………………………………………………………经济+美丽…………………………………………………………相对效益原则…………………………………………………………五、项目综合定位………………………………………………………产品定位……………………………………………………………项目目标对象定位…………………………………………………………………产品定位…………………………………………………………价格定位………………………………………………………………形象定位…………………………………………………………………建筑风格定位……………………………………………………………项目开发模式定位……………………………………………………………开发竞争优势定位……………………………………………………………六、项目案名/主题口号（项目竞争力分析）……………………………命名方式……………………………………命名建议……………………………………………………案名推荐……………………………………………………主题口号……………………………………………卖点梳理………………………………………………………七、价格策略………………………………………………定价原则……………………………………………………………………………………………项目市场销售价格建议…………………………………………………定价分析…………………………………………………………………项目价格提升潜力分析…………………………………………………………价格表模拟…………………………………………………………项目区位图项目所在区域与其他区域关系示意图青山区昆区稀土开发区九原区东河区一、市场定位前言在了解研究包头市房地产市场现状，预测未来发展趋势，由市场反映的讯息定位项目。暂定为CCP:城市文化中心；文化创意产业与城市发展的有机结合。附：文化定位CCP世纪文化广场生活圈—居都市中央，引领时尚都市生活在产品塑造中需要尽可能体现出产品所提倡的生活：城市的、成功的、风尚的※孩子在这里，都喜欢三五成群玩骑木马、溜滑梯、跷跷板等，城市里难得的玩泥巴、玩沙地也常能激发他们的创作的兴趣。社区为他们提供课堂，让孩子们通过参加音乐、绘画、舞蹈学习班或其他形式，培养广泛的兴趣爱好。※成人在步行街闲逛，在异国风情的庭院休闲和运动，释放一天的工作压力。爱静则泡泡书吧，在“新天地”般步行街啖一客HALY咖啡，体味那难得的悠闲；爱动则喜欢健身类运动。※老人在这里老人都有早起习惯。日子闲暇，下棋，打麻将，打乒乓球,带着小孩在庭院里散步。日子过得舒心而富足。（一）定位策略通过市场调研了解了包头市场环境，根据市场制定差异化优化产品，填补市场空白。(二)定位推导思路1、项目目标市场定位了解潜在市场消费群的特征、年龄、分布，以之寻找消费群体的构成和可能购买本项目的消费群体，并通过对这个群体的描述，为项目基础定位提供依据。2、建筑产品定位通过对该项目所处环境的宏观、微观调研，了解和论证该项目区域的人文习惯、生活方式以及项目地块的交通、配套等基础因素，并辅以对周边环境的地产项目实态、竞争势态及建筑文化的研究，为本项目产品的建筑定位提供依据。3、项目营销推广主题定位调查该项目环境的习惯文化、心理趋向以及开发商的品牌（投资商、开发商的企业品牌）、品牌（小区或花园命名）、信息传播内容和手段等并研究其优劣势，为项目销售推广的包装、形象、诉求内容等以及项目的传播策略和定位提供依据。4、项目销售价格定位通过对该项目所在社区的商品房发展趋势，市场现状的调查，周边项目的产品品质及价格，对消费心理，购买行为的影响程度，为本项目的价格定位以及营销组合提供依据。5、项目市场营销策略定位通过对该项目所在社区的宏观市场调研，政策法规调研，购买行为、购买习惯、消费观念、消费意识、收入及消费能力调研，研究周边项目和本项目的优、劣势及周边项目的营销策略，为项目营销决策提供依据。6、推广通路定位了解该社区消费群接触媒体的习惯、文化层次，了解他们对媒体—广告的心理反映。明确广告定位，寻找最佳广告诉求和信息（软广告及硬广告）传播方式，进行有效的广告定位及媒体组合。（三）定位基本原则：1、从消费心理谋求定位，而不是以开发或销售者的立场来确定；2、针对特定目标市场，而非整个市场；3、充分考虑市场风险和市场潜力，以及发展商资金压力；4、结合本项目区位特点，充分发挥区位环境优势；5、寻求差异化的产品，创造出包头市样板品牌。二、项目总体评价（一）项目概况项目地处包头青山区地处青山区钢铁大街沿线，劳动公园对面，集写字楼、公寓与商业和高档住宅区为一体的世纪新地标。基础设施现代、完善，居住环境优美宜人，为包头市青山区高尚商住样板工程。建成后的CCP世纪文化广场项目，集居住、金融、文化、购物、娱乐、休闲为一体，将成为青山区乃至包头的一个商贸繁荣，居住舒适的大型综合社区。（二）技术资料项目总占地面积：15798.13平方米;总建筑面积：15万平方米;住宅面积：4.4万平方米;商业面积：3.2万平方米地上面积：12.6万平方米；容积率：约7.97；覆盖率：49％；绿化率：36％。（三）地块资源项目地东临建设路，南面是科大附中，西面是钢铁大街，北临劳动公园，项目地自然资源较为丰富，它现在展示在人们面前的是一片绿色生态之地，其它资源（例如树木、植被、建筑等）较为优越。其自然资源的具体表现为：1、周围环境景观A、项目地现状B、东面，青山公园。（见下图：）C、南面，四十五中学。（见下图：）D、西面，神华大酒店。（见下图：）E、北面，劳动公园。（见下图：）环境景观综述：地块具备良好的自然景观，景观资源评判较为有优势。2、污染状况A、工业污染：该地块处于包头青山区，距离市中心区近，周边无厂矿企业。B、空气污染：项目紧临钢铁大街与建设路，公路扬尘与尾气排放，空气质量一般。C、噪音污染：地块北侧因交通而产生的噪音影响较为严重。3、社会治安状况本项目位于包头市的城市中心，靠近周边社会治安环境良好。4、卫生状况项目地周边的总体卫生状况较好：A、项目地周边分布教育院校，公园绿地。B、项目地周边住宅档次较集中，绿化状况良好。C、周边的道路车流量繁多，尾气排放突出。D、位于项目地内部景观设计较为完善。5、水资源状况良好（四）周边配套1、项目所在区域居民家庭数量及人口总数据不完全统计，截止至2008年年末，青山区居民家庭总户数为988037户，人口总数为1034259人，是市辖区中人口较多的一个区域。2、客群习惯项目区域为目前包头市城市中心，有部分特色的商业设施，提供居家生活配套，距离本项目最近的步行十五分钟。3、周边居民文体设施缺乏大型的公众活动的文体场所，除购物外，客群户外活动的机会比较少。4、医疗卫生离本项目较近，驱车在5-10分钟，为业主提供了健全的健康保障。5、金融服务周边银行较多，如包行、中行、农行等大中型银行，距离本项目五分钟路程，相对比较方便。6、学校教育概念对住宅地产的拉动是明显的。四十五中、科大附中等教育资源具备一定优势。（五）交通条件位于项目地块其交通较为畅通。（六）街区功能1、目前形象项目紧邻市政主干道钢铁大街，交通便捷，占据城市新兴核心区，临近设有公园、文化宫、行政机关办公大楼，以及商业广场；2、未来发展由于项目地块位于包头城区的中部，。在将来的发展中，钢铁大街、建设路将成为包头市的主要交通动脉，同时项目所在的区域将成为包头的老城区与开发区过渡地段，同时对整个城市的发展起到至关重要的作用，政府可能会大力整顿该片区的市场与市容，项目将担负区域形象的城市功能，将成为该片区的标志性建筑。3、互动功能本项目位于包头城区中部，项目建成后形成区域内联合互补，从而构成一个大而集中的新兴高尚住宅区群。三、项目价值发现（SWOT分析）S、优势分析规模：建筑面积15万平方米，规划住宅户数约400余套，就昆、青区域普通住宅而言，规模优势明显；区位：紧邻市政主干道钢铁大街，交通便捷，占据城市新兴核心区，临近设有公园、文化宫、行政机关办公大楼，以及中心商业广场（老鼠街）；资源：项目北侧紧邻劳动公园和青山公园，自然生态环境极佳。配套：规划地块中科技大附中和四十五中等教育用地，教育人文魅力极佳；□品牌：品牌虽然目前无良好的口碑效应，但也没有任何负面影响，便于包装打造。□紧邻钢铁大街；项目的展示面好，利于项目的形象建设；□项目地型比较整齐，规划设计较为合理，提升了项目适应市场的灵活性；□开发商具备专业的开发理念。□对外交通具有较高的通达性。W、劣势分析紧邻主干道、有一定的噪音和灰尘污染■就商业而言，早期人气缺乏■区域内消费者意识薄弱；区域内同质化较为明显，供货量大，竞争十分激烈产品理念尚未深入消费者内心整体推广思路尚未明确，易受到竞争对手与市场冲击内部规划与配套尚未最终明确，前期推广受到阻碍O、机会分析■包头城市重心向东发展■“ccp世纪文化广场”定位及青山城区控制性详细规划方案的确定，并逐步落实中■目前区域客群储蓄平均水平相当，引导客户消费，一定会抛起购房消费的高潮■周边配套日趋成熟，客群投资或自用意愿加强，对客群未来生活较大吸引力■市场竞争，促使性价比；■项目规划设计定位准确有机会增强了项目的抗风险能力；■品牌实力开发建设，增强了本项目区域的市场知名度；■青山区是置业热点，钢铁大街路段更被看好；■周边大盘造势、造市，使项目区域具备一定知名度；T、威胁因素■项目定位较高，针对区域内的客群较为狭窄，较难找准消费对象，推广工作必须做到全面而宽阔■项目规划方案的操作涉及面很广，在实际过程中每一个环节的控制都极为重要，项目开发周期相对较短，控制中间环节避免出现问题，势必影响销售，增大销售压力，带来开发商的风险■把握市场认同度时机，青山区同质楼盘的压力，销售周期过长带来的风险较大■项目写字楼部分定位说明【STUDIO】，在英文中的意思是工作室，“个性商务空间”在国内属比较新的产品类型，在国际上也没有形成定论。概念要素包括：针对中小型服务企业——“发展中企业”；相对于写字楼面积可随意组合；对地段要求较高、交通方便、周边配套设施齐全；灵活的空间设计；共享一流资源，包括共用律师、共用会计师、共用秘书、专业全程代办公司注册；商住两用等。STUDIO办公空间，是专为中型企业量身定做的简约式办公空间。STUDIO逐渐演变为成长期企业的集聚地。纯正的STUDIO商务空间，CCP世纪文化广场项目具备以下几大特点：1、大开间，方正实用的户型，便于办公分割，使用率高；2、位居城市中心，地标建筑，拥有稳重大气的建筑形象，同时为企业带来良好的商务形象；3、尊