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1公司管理制度会理嘉和物业有限公司2012/12/12第一章管理机制和组织机构一、管理机制与管理原则本公司实行执行董事领导下的总经理负责制。公司设总经理、副总经理和总经理助理，按各自的职责范围负责其分管的工作，直接对执行董事负责。公司本部设综合管理部、工程部、安防部、人事行政部、财务部、市场拓展部、策划部、装饰部，下属管理点设管理处。各部门设经理一名、主管1名，各管理处设主任1名，大的小区设项目经理1名，按照其岗位职责开展工作，直接对总经理负责。本公司内部实行垂直领导，层级管理，正常情况下，对下不越级指挥，对上不越级请示。本公司设立企业工会委员会。二、组织构架图总经理2第二章部门职责主要岗位及考核标准一、主要岗位职责及考核标准执行董事职责1、决定公司的发展规划、年度经营计划和投资方案；2、决定公司的经营方针和管理机构设置；3、制定公司年度财务预、决算等方案；4、制定公司增加和减少注册资本等方案，拟定分立、合并、终止和清算等重大事项方案。财务部安防部工程部经营拓展部管理部副总经理(总经理助理)管理处人事行政部管理处管理处管理处管理处管理处常务副总经理35、分管财务部；6、聘任和解聘总经理和其他高级管理人员。总经理职责1、主持公司的经营管理工作，分管人事行政部、安防部、工程部、市场拓展部、策划部；2、拟订公司年度经营计划草案，并组织实施；3、拟订公司基本管理制度和内部管理机构设置方案；4、拟订公司规章制度方案；5、提请聘任或调聘公司副总经理、总经理助理、部门经理、主管；6、完成执行董事交办的工作。常务副总经理职责1、协助总经理处理公司日常工作，分管综合管理部；2、管理小区管理处工作；3、负责公司质量管理工作；4、完成执行董事和总经理交办的工作。副总经理职责1、协助总经理处理公司日常工作，分管综合管理部；2、管理小区管理处工作；3、负责公司质量管理工作；4、完成执行董事和总经理交办的工作。总经理助理职责1、负责公司经营业务的拓展，分管装饰部；2、新承接的物业验收接管计划和交接；3、管理点管理合同到期的善后工作。4、协助副总经理与开发商、小区业委会、行业管理、街居等协调有关工作。5、执行董事和总经理交办的工作。综合管理部职责1、拟草小区管理季和年计划，报分管领导审批执行。2、管理处的周检和月检，建立小区资料档案。3、负责检查管理处的收费，及时发现收费中的问题并帮助解决。4、负责处理管理处上报的重要投诉。5、负责协调处理管理处上报的与人事、维修、安防、保洁、绿化等有关事务。46、与行业管理、街居及小区业委会协调有关工作。7、负责制定质量管理计划和创建“物业管理优秀住宅小区”计划并指导实施。8、安排小区水池清洗、水质化验，绿化工作。9、安排小区二次装修垃圾的清运。10、分管领导交办的工作。安防部职责1、制定安防工作月、季、年计划，并组织实施。2、安防人员的考核，提出转正、调动、辞退等。3、制定安防人员的培训计划，并负责实施。4、检查安防值班，包括夜间。5、指导治安巡逻。6、制定小区施工人员的管理，并组织实施。7、制定消防系统各类设备的操作规程，并组织实施。8、组织消防设施设备检查，运行管理的业务指导。9、监督、检查车辆停放管理。10、编制治安突发事件和重点防火部位的灭火预案。11、治安和火警事件的处理。12、处理小区因安防员值班巡逻而发生的问题。13、提出安防员的奖罚方案。14、分管领导交办的工作。工程部职责1、制定设施设备维保月、季、年计划，报批。2、按计划组织安排设施设备的检查和维修保养。3、小区有关设备的检修，安排组织零星维修。4、组织设施设备的突击抢修。5、建立小区设施设备台帐。6、建立公司的工具设备台帐以及管理。7、制定物资采购计划，报批后实施。8、分管领导交办的工作。财务部职责会计职责1、制订财务管理制度和财务计划，报执行董事审批。2、根据财务管理制度，审核工资和各项费用的报销。3、及时处理帐务，上报各种财务报表。4、小区的经济核算工作。5、财务档案管理。56、分管领导交办的工作。出纳职责1、按财务管理规定，负责现金和银行存款的管理和帐务处理。2、负责各种费用的报销和工资等发放。3、发票和收据的管理。4、负责员工社保工作，按时缴纳社保费。5、按时交纳税金。6、交纳各管理处的水费和公用电7、保管财务档案、办理行政和财务有关证照。8、检查督促收费，催讨债权。人事行政部职责1、员工招聘、转正、辞职辞退、考勤、工资、福利管理等，并建立人事档案。2、管理印章。3、文件收发，送阅、存档。文件资料的打印、复印。4、档案管理。5、会议组织，整理会议纪要。6、负责接待和有关外联工作。7、公司财产管理和办公室的管理。8、分管领导交办的工作。经营拓展部1、制订年度经营计划，包括业务联系、投标等工作，并具体实施。2、具体制定新承接的物业验收接管计划，向综合管理部移交。3、具体与开发商或业主委员会协调有关工作。4、处理管理点管理合同到期的善后工作。5、协助管理部与行业管理、街居及小区业委会协调有关工作。6、分管领导交办的工作。项目经理职责1、领导2个管理处，负责项目的管理工作。2、项目的接管验收与组织业主接房手续，3、日常管理的计划、布置、检查落实。包括入伙期和日常物业管理服务。4、管理项目的收费工作，确保达到和提高公司下达的收费率。5、与开发商、街居、派出所等协调有关工作。6、社区文化宣传和创“物业管理优秀住宅小区”工作。7、公司领导交办的其他工作。6管理处主任职责1、负责小区日常管理工作，包括事务、安防、车辆停放、保洁、绿化和报修工作。2、业主收楼工作以及二次装修的监督管理。3、负责收费工作，确保达到和提高公司下达的收费率。4、处理业主的投诉，并做好跟踪和回访工作。5、开展有偿服务。6、执行管理部的管理计划。7、上级交办的其他工作。楼管员职责1、熟悉所管辖楼房的结构、管线走向、各种设备位置、各种开关位置、简单水电故障的判别；熟悉所管辖楼房的楼层单元布置、户数、业主姓名、常住人口等业主档案。2、协助业主接房，住户二次装修的监督和管理。3、抄水、电表，分摊共用水电费，收费和登帐工作。4、宣传物业管理的法规、政策，传达有关通知等。5、巡查所管理的楼房，配合安防、保洁和维修工，维护楼房及其区域内治安秩序、环境卫生，发现问题及时处理，并向主任汇报，跟踪处理情况。6、具体负责业主投诉，做好记录，及时报主管或主任处理，并跟踪、反馈。7、协助开展有偿服务。完成主任交办的其他工作。维修主管职责1、制定设施设备维修保养月、季、年计划，负责实施。2、按计划组织安排设施设备的检查和维修保养。3、与供电、供水、电梯、发电机厂商等部门保持联系，及时处理故障等。负责小区有关设备的年检。4、维修人员值班和零星维修。5、组织设施设备的突击抢修。6、建立小区设施设备和工具台帐及管理。7、上级交办的其他工作。维修工职责1、坚守岗位，做好值班记录。2、每日检查电房1次、泵房1次，做好运行记录，发现问题及时报告，及时处理，保证正常供电、供水等。3、按安排定期维护保养设备，做好记录。参加突击维修设施设备。4、每日记录当天各共用电计量表数据，发现异常情况立即检查处理。5、每日记录当天水计量总表数据，发现异常的立即检查水箱进水控制器、阀门等，立即维修，并做好记录。76、认真做好交接班记录和机房及设备卫生。7、主管交办的其他工作。电梯工职责1、每日检查电梯运行情况，做好记录；2、妥善保管电梯层门三角钥匙、机房钥匙；3、监督电梯日常维保单位定期检修、保养电梯，并跟踪、了解检修和保养结果。4、发现电梯运行安全隐患、需要停止使用的，做出暂停使用建议，并报告主管。5、在电梯安全检验合格有效期届满前的30日内向检验机构提出定期检验申请。6、规范电梯乘客的行为，发现电梯乘客实施下列行为及时予以纠正：a、违反电梯安全使用规定操作电梯；b、乘坐明示处于非安全状态下的电梯；c、采用非安全手段开启电梯层门；d、拆除、破坏电梯安全警示、标志或者报警装置和安全控制回路等电梯安全部件；e、运载超重货物乘坐电梯；f、其他危及电梯安全运行或者他人安全乘坐的行为。7、发现电梯因停电、故障等原因致使乘客困梯时，应在确保自身及乘客安全的前提下及时放人，如果没有绝对把握应紧急通知维保单位派技术人员到现场放人。8、协助维修工工作。9、主管交办的其他工作。安防队长职责1、负责制定小区安防工作计划，并组织实施。2、管理小区安防人员，包括值勤安排、内务管理等。3、负责安防人员的培训，包括消防培训。4、负责组织、检查小区安防的值勤和巡逻，包括夜间。5、负责小区车辆停放管理。6、负责编制小区治安突发事件和火灾处理预案。7、负责治安和火警事件的处理，重要事件立即报经理。8、定期组织小区安全检查，包括消防检查。9、负责安防员的考核，向经理提出奖罚方案。10、公司安防部经理交办的其他工作。安防班长职责1、管理本班安防员，包括该班次各岗位的值勤安排、车辆停放和巡逻检查等。2、检查本班安防员的值勤。3、负责小区巡逻工作。4、负责处理该班次发生的突发事件。5、按队长安排，开展小区安全检查、安防和消防训练等。6、主任安排的其他工作。安防员职责81、热爱本职工作，忠于职守，坚持原则，不徇私情，廉洁奉公，精神饱满，文明执勤，严格执行各项规章制度。2、要服从命令听指挥，坚守岗位，履行职责；准时上下班，不迟到、早退，不准私自调班；不准喝酒、打牌、看电视、听收音机、睡觉、打磕睡等；不准闲聊打闹，看书阅报，干私活，会私客等；不得留宿非本公司人员。3、着装整齐，佩带好胸卡，不准穿拖鞋、卷袖子、裤子、敞胸露怀。4、做好来访人员和车辆的登记收发《车辆出入证》工作，认真查验物资出门，按出门条放行。5、维持好小区门岗的交通秩序，保证进出口车辆畅通，人员出入有序无阻。人员和车辆进出要及时开门。6、遇突发事件应立即报告，必要时立即报警。7、爱护公司公共财物和小区内的设备设施，不得随意侵吞、破坏；不得私自违法实施处罚，或收取公司规定以外的费用。8、按公司有关制度的要求，认真做好交接班手续，事事记录在案；做好信件、报刊等清点交接工作。9、严格执行公司规定的考勤制度。10、班长交办的其他工作。安防巡逻岗职责1、准时交接班，着装整齐，仪容清楚，精神饱满。2、检查小区内的路灯开关，天亮关，天暗开，并将损坏的路灯记录上报客户中心。3、二次装修期间，检查并监督工人及其携带物品和送货拉货的车辆。4、疏导车辆、人流，保证道路畅通。发现违章停放车辆，应查找车主并劝其停放到指定位置。5、发现广告、推销、废品收购等闲杂人员，将其驱离管理区域。发现可疑人员盘查验证、跟踪监控，制止违法犯罪行为。6、检查楼层包括空房、电梯、水电、消防设备、可疑人员等，做好记录，发现问题及时处理和报告，遇突发事件必要时报警，并协助处理。监控员职责1、坚守岗位，精神饱满，言语文明，礼貌待人。2、认真监视画面，发现可疑情况立即报告管理处或安防部。3、注意消控室设备运行情况，发现报警铃声立即报告管理处或安防部。4、认真执行门卫制度，认真做好访客登记、物资出门登记等记录。5、认真做好交接班，办理设备和值班情况交接手续。6、保管监控和消控设备，发现问题及时报告。7、按规定保管监控资料。保洁员职责1、清扫：每日清扫道路、停车场、绿化地、球场、休闲场所、各层走道、楼梯、电梯地面。每周清扫公共天花板、墙壁、灯罩灰尘。92、清抹：每日清抹电梯门和轿厢、公共休闲座椅；隔日清抹楼梯扶手、单元防盗门、公共场所门、窗、玻璃、信报箱。3、拖洗、冲洗：每周拖洗各层走廊、楼梯；每月冲洗道路、公共场所、休闲场所、建筑小品等。每月检查并疏通水沟。4、垃圾收集清运：每日2次收集、清运各户生活垃圾和小区公共场所垃圾。5、根据管理处安排，协助清洗供水蓄水设备，清掏阴井、化粪池；灭蚊、灭蝇、灭鼠、灭蟑螂。文明服务细则员工守则总则1、热爱祖国，拥护共产党领导，遵纪守法。2、遵守社会公德，讲究职业道德，文明礼貌，忠诚老实，廉洁奉公。3、敬业爱岗，努力学习专业知识，积极进取，不断提高服务质量。4、服从领导，听从指挥，努力工作，讲求效率，按时完成各项任务。5、维护公