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111案例研究——[国瑞商业中心]222A.案例基础资料与商圈地理信息B.功能、业态及租户组合C.布局与规划设计D.消费者沟通E.项目总结（借鉴意义）333国瑞城项目是由北京国瑞兴业地产有限公司在2009年开发的总建筑面积110万㎡的大型综合建筑群项目基础资料基础资料国瑞城项目概况资料来源：实地调研,九洲远景分析发展商：北京国瑞兴业地产有限公司项目规模：•国瑞城建筑面积110万平方米，是一个集甲级写字楼、酒店式服务公寓、国际商务公寓、大型购物广场、高档住宅楼、四合院等为一体的综合建筑集群•国瑞商业中心，建筑面积24万平方米，是由一座13万平米的购物中心、一座5万平米的酒店式服务公寓、三栋共3.5万平米的商务公寓和一栋3.5万平米的写字楼等建筑组成位置：•位于崇外大街和西花市大街交叉带，东临北花市大街、西接崇文门外大街、北依崇文门东大街、南靠花市大街；紧邻新世界商场和搜秀城，距离长安街仅1000米竣工时间：•2009年8月住宅区商业中心4国瑞商业中心甲级写字楼总建筑面积3.5万㎡，设施齐全，交通便利•写字楼物业管理公司国瑞物业管理公司写字楼级别甲级规模总建筑面积：35000㎡楼层16层标准层面积2000㎡分割单元面积90㎡空调单元式中央空调电梯奥的斯停车位1000租金水平4.5元/天/平米进驻企业类型综合层高2.8米物业费租金含写字楼4写字楼概况写字楼资料来源：实地调研,九洲远景分析5•服务式公寓公寓资料来源：实地调研,九洲远景分析服务式公寓概况物业管理公司国瑞物业管理公司公寓级别精装服务式公寓规模3.5万平米楼层共3000套，雅仕苑544套标准层面积建筑面积800000平方米户型面积层高3.15米，60-240平米主力户型，以80-150平米为主电梯3部停车位1000个设施卫星电视、宽带系统、安保智能系统介绍是国瑞城A区五大建筑形态中的重要组成部分，定位于皇城豪宅极品，以极致舒适为目标，建筑品质和配套上精益求精国瑞商业中心精装服务式公寓总建筑面积3.5万㎡，装修豪华、配套设施齐全6国瑞购物中心是以休闲、娱乐、餐饮为特色，集购物于一体的区域购物中心商业商业商业概况发展商：•北京国瑞兴业地产有限公司项目规模：•建筑面积13万㎡，地下4层、地上3层•地下3-4层为地下停车场，地下2层至地上3层为商业面积位置：•位于崇外大街和西花市大街交叉带，东临北花市大街、西接崇文门外大街、北依崇文门东大街、南靠花市大街；紧邻新世界商场和搜秀城，距离长安街仅1000米；所属崇文门商圈竣工时间：•2007年12月商业部分资料来源：实地调研,九洲远景分析777国瑞城是由北京国瑞兴业地产有限公司投资、开发的，由北京国瑞物业管理有限公司运营管理，建筑单位是北京三磊建筑设计有限公司项目投资、开发商、设计公司物业管理公司：北京国瑞物业管理有限公司投资商、开发商：北京国瑞兴业地产有限公司−以房地产开发为主业的大型企业，公司拥有多个专业市场，旗下子公司20多家，员工近3000人。历经20年的发展，公司业务领域涉及地产开发、商业运营、物业服务、酒店经营、建筑管理等方面。产品类型覆盖了以住宅、写字楼、公寓、商业及城市综合体等多种业态.−重点项目：北京国瑞城、北京国瑞购物中心、沈阳国瑞东方商城、石家庄国瑞城、重庆国瑞城、汕头花园宾馆等项目资料来源：internet开发商、投资商、设计公司资料建筑单位:北京三磊建筑设计有限公司北京三磊建筑设计有限公司是国家建设部直属最早实行股份制的设计公司，始建于1990年，1994年获得国家综合甲级设计资质，2005年获得ISO-9001质量体系认证。经过十几年扎实、稳定的建设与发展，三磊公司已成为一个拥有近二百人设计团队的综合性设计公司8交通信息：前门东大街、崇文门东大街，珠市口东大街、广渠门大街，崇文门外大街两横一纵道路，中间贯穿有东兴隆街以及东花市大街；地铁２号线和５号线，多条公交线路，公共交通十分便利项目周边交通概况•道路交通：前门东大街、崇文门东大街，珠市口东大街、广渠门大街，崇文门外大街两横一纵道路，中间贯穿有东兴隆街以及东花市大街•轨道交通：地铁２号线崇文门站距离２００米；地铁５号线崇文门站距离５０米•公共交通：89、39、43、41、108、111、104、103、808、703、729、859、728等50多条公交线路项目周边交通资料来源：实地调研,九洲远景分析99核心客户为项目周边社区居住人群；商圈辐射范围，长安街以南，天坛以东，东南三环之内的区域商圈地理信息辐射范围信息资料来源：实地调研,九洲远景分析项目所在区位概况核心客户项目周边新世界太华公寓、领行国际、新世界新怡家园、质城、富贵园、本家润园、东方财富、幸福家园、新世界新景家园等住宅项目人群辐射范围长安街以南，天坛以东，东、南三环之内的区域辐射区域特点住宅社区密集其他商业项目新世界商场，搜秀商城、富贵园购物商场、花市时尚购物街1010分析国瑞购物中心项目辐射范围内的4种人群，得出项目潜在消费者数量大，但整体消费能力有限国瑞购物中心办公新世界写字楼、国瑞城写字楼办公白领居民社区居民，部分回迁户；人数多，但整体消费力不足引入客流东南三环内人群，居住社区密集，人流量大游客项目特色不突出，很难吸引到这部分人流资料来源：实地调研,九洲远景分析客户分析111111A.案例基础资料与商圈地理信息B.功能、业态及租户组合C.布局与规划设计D.消费者沟通E.项目总结（借鉴意义）121212国瑞购物中心购物功能面积占７２％，占据主导地位，配套餐饮、娱乐服务功能租户面积占比[%]功能租户数量占比[%]组户数量、面积占比资料来源：实地调研,九洲远景分析购物72%餐饮18%娱乐服务10%购物69%餐饮22%娱乐服务9%13购物以个人时尚为主，在购物类中占比66%，餐饮中正餐和快餐占主要部分，分别占43%•购物类子行业面积占比[%]•餐饮类子行业面积占比[%]子行业占比资料来源：实地调研,九洲远景分析个人时尚66%食品杂货27%儿童用品3%家庭耐用2%文化用品2%正餐43%快餐43%休闲餐饮14%141414购物和餐饮业态覆盖较全面，娱乐业态偏向家庭娱乐资料来源：实地调研,九洲远景分析行业覆盖正餐主题商务家庭快餐中式西式休闲餐饮咖啡厅茶餐厅美食广场其他快餐西式餐吧家庭娱乐儿童早教儿童娱乐课外教育儿童摄影影院剧院健康与运动SPA\足疗健身、瑜伽美容美发年轻娱乐量贩式ktv酒吧大型主题娱乐设备导向主题导向其他文化设施家庭耐用品家电家居建材食品杂货食品杂货HBA文化用品礼品办公用品文化用品体育用品个人时尚购物服装服饰服饰配件化妆品3C数码儿童服装儿童用品儿童家居及用品儿童玩具百货基础时尚快速时尚品牌设计高端时尚品牌店品类杀手多品牌组合店品牌店品类杀手多品牌组合店药妆店BodyShop药店大卖场精品超市连锁超市便利店食品杂货专业店购物餐饮娱乐15主力店/次主力店面积占比较小；主力店采用超市、电影院等高集客能力的店铺，吸引消费者前来购物；次主力店为个人时尚购物组团，强化项目定位主力店/次主力店资料来源：Internet,实地调研,九洲远景分析主力店面积占比情况•项目采取分割出租店铺的形式为主，主力店/次主力店较少；•主力店采用超市、电影院等高集客能力的店铺，吸引消费者前来购物•次主力店为个人时尚购物组团，强化项目定位商户主力店行业分类位置面积（m2）1乐天玛特食品杂货B2-C38002百老汇影城家庭娱乐B1、B24000商户次主力店行业分类位置面积（m2）1H&M个人时尚购物F1、F224002无印良品个人时尚购物F1、F216003尼奥户外个人时尚购物B231004C&A个人时尚购物F21800主力店10%次主力店12%其他商铺78%16主力店是超市和影院的，并组合家庭餐饮，业态丰富，可基本满足购物者的需求主要租户租户实景图所属行业位置描述乐天玛特超市B2•乐天玛特是乐天集团下属的专营大型超市的子公司。2008年6月，乐天集团旗下的乐天玛特通过收购万客隆进入中国市场，目前江苏时代零售拥有65家超市，全盘接手时代零售后，乐天玛特在中国的门店数将增至75家百脑汇影城家庭娱乐B1、B2•百老汇院线是香港最大的院线，旗下经营管理百老汇、PALACE及三大品牌,目前在香港有13家电影院，共63块屏幕，占香港电影市场的40%以上。院线在三十多年的经营过程中，通过不断的更新及优化，始终保持着极强的竞争力西湖汇（张生记）家庭餐饮F3•“张生记”是荣获“杭州市餐饮业名店”、“中华餐饮名店”和“国际餐饮名店”殊荣的一家新型超大型纯餐饮酒店，创办于1988年。酒店艺术装修风格均以浓郁的民族民俗风情格调为主题，古朴高雅，落落大方，国瑞购物中心项目主要租户描述主力店组合资料来源：实地调研,九洲远景分析1717国瑞购物中心以个人时尚购物为主，融合了H&M、简、无印良品、C&A、NIKE、尤尼克斯等大众知名品牌资料来源：实地调研,九洲远景分析关键租户18购物中心租户品牌介绍（１／３）租户品牌介绍资料来源：Internet,实地调研,九洲远景分析Ｂ２至Ｂ１层功能布局Ｂ１Ｂ２•行业组合：家庭娱乐、运动户外用品为主；•功能布局：分布超市、影院、电玩城、儿童游艺城，购物以户外用品\器械、儿童服饰及儿童用品为主；与地铁5号线相连•重要租户举例：乐天玛特、百老汇影城、嘉斯猫电玩城、奇乐儿、派克兰帝、酷菲儿、尼奥户外、NIKE、cross、LOTTO、李宁等•行业组合：餐饮为主；•功能布局：分布各类风味正餐、中\西式快餐、休闲餐饮及美食广场，电影院；•重要租户举例：川成元、红楼宫、权金城、禾绿寿司、品奇、满记、KFC、西雅图咖啡、美食快充；19购物中心租户品牌介绍（２／３）租户品牌介绍资料来源：Internet,实地调研,九洲远景分析F1至F2功能布局F2F1•行业组合：个人时尚购物为主；•功能布局：以国际时尚服装服饰为主；分布珠宝首饰、眼镜/名表、咖啡厅、银行•重要租户举例：Moiselle&Mademoiselle、PRICH、ochirly、Fossil、VEROMODA、JACKJONES、LACOSTE、H&M等•行业组合：个人时尚购物为主；•功能布局：以服装服饰为主；分布鞋、包及饰品•重要租户举例：播t、江南布衣、ONLY、whoau、C&A、GI、GLODFIVE、GEOX；20购物中心租户品牌介绍（３／３）租户品牌介绍资料来源：Internet,实地调研,九洲远景分析Ｆ３层功能布局F3•行业组合：家庭餐饮、个人购物为主；•功能布局：以家庭餐饮、内衣为主，分布家电、美容美发、儿童教育等•重要租户举例：西湖汇、西提牛排、食尚汤厨、豆捞坊、茜茜公主、韩美人、红黄蓝2121目标消费群体：以价值\生活方式为导向的家庭、青年、女性购物者家庭青年女性商务行政人群旅游客群价格导向生活方式导向价值导向价值\生活方式导向独特性导向目标消费群体定位目标客群资料来源：实地调研,九洲远景分析22国瑞购物中心定位为购物、餐饮、娱乐为一体的地区购物中心，偏向于满足顾客的情感诉求；经营品种齐全，以个人时尚购物为主导专业化=有限品种一次性够足=品种齐全功能诉求情感诉求功能及品类矩阵国瑞购物中心定位资料来源：实地调研,九洲远景分析232323功能诉求情感诉求一次性购足(=品种齐全)专业化(=有限品种)零售公园零售公园能量中心城市中心超级地区中心邻里中心区域中心九洲远景购物中心的分类休闲娱乐中心生活时尚中心美食中心主题购物中心工厂直销中心专业市场中心项目位于区域中心，目标消费者为大众消费群，提供相对齐全的消费选择，偏向于满足顾客的情感诉求，判断为地区购物中心资料来源：实地调研,九洲远景分析购物中心类型242424平衡性客流驱动者面积贡献者吸引力驱动者租金驱动者购物中心品牌影响力不足、次主力店组团没有形成规模效应，导致项目的吸引力不足；客流驱动的超市、儿童娱乐不能完全转换成购物中心的消费者功能组合平衡性资料来源：实地调研,九洲远景分析•超市、儿童教育/娱乐为购物中心带来大量周边社区居民•H&M快速时尚品牌带来年轻消费者•乐天玛特（营业面积3800