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金东.加州湾前期策划报告绵阳三诺房产解读宏观调控解读国十五条时间：2006年5月17日主要内容：经济适用房建设目标9月底前公布；90㎡以下住房须占项目总面积7成以上；购房不足5年转让须交营业税；空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物；个人住房贷款首付比例不低于3成；居住用地供应量7成用于中低价位中小套型；土地闲置2年将被收回使用权；各地城市年内建立廉租住房制度。点评：国十五条涉及面广、力度大，被认为是国六条的细则之一，该政策是对房地产市场影响最大的政策，直接导致了上海房地产一、二手交易量的下降并且对房地产行业的发展起到长期的影响作用。由于各地都将会出台新政细则对国六条和国十五条进行进一步的阐释，此后各地就国十五条所出台的细则，以及各部委就国六条、国十五条所进行的进一步调控，将2006年宏观调控的力度充分凸显出来。解读规划时间：2006年9月30日主要内容：套型建筑面积在90㎡以下的商品住房将占全市新审批新开工商品住房总面积的70%以上。点评：“住房结构”调控细则的出台，主旨在于从结构上解决供应比例，降低购房门槛，其目的是保障中低收入阶层的购房需求，此规划对新项目的设计、定位提出了更高的专业要求。解读中观市场大英县于1997年12月28日经国务院批准建立，全县辖11个乡镇，幅员面积703平方公里、总人口53万人，大英县位于四川盆地中部，丘陵地区，为亚热带季风湿润气候，气候温和，四季分明，年均降雨量930毫米，平均气温16.5℃，年均日照1380小时，无霜期297天。解读大英区位优势突出，交通十分便捷。县城距成都114公里、重庆160公里、绵阳130公里、南充100公里，属成渝绵经济圈，被称为“成都的后花园”。南与遂宁市市中区接壤，西南与乐至县连界，西毗中江县，西北与三台县交界，北与射洪县为邻，在大区位上具有不可比拟的优势。项目区所在地位于大英新城规划区内，与大英“中国死海”景区呈呼应之势，品牌联动优势也是不可多得。解读自然资源优势本项目区位于郪江河边，背倚蓬莱公园，对面临水，依山傍水的自然条件造就了良好的生态环境。火井沟、崩山沟内绿地成荫，郪江水清澈透明，船在水中行，水中显倒影，简直是一幅天然的山水画解读品牌借势大英本是一个新成立不过十来的年小县，虽然自然资源及盐卤资源、区位交通优势明显，但工农业基础都十分薄弱，基础设施没有完善，在死海开发之前大英还不为大众熟识。随着2004年“中国死海”在旅游界和成渝两地形成的轰动效应，大英这个小县城也名扬海外，因此开发“中国青少年益智乐园”一是顺应时代需求，其次是为进一步树立大英的品牌形象，三是借助死海的宣传攻势及品牌优势，形成互动，解读政策优势当前，旅游业已经成为我国国民经济新的增长点，到2020年，中国有望成为世界第一大旅游目的地国家。故国家把旅游业放到了战略性发展的高度，从中央到各级政府都非常重视，出台了一系列政策来促进旅游业的发展，制定了一系列总体规划来指导旅游业的前进方向。四川省政府一直以来都很重视旅游业的发展，经过几十年的发展，四川已经成为西部旅游龙头，全国旅游强省。在旅游业高速发展的近几年，四川省政府更是加大了对旅游业的政策倾斜和资金投入，为四川旅游的蓬勃发展创造了条件。作为川中重镇的遂宁依托其良好的自然人文旅游资源，将旅游产业列为该市的支柱产业，围绕“三个转变”，将自然资源优势与民间资本优势结合，将遂宁市建成川中地区生态环境优美、旅游市场繁荣、功能完善、特色鲜明、服务一流的旅游目的地，使该市旅游产业很快蓬勃发展起来。大英作为遂宁旅游产业的排头兵，近几年在发展旅游产业上做的有声有色，“中国死海”的火爆和其对经济的链动效应，坚定了大英发展旅游业的信心，先后出台了一系列优惠政策，优先发展旅游业，立志将大英做成“成渝后花园”，全国闻名的旅游城市。解读不同物业供销情况住宅供销情况大英2007年住宅供应面积达到了约22万㎡，而销售达到了16万㎡（估计值），销售率达到72.7%，销售势头较好，住宅供求比较临制。解读其中2007年电梯公寓的供应量见下表：案名建筑面积维多利亚约8000㎡御景天下约40000㎡外滩丽景约1.8万㎡总计6.6万㎡在2007年住宅供应中，电梯公寓的比重占到30%，而推出的电梯公寓销售情况趋缓，根据初步调查2008年新开盘的项目盛世国际电梯销售达10%外，其余电梯公寓销售率均不过30%，空置面积较大，市场消费还不够成熟。解读非住宅供销情况在2007年非住宅供应中，供应量约达2万㎡，而销售量仅为5000㎡,其一年的空置量达到1.5万㎡、比例达到了推出量75%，基于新区开发速度较缓，商业气候上不够成熟，侧面反映出大英整体消费水平偏底，商业类物业是开发的弱势。解读竞争楼盘个案楼盘案名：御景天下楼盘地址：大英新区滨江路（死海正对面）公交线路：2。6路占地面积：约30亩建筑设计风格：现代建筑面积：56067平方米绿化率：43%楼盘形态：多层，小高层，高层容积率：2。8690-140平米总套数：420户户型优点：；有入户花园、分功较明确户型缺点：局部采光不通，有暗卫户型种类：2-2-1到3-2-2销售较好的户型：多层90平米主力户型及比例：120平米占总面积70%解读竞争楼盘个案单价范围：多层均价1380，电梯不临江1480--1780楼盘基价：1280临江1500--1800最高价：1800均价：多层1350、电梯1580优惠情况：分期与按揭1%、一次性4%价格分布情况：电梯最低价1480,楼层递增20价格认可度调查：目前偏高，有消费群体针对价格变动分析：价格包含的配套项目：清水房屋产权办理费用案例：产权2.05%,五通费12000,解读竞争楼盘个案外滩丽景楼盘地址：新区小奚桥头公交线路：6路占地面积：约30亩建筑设计风格：现代建筑面积：多层不确定，电梯3600平方米绿化率：约39%楼盘形态：多层，电梯高层容积率：不确定面积范围：电梯106-139平米户型优点：功能分区明确、户型种类：2-2-1到3-2-2销售较好的户型：多层90平米主力户型及比例：120多平米占总面积80%解读竞争楼盘个案单价范围：多层顶楼1038，电梯1300-1680楼盘基价：1038最高价：1680左右均价：多层1300、电梯1550优惠情况：分期与按揭1%、一次性4%价格分布情况：电梯最低价1300,楼层递增20价格包含的配套项目：清水房屋产权办理费用案例：产权2.05%,五通费12000,解读竞争楼盘个案楼盘案名：阳光丽城楼盘地址：江南西路桌筒广场公交线路：1、6路园林绿化景观：山地园林及中轴景观占地面积：约300亩建筑设计风格：现代建筑面积：28万平方米绿化率：约39%楼盘形态：多层，花园洋房容积率：1.4面积范围：78-123户型优点：功能分区明确、户型缺点：采光面不通透户型种类：2-2-1到5-2-3销售较好的户型：多层78-100平米主力户型及比例：110-120多平米占总面积60%解读竞争楼盘个案单价范围：一般多层1188-1396楼盘基价：1188最高价：1400左右均价：多层1300优惠情况：分期与按揭98折、一次性97折价格分布情况：多层最低价顶楼1188,价格包含的配套项目：清水房屋产权办理费用案例：产权2.05%,五通费12000,解读竞争楼盘总结新城区的楼盘开发量大与老城，房屋销售均价略高于老城大英市场目前多层均价1300-1350元，电梯均价1500-1550元。解读商业情况调查外滩丽景：新区小妻桥头门面：靠河4500每平米，门面最小40平米左右，御景天下：新城区滨江路靠外滩丽景门面：3000---4500每平米，风情街5000每平米，维多利亚；新城区花园干道门面:共有60多个,花园干道卖3800每平米,已售完,次干道靠规划局3200每平米,还剩10个左右.解读商业租金调查育才中学附近:三江源牛肉面店,’40平米左右一间,年租金5000多.书香美邸：据租门面说买成800——900元，租成大约1000多一间。新城药店:是租的,67平方,每年4000,建设路:兴光批发部,每年租金3000,花园干道:康师傅店，2个门面和上面两间,一年7000元,,新城区南北干道:诊所70平米,年租13000元,车站旁副食店;25平米左右,年租5000远老城药店车站下面:120平米,年租12000元,电影院旁干洗店:三个门面24000元,步行街靠丰盛街:城市宝宝一个门面47平米,租金18000元,大英中学旁:超市50平米左右，年租5000元,礼品店:50平米,年租10000元,离超市200米远,祥福居,全兴批发超市,买的6000左右,水电气1300左右,办证3000多,年租8000左右.解读消费者需求调查本次消费者调查精心筛选了96个客户样本、获得了10位潜在意向购房客户，这些调查对象代表大英现阶段购房客户群，通过对他们的调查研究，我们能从中分析出大英购房客户群的主要需求特征。解读购房时选择的产品类型0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%多层高层电梯洋房别墅多层高层电梯洋房别墅解读购房时选择的房屋类型是010203040506070套一套二套三套四套一套二套三套四解读购房理想的客厅面积0%5%10%15%20%25%30%35%16-2021-2526-3030以上16-2021-2526-3030以上解读购房理想的卧室面积0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%8_1011_1314-1616以上8_1011_1314-1616以上解读选者的房屋总建筑面积是0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%70-9090-110110-130130以上70-9090-110110-130130以上解读购房时关注的因素是0%10%20%30%40%50%60%70%生态交通便利升值潜力生态文化健身交通便利生活配套升值潜力其它解读购房时主要考虑的是0%10%20%30%40%50%60%70%80%价格生态环境建筑质量外观与风格价格地理位置生态环境房型建筑质量物业管理外观与风格解读大英房地产市场总结城市定位不够明确城市功能不完善缺乏区域竞争市场炒作力度不够无品牌，无理念，无名企消费者消费意识薄弱100平方米以下小户型紧张俏销并在时下乃至今后一定时间内成为主流户型商业地产策划失足住宅市场高、中端产品空白解读市场调查分析结论大英近年来社会经济发展迅速，大力发展房地产业的市场环境已经形成；项目所在区域距离大英有名的死海旅游区很近，在项目发展中应该注意与区域大环境的协调，在相互影响中得到提升，达到双赢；项目处在大英城市发展战略的核心区域，交通和自然条件较好，有很好的发展前景；项目发展中应该注意与大英文化、大英人个性需要的协调，先迎合、再引导，增强项目的市场适应性和盈利能力；在项目发展中尤其重视大英人亲近自然、崇尚闲适、惬意的生活的特征，加强生态环保和休闲度假游乐的宣传，突出项目景观优势及个性特征，提高市场的认知度；以“大社区、小组团”的发展形式，满足大英人方便生活的需要，增强社区的配套建设；大英房地产市场处在发展期，消费者的接受能力不强，城市建筑大多为徽派和现代建筑特征，因此，在项目风格定位上要注意回避与本地开发商在风格方面的竞争；项目地块所处区域交通便利，自然的环境优势明显；由于目前周边缺乏必要的生活和商业配套，在规划中注意克服；地块地形较长。规划中应注意克服；尽量实现中轴线形。探索土地价值分析“第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”这是房地产界的名言。于是便有人拘泥于地段的好环。其实好坏只是相对的，关键是要弄明白：这个项目究竟处于哪个层次？好与坏是个说法，要紧的是能否赚钱。探索土地价值分析一个项目的土地价值是其多种因素综合作用的结果，项目的地理位置、环境与污染情况、交通条件、市政配套、周边景观以及邻