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〈维也纳庄园〉策划书1〈〈维也纳庄园〉〉（暂定名）市场推广策划书二00七年八月发展商：绵阳市名门房地产开发有限公司〈维也纳庄园〉策划书2目录一:绵阳市经济特征和城市发展……………………………31：绵阳市概述……………………………………………32：绵阳市宏观经济特征分析……………………………53：绵阳市2006-2007年上半年房地产市场分析………16二：项目整体分析……………………………………………211：项目开发条件…………………………………………212：项目经济技术指标……………………………………213：项目SWOT分析………………………………………224：目标客户群分析………………………………………255：项目发展主题…………………………………………28三：结论……………………………………………………31〈维也纳庄园〉策划书3第一章绵阳市经济特征和城市发展1、绵阳市概述绵阳市位于四川盆地西北部，涪江中上游地带。地理坐标为：东经103°45′-105°43′，北纬30°42′-33°03′。东邻广元市的青川县、剑阁县和南充市的南部县、西充县；南接遂宁市的射洪县；西界德阳市的罗江县、中江县、绵竹县；西北与阿坝藏族羌族自治州和甘肃省的文县接壤。辖区总面积20249平方公里，距省会成都90公里。绵阳是成（都）-德（阳）-绵（阳）高新技术产业带的重要组成部分。绵阳于1985年撤地建市，为省辖地级市，下辖六县两区一市，代管省政府科学城办事处和江油市，总人口530万人。综合实力由改革开放初的四川第7位升到第2位。经济总量在西部12省（区、市）城市中，居于重庆、成都、西安、昆明和兰州之后，名列第6位。自1985年5月建市以来，尤其是从90年代中期开始，绵阳市经过短短十几年的建设和发展，绵阳城迅速崛起从一个人口不足20万、城区面积仅有18平方公里的闭塞落后的小县城，发展为拥有60万城〈维也纳庄园〉策划书4市人口、城区面积55平方公里的中型城市。2001年7月，国务院正式批准建设绵阳科技城，绵阳的历史翻开了新的篇章。先后荣获“国家卫生城市”、“全国创建文明城市先进城市”、“全国园林绿化先进城市”、“联合国改善人居环境最佳范例城市”、“国家环保模范城市”和“全国优秀旅游城市”、2005年又荣获“中国宜居城市第三名”等称号，成为中国西部城市中一颗耀眼的明珠。由于市政府坚持高起点编制城市规划和集中统一管理，实行“一张蓝图绘到底”。建市伊始就组织规划专家编制了绵阳城市总体规划，后又分别于1995年和2000年及2006年对绵阳城市总体规划进行了三次编修，编制了《绵阳市（2006—2020年）城市总体规划纲要》。纲要重点突出了我市中心城区结构调整与功能定位、市域空间发展指引、城市景观与生态特色的塑造、交通体系网络的构建等内容。规划修编范围包括涪城区、游仙区、江油市和安县的25镇4乡，总面积1245平方公里，城区人口100万、中等发达国家水平的“现代化山水园林城市”的城市发展目标。构筑百万人口大城市框架和建成四川省副中心的城市发展战略、中国宜居城市--西部水城主体城市品牌的打造,特别是正在实施和打造的“三江会客厅”，不仅会进一步提升绵阳城市的品味,增加绵阳城市的魅力,而且也为改善居住环境提供了大量的土地资源。尤其，随着绵—成—峨城际铁路客运专线和成绵第二条高速公路规划建设,将吸引更多的人到绵阳投资兴业。而购买力的增加和人口的增加将带动购买需求的增长。〈维也纳庄园〉策划书52、绵阳市宏观经济特征分析经济实现快速增长：2006年，全市实现GDP560.84亿元，增长13.9%，高出“十五”平均增速4个百分点。GDP增长速度在全省各市州中上升3位，排名第八。从三次产业看，第一产业实现增加值116.18亿元，增长4.2%；第二产业实现增加值245.34亿元，增长21.5%；第三产业实现增加值199.32亿元，增长11.4%。一产业增加值占GDP的比重为20.7%，二产业的比重为43.7%，三产业的比重为35.6%，产业构成进一步优化。民营经济实现增加值254.24亿元，增长18.9%，占GDP的比重为45.3%，拉动GDP增长8.6个百分点。物价温和上涨：全市居民消费品价格总指数上涨2.5%，比上年上涨1.6个百分点。工业原材料、燃料和动力类价格上涨1.9%，工业品出厂价格下跌4.8%。企业预期经营形势向好：全年企业家信心指数为123.55，比上年上升5.84点。综合生产经营状况景气指数140.42，比上年上升20.33点。〈维也纳庄园〉策划书6科技城实现快速发展：科技城全年实现国内生产总值357.89亿元，比上年增长19.2%。规模以上工业企业达到472户，完成工业增加值143.51亿元，增长28.8%；完成固定资产投资133.88亿元，增长23.9%；实现社会消费品零售总额87.36亿元，增长14.8%。农村经济稳定发展：全年实现农林牧渔业总产值194.43亿元，增长6.3%。其中：农业产值81.66亿元，增长2.7%；林业产值7.36亿元，增长7.1%；牧业产值93.65亿元，增长8.9%；渔业产值9.21亿元，增长8.9%；农林牧渔服务业产值2.55亿元，增长7%。农作物播面扩大，产量下降：农作物总播面65.62万公顷，比上年增长5.7%，其中粮食播面43.16万公顷，比上年增长4.3%。由于干旱，全年粮食总产量210.27万吨，比上年减产3.5%。其中：大春粮食减产7.1%，小春粮食增产5.9%。油料产量27.02万吨，减产1.3%；蔬菜产量158.56万吨，增产16.5%；水果产量30.19万吨，增产1.5%。绿化造林成绩显著：全市森林覆盖率达45.7%。全年国家无偿投入林业建设资金2.03亿元，完成造林面积1.02万公顷。全市有自然保护区12个，其中国〈维也纳庄园〉策划书7家级1个，省级7个。全年收获大宗林产品1.45万吨，其中：油桐籽2266吨、棕片3676吨、核桃5988吨、生漆42吨。畜牧业较快发展：全年实现牧业产值93.65亿元，增长8.9%。占农林牧渔业总产值的比重达48%，比种植业高出6个百分点。全年出栏肉猪586.38万头，增长9.7%；出栏家禽1.08亿只，增长11.5%；期末生猪存栏327.62万头，增长2.7%。肉类总产量达64.22万吨，增长13.3%；牛奶产量2.38万吨，增长8.6%；禽蛋产量16.13万吨，增长8.6%。渔业生产稳定增长：全市积极调整水产品品种结构，重点发展高产、优质水产品养殖，大力推广养殖新技术，引进新品种，全年水产品产量达8.2万吨，比上年增长9.4%。农业产业化进程稳步推进：全市新增年销售1000万元以上的市级农业产业化龙头企业47户，新增市级农村专业合作经济组织21个。全市农业产业化龙头企业实现销售收入114.67亿元，增长29.5%。完成劳务培训35.8万人次，劳务输出114.5万人，劳务总收入51.3亿元，增长18.8％。投入扶贫资金1.85亿元，完成1.2万户、4万农村贫困人口脱贫任务。工业经济规模迅速扩张：〈维也纳庄园〉策划书8全市规模以上工业企业达到650户，比上年新增145户。规模以上工业企业实现工业总产值538.8亿元，增长21.3%；实现工业增加值161.1亿元，增长29%，增加值增速在全省六个主要工业城市中排第一位。工业增加值占GDP的比重达到37.9%，比上年提高3个百分点。工业对GDP的贡献率达到58.3%，比上年提高1个百分点；拉动GDP增长8.1个百分点，比上年提高0.7个百分点。重点工业企业发展势头良好：2006年，全市产值过亿元企业达到74户，比上年净增8户。共实现工业总产值454.9亿元，占全市规模以上工业总产值的比重达到84.4%，同比增长27.6%。其中：五户创百亿元的大型企业实现工业总产值274.5亿元，占全市规模以上工业总产值的50.9%，较上年增长21.3%。六大产业集群实现较快增长：六大产业集群共完成工业总产值390.65亿元，增长17.8%，占全市工业总产值的比重达到72.5%。其中，建材、纺织、汽车及零部件、生物医药及食品工业集群工业总产值增幅均达到20%以上。工业经济效益有所下降：〈维也纳庄园〉策划书9全年工业经济效益综合指数为129.2，比上年上升2.6个百分点。规模以上工业企业实现利润总额6.97亿元，比上年下降43.9%；实现利税总额23.09亿元，比上年下降14.8%。建筑业平稳发展：全市有建筑施工企业216户，建筑业完成总产值65.43亿元。房屋施工面积817.25万平方米，房屋竣工面积348.49万平方米。固定资产投资规模稳步扩大：全年完成固定资产投资181.35亿元，增长25.4%。其中：基本建设投资73.44亿元，增长30.2%；更新改造投资53.60亿元，增长19.5%；房地产开发投资37.84亿元，增长30.5%。大项目投资占投资总额的67.9%。计划投资在4000万元以上的重点项目174个，全年累计完成投资75.83亿元，占投资完成额的41.8%。房地产销售市场活跃：全市商品房施工面积518.33万平方米，增长13.1%；商品房销售面积233.82万平方米，增长17.6%，实现销售额43.15亿元，增长33.4%。消费品市场全面繁荣：〈维也纳庄园〉策划书102006年，全市实现社会消费品零售总额207.7亿元，增长14.9%。全市批发零售贸易业实现零售额159.09亿元，增长14.1%；住宿餐饮业实现零售额45.03亿元，增长18.4%。旅游经济快速发展：全年实现旅游总收入63.5亿元，增长40.9%，其中国内旅游收入达到62.45亿元，增长40.8%。接待国内旅游者1031.57万人次，增长36.5%。招商引资成效显著：全市引进内资项目1020个，到位资金151.11亿元，增长43.9%，其中国内省外资金占51.8%。引进外资1.45亿美元，增长31%。全年实现外贸进出口总额8.88亿美元，比上年增长8.2%。其中：进口总额2.77亿美元，增长26.2%；出口总额6.11亿美元（含代理出口），增长1.6%。交通运输条件明显改善，运量平稳增长：年末全市公路通车里程11086公里，其中等级公路5199公里。全年公路客运周转量35.52亿人公里，增长6.5%；公路货运周转量15.86亿吨公里，增长7.7%；水运客运周转量162.2万人公里，增长3.3%；水运货运周转量71万吨公里，下降55.6%；铁路客运量285.63万人，〈维也纳庄园〉策划书11增长14.5%；铁路货运量251.7万吨，下降0.2%；民用航空客运量14.63万人次，增长12.7%；民用航空货邮运量2754吨，下降4.7%。邮政、通讯业稳定发展：全市有邮政局（所）426所，实现邮政业务总量1.6亿元。移动、联通、网通、铁通等通讯公司在绵阳运行良好。通讯业全年主营业务收入14.7亿元，增长9.5%。年末全市固定电话机用户达116.05万户，增长5.9%，其中住宅电话55.39万户；年末移动电话用户160.18万户，增长27.5%；国际互联网用户21.13万户，增长14.8%。财政收入较快增长：全市实现财政总收入50.1亿元，同比增长25.2%，其中：一般预算收入23.87亿元，上划中央“两税”收入14.58亿元，财政支出70.88亿元。金融运行平稳：年末金融机构各项存款余额629.45亿元，比年初增加84.8亿元，其中城乡居民储蓄存款余额394.45亿元，比年初增加49.3亿元。金融机构各项贷款余额344.3亿元，比年初增加38.9亿元。保险业快速发展：〈维也纳庄园〉策划书12全年各类保险承保额3298.4亿元。各类保险保费收入13.99亿元，增长25.2%，其中：人身险10.48亿元，财产险3.51亿元。各类保险赔款及期满给付支出3.25亿元。科学技术成果显著：全市共组织申报国省两级科技计划项目349项，争取资金5994万元，同比增长35%。“军转民”和高新技术产业快速发展，全年共组织30家企